定年後すぐが住み替えにベストな時期！失敗しないためのポイントを解説

「定年後に住み替えを検討したいが現実的なのだろうか？」
「住み替えのタイミングは定年後で大丈夫？」

定年退職後に住み替えるのは、資金の面から考えても、かなりハードルが高いのでは？と思っている人も多いのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、定年退職後の住み替えは可能です。ただし、住み替えのタイミングは「定年後すぐ」にしましょう。なぜなら、

・年齢的に住宅ローンの借り入れの最後のチャンス
・退職金が使える
・まだ働くことができる年齢

といった、住み替えに有利な条件が揃っていることにより、住み替えが成功する確率が高いからです。

この記事では、定年後の住み替えを成功させるために

・定年後すぐが住み替えにベストなタイミング
・定年後の住み替えの5つの選択肢｜メリット・デメリット
・定年後の住み替えを成功させるための4つのポイント
・売却以外の選択肢も有｜自宅の処分・活用方法

上記の4つのパートに分けて、定年後の住み替えについて解説します。

セカンドライフはどこでどんな生活をするのか、また自宅をどうするのか、今はまだはっきりと決めていないという方も、今これを読んでおけば安心です。ぜひ参考にしてください。

1. 定年後すぐが住み替えにベストなタイミング

自宅の所在地周辺の状況やご自身の資金状況などが関係するので、全ての人に最適と言えるわけではありませんが、定年退職後すぐのタイミングが住み替えのラストチャンスです。

なぜ、定年後すぐがベストタイミングなのか、その理由をご紹介します。

1-1. 年齢的に住宅ローンの借り入れの最後のチャンス

住み替え前の家の売却額が住み替え後の家の購入額より高ければ問題ありませんが、通常は住宅ローンの利用が欠かせません。

住宅ローンの借り入れには年齢に制限が設けられていることが普通で、多くの金融機関が住宅ローンの借り入れの上限の年齢に設定しているのは70歳前後となっています。完済の条件も80歳までとしている金融機関がほとんどです。

金融機関	年齢の条件
住信SBIネット銀行	借入時満65歳以下で、完済時満80歳未満
新生銀行	借入申込時の年齢が20歳以上65歳以下で、かつ、完済時年齢が80歳未満であること
ARUHI 商品名： ARUHI スーパーフラット6 ARUHI スーパーフラット7 ARUHI スーパーフラット8 ARUHI スーパーフラット9	申込時の年齢が満70歳未満の方。（親子リレー返済をご利用の場合は、満70歳以上の方も申込み可）
三菱ＵＦＪ銀行	借入時に20歳以上70歳の誕生日まで、完済時に80歳の誕生日まで
楽天銀行	融資実行日時点の年齢が、満20歳以上および満65歳以下のかた
りそな銀行	お借入時の年齢が満20歳以上満70歳未満の方で、最終ご返済時の年齢が満80歳未満の方
横浜銀行	お借入時の年齢が満20歳以上で、最終返済時の年齢が満82歳未満の方 ＊ただし、「3大疾病保障特約付き団体信用生命保険」を選択される場合は最終返済時の年齢が満76歳未満、「引受条件緩和型（ワイド）団体信用生命保険」を選択される場合は最終返済時の年齢が満80歳未満となります
ジャパンネット銀行	借入日時点で満65歳以上のお客様はご利用いただけません
じぶん銀行	満20歳以上満65歳未満で、最終ご返済時が満80歳の誕生日まで

定年後すぐであれば、年齢的に最後のチャンスとなりますが、住宅ローンの借り入れが可能なので、住み替えが可能です。とはいえ、住宅ローンの借り入れ額は最小限に抑えたいもの。できるだけ今の自宅を高く売り、新しい自宅を購入する資金に当てることが重要になります。

