不動産査定で抑えておくべき基礎知識と失敗しないためのポイント３つ

「不動産売却を検討しているけど、何から手を付ければ良いのか分からない」
「不動産の査定はどうやって行えば良いの？」

そう疑問に感じて不動産の査定について調べていませんか？

不動産売却を成功させるためには「高く・確実に売却できる不動産会社」に売却を依頼することが重要です。

そして、その不動産売却で最も重要な不動産会社選びの入り口となるのが「査定」になります。

そこで、この記事では初めて不動産売却を行う人を対象に、不動産売却で損をしない不動産査定の基礎知識について解説します。

いくらで売れるか簡単に入手できる簡単な査定方法や、より正確に不動産を査定してもらうために必要な訪問査定前に準備するべきものなど不動産査定で損をしない、失敗しないポイントについて具体的に解説します。

この記事を読むだけで、不動産の査定を有利に進められるようになり、不動産売却で損をする可能性をグッと回避できるので是非、参考にしてくださいね。

1. 不動産査定とは

不動産の査定とは売却価格ではなく、売却予想価格を算出することです。

あくまでも、売却を依頼した不動産会社が「これくらいの価格だったら売れます」という意見価格であり、その金額で売却できることを保証する価格でないことを前提として理解しておきましょう。

身近なところでも、中古車の下取りやピアノの買取り、リサイクルショップの買取りなど査定を行う場面は様々あります。

しかし、これらの査定は業者が転売を目的として、売主から直接買い取るために、査定額が売却価格になります。

一方で、不動産売却の場合は仲介による販売が一般的で、不動産会が直接あなたの不動産を買い取る訳ではなく、売主と買主をマッチングさせるサポートを行うのが一般的です。

そのために、不動産会社が提示する査定額とは「この価格だったら売れる可能性が高い」「これ以上の価格だと、買い手がつかない」といった、売却予測価格になります。

このように不動産査定は不動産の売却予測価格ということを前提として理解しておきましょう。

1-1. 不動産査定価格は不動産会社の売却最高額が提示される

不動産売却は「不動産を購入したい」という買主が現れない限り販売できません。この買主を探す期間は３ヶ月ほどの時間がかるのが一般的です。

そのため、不動産会社が提示する査定額は、３ヶ月で売却できることを基準にした価格になります。そして、この査定額が対象物件の最高額になります。

もし、3ヶ月の期間で買主が現れなかった場合、販売価格を下げることで対応します。

価格を大幅に下げれば売却できる可能性は高くなりますが、高く売れる可能性を無くしてしまうので、売却価格と売却期間を調整ながら不動産売却を進めていくのが一般的です。

このようなことから、不動産売却の査定額は不動産会社の最高額が提示されているということを理解しておきましょう。

1-2. 仲介と買取の査定額と売却方法の違い

不動産売却には仲介と買取の２つの売却方法があります。

仲介は不動産会社が売主と買主の間に立って、スムーズに不動産を売買できるようにサポートをしてくれます。仲介手数料が発生しますが、買取と比べて高額で不動産を売却できるのがメリットです。

一方で、買取は不動産の転売を目的として、不動産会社が売主から直接不動産を買い取ります。仲介と比べて、即売・即金というメリットはありますが、売却価格が安くなるのが特徴です。その差額も、仲介による売却価格を100％とした場合、買取の売却価格は80％ほどが相場です。

このように仲介と買取などの売却方法によって売却価格や売却期間が異なりますが、時間的な余裕があり、高く売却したいという場合は仲介を選択するのが一般的です。

不動産売却は仲介による売却が一般的ですが、買取という売却方法があることも選択肢として覚えておきましょう。

【補足】
この記事で説明する査定は仲介を前提とした査定について説明しています。

２．不動産査定で失敗しないポイント

不動産売却は不動産会社の販売力によって売却価格や売却期間が異なるために、売却を依頼する不動産会社選びが不動産売却の最重要項目になります。

そして、不動産の査定は不動産会社選びの入り口となるために査定額だけではなく、優良不動産会社を選ぶという、会社選びの視点も重要になります。

不動産査定で失敗しないために、不動産査定で注意するべきポイントについて解説します。

2-1. 不動産査定は複数の会社に依頼する

不動産売却の査定は、１社だけではなく複数の不動産会社に依頼することが基本です。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、最高額から最低額まで査定額に幅を持てるので、不動産売却の相場を理解できます。

