別荘売却は今がチャンス!別荘を高く売るためのコツ5つと税金の知識

別荘

「別荘をそろそろ手放したい!早く売却したいけど、どうしたらいいのだろうか?」
「別荘の売り方に、通常のマンションや戸建て住宅の売り方とは違うコツってあるの?」

軽井沢、箱根、那須、安曇野、房総など、国内有数の別荘地の別荘は、いまだ人気が衰えず、高額売却されています。さらに、最近は、新たな別荘地の需要が生まれつつあり、別荘が売りやすくなってきています。

ただ、普通の不動産と同じように売却を進めては、なかなか売却はうまくいかないのが現実です。

そこで、この記事では、別荘をできるだけ高くスムーズに売る5つのコツをご紹介します。

別荘の所在地は、人里離れた場所がほとんど。高く売るためには、工夫が必要です。早く高く売るためにも、必ず実行するようにしてください。

さらに、別荘の売却に関する知っておきたい税金の知識や、もし別荘が売れ残ってしまった場合の手放す方法(最終手段)もご紹介します。

別荘の需要が生まれつつある今を逃さずに、高額売却できるようにしていきましょう。

1. 今、別荘は意外と需要がある!?その3つの理由

別荘まず最初に、別荘の意外な需要があることについて、3つの理由をご紹介します。インターネット環境の整備により、働く場所にこだわらない人が増えつつあります。

つまり、都会を離れ、山奥の別荘地などに住み、そこでテレワーク等で働く人が増えているのです。

新たな別荘地の需要が生まれつつあり、別荘が早く高く売れる理由となっていることをご紹介します。

1-1. 田舎暮らしに憧れる人が増加中

数年前から少しずつですが田舎暮らしに憧れる人が増え続けており、最近では、築年数が50年を超えるような家をリノベーションして、古民家やログハウスとして住む人も増えてきています。

都会や住宅街周辺の家であれば、築年数が浅いほうが人気が高いですが、田舎暮らしを考えている人たちは築年数にはあまりこだわらず、自分の思い通りにリノベーションが可能であれば、古家であっても購入するというのが特徴です。

別荘を古民家カフェに改造したり、ログハウスを宿泊施設として利用したりと、さまざまな需要が考えられます。

1-2. デュアルライフ(二地域居住)が密かなブームになっている

デュアルライフとは、二地域居住のことを指します。別荘はセカンドハウスとしての需要があります。田舎暮らしに憧れているものの、都会暮らしから一気に田舎暮らしに移行するのは不安という人も多くいて、まずはデュアルライフで田舎暮らしを体験してみる人も増えつつあります。

たとえば、都市部に自宅を所有したまま、週末だけ山に篭って趣味に没頭したり、田畑を耕して自給自足の生活をします。仕事の内容によっては、テレワーク・リモートワークによって、セカンドハウスでも業務を行うことが可能になりますから、出社の必要があるときだけ、自宅に戻るといったビジネススタイルが可能になります。

働き方改革の影響もあり、積極的に業務のテレワーク化を進める企業が増加しています。今後、さらにセカンドハウスとしての別荘の需要は伸びていくと考えられます。

参考:(株)リクルート住まいカンパニー「2019年トレンド予測 住まい領域 8ページ[参考]デュアルライフの開始者は、2011年から2018年にかけて増加傾向」
参考:国土交通省「二地域居住推進の取組事例集 10ページ イベント参加者に対するアンケート結果」
参考:総務省|平成30年版 情報通信白書|広がるテレワーク利用

1-3. 働く場所にこだわらないワーケーションの支援を自治体がスタート

ワーケーションとは、仕事(ワーク/work)と休暇(バケーション/vacation)を合わせた造語で、リゾート地で休暇を取りつつ働くという新しい働き方です。

ワーケーションの受け入れをいち早くスタートしたのが、国内有数の別荘地である軽井沢です。軽井沢では、古家をリノベーションしたワーケーション用のサテライトオフィスやコワーキングスペースが増設中です。

もちろん、別荘もワーケーションの場として利用されており、別荘をミーティングスペースとして利用したり、合宿施設として利用するケースも増えています。

2019年秋には、「ワーケーション自治体協議会」も発足し、全国の40を超える自治体が賛同しています。今後も、ワーケーションは全国に広がると予想され、別荘を活用する機会も徐々に増えていくと考えられます。

2. 別荘をできるだけ早く高く売る5つのコツ

売却別荘の需要が高まっていることがわかったところで、別荘をできるだけ早く高く売るコツを5つ紹介します。

・別荘があるエリアに強い地元の不動産会社に売却を依頼する
・一括査定サイトを利用して高額売却してくれる不動産会社を選ぶ
・別荘の管理とメンテナンスは売れるまでしっかりと行う
・売れ残って老朽化してしまった別荘は更地にして売る方法もある
・妥協できる最低売却価格を決めておき、買い手が見つかったら即決で売る