1-2. 退職金が使える

定年退職の直後は、退職金がほぼ手付かずになっているので、これを新しい家の購入資金として使うことができます。古い家を売却して作った資金と合わせれば、住宅ローン不要で新しい家を購入できる可能性が高まり、ローンを借りるとしても最低限に抑えることができます。

1-3. まだ働くことができる年齢

定年退職後すぐであれば、再雇用制度などを使って働くことができますから、仮に住宅ローンの借り入れを行なっても、順調に返済していくことができますし、老後の資金面での不安はかなり解消できます。

独立行政法人　労働政策研究・研修機構　高年齢者の雇用に関する調査（企業調査）では、フルタイム勤務の継続雇用者の定年時と定年後の賃金を比較した結果は、60歳直前の水準を100とした場合「60以上70未満」にあたるという企業が18.3%で最も多く、次いで「70以上80未満」16.4%、3番目が「80以上90未満」11.4%となり、「100」と回答した企業は10.8%で、回答の得られた4,488社の平均値は73.5でした。（2015年7月の調査結果）

この結果から、定年後の賃金は、定年前にもらっていた賃金の約7割程度になります。

また、内閣府の調査では、男性の就業者は、60～64歳で77.1％、65～69歳で53.0％。女性の就業者の割合は、60～64歳で50.8％、65～69歳で33.3％となっています。

このように、定年後すぐであれば、再就職して働くことができるため、住宅ローンの返済や老後の資金についての不安もかなり解消できます。

2. 定年後の住み替えの5つの選択肢｜メリット・デメリット

定年後の住み替えと一言で言っても、さまざまな選択肢が考えられます。ここでは、選ばれる可能性の高い5つの選択肢をメリット・デメリットも含めてご紹介します。

・【買い替え】マンションもしくはコンパクトな一戸建て
・【賃貸】マンションもしくはコンパクトな一戸建て
・二世帯住宅を建てて子供たちと住む
・海外もしくは国内移住
・シニア向け住宅や施設に入所する

老後の生活については、まだ漠然と考えている段階という方も、さまざまな角度から住み替えの選択肢を比較し検討してみることをお勧めします。

2-1. 【買い替え】マンションもしくはコンパクトな一戸建て

ワンフロアで生活でき、移動にストレスがないマンションや、部屋数の少ないコンパクト設計の家に買い替えます。この後ご紹介する、二世帯住宅建設や国内・海外移住などと比べて難易度が低いため、選択肢としては、一番選ぶ人が多いと思われます。

子供も独立して家を出ているので、今住んでいる家は大き過ぎるというのであれば、夫婦二人の暮らしに合うサイズの家に住み替えましょう。

2-2. 【賃貸】マンションもしくはコンパクトな一戸建て

マンションや戸建て住宅に住み替えをする場合、賃貸住宅にするという選択肢もあります。賃貸住宅にすれば、新たに住宅ローンを組む必要がなく、老後の生活を圧迫しない家賃の家を選ぶことができます。

2-3. 二世帯住宅を建てて子供たちと住む

二世帯住宅を新設して、独立して家を出た子供たちと再び一緒に住むという選択肢もあります。ひとつの家に親世帯と子世帯が住めるように設計されているのが二世帯住宅です。

体調面について老後の生活に不安がある場合などにお勧めです。

将来的に住まなくなった場合の活用方法も視野に入れて、賃貸併用住宅にも転用できるような設計にしておくこともできるでしょう。

2-4. 海外もしくは国内移住

定年後はまさしく「第二の人生」と考え、新しい場所に移り住んで、新しく生活を始めるという選択肢もあります。悠々自適の田舎暮らしや海外への移住に憧れる人は多いのですが、生活環境をガラッと変えることになるので、移住先選びは慎重に、よく調査してから行うようにしてください。

もし移住先の生活習慣や食事が合わなかった場合、元の家を売却した後には戻るところがなくなってしまうことも注意しましょう。

2-5. シニア向け住宅や施設に入所する

老人ホームやサービス付き高齢者住宅など、シニア向け住宅や施設に入所するという選択肢もあります。高齢者が増加している状況から、現在シニア向けの施設や住宅も増加中ですが、反面、介護スタッフが不足している状況もあって、数年で閉鎖してしまうケースも同時に増えています。

