住宅ローンが残っている不動産を売却する方法【プロが解説!】

不動産売却 ローン

「住宅ローンの残っている不動産を売却したい」とお考えの方に、大前提として押さえておいていただきたいのは、「不動産を売却するためには、売却時までに(厳密にいうと、不動産の引き渡しまでに)住宅ローンを完済する必要がある」ということです(なぜ、住宅ローンを完済する必要があるのかについて詳しくは、1章の[補足情報]で解説してまいります)。

住宅ローンを完済する手段として、「不動産の売却額で完済する」という方法があります。この方法で売却できるのが、ベストでしょう。しかしながら、「不動産の売却額<住宅ローン残額」となる場合は、売却額での完済は困難となります。とすると、売却ができないのかというと、そういうわけではありません。別の方法で住宅ローンを完済できれば、売却は可能です。

この記事では、不動産の売却額で住宅ローンを完済できる場合・できない場合に分けて、住宅ローンの残っている不動産を売却する方法をご紹介いたします。

住宅ローンの残っている不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

1. 不動産の売却額で住宅ローン残額を完済できれば問題なし

ローン完済最初にお伝えした通り、不動産の売却額で住宅ローンを完済できる場合は、問題なく不動産を売却することができます。 

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、この方法で売却するのがベストでしょう。とはいえ、「不動産の売却額で住宅ローンを完済できるのかどうか、わからない」という方も少なくないと思います。そこで、住宅ローンの残っている不動産の売却を検討されている方は、まず、[住宅ローンの残額がどれぐらいあるのか]、そして[不動産はいくらで売却できるのか]を調べるのが先決です。

それぞれの調べ方について詳しくは、下記にまとめております。調べた結果、「不動産の売却額だけでは、住宅ローン残額を完済できそうもない」という場合は、2章の対応策を検討してまいりましょう。

①住宅ローン残額を調べる
住宅ローン残額は、住宅ローンを借り入れている金融機関より定期的に郵送される返済予定表にてご確認いただけます。もしくは、金融機関へ直接お問い合わせいただくと確実です。また、近年は、インターネット上で、住宅ローン残額が確認できるサービスを提供している金融機関も少なくないようです。

②不動産の売却額を調べる
実際の売却額は、買い手が見つかり、実際に売買契約を締結できるまではわかりません。

ではどうすればいいかというと、不動産会社に「一体いくらで売却できそうなのか」査定額を提示してもらい、その額を参考に住宅ローンが完済できそうかどうかを探るのが良いでしょう。

査定は1社だけでなく複数の不動産会社に依頼して、相場観を正しく掴むとともに、少しでも高く売却してくれそうな不動産会社を探すことも重要となります。

複数の不動産会社に査定を依頼するならば、「一括査定サイト」を活用するのも一つの手でしょう。一括査定サイトならば、不動産会社にあてがなくとも、一括で複数の不動産会社に査定を請求できます。

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[補足情報]不動産の売却時に住宅ローンの完済が必要な理由 
「そもそも、なぜ不動産の売却時に住宅ローンを完済しなければならないのだろうか」と疑問に思われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。その理由はズバリ、不動産を売却するためには、不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があるためです。そして、抵当権を抹消するためには、住宅ローン残額を完済しなければなりません。

そもそも抵当権とは何かというと、住宅ローンの担保として確保しておく権利のことです。一般的に住宅ローンを借り入れる際、金融機関が不動産を担保として抵当権を設定します。

言ってしまえば、不動産を売却する際、「抵当権を外さなければならない」といった法律があるわけではありませんが、買主の立場から考えれば、抵当権のついた不動産を買う人がいないことは明白です。なぜならば、抵当権のついた不動産を購入した場合、購入後、売主が住宅ローンの返済が困難となれば、購入したはずの不動産が競売にかけられてしまうといった事態になってしまう可能性もあるのです。そんなリスクの高い不動産を購入する買主は、まずいません。

そのため、不動産の売却時には、住宅ローン残額の完済が原則となっているのです。

2. 不動産の売却額だけでは、住宅ローン残額を完済できない場合の対応策

ローン完済 対策不動産の売却額を調べた結果、残額を完済できない、となった場合には、対応策として下記の3つがあります。 

2-1. 預貯金などの自己資金で不足分を補填する

住宅ローンを完済するために、不動産の売却額で足りない部分を預貯金などの自己資金で補填するという方法です。「不動産の売却額+自己資金≧住宅ローン」となれば、不動産は問題なく売却できます。

