不動産売却の仲介で失敗しない6つの注意点と優良不動産会社の選び方

不動産 売却 仲介

「不動産業者と仲介の話が進みそうだけど、本当にいいの?」「不動産売却は仲介と買取のどちらが高く売れるの?」そう疑問に感じて不動産売却の仲介について調べていませんか?

不動産の売却方法には、仲介と買取の2つの方法がありますが、仲介と買取では売却金額や売れるまでの期間が大きく異なります。

そのため、不動産を高く売りたいのか?早く売りたいのか?というあなたの優先順位に基づいて最適な不動産の売却方法を決定することが大切です。

不動産は不動産会社に売却を依頼すれば自動的に売れていくというものではありません。

売主であるあなたが不動産売却に関する最低限の事前知識を理解して適切に判断することが、不動産売却を有利に進めるために重要です。

そこで、この記事では不動産売却で一般的な仲介による不動産売却の基礎知識について解説します。

不動産売却を仲介で行うメリットや注意点、簡単に複数の不動産会社に査定を依頼できる一括査定査定サイトについてまとめました。最後までお読みいただき、ぜひご参考にして頂けると幸いです。

1. 不動産売却の仲介と買取の違い

仲介と買取の違い不動産売却は仲介と買取の2種類の売却方法があります。

仲介と買取では販売価格や売却までの期間が異なるために、不動産売却の基礎知識として仲介と買取の2つの売却法方法の特徴について理解しておくことが大切です。

仲介と買取の違いは下記の表にまとめましたのでご覧ください。

仲介

買主

一般のお客様

売却価格

買取よりも高くなる

宣伝広告

必要

仲介手数料

必要

売却期間

買主が見つかり次第(3ヶ月〜6ヶ月が目安)

 

買取

買主

不動産会社

売却価格

仲介よりも安くなる

宣伝広告

不要

仲介手数料

不要

売却期間

即時可能(2週間〜1ヶ月程度)

仲介も買取もどちらも不動産会社が対応するという点は同じですが、大きな違いとして買主が異なります。

仲介の場合、買主は一般のお客様になります。不動産会社に不動産の売却を依頼してレインズと呼ばれる不動産流通ネットワークや広告を利用して買主を探します。

一定の販売期間が必要で売却までに3ヶ月〜6ヶ月ほどの期間が発生しますが、直接市場に売り出すために相場価格で売却できるのが特徴です。成約時には仲介手数料(売却価格の3%)が発生します。

買取の場合、買主は不動産会社になります。不動産会社が直接不動産を買い取るために、宣伝活動が不要で即時売却が可能です。ただし、転売を目的に不動産を買い取るために、売却価格が相場価格よりも70%~80%ほど安くなるのが特徴です。

このように不動産売却には仲介と買取の2つの売却方法があり、販売価格や売却期間が異なることを事前知識として理解しておきましょう。

2. 不動産売却の仲介のメリット

2-1. 買取よりも高額な売却が見込める

仲介は買取よりも高額な売却が見込めるのが最大のメリットです。

仲介は市場に直接不動産を売り出すことができるために相場価格で売却できる可能性が高いです。

一方で、買取の場合、不動産会社が転売を目的として売主から不動産を買取るために、仲介と比べて売却価格が相場よりも20%〜30%ほど安くなります。

このように仲介は買取よりも高額な売却できる可能性が高いと言えます。

2-2. 仲介から買取へ売却方法を変更できる

不動産会社によりますが、仲介で売り出した物件を途中から買取に変更することも可能です。

仲介による不動産売却は必ず売却できる保証ありません。住み替えなどの場合、新しい物件の購入資金を作るために早期売却を優先することもあると思います。

その際は、買取という保険をかけておくことで、状況が変わった際も柔軟に対応することができます。

このように不動産会社によっては途中で仲介から買取に変更することも可能なので、不動産会社を検討する際は、買取への対応を確認するようにしましょう。

3. 不動産売却の仲介の注意点

仲介の注意点不動産売却の仲介にはいくつかの注意点があり、事前知識として理解しておくことでスムーズに売却活動を行うことができます。

ここから不動産売却の仲介の注意点について見ていきましょう。

※仲介による不動産売却は買取よりも時間がかかる、資金計画が立てづらいといったデメリットに感じてしまう部分もありますが、売却価格を重視する場合、メリットの方が大きいことは理解しておきましょう。