別荘の所在地は、人里離れた場所がほとんどなので、一般的なマンションや戸建ての売却方法と違ったコツが必要になります。早く高く売るためにも、必ず実行するようにしてください。

2-1. 別荘があるエリアに強い地元の不動産会社に売却を依頼する

別荘の所在地エリアに強い地元の不動産会社に売却を依頼するようにしてください。なぜなら、地域の特徴や特色にくわしくない不動産会社に売却を依頼してしまうと、的を外した売却活動が行われてしまう恐れがあるからです。

別荘を売却する際に、別荘地ならではの特色も大きなセールスポイントになるので、アピールするポイントをしっかり理解している地元密着型の不動産会社を選ぶようにしてください。別荘の売却を専門に行う不動産会社もお勧めです。

2-2. 一括査定サイトを利用して高額売却してくれる不動産会社を選ぶ

一般的なマンションや戸建て住宅の売却では、おなじみの一括査定サイトですが、別荘の売却時にも必ず利用するようにしてください。

一括査定サイトを利用することで、手間や時間をかけずに、少しでも高く売ってくれる不動産会社を見つけることが可能だからです。

【不動産一括査定サイトのメリット】
・手間をかけずに無料で一度に複数の会社に査定額を算出してもらえる
・複数の査定額を見ることで相場感をつかむことができる
・信頼できる不動産会社を見つけやすくなる
・売却までの期間を短縮することができる

【不動産一括査定サイトのデメリット】
・サイトごとに登録されている不動産会社の中でしか選べない
・サイトによっては、あなたの物件が対応地域外の場合もある

一括査定サイトを利用するなら、「HOME4U」がお勧め!

HOME4Uは、下記の様な特徴があります。

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☑️不動産の査定実績が豊富にある 
⇒売却査定数 累積35万件(2018年11月時点)

全国対応のため、ほとんどの物件で対応が可能です。
信頼性の高いHOME4Uをぜひご利用ください。

2-3. 別荘の管理とメンテナンスは売れるまでしっかりと行う

別荘には定期的なメンテナンスが必要なことは周知のことですが、売却が終了するまでは、手を抜かないように気をつけてください。

古民家ブームにより、古家のリノベーションが流行っているとはいえ、あまりにも管理やメンテナンスができていない別荘は敬遠されてしまいます。

リノベーションを前提に別荘を探している人は、建物の古さには目をつぶりますが、トイレや風呂などの水回りがきちんと使えるか、電気・ガスが安全に使えるか等、建物の基礎の部分に瑕疵がないかは、しっかりとチェックします。

できるだけ高く売るためにも、別荘の管理は徹底して行うようにしてください。

2-4. 売れ残って老朽化してしまった別荘は更地にして売る方法もある

老朽化してしまい、リノベーションも不可能となってしまったような別荘の場合は、建物を取り壊して更地にし、土地として売却する方法もあります。個性的なデザインの物件が多い別荘の場合、その強い個性がなかなか売れない原因になることも多いので、更地にしたほうが売れる可能性が高まります。

ただし、建物の状態、別荘の所在地や周辺の環境によっては、更地にしないほうが有利な場合もあるので、必ず、売却を担当する不動産会社とよく相談することをお勧めします。

2-5. 妥協できる最低売却価格を決めておき、買い手が見つかったら即決で売る

売却活動をスタートする前に、妥協できる最低の売却価格を先に決めておくことは非常に大切です。別荘の新しい需要が見込まれるとはいえ、別荘の所在地によっては、人気が今ひとつという場合もあり、必ずしも早期売却ができるとは言えないからです。また、高額売却も難しいケースがあります。

売り出し価格を決めたら、まずその価格で様子を見ます。すぐに購入希望者が見つからないようであれば、不動産会社とも相談して価格を下げていきますが、ここで妥協できる最低価格を決めていれば、購入希望者が現れた時の価格の交渉で迷うことがなくなります。

別荘は一般的な家とは違って、短期間に購入希望者がたくさん集まるということは、よほど人気の別荘地でない限りあり得ません。購入希望者が現れたら、あまり価格交渉を長引かせず、妥協できる最低価格のことも考慮して即決で売ることをお勧めします。価格交渉が長期化すると、購入希望者が逃げてしまう可能性が高いからです。

3. 別荘の売却に関する知っておきたい税金の知識

税金別荘の売却には税金がかかります。ここでは、別荘売却にかかる税金の節税方法までご紹介します。

基本的に、売却額が購入費用よりも高くなければ、税金はほとんどかかりません。しかし、軽井沢、八ヶ岳、箱根・伊豆など、いまだに人気の高いエリアに別荘をお持ちの方は、予想以上に高く売れてしまうことがあるので注意してください。

