不動産を売却した時に必要な税金は以下の6つになります。
・印紙税
・登録免許勢
・消費税
・住民税
・所得税
・復興特別所得税
具体的には、不動産売却前に「印紙税」「登録免許税」「消費税」が、不動産売却後には「住民税」「所得税」「復興特別所得税」がかかります。
ただし、必ずしも、全員にこれらすべての税金がかかるわけではありません。
売買額や諸条件によっては、そもそも税金がかからなかったり、税金控除を受けられたりすることもあります。
そこで、この記事では、売買契約前後・不動産売却後のそれぞれのタイミングで、『自身の場合、どんな税金がいくらかかるのか』を押さえていただけるよう、情報をまとめてご紹介してまいります。
ぜひ、参考にしてください。
目次
1. 不動産を売却したときにかかる税金一覧
最初にお伝えした通り、不動産を売却したときにかかる税金は一種類ではありません。下記、不動産を売却した場合にかかる可能性のある税金を表にまとめております。
［不動産を売却したときにかかる可能性のある税金まとめ］
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売買契約前後にかかる税金 |
印紙税 |
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登録免許税 |
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消費税 |
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不動産売却後にかかる税金 |
住民税 |
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所得税 |
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復興特別所得税 |
自身の場合、上記税金がかかるのか否か、また、どのぐらいの額の税金がかかるのかは、下記2章・3章で詳しく解説してまいります。
2. 売買契約前後にかかる税金と計算方法
売買契約前後にかかる可能性のある税金は、「印紙税」「登録免許税」「消費税」の3つです。
●印紙税
不動産の売買契約書は課税文書にあたるため、印紙税がかかります。
印紙税は該当額の収入印紙を売買契約書に貼り、署名もしくは捺印して消印することで納税します。
売買契約書は売主用・買主用に2通作成し、売主も買主も自身が保管する売買契約書の印紙税を負担するのが一般的です。
［印紙税額］
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契約金額 |
印紙税額 |
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本則税率 |
軽減税率 |
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1万円未満のもの |
非課税 |
－ |
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1万円以上10万円以下のもの |
200円 |
－ |
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10万円を超え50万円以下のもの |
400円 |
200円 |
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50万円を超え100万円以下のもの |
1,000円 |
500円 |
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100万円を超え500万円以下のもの |
2,000円 |
1,000円 |
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500万円を超え1,000万円以下のもの |
1万円 |
5,000円 |
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1,000万円を超え5,000万円以下のもの |
2万円 |
1万円 |
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5,000万円を超え1億円以下のもの |
6万円 |
3万円 |
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1億円を超え5億円以下のもの |
10万円 |
6万円 |
※不動産売買契約書に記載された契約金額が1万円未満は非課税。また、10万円以下のものは、軽減措置の対象とならない。
参考：国税庁HP「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
参考：国税庁HP「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
●登録免許税
金融機関から住宅ローンなどの融資を受ける際、多くの場合、担保として、不動産に抵当権を設定しています。不動産を売却する際には（住宅ローンが残っている場合は、すべて完済し）、この抵当権を抹消する「抵当権抹消」の手続きをする必要があります。そして、この抵当権抹消登記にかかる税金が、登録免許税です。
登録免許税の税額は、
不動産の数×1,000円＝登録免許税の税額
たとえば、土地と戸建ての抵当権を抹消する場合、2,000円かかります。
なお、登録免許税は収入印紙で納めます。
※不動産登記法では、登録免許税は売主と買主の双方が負担するように定められていますが、一般的に買主が全額負担するというのが慣行となっています。
参考：国税庁HP「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」
※司法書士に抵当権抹消の一連の手続きを依頼する場合は、別途、司法書士への報酬がかかります。
●消費税
個人が居住用に所有していた不動産を売却する場合、売却額に消費税は課税されません。ただし、不動産会社に報酬として支払う「仲介手数料」には消費税がかかります。
当然ながら、消費税の額は、仲介手数料の額によって変わります。
ちなみに、仲介手数料の額は不動産会社によって異なりますが、宅地建物取引業法で上限額は定められています。
［仲介手数料の上限額（宅地建物取引業法）］
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売却価格 |
仲介手数料 |
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200万円以下の金額 |
売却価格の5％＋消費税 |
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200万円を超え400万円以下の金額 |
売却価格の4％＋20,000円＋消費税 |
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400万円を超える金額 |
売却価格の3％＋60,000円＋消費税 |
参考：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
上記の計算式を使用すれば、自身でも消費税を算出することができます。
たとえば1,000万円の不動産を売却した場合に、仲介手数料（上限額）にかかる消費税を計算してみましょう。
1,000万円×3％＋60,000万円＝360,000円
360,000円の消費税10％⇒消費税36,000円
つまり、不動産会社に支払う仲介手数料は、
360,000円＋消費税36,000円＝396,000円となります。
※その他、司法書士に登記の手続きを依頼した場合に支払う報酬にも、消費税がかかります。
3. 不動産売却後にかかる税金・控除と計算方法