2-2. 【新たに新居を購入する場合のみ】住み替え(買い替え)ローンも一つの手

現在所有している家を売却して、新居を購入する場合に限りますが、住み替えローンも一つの手でしょう。

住み替えローンとは、不動産の売却額や自己資金で返済しきれなかった住宅ローン残額を、新たに借り入れる住宅ローンに上乗せするという方法です。うまく住み替えローンを活用すれば、住宅ローンの残った不動産を売却して、新たに不動産を購入して住み替えることができます。

ただし、住み替えローンの場合、金融機関は担保以上の融資をすることになるため(住宅ローン残額分には担保がない)、当然ながら審査は通常の住宅ローンより厳しくなります。また、既存の不動産の売却と、新しい不動産の購入の決済を同時に行なう必要があるため、「新たな不動産を見つける時間があまりない」など、時間的な制約も少なからず生じるでしょう。

住み替えローンを活用する場合、「住宅ローン残額+新たな住宅ローン」と借入額が大きくなりがちです。借り入れができるからとむやみに借り入れ額を増やすのではなく、きちんと返済計画を考えてローンを組むことが重要です。

2-3. 無担保ローンも選択肢の一つに

新たに不動産を購入する予定もなく、「不動産の売却額+自己資金」だけでは住宅ローンを完済できないという場合、無担保ローンを利用するという手もあります。「不動産の売却額+自己資金+無担保ローンの借入額≧住宅ローン残額」となれば、不動産を売却することができます。

無担保ローンであれば、抵当権などの担保を設定せずに借り入れが可能ですが、担保を設定しないために、審査は厳しく、金利は住宅ローンよりも高く設定されています。また、大きな金額の借り入れは難しいため、そもそも無担保ローンで借り入れた額を足しても、不動産の住宅ローン残額を返済しきれないという可能性もあるため、注意が必要です。

上記の通り、無担保ローンにはデメリットも多々あります。金利の高い無担保ローンを活用してでも不動産を売却しなければならないのか、しっかり検討する必要があるでしょう。

番外編:奥の手として、任意売却という方法もある
「住宅ローンを完済できないけれども、どうしても不動産を売却したい」という場合、任意売却という方法もあります。

誤解を招かないように、先にお伝えしておきたいのは、この任意売却は気軽に不動産を売却するための方法などではないということです。何らかの事情で住宅ローンの返済ができなくなり、やむを得ずに選択するのが任意売却です。

任意売却であれば、住宅ローンを完済できなくても不動産を売却することができます。ただし、任意売却をしたからといって、住宅ローン残額が消えるわけではありません。残額は、引き続き、返済の必要があります。

また、任意売却は自身が希望すれば必ずできるものではなく、金融機関など(債権者)の同意を得てはじめてできる売却方法です。同意を得るためにはいくつかの条件がありますが、その一つに、「数ヶ月間、住宅ローン返済が滞納している」など今後もローンの返済が難しいと認められたケースに限ります。そのため、任意売却をするような状態となれば、まず間違いなく、信用情報機関に金融事故として登録されてしまうことになるでしょう。

とはいえ、住宅ローンの返済が滞り続け、不動産が競売にかけられてしまうという最悪の事態を避けるためには、任意売却という方法は非常に有効です。競売に比べれば、任意売却の方が不動産を高値で売却できる可能性が高く、強制退去させられることもありません。

「どうしても住宅ローンの返済が厳しく、住宅ローンの残っている不動産を売却したい」という方は、ぜひ、任意売却も検討してみてください。

不動産の売却額や自己資金での完済が難しい場合は、上記ご紹介した通り、別の方法もあります。ただし、不動産の売却額や自己資金で完済する以外の方法は、リスクやデメリット等もあるため、本当に不動産を売却する必要があるのかどうかも含めて、しっかり検討されることをオススメいたします。

3. まとめ

住宅ローンの残っている不動産を売却するためには、“住宅ローン残額を完済できるかどうか”が肝となります。そこで、まずは、不動産の売却額や自己資金で完済できるかどうかを探ってみることからはじめるのが良いでしょう。

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