3-1. 別荘の売却には譲渡所得税がかかる

別荘の売却額が購入費用を上回った場合には、譲渡所得税が課されます。

◉譲渡所得税の計算方法

譲渡所得=譲渡価格(売却で得た利益)-(取得費用+仲介手数料など売却にかかった費用)
譲渡所得税額 = 課税譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

*譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。

くわしくは、国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」を参照ください。

3-2. 別荘の売却時に節税する2つの方法

譲渡所得税は、以下の2つの方法を使うことで節税できます。

(相続した場合)譲渡所得税の一部を購入費の一部に上乗せして処理する

別荘を相続した場合相続税が課されますが、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、売却価格から、売却した土地や建物に対する相続税額を引くことができるので、課税対象となる額を低くすることができます。

◉相続税申告期限から3年以内に売却したときの課税譲渡所得金額

(A)売却(譲渡)価格 -(取得費、譲渡費用、(B)売却した不動産に対する相続税額)
 = (C)課税譲渡所得金額

*「取得費加算の特例」により、(A)から(B)を差し引くことができることになるので、
  課税対象となる(C)の額を減らすことができる

取得から5年以上経っていれば税金は安くなる

譲渡所得税は売却する不動産の所有期間が「5年以内」もしくは「5年以上」で税率が変わり、5年以上の方が税率が下がります。もし、所有して5年経っていないのであれば、売却を急がなくてはいけない特別な事情がない限り、5年以上所有してから売却することをお勧めします。

◉譲渡所得の税率 

所有期間

短期(5年以下)

長期(5年超)

居住用

39.63%

(所得税30.63% 住民税 9%)

20.315%

(所得税15.315% 住民税 5%)

*上記税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています

4. 売れ残ってしまった別荘を手放す方法(最終手段)

査定別荘は、普段の生活のための家とは違う目的で作られていることもあり、購入希望者がなかなか現れないというケースもあります。売り出してから半年過ぎても購入希望者が現れない場合は、売却の金額を考えずに手放すことも検討してください。

別荘を所有している期間が長引けば長引くほど、管理やメンテナンス等の維持費用はかさみ、税金を払い続ける期間も長くなります。手放してしまえば、それ以降、税金や管理費に頭を悩ますことはなくなりますので、万が一売れ残ってしまったら、執着せずに手放すことをお勧めします。

4-1. 別荘の管理会社へ相談する

別荘の管理会社は、別荘地全体の情報に強く、不動産情報にもくわしいことが多いので、別荘の買取・売却をしてくれる不動産会社を紹介してもらえる可能性があります。

また、別荘の管理会社は、不動産会社とは異なる人脈を持っている場合もあります。別荘を探している人のなかには、空き家情報を不動産会社ではなく管理会社に問い合わせる人もいますから、売れにくそうだと思ったら、まず、管理会社に相談してください。

4-2. 市町村へ寄付を打診する

別荘のある地域の市区町村へ寄付を打診してみてください。当然ですが、寄付となりますので売却益は望めません。1章でもご紹介した通り、各自治体が今後、さまざまな形で別荘を有効活用する機会が増えると考えられますから、別荘のある地域自治体の活動状況などを定期的にチェックすることをお勧めします。

4-3. 隣地のオーナーに譲る

所有している別荘の隣の別荘のオーナーに譲るか、購入してもらえないか打診してみましょう。通常の戸建ての家を売却するときにも、隣近所に打診することがよくあります。なぜなら、自分の所有する土地を広くしたいと考えているオーナーが多く、隣の家の土地を手に入れたいと考えている場合が多いからです。

別荘地も同じく、隣の土地を手に入れて、もっと大きな別荘に建て替えたいと考えているオーナーがいる可能性がありますから、隣地のオーナーには、一度声をかけてみてください。

まとめ

いかがでしたか。

別荘の売却は、一般的な住宅と用途が違うこともあり、早く高く売るためには、コツがいります。

ここで、別荘を早く高く売る5つのコツを再度確認してください。

・別荘があるエリアに強い地元の不動産会社に売却を依頼する
・一括査定サイトを利用して高額売却してくれる不動産会社を選ぶ
・別荘の管理とメンテナンスは売れるまでしっかりと行う
・売れ残って老朽化してしまった別荘は更地にして売る方法もある
・妥協できる最低売却価格を決めておき、買い手が見つかったら即決で売る
 
早く高く売るための切り札になるのは、一括査定サイトの利用です。できるだけ高く売却してくれる不動産会社を見つけるために、信頼性の高いHOME4Uの活用をお勧めします。

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