新築で買った家はできるだけ早く売却すべし!高く売るためのコツを解説

家

「新築で購入した家だけど、事情があって手放すことになったが高く売れるのかな?」

急な転勤命令や親の介護など、さまざまな理由で新築の家を売ることになる人は少なくありません。売却するならできるだけ高く売りたいところですが、購入時より高く売ることができるのか心配する方も多いのではないでしょうか。

安心してください。新築の物件は高く売却することができます。ただ、高く売却したいのであれば、下記のポイントを押さえて売却を進めることが必要です。

・できるだけ早く売り出す
・タイミングを逃さない。決断したらすぐ売り出す
・不動産情報サイトを使って近隣エリアの相場感を得る
・複数の不動産会社に査定を依頼する
・査定額の根拠が明確な不動産会社に仲介を依頼する

この中でも、「できるだけ早く売り出すこと」が、高く売れる最大の秘訣となります。
後述しますが、実際に一般社団法人不動産流通経営協会データが発表した最新のデータからも、少しでも早く売ることが重要だとわかります。

この記事では、下記の内容を章に分けてご説明いたします。

・新築の家を高く売りたいなら、とにかく早く売りに出す
・新築の家を高く売るために必ず実行したい4つのこと
・新築の家を売却する流れ
・新築の家を売却する際の注意点
・新築の家の売却にかかる費用や税金

新築の家の売却を始める前に知っておきたい知識をわかりやすくご紹介します。

適切な知識を身につけて、ベストなタイミングを逃すことなく、新築の売却をいますぐスタートさせてください。

◎この記事内の「新築の家(マンション・戸建て)」の表記について

この記事内では、不動産売買の情報サイトなどでは、《新築》と表記ができない、入居後1〜5年程度の「築浅物件」も含めて、新築の家の売却方法としてご紹介します。

不動産売買の情報サイトなどでは、
①品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)
②公正競争規約(不動産の表示に関する公正競争規約)
という2つの法律・規約で定義されている新築物件だけが、《新築》と表記できます。

「建物が完成してから1年未満で過去、誰も入居したことがない」物件、簡単に表すと「完成から1年未満で未入居」の物件のみが新築です。

上記の条件から外れると《新築》と表記ができないことになっています。

1. 新築の家を高く売りたいなら、とにかく早く売りに出す

不動産契約新築の家や築5年程度の築浅物件を早く高く売りたいのであれば、とにかく築年数が増えないうちに早く売り出すことが一番大切です。

この章では、新築の家をできるだけ高く売るためには、なぜ早く売ることが一番大切なのかを3つの根拠から解説します。

1-1. 築年数5年未満の家が高く売れた過去の実績がある

築年数5年未満の家が高く売れた過去のデータがあります。

一般社団法人不動産流通経営協会が発表した「第24回(2019年度)不動産流通業に関する消費者動向調査(10ページ)」によれば、買い替え時に売却した物件が、築5年以内の場合、築年数の古い物件に比べてプラスの売却差額の発生率が高くなっています。

築5年以内の物件では、売却差額がプラスとなった物件は2018年度には40.0%で、19年度は50.0%と10ポイント増加しています。(赤線で囲った部分が築5年以内)

特に、売却差額/0円超〜500万未満が18年よりも28.3ポイント増加と大幅に増加していることがわかります。(黒い楕円で囲まれた部分)

新築および築浅物件は、高く売れる傾向であることがはっきりと数字で証明されています。

グラフ

*調査対象は首都圏1都3県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)

1-2. 新築・築浅物件は購入希望者が非常に多いので早く売れる

新築・築浅の物件は購入希望者が非常に多いことも、早く売れる根拠のひとつです。「日本人は新しいものが好き」とよく言われる言葉ですが、不動産売買の場でも、新築物件と築年数の浅い物件は非常に人気が高く、「完成してからあまり日が経っていない家」というだけで、購入希望者の購入意欲は高まります。未入居であれば、なおさらです。