不動産売却後にかかる可能性のある税金は、「住民税」「所得税」「復興特別所得税」の３つです。
3-1. 売却後に税金がかかるのは「利益が出た場合」だけ
不動産売却後にかかる税金としては、「住民税」「所得税」「復興特別所得税」があります。ただし、これらの税金がかかるのは、不動産を売却して「利益が出た場合」だけ。損失が出た場合、税金はかかりません。
「利益が出たかどうか」は、下記計算式の［課税譲渡所得金額］がプラスとなるか、マイナスとなるかで判断します。［課税譲渡所得金額］がプラスとなった場合、「利益が出た」ということになります。
譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝ 課税譲渡所得金額
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譲渡価額 |
不動産の売却額のこと。 |
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取得費 |
過去に、自身が不動産（今回売却した不動産のこと）を取得する際に支払った費用。 |
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譲渡費用 |
不動産の売却にかかった費用。 |
上記の計算方法について詳しくは、下記記事を参照ください。
［最新・2018年度版］不動産売却後の確定申告のやり方を解説！
3-2. 不動産売却後にかかる税金の算出方法
「住民税」「所得税」「復興特別所得税」はそれぞれ、下記の計算式で求めることができます。
※譲渡所得金額は上記3-1を参照ください。
譲渡所得金額×税率＝住民税、所得税・復興所得税
［税率］
不動産を売却した年の1月1日現在で、その不動産の所有期間が5年を超える場合［長期譲渡所得］、5年以下の場合［短期譲渡所得］となります。
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住民税 |
所得税・復興特別所得税 |
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長期譲渡所得 |
5％ |
15.315% |
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短期譲渡所得 |
9％ |
30.63% |
3-3. マイホームを売却して「利益が出た場合」、税金の優遇措置が色々ある
マイホームを売却して「利益が出た場合」、税制優遇を受けられる可能性があります。
●マイホームを売却｜3,000万円の特別控除の特例
マイホームを売却した場合、最高3,000万円の控除が受けられる。
※譲渡所得【譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）】が3,000万円に満たない場合は、特別控除額は、譲渡所得の金額が上限となる。
譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－3,000万円＝ 課税譲渡所得金額
3,000万円の特別控除の特例について詳しくは、国税庁HPにてご確認ください。
【参考】国税庁HP「マイホームを売ったときの特例」
●所有期間10年超のマイホームを売却｜軽減税率の特例
マイホームを売却した年の1月1日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合に受けられる特例。マイホームを売却した場合に受けられる「3,000万円の特別控除」（上記参照）も、合わせて受けることができます。
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課税譲渡所得金額 |
住民税 |
所得税・復興特別所得税 |
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6,000万円までの部分 |
4％ |
10.21% |
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6,000万円を超える部分 |
5％ |
15.315% |
軽減税率の特例について詳しくは、国税庁HPにてご確認ください。
【参考】国税庁HP「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
●マイホームの買換え（交換）の特例
マイホームを売却し、新たにマイホームを購入した場合に、一定の要件に該当する場合は、譲渡益の課税を将来に繰り延べることができる。
買換え（交換）の特例について詳しくは、国税庁HPにてご確認ください。
【参考】国税庁HP「特定のマイホームを買い換えたときの特例」
3-4. （補足）マイホーム売却で「損失が出た場合」に受けられる税金の特例
マイホームを売却して「損失が出た場合」、税金の特例を受けられる可能性があります。
「課税譲渡所得金額」がマイナスとなれば「損失が出た」ということになります（※詳細は3-1を参照）。
●マイホームを売却して、新しくマイホームを買い換えた場合の特例
マイホームの譲渡損失の金額（マイナスの課税譲渡所得金額）について、損益通算および繰越控除できる。
＜特例の適用要件＞※一部
・マイホームの所有期間が売却した年の1月1日現在で5年を超える
・新たなマイホームの取得
・新たに取得したマイホームの住宅ローン（償還期間10年以上）
マイホームを売却して損失が出た場合の特例（買い換えた場合）について詳しくは、国税庁ＨＰにてご確認ください。
【参考】国税庁HP「マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」
●マイホームを売却して、新しくマイホームを買い換えない場合の特例
売却したマイホームの住宅ローン残高から譲渡価額（売却額）を差し引いた残額を限度として、損益通算および繰越控除できる。
＜特例の適用要件＞※一部
・マイホームの所有期間が売却した年の1月1日現在で5年を超える
・売却したマイホームの住宅ローン残高
マイホームを売却して損失が出た場合の特例（買い換えない場合）について詳しくは、国税庁HPにてご確認ください。
【参考】国税庁HP「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」
なお、「課税譲渡所得金額」がマイナスとなった場合、つまり損失が出た場合は、確定申告の必要はありませんが、税金の特例を受けるためには、確定申告をする必要があります。
3-5. （参考）不動産売却後は会社員も確定申告が必要
不動産売却後は、給与所得者である会社員の方も確定申告が必要です。
厳密にいうと、不動産を売却して利益が出た場合、確定申告は必須です。先述の通り、損失が出た場合に税金の特例を受ける場合も、確定申告をしなければなりません。
確定申告は、不動産を売却した年の翌年2月16日～3月15日の間に必要書類を提出する決まりとなっています。期限内に提出をしなかった場合、無申告加算税・延滞税がかかることもありますので、必ず上記期限内に提出しましょう。
4. まとめ
不動産の売却時にどんな税金がいくらかかるのか、売買契約前後・不動産売却後に分けて解説しましたが、いかがでしたか？
『どんな税金がかるのか』というと、売買契約前後に「印紙税」「登録免許税」「消費税」が、不動産売却後に「住民税」「所得税」「復興特別所得税」がかかります。ただし、本章でお伝えした通り、必ずしもすべての税金がかかるとは限らず、かからない場合、控除が受けられる場合もありますので、ぜひこの辺りの情報は押さえておくと良いでしょう。
また、『税金がいくらかかるのか』は、自分でも算出することができますので、ぜひ本章でご紹介した情報を参考に、税金額を計算してみてください。
（2019/12/18追記：本記事の掲載内容は、公開日時点での情報です。消費税増税に伴い、一部の表記を修正いたしました。）