3-1. 買取よりも売却までに時間がかかる

仲介は買取よりも売却までに時間がかかります。不動産の購入を希望する買主を探す営業活動を行うからです。

売主から仲介を依頼された不動産会社は、不動産の購入を検討しているお客様に対して、対象物件の案内を行ったり、物件情報をホームページに掲載し営業活動を行います。

不動産を売り出してから実際に売却ができるまで3ヶ月〜6ヶ月の期間を要するのが一般的で、仲介は買取とくらべて売却までに時間がかかります。

3-2. 売却金額の見通しができず資金計画が立てづらい

仲介は売却金額の見通しができずに資金計画を立てづらいのがデメリットであり注意点です。買主が現れない場合、売り出し価格を下げて販売するからです。

例えば、最初に2,000万円で売り出した物件であっても、思うように買主が現れなかった1,800万円と売り出し価格を下げて対応します。

特に、最初の売り出し価格で住宅ローンの返済を計画している場合は、資金計画そのものが破綻する危険があるので注意が必要です。最低の売却価格の設定や不動産会社による買取の対応などを事前に確認しておくことが重要です。

これは不動産売却を仲介で行う際の最も気をつけるべき注意点であり適切に対処する必要があるので、対処方法についてそれぞれ詳しく説明します。

【対処1】最低ラインの売却価格を設定する
最低ラインの売却価格を設定することで、資金計画が破綻する危険を回避することができます。

自由に使える預金から、ローンの残高と諸経費(仲介手数料など)などの支出を差し引くことで、最低の売却価格が分かります。

例えば、住宅ローンの残高が2,000万円で、不動産売却時の諸経費が80万円の戸建住宅を売却するとします。

この住宅を2,000万円で売却した場合、住宅ローンは返済できます。しかし、諸経費分の80万円が不足するために、預金などから持ち出しする必要があります。

自由に使える預金がない場合は、諸経費を含めた2,080万円以上の売却価格でなければ、資金がマイナスになってしまうために最低の売却価格は2,080万円になります。

このように最低ラインの売却価格を理解して査定段階から不動産会社と相談することで、不動産売却の資金計画が破綻する危険を回避することができます。

※査定額が最低売却価格と並行か、下回る場合は不動産の売却計画自体を見直す方が賢明です。

【対処2】不動産会社の買取への対応を確認する
不動産会社によっては仲介で販売できなかった時の対処方法として、買取保証制度を用意してくれる会社もあります。不動産の査定の段階で売れなかった場合買い取ってもらえますか?と確認しておきましょう。

3-3. 売り出し始めたことを秘密にできない

仲介による不動産売却は物件を売り出していることを秘密にできずに、ご近所に知られてしまう可能性が高いです。

不動産の売却を依頼された不動産会社は買主を探すために集客活動を行うからです。

例えば、ご近所にチラシの配布や「売り出し中」などの立て看板を設置して不動産を売り出していることを買主にアピールします。

そのため、売却していることを秘密にできずに、ご近所に知られる可能性が高いということを注意点として理解しておきましょう。

※販売力のある不動産会社ほど集客活動に積極的で、このような集客活動は販売価格と販売期間に反映されるので悪いことではありません。

3-4. リフォーム費用がかかる可能性がある

リフォーム費用が発生する可能性があります。なぜなら、空き家で長年放置されていた物件や、雨漏りや床の抜け落ちなど建物の状態が著しく悪い場合は、現状回復を目的としたリフォームが必要となる場合があるからです。