ほんの半年、1年程度の差であっても、新しいほうが印象がいいので、売り出しのタイミングを早くすることが最大限高く売るポイントになります。

1-3. 人気エリアなら中古でも人気が高いので、新築・築浅ならさらに早く売れる

人気エリアの物件の場合は、中古であっても人気が高く、売り出されるのを待ち構えている購入希望者もたくさんいます。人気エリアに住みたいと憧れている購入希望者からすれば、希少な新築・築浅の物件が売り出されたとたんに飛びつくと言っても過言ではありません。

だからこそ、売り出すタイミングを逃さないように、しっかりと見極め、売却を決断したら、すぐに売却活動をスタートしてください。

2. 新築の家を高く売るために必ず実行したい4つのこと

契約新築の家は早く高く売れる可能性が高いからといって、何も考えずに売り出してしまったら、もっと高く売れる可能性を潰してしまうことになります。

確実に高く売るために、必ず実行していただきたいことを4つに絞ってご紹介します。

・タイミングを逃さない。決断したらすぐ売り出す
・不動産情報サイトを使って近隣エリアの相場感を得る
・複数の不動産会社に査定を依頼する
・査定額の根拠が明確な不動産会社に仲介を依頼する

この4つは高く売るための最重要ポイントになりますので、全て必ず実行するようにしてください。

2-1. タイミングを逃さない。決断したらすぐ売り出す

新築、築浅どちらの家であっても、売る決断をしたらすみやかに売却活動を始めて、タイミングを逃さないようにしましょう。なぜなら、不動産の価値は一般的に築年数が増えていくとともに下がっていくからです。

新築・築浅の家は早く売れば売るほど、購入した時と同じくらいの額で売ることが可能になりますから、売ると決めたら、迷わずに売却活動をスタートしてください。

不動産情報サイトなどで「新築」表記できるのは、《一度も入居していない完成後1年未満》の物件だけですから、未入居の物件は売るのを躊躇してモタモタしていると、すぐに新築物件として売り出せなくなります。

新築か築浅か、広告の表記によって購入する側の印象は大きく違います。築浅の物件も、築3年と築5年程度の差でも購入者の受ける印象は違ってくるので、とにかく売り出しのタイミングに気をつけるようにしてください。

2-2. 不動産情報サイトを使って近隣エリアの相場感を得る

近隣エリアの相場感を得ておくことも必ず実行するようにしてください。不動産には定価がないので、売却価格を決めるために、相場価格を知っておく必要があります。

相場価格がわからないと、次の行程で行う不動産査定で、不動産会社が出してくれた査定額が適切な額なのか判断できなくなります。相場価格は査定額を見極める基準値になるからです。

相場感を得ておかないければいけないもうひとつの理由は、買主が購入時にまずチェックするのは、購入希望エリアの相場価格だからです。

売り出し価格が相場価格から大きく外れてしまうと、売れるまでに時間がかかったり売れ残ってしまう恐れがあるので、不動産売却を始める前には、必ず相場を調べておくようにしてください。

不動産相場を簡単に調べるには、以下の2つのサイトを利用してください。

(1)レインズマーケットインフォメーション
(2)土地情報システム

ここで、簡単に各サイトの利用方法をご紹介します。

レインズマーケットインフォメーション の使い方

レインズは、不動産指定流通機構は国土交通省が指定する公益法人で、現在4組織があり全国の不動産会社が加入しています。不動産流通の円滑化等を目的として設立され、不動産情報の集約と情報交換をネットワークシステムを通じて行っています。また、登録された不動産物件の契約が成立した際には、実際の取引価格などの情報が指定流通機構に報告されます。

こちらにアクセスして、下記の手順で相場を調べることができます。

レインズ

①トップ画面のマンション・戸建のどちらかを選択し、都道府県と地域(どちらも必須)を選んで選択します。

レインズ

②次に絞り込み検索用の入力画面が出るので、選択します。

土地情報システム の使い方

土地情報システムは、国土交通省が不動産市場の活性化や安心・安全な不動産取引のために、2006年から運営している、土地に関する情報を把握し提供しているサイトです。

実際に不動産の取引を行った当事者を対象にしたアンケート調査の結果、得られた回答をデータベース化。売り出し価格ではなく取引価格(実際の売却価格)が閲覧できることが特徴です。また、過去10年に遡って取引情報を確認することも可能です。