必要な介護レベルによって利用できる住宅・施設が違いますのでよく調べておくようにしてください。

3. 定年後の住み替えを成功させるための4つのポイント

定年後の住み替えを成功させるために知っておきたい4つのポイントをご紹介します。

・自宅を売却するには住宅ローンの完済が必須となる
・複数の不動産会社に査定を依頼してできるだけ高く売却する
・新たな住宅ローンが組めるか、条件等をしっかり確認する
・退職金の一部は、老後の資金として残しておく（住み替えに使い過ぎない）

家の住み替え時には、大きなお金を動かすことになります。退職金のようなまとまったお金が入ってくるとつい気が大きくなり散財してしまう恐れもありますので、老後の資金計画をしっかり練ってから住み替えの資金計画を立てるようにしてください。

3-1. 自宅を売却するには住宅ローンの完済が必須となる

不動産の売却を行うためには、住宅ローンを完済させることが必須となっています。

ほとんどの方は、定年退職前に住宅ローンが完済できるように計画して借り入れているはずですが、家を購入する時期が遅かった方の場合、定年後にも住宅ローンが残っている場合があります。その場合は、資金を用意して一括返済し住宅ローンを完済させる必要があります。

次章でくわしくご紹介しますが、今住んでいる家が高く売れれば住宅ローンの返済資金に使えるのでできるだけ高く売ることを考えてください。

3-2. 複数の不動産会社に査定を依頼してできるだけ高く売却する

家の住み替えをスムーズにするためには、住み替え前に住んでいた家をできるだけ高く売ることです。なぜなら、高く売れれば、それだけ新しい家の購入資金を増やすことができるからです。

定年後まで今住んでいる家の住宅ローンが残っているという方も、自宅を高く売ることができれば、住宅ローンの完済が容易になります。

できるだけ、高く売却をしてくれる不動産会社を探すには、「不動産一括査定サイト」を必ず利用してください。

一括査定サイトは無料で利用でき、一度に複数の不動産会社に査定依頼ができるので、手間がかからず
査定額を出すことができます。

【不動産一括査定サイトのメリット】
・手間をかけずに無料で一度に複数の会社に査定額を算出してもらえる
・複数の査定額を見ることで相場感をつかむことができる
・信頼できる不動産会社を見つけやすくなる
・売却までの期間を短縮することができる

【不動産一括査定サイトのデメリット】
・サイトごとに登録されている不動産会社の中でしか選べない
・サイトによっては、物件所在地が対応地域外の場合もある

3-3. 新たな住宅ローンが組めるか、条件等をしっかり確認する

新たな家のための住宅ローンが組めるかどうか、条件をしっかりと確認しておきましょう。1章でご紹介した通り、住宅ローンの借り入れには年齢制限があります。

ほとんどの金融機関は70歳前後を最終的な貸し出す条件の年齢としています。年齢以外にもさまざまな条件があり、万が一審査に通らないと新しい家が購入できなくなってしまいますので、必ず事前に住宅ローンについてしっかりと調べておくようにしてください。

3-4. 退職金の一部は、老後の資金として残しておく（住み替えに使い過ぎない）

住み替えの資金に退職金を使い過ぎず、老後の資金として残しておくようにしてください。いくら住み替えに退職金が使えると言っても、全額使ってしまうと老後の資金計画が狂ってしまいます。

シニア世代は、体力も徐々に衰えて、体調を崩したりケガをしたりすることも多くなりますから、万が一のためにも、ある程度の貯蓄をしておくことは必須です。

住み替えのかかるお金と老後の生活に必要な資金とのバランスをよく考えて資金計画を立ててください。

4. 売却以外の選択肢も有｜自宅の処分・活用方法

住み替えを行う際に、必ずしなくてはいけないのは、今まで住んでいた自宅の処分です。通常は売却する方が多いですが、条件によっては、賃貸活用や更地にして土地として活用するなどの方法もありますのでご紹介します。