また、１社だけの査定では査定額を比較できませんが、査定を複数の会社に依頼することで、より高く売れるという可能性を広げることができます。

住宅ローンの残債は不動産の売却額で返済するのが一般的ですが、査定額がローンの残債を下回る場合は死活問題になります。

このように対象不動産を高く・早く売却するために、不動産の査定は複数の不動産会社に依頼するのが基本です。

2-2. 不動産一括査定サイトを活用する

不動産の一括査定サイトとはネット上で複数の不動産会社に不動産の査定を依頼できるサイトです。

不動産一括査定サイトを利用することで、自分で不動産会社を探す手間が省けるために、トータル的に不動産売却までの期間を短縮できます。

不動産一括査定サイトは、不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)の利用をオススメします。

不動産売却HOME4Uは、NTTデータグループが運営しており、厳しい審査を通った実績のある信頼できる不動産会社だけが登録されているので、優良不動産会社だけに限定して不動産査定を行えます。

また、不動産会社の得意分野や、過去の成約実績を踏まえて、あなたの不動産に最適な不動産会社を紹介してくれるので、不動産会社選びのミスマッチを回避できます。

なお、査定額は不動産会社により異なるものですが、大手企業から、地元に密着した中小企業まで、無料で最大6社に査定が依頼できるため、複数の査定額を見比べることで、あなたの不動産の価値を客観的に把握することもできます。

2-3. 信頼できる不動産会社に依頼する

査定額はあくまでも予想価格であり、実際に売却できるかどうかは不動産会社の販売力にかかっています。

そのために、不動産売却の査定額だけを鵜呑みにせずに、信頼できる不動産会社を見極めることが何よりも重要です。

信頼できる不動産会社を見極めるために、不動産査定を行う際は必ず下記の項目を確認するようにしましょう。

・査定額の根拠
・類似物件の売買状況

それぞれ、具体的に解説します。

2-3-1. 査定額の根拠

不動産会社にとって不動産査定は営業活動であり媒介契約を結んでもらうために行なっています。

そのため、高額な査定額を提示して売主にアピールする不動産会社も少なからず存在しているために、査定額の根拠を具体的に説明してくれる不動産会社に査定を依頼することが重要です。

周囲の立地条件や過去の類似物件などのデータを踏まえて、プラスの評価ポイントやマイナスの評価ポイントなど査定額の根拠をしっかりと説明してくれる不動産会社は信頼できます。

このように不動産の査定の際はしっかりと査定の根拠を確認するようにしましょう。

2-3-2. 類似物件の売買実績

不動産会社には得意分野や得意エリアがあることから、類似物件の売買実績を確認し、不動産会社の販売力を確認しましょう。

例えば、世田谷区の戸建て住宅の売却を検討している場合、世田谷区の過去2年分の売買件数を担当者に聞きましょう。過去の売買実績から不動産会社の販売力が分かるので、類似物件の売買実績は必ず確認しましょう。

3. 訪問査定前に準備するものチェックリスト

不動産査定には簡易査定と訪問査定の２つの種類があります。

簡易査定とは、平米数や間取りなど登記簿謄本に記載されている内容を基に査定額を算出します。

一方で、訪問査定は、実際に売主の自宅に訪問し、部屋の状態などを確認して査定額を算出します。そのため、簡易査定（机上査定）では分からない、正確な査定をしてもらうことができます。その際、書類だけでは分からない室内からの眺望やリフォームされた様子なども確認できるために、査定額が上がる場合もあります。

 

不動産売却の場合、最初に複数の不動産会社に簡易査定を依頼し、対応の良かった不動産会社に対して訪問査定を依頼するのが、効率が良く、おすすめの流れです。

簡易査定の場合は不動産会社でも登記簿謄本を取得できるために、必要な書類はありませんが、訪問査定の場合は、いくつか必要な書類があります。

不動産会社からも伝えられますが、売却を急ぐ場合は簡易査定の段階から必要な書類を把握しておき、準備しておくことで売却までのトータル時間を短縮できます。

訪問査定で必要な書類は下記の通りです。

	必要な書類	マンション	一戸建て	土地	チェック
1	登記簿謄本	◯	◯	◯
2	売買契約書	△	△	△
3	重要事項説明書	△	△	△
4	土地測量図・境界確認図		△	△
5	公図		△	△
6	図面や設備の仕様書	△	△
7	固定資産税納税通知書	◯	◯	◯
8	維持費等の書類（マンションのみ）	△
9	マンションの規約（マンションのみ）	△

上記の表の◯は必ず必要なもの、△はあった方が良いものになります。

必要な理由と入手方法について解説します。

3-1. 登記簿謄本

登記簿謄本は登記事項証明書と呼ばれており、不動産所有者でなくても取得でます。

不動産の登記情報の目的は自分以外の人に不動産の権利内容を知ってもらうことが目的です。

費用は６００円かかりますが、管轄の法務局に訪問するか、郵送で取得できます。
郵送での手続きについてはこちらをご覧ください。
参考：土地，建物の登記事項証明書の郵送請求