こちらにアクセスして、下記の手順で相場を調べることができます。

土地情報システム
左側の囲みの上から 

①取引時期を選ぶ 
②種類を選ぶ(戸建ては「土地と建物」、マンションは「中古マンション等」を選択) 
③地域を選ぶ 

①〜③を決定したら、最下部の「この条件で検索する」をクリックすれば、過去の取引情報の詳細が一覧で表示されます。

土地情報システム

2-3. 複数の不動産会社に査定を依頼する

相場価格を確認した後、複数の不動産会社に査定依頼を行うことも必ず実行してください。不動産査定は物件ごとに細かく調査を行い、査定価格は相場価格よりも精度が高くなるので、実際に売れる金額が予想できるからです。

ここで注意したいのは、1社だけに査定依頼をすることは避けることです。1社だけの査定額では他に比較検討する数値がないので、その査定額が適正価格なのかがわかりません。

また最初から不動産会社を1社に絞り込んでしまうと、他社に依頼したらもっと高く売れる可能性があるかもしれないのに、その高く売れる可能性を潰してしまうことになります。

少しでも高く売るために、査定依頼は必ず複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。

そこで、利用したいのが「不動産一括査定サイト」です。不動産一括査定サイトなら、無料で利用でき、一度に複数の不動産会社に査定依頼ができるので、手間がかからず査定額を出すことができます。

【不動産一括査定サイトのメリット】
・手間をかけずに無料で一度に複数の会社に査定額を算出してもらえる
・複数の査定額を見ることで相場感をつかむことができる
・信頼できる不動産会社を見つけやすくなる
・売却までの期間を短縮することができる

【不動産一括査定サイトのデメリット】
・サイトごとに登録されている不動産会社の中でしか選べない
・サイトによっては、あなたの物件が対応地域外の場合もある

ここで信頼できる一括査定サイトを見抜くための3つのチェックポイントをご紹介します。

[3つのチェックポイントで、信頼できる一括査定サイトを見極める!]

☑️運営母体がしっかりしている
「一括査定サイトの運営母体が、どういう会社なのか」というのは、一括査定サイトの信頼性を見極める一つの指標となります。やはり、一定の基盤のある会社の方が、より安心感があり、サービス内容においても充実度が高い傾向にあることは間違いありません。

☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている
営利ばかりを重視するのではなく、“利用者のことも考えたサイト運営をしているか”というのは、一括査定サイトの信頼性を見極めるうえで非常に重要なポイントです。具体的には、「サイトに登録する不動産会社をしっかり審査しているか」「不動産会社とのやり取りでトラブル等が発生した場合に、利用者が相談できる窓口を設けているか」は、必ずチェックしておきたいところ。上記2つのポイントをチェックするだけでも、利用者のことを考えているか、そうでないかが見えてくるはずです。

☑️不動産の査定実績が豊富にある
実績は、それだけ多くの利用者に選ばれてきたという証でもあります。とすると、査定実績が豊富にある一括査定サイトの方が、より信頼できる可能性が高いというのは間違いないでしょう。

査定実績の確認方法ですが、多くの一括査定サイトがサイト内で謳っているので、それらをチェックするだけでも、実績の豊富さはおおよそ比較・検討できるはずです。もしくは、インターネットの検索窓に「不動産 一括査定サイト 実績」といったキーワードを入れて検索をすると、一括査定サイトの実績を比較しているサイトも簡単に見つかります。

[番外編]全国対応している
「信頼できるかどうか」とは別の観点ではありますが、一括査定サイトのなかには、対応エリアが狭いものもあります。「必要事項を入力したのに、対応不可だった…」とならないよう、一括査定サイトを利用する前に対応エリアは必ず確認しましょう。

この【3つのチェックポイント+番外編】をクリアし、非常に信頼性の高い一括査定サイトと言えるのが「HOME4U(ホームフォーユー)」です。

☑️運営母体がしっかりしている 
⇒NTTデータグループのNTTデータ・スマートソーシングが運営!

☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている 
⇒サイトに登録しているのは、厳しい審査をクリアした信頼できる不動産会社だけ! 
⇒利用者がなにか困ったときに相談できる「何でも相談窓口」を設置!