4-1. 売却する

自宅の処分・活用方法の中で、選択する人が一番多いのが、「売却する」という手段です。この後ご紹介する、賃貸活用や土地活用の場合、不動産物件に適していない場合は選択することができないからです。

ほとんどの不動産物件は売却という手段を取ることができますし、賃貸活用や土地活用などとは違って売却してしまえば、管理・メンテナンスなどに頭を悩ませることがなくなり、税負担もなくなります。

また自宅を売却することで、潤沢な老後の生活資金を準備することができます。家を売ってしまえば、相続関係で悩むことがなくなるのもメリットのひとつです。万が一の際に残された家族が自宅の処分に苦労することもなくなるので安心です。

売却をする際には、3-2.でご紹介した、一括査定サイト「HOME4U」をぜひ利用して、高く売却してくれる不動産会社を見つけてください。

4-2. 賃貸活用する

住み替えのために大きな資金をすぐに用意しなくてもよいなどの場合は、所有している不動産物件が条件に合えば、賃貸活用するという手段があります。自宅を賃貸活用することができれば、老後の生活資金を家賃収入から賄うことができます。

ただし、賃貸活用できる物件には条件があります。借り手がつきにくいと思われる物件の場合は、賃貸活用はおすすめしません。

賃貸活用に向く物件は、

・最寄駅から近い、交通の便が良い（徒歩10分以内が望ましい）
・物件の周辺エリアの利便性が高い（コンビニ・スーパー・公共機関等まで近い）
・建物の築年数が短い（老朽化した建物はリフォーム等が必要になり費用がかさむため）

等です。

上記の条件に当てはまり、自宅を貸したいという方は、「賃貸経営 HOME4U」を活用して、賃貸を得意とする不動産会社を探すことをおすすめします。

HOME4Uなら、はじめて家を貸したい方でも安心して依頼できる賃貸の仲介・管理に強い会社を簡単に探すことができます。家賃はもちろんサービスの違いなどを比較検討でき、最終的に条件や希望に合った最適な不動産会社を選ぶことができます。

4-3. 更地にして土地活用する

建物が老朽化していて、売却するのが難しいといったケースであれば、更地にして土地として活用するという選択肢があります。

土地活用の方法も、駐車場・トランクルーム・コインランドリー経営、太陽光発電など、土地の周辺環境によって適するものが違いますので、まずは、土地活用の専門家に相談してください。

更地にした後の土地の活用方法に迷いがあるなら、「HOME4U土地活用」の利用をお勧めします。

『HOME4U土地活用』は、大手ハウスメーカーからから専門の建築会社まで、信頼できる企業が揃っています。どのような活用法が最も収益があがるのか、節税効果はあるのかなど、さまざまな活用法の提案を受けることができます。

最大7社から土地活用プランの提案を受けることができ、1社1社、個別に相談する必要がないので手間がかからず、複数プランを比較・検討することで、ベストな土地活用法を見つけることができます。

まとめ

いかがでしたか。

定年後に住み替えを考えているのであれば、定年後すぐがベストなタイミングです。

ここで、定年後の住み替えを成功させる4つのポイントについて復習しておきましょう。

・自宅を売却するには住宅ローンの完済が必須となる
・複数の不動産会社に査定を依頼してできるだけ高く売却する
・新たな住宅ローンが組めるか、条件等をしっかり確認する
・退職金の一部は、老後の資金として残しておく（住み替えに使い過ぎない）

住み替えの成功を決める最大のポイントとなるのは、今住んでいる自宅をできるだけ高く売ることです。信頼性の高い一括査定サイト「HOME4U」を利用して、ぜひ満足のできる住み替えを行なってください。