ただし、リフォームの実施は自己判断でせずに不動産会社と相談して決めるようにしましょう。

3-5. 瑕疵(かし)担保責任に問われる可能性がある

不動産を売却して雨漏りやシロアリ被害などの欠陥が判明した場合、原則として売主が瑕疵(かし)担保責任に問われる可能性があります。

例えば、住宅の木部の腐食や漏水、建物の傾きといった建物が対象にとなる瑕疵や、境界や地盤沈下、土壌汚染などの土地に関する瑕疵が発生します。

不動産の売却後にこれらの瑕疵(欠陥)が発生した場合、物件の補修や損害賠償などの対応が必要になります。

売却の際は不動産会社に住宅の状態を確認し、思い当たる箇所がある場合は、秘密にせずに不動産会社に相談することが重要です。

瑕疵担保責任とは
建物や土地などの不具合や欠陥で買主が見ただけでは分からなかったり、発見することが難しい欠陥を瑕疵と言います。その中で、瑕疵担保責任とは不動産を売却した後で瑕疵が発見された場合、その瑕疵は売主が直さなければならないという責任です。仲介による不動産売買契約では、売主が瑕疵担保責任を負う期間は23カ月程度に定めるのが一般的です。

4. 不動産売却で失敗しない不動産会社の選び方

仲介会社の選び方不動産売却は物件の質も重要な要素ですが、不動産会社の販売力も大切です。

不動産会社によって得意分野や得意エリアがあり、売却価格や売却までの期間が変わってくるからです。

ここからは、不動産売却で失敗しない不動産会社の選び方について具体的に解説します。

4-1. 大手不動産会社と中小不動産会社の選び方

大手不動産会社と中小不動産会社は物件の種類や地域性を考慮して選ぶことが重要です。大手不動産会社と中小不動産会社では購入希望者の情報量や客層が異なるからです。

例えば、大手不動産会社は、大々的に宣伝活動を行っているために、知名度があり30代〜40代のファミリー層が購入希望者として多いのが特徴です。都心に近い新興住宅の場合は、知名度や客層などの視点から大手不動産会社が向いています。

一方で、中小不動産会社は地域密着で長年営業を続けているために、地域の認知度が高く、地域に特化した集客力を持っています。大手不動産会社が進出していない、郊外にある物件は地元に密着した中小不動産会社が向いています。

このように売却する物件の購入希望者の情報量や客層、地域の不動産会社の知名度などを考慮して、不動産会社を選ぶことが重要です。

4-2. 不動産売却の一括査定を利用する

不動産会社を選ぶ際は不動産売却の一括査定サイトの利用をオススメします。

不動産売却の一括査定サイトを利用することで、インターネット上で不動産の査定依頼を行うことができ、自分で不動産会社を探す労力と手間を省くことができます。

また、物件の種類や地域性に合わせて最適な不動産会社を複数紹介してくれるので、査定額の相場が分かると同時に、不動産会社を選択する際のミスマッチの危険を回避することができます。

特に、売却査定数が累計30万件を突破した一括査定サイト不動産売却 HOME4UNTTデータグループが運営しており複数の不動産会社に査定を依頼することがきるのでオススメです。2018年1月現在)

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ピックアップした不動産会社に、まとめて査定を依頼できるために、自分で不動産会社を探し、問い合わせを行う手間と時間を削減することができることから売却までの期間を短縮することができます。

不動産の一括査定は、損をしないための一番簡単な方法なので、必ず利用されることをオススメします。

5. まとめ

いかがでしたか?仲介における不動産の売却方法についてご理解いただけたかと思います。

不動産売却は物件が魅力的なのはもちろんですが、不動産会社の販売力も不動産売却を成功させる大きな要因です。

そのため、仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際は、ここまでお伝えしてきた不動産会社の選び方を参考にして複数の不動産会社に査定をしてもらうことが重要です。

その際は、本文中にお伝えした不動産売却の不動産査定サイトを利用すると査定額の相場が分かるだけではなく、不動産が売れるまでの売却期間を短縮することができるのでオススメです。

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