☑️不動産の査定実績が豊富にある 
⇒売却査定数 累積40万件(2020年3月時点)

☑️[番外編]全国対応している 
⇒HOME4Uは全国対応のため、ほとんどの物件で対応が可能!

ちなみに、HOME4Uのサービス内容は・・・住所や間取り、築年数などの情報を入力すると、厳しい審査をクリアした信頼できる全国約1,500社(業界最大級)の不動産会社の中から、お持ちの物件の売却を得意としている不動産会社をHOME4Uのシステムが自動的にピックアップします。ピックアップされた不動産会社から、最大6社にまとめて査定を依頼できます。

2-4. 査定額の根拠が明確な不動産会社に仲介を依頼する

4つ目に必ず実行していただきたいことが、査定額の根拠が明確な不動産会社に仲介を依頼することです。

複数の不動産会社に査定を依頼すると、査定額が同じになることは少なく、高かったり低かったりバラバラになるのが普通です。査定額が出揃ったら、査定額の根拠を各不動産会社から聞くようにしてください。根拠があいまいな場合は、査定額も信憑性が低いからです。

査定額の高低に惑わされず、査定の根拠がハッキリしない、納得できない不動産会社に仲介依頼をするのはやめたほうが無難です。きちんと明確に査定額の根拠を説明できる不動産会社に査定依頼をするようにしてください。

3. 新築の家を売却する流れ|売り出す前の準備が重要

ポイント新築の家を売却する流れは下記のようになります。この流れを理解しておけば、適切に売却活動を進めることができるようになります。

◉新築の家を売却する流れ

①相場を調べる

②不動産会社に査定を依頼する

③不動産会社を選んで契約を結ぶ

④物件を売り出す
不動産情報サイトなどで広告の掲載がスタートします。
依頼した不動産会社がチラシのポスティングなど、さまざまな販売促進の活動を行います。

⑤内覧者の対応
購入希望者が現れたら家の内覧をしてもらいます。新築の場合は内装の汚れなどはほとんどないはずですが、購入意欲を下げないように、掃除や整理整頓は欠かさず行なってください。

未入居の家であれば問題ありませんが、すでに入居している場合は生活感が出ないように、できるだけ引っ越しをした後に内覧会を行うことをおすすめします。

⑥買主と売買契約を結ぶ
購入希望者との間で、価格や引き渡しの条件・時期などを交渉して合意ができれば契約を結びます。一般的に交渉は不動産会社を通して行われます。

⑦物件を引き渡す

2章でご紹介した「早く高く売るためにやるべき4つのこと」は①〜③の間で行います。

物件が満足いく価格で早期売却できるかどうかは、売り出す前にどれだけしっかり準備活動ができたかで決まることを忘れないことが大切です。

詳しい売却の流れについて知りたい方におすすめ

4.  新築の家を売却する際の注意点

契約新築の家だからこその売却する際の注意点があります。

新築は総じて高く売れやすいことは確かですが、気をつけなければいけない落とし穴もあります。売却を成功させるためにも必ずチェックしておきましょう。

4-1. 住宅ローンは完済しないと売却できない

家を売却する際に一番気をつけなくてはいけないのは、住宅ローンを一旦完済しなくてはいけないということです。

新築の家の場合、購入した時とあまり変わらない価格で売却できれば、その売却してできたお金をローンの返済資金にできますが、もし売却しても住宅ローンが完済できなければ、別の資金を用意する必要があります。

4-2. 住み替えするなら、売却価格に注意が必要

今の家を売却した後、住み替えをするのであれば、住み替え前の家の売却価格に注意が必要です。思うように高く売れなかった場合は、担保割れとなってしまいます。この状態をオーバーローンと言います。

*オーバーローン=住宅ローンの残額を売却したお金で全額払えない状態のこと

住み替え前の家を高く売ることができれば、売却してできたお金で住宅ローンを完済することができるのでスムーズに住み替えが可能になります。よって、できるだけ高く家を売ることが重要になります。