不動産の権利内容を確認するために訪問査定の際は必要です。

3-2. 不動産の売買契約書

不動産の状況や特約などの条件を確認する書類で、不動産を購入した際に締結された契約書です。

購入者と不動産会社で必ず２部用意する書類で、不動産会社が必ず保管しています。

紛失した際は、不動産を購入した不動産会社に問い合わせれば取得できます。

3-3. 重要事項説明書

不動産に関して特記事項や注意点が無いかを確認するために必要です。

不動産を購入した際に発行された説明書で、紛失した場合は不動産会社がコピーを保管している可能性があります。

3-4. 土地測量図・境界確認図

戸建て住宅や土地を売却する際に、土地の面積や隣家との境界線を明確にするために必要な書類です。

登記の時点で必要な書類で、法務局に保管されています。所管の法務局に訪問し、コピーを取ることで入手できます。

3-5. 公図

公図は地租（土地に課税される税金）の徴収を目的に土地課税台帳に基づいて作成されたもので、土地の境界を確認する図面として広く活用されています。

しかし、公図は境界確認図よりも精度が低く、現況と異なることが多いため、不動産売却において隣地との境界を証明するものではありません。

公図は法務局に保管されているため、土地測量図と境界確認図を入手する際に一緒に取得しておくと安心です。

3-6. 図面や設備の仕様書

間取りや設備などの情報が明記された書類で、戸建て住宅やマンションを購入した際に配布される仕様書です。

紛失した場合は、戸建て住宅であれば不動産会社、マンションの場合は管理会社に問い合わせてみましょう。

3-7. 固定資産税納税通知書の取得方法

固定資産税の納税額を知るのに必要な書類で、売却した時に行う移転登記などに必要な登録免許税を算出するのにも使用する書類です。

固定資産税は毎年支払うもので、最新のものを用意するようにしましょう。

紛失した場合は、管轄の市区町村の役所にて再発行が行えます。電話をすれば郵送してもらえることがほとんどです

3-8. マンションなどの管理規約の取得方法

マンションがどのように維持管理をされていて、ペットなどを飼ってよいのかなどのルールが記載された規約書です。

買主にとっては気になる項目になりますので、準備しておきましょう。

紛失した場合は、マンションの管理会社に問い合わせをして再発行をしてもらいましょう。

3-9. マンションの維持費などの取得方法

マンションの管理費、収税積立金などの維持費を確認するために必要です。

こちらも買主にとっては気になる項目になりますので、準備をしておきましょう。

紛失した場合は、マンションの管理会社に問い合わせをして再発行をしてもらいましょう。

4. 査定を依頼する際に知っておくべきこと

4-1. 不動産査定は相場を理解するもの

不動産会社によって営業方針や査定額の算出方法が異なるために、不動産査定は相場を理解するものと認識することが重要です。

1社だけに査定を依頼した場合、査定額の比較ができないために相場を知ることができません。そうすると、高く売れる可能性を潰すことにも繋がります。

また、不動産査定は、査定を通して様々な不動産会社と出会えるため、査定額を比較するとともに、地域での売買実績や、営業担当者の対応を確認して、不動産会社を比較することができます。

4-2. 査定額は売却価格ではない

不動産査定はあくまでも売却予測価格であり、売却価格ではありません。

売れなければ販売価格を下げる必要があるために、査定額は不動産会社の最高販売価格になります。

売主と契約を結ぶために、高額な査定額を提示する不動産会社もありますが、売れ残り査定額よりも大幅に安い価格で売却されることもあるので注意が必要です。

このように査定額はあくまでも売却予測価格ということ肝に銘じておきましょう。

4-3. 営業電話がかかってくることを理解する

不動産会社にとって査定は営業活動のため、営業の電話がかかってくることを理解しておきましょう。

特に、物件が魅力的な場合は、頻繁に電話がかかってきます。売却を迷っている場合は、こちらから改めて依頼する旨を伝えると営業の電話も落ち着きます。

このように不動産の査定を行うと営業の電話がかかってくるということを心構えとして覚えておきましょう。

5. 査定後の注意点

売却計画は高い査定額を基準にしないようにしましょう。

査定額はあくまでも売却予測価格であり、希望を大幅に下回る査定額でしか売却できない可能性もあります。

売却価格が計画を下回ると、ローンの返済で預貯金を大きく切り崩すなどの対応が必要となります。

このように売却計画は査定額の高さだけを基準にせずに、低い査定額にも注目ししっかりと計画を立てることが重要です。

6. まとめ

いかがでしたか？不動産の査定方法についてご理解いただけたかと思います。

不動産の査定で最も重要なことは複数の不動産会社に査定を依頼することです。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、不動産の相場が分かり、会社選びのミスマッチのリスクを大幅に回避できます。

不動産一括査定をご検討の方は、一括査定サイトHOME4Uを利用してみて下さい。