4-3. 適正価格で売り出さないと売れ残ったり損を出してしまう

高く売れる新築の家であっても、適切な価格で売り出さなければ、売れ残ったり損を出してしまいます。不動産には定価がありませんが、その代わり相場価格があり、相場から外れた価格にしてしまうと、売れにくくなってしまうからです。

家を購入しようと探している人は、複数の物件を見比べて、その中からトータルでいいと思える物件を選び購入します。立地などの周辺環境、間取りや築年数などの条件が同じなら、相場価格はだいたい似たような価格になるのが普通なので、そこから外れているだけで候補から外れてしまうのです。

特に新築の家の売り出し価格を設定するのは難しいことが多いので、必ず売却を担当する不動産会社とよく相談してから決めるようにしてください。

4-4. 売却理由を明確に買い手に説明することを怠らないようにする

新築の家をすぐに売却する理由は、買い手にしっかりと説明するようにしてください。なぜなら、買い手は、売り手が新築で家を売る理由についてネガティブに考えている可能性があるからです。

購入してすぐに家を売却する理由は、さまざまです。一般的には、急な人事異動や親の介護などが主な理由ですが、事故やトラブルが原因で新築の家を手放そうとしているのではないか、と勘ぐる買い手もいます。そういった買い手側の不安を払拭するためにも、必ず売却の理由を買い手側にしっかりと説明するようにしてください。

5. 新築の家の売却にかかる費用や税金

費用新築の家を売却する際にかかる費用や税金について紹介します。

売却にかかる諸費用は、家を売却した代金を受け取る前に必要になるケースが多いので、売却活動の前にある程度計算しておき、必要な資金を用意しておくことをおすすめします。

5-1. 新築の家の売却にかかる諸費用

新築の家の売却にかかる主な諸費用は以下の4つです。

不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料の上限金額の計算方法は売却価格によって計算方法が定められています。
通常は以下の計算式で求めることができます。

売却価格×3%+60,000円+消費税

契約書に貼付する印紙代

印紙代は、売却価格によって異なります。

売却価格が1,000万円を超え5,000万円までは10,000円。5,000万円を超え1億円までは30,000円です。

*2020年(令和2年)3月31日まで軽減措置が取られています。本則では、売却価格が1,000万円を超え5,000万円までは20,000円、5,000万円を超え1億円までは60,000円となります。

参考:国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

登記関係費用:抵当権抹消費用および司法書士報酬料

住宅ローン完済後、抵当権を外す抵当権抹消登記費用がかかります。
(不動産1件につき1,000円。家と土地に設定されている場合は合計2,000円)

登記を依頼する司法書士へ報酬も支払います。(相場は1件10,000円程度)

その他(引っ越し費用、繰上げ返済手数料など)

居住していた場合には引っ越し費用がかかりますし、住宅ローンを完済する際に、繰上げ返済手数料を取る金融機関もあります。

5-2. 新築の家の売却にかかる税金

不動産の売却により出た利益のことを譲渡所得といいます。新築の家が購入時よりも高く売れた場合は、譲渡所得税がかかるので注意しましょう。買ったときより安い金額で売れた場合は、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得には所得税と住民税が高い税率で課税されます。新築や築浅の家では、所有期間は5年以内であることがほとんどですから、所得税と住民税の合計税率は、39.63%と非常に高くなっています。

しかし、売却する物件がマイホームの場合には、3,000万円までの利益であれば非課税になるので、相当高く売れない限り税金は発生しません。(マイホーム特例)

くわしくは、国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」を参照ください。 

まとめ

新築の家の売却は、とにかくスピード勝負です。早く売り出せば早く売り出すほど高く売れると言っても過言ではありません。

最後に、新築の家を早く高く売るために必ず実行したい4つのことを復習しておきましょう。

・タイミングを逃さない。決断したらすぐ売り出す
・不動産情報サイトを使って近隣エリアの相場感を得る
・複数の不動産会社に査定を依頼する
・査定額の根拠が明確な不動産会社に仲介を依頼する

特に、複数の不動産会社に査定依頼することは、家を高く売るためには絶対に欠かすことのできないステップですから、手間や時間のかからない一括査定サイトを必ず利用して、新築の家の売却を成功させてください。

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