土地評価額の調べ方｜目的別の4つの調べ方と具体的な計算方法を紹介

不動産を相続する予定だけど、土地評価額はどうを調べればいいの？
不動産売却するためには、どの土地評価額を参考にすればいいの？

土地を評価する価格は4つあり、それぞれの土地評価額の目的には違いがあります。

・路線価／相続・贈与時の土地の算定基準
・公示価格／固定資産税や相続税の評価基準
・固定資産税評価額／固定資産税・登録免許税等の算定基準
・実勢価格／一般的な土地・不動産売買時の目安

目的が違うわけですから、「なぜその土地評価額が知りたいのか」をわかっていないまま土地評価額を調べても、意味がありません。

そこで、

4つの土地評価額を目的別に紹介し、

その後

4つの土地評価額を調べる方法

をご紹介します。

あなたが必要としている土地評価額はどれなのかをしっかり把握してから、ご紹介する方法を使って土地評価額をくわしく調べてください。

1. 土地の評価額を知るには目的別に4つの方法がある

前述した通り、土地の評価額は、目的ごとに使うべき評価額が異なります。

ここでは、4つの土地評価額について、詳しく説明して行きます。
本章の最後には、各土地評価額の比較表を添付します。

いきなり土地評価額を調べる方法を知っても、自分の目的と合っていなければ意味がありません。自分がなんのために土地評価額を知ろうとしているのか、今一度確認してください。

1-1. 路線価／相続・贈与時の土地の算定基準

路線価とは、道路（路線）に面する宅地1平方メートルあたりの土地の評価額のことです。

国税庁が毎年7月に1月1日時点の価格を公表しています。

路線価には2つの種類があります。

・相続税路線価／相続税や贈与税の算出基準
・固定資産路線価／固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算出基準

通常、単に「路線価」と言われた場合には、「相続税路線価」のことを指します。

相続税・贈与税の算出には「相続税路線価」、固定資産税の算出には「固定資産路線価」を使用します。

「相続税路線価」は国税庁（税務署）が決定し、固定資産税路線価は原則として3年に1度見直され、各市町村（東京都23区内は都）が決定します。

1-2. 公示価格／固定資産税や相続税の評価基準

地価公示価格とは、地価公示法に基づいて国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公表する土地の価格を指します。標準価格とも呼ばれています。

全国の都市計画区域内で設定された標準地について、毎年1月1日時点の1平方メートル当たりの正常な価格を判定し、その年の3月に公表しています。

複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会が審査をしたうえで決定、公表しています。

◯地価公示の特徴

・全国の選定された「標準地」と呼ばれる地点（平成31年地価公示では26,000地点）を調査する
・1平米当たりの単価で表示される
・（建物が建てられていても）更地としての価格である
・正常価格※である
・公示の際には、「住宅地」「商業地」「宅地見込地」「準工業地」「工業地」「市街化調整区域内宅地」「市街化調整区域内林地」に分類される
・地価公示価格の動向は、毎年、同地点の価格の変動率で示される

※正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。

公共事業のための用地はこの価格を基準に決めることになっており、固定資産税評価や相続税評価の基準にもなっています。

参考：国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

1-3. 固定資産税評価額／固定資産税・登録免許税等の算定基準

固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際の基準となる評価額のことです。

固定資産税／都市計画税／不動産取得税／登録免許税などの税額は、この固定資産税評価額をもとに算出されています。

「固定資産評価基準」に基づき、各市町村（東京23区は都）が個別に決める評価額で3年ごとに評価替えが行われます。

固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の納税通知書に記載されています。また、市町村役場にある固定資産課税台帳でも確認することができます。

1-4. 実勢価格／一般的な土地・不動産売買時の目安

実勢価格とは、その土地が実際に市場で取引される際の額を指します。土地には定価がなく、時価で売買されるため、過去に売買取引が1回でもあれば、それが実勢価格となります。

実勢価格が使われるのは、主に不動産物件の売買の場です。

ひとつ注意したいことは、不動産広告に掲載されているのは「販売価格」であり、売主の希望する価格だということです。通常、売却が完了するまでに売主と買主との間で価格の交渉が行われて金額が修正されることが多いので、実勢価格と販売価格は異なるということを覚えておくようにしてください。

1-5. 4つの土地評価額の違い一覧

ここまでご紹介した４つの土地評価額は、まとめて一物四価（いちぶつよんか）と言われています。

4つの土地評価額を表にしてまとめました。

◉一物四価の比較表

	評価時点 （公表日）	所管	用途	目安
路線価（相続税路線価）	毎年1月1日（7月1日）	国税庁	相続・贈与時の 土地の算定基準	公示地価の80％
地価公示価格（公示地価）	毎年1月1日 （3月下旬）	国土交通省	公共用地取得 価格の算定基準	実勢価格の90%
固定資産税評価額	1月1日（4月頃） ＊3年に一度見直し	市町村（東京23区内は都）	固定資産税・ 登録免許税等の 算定基準	公示地価の70％
実勢価格（時価）	その都度	取引当事者	一般の土地の 売買価格	―

2. 土地の評価額の調べ方｜種類別に解説

ここから、土地評価額の調べ方を種類別にご紹介します。

ここでは、基本的な調べ方をご紹介しますので、もっとくわしい調べ方を知りたい場合には、リンクを貼った記事でご確認ください。

2-1. 路線価を調べる方法

路線価を調べたい場合に使える情報提供サイトが2つあります。

①国土交通省 路線価
②全国地価マップ

①を利用する場合、まず、国土交通省の路線価図のトップ画面にアクセスし、

調べたい年 → 都道府県 → 市区町村 → 丁番地　

と進んでいくことで、調べたい土地に隣接している路線価がわかります。

路線価で計算したい土地の場所が特定できたら、次に土地の評価額の計算に入ります。

以下の記事でさらに具体的に解説していますのでお読みください。

誰でもすぐ簡単にわかる！路線価の調べ方を2ステップで徹底解説！

2-2. 公示価格を調べる方法

公示価格を調べたい場合も以下の2つのサイトから選んでください。

①国土交通省「標準地・基準地検索システム」
②全国地価マップ

ここでは、②の全国地価マップを使った調べ方を簡単に紹介します。

（1）全国地価マップにアクセスし、右端の「地価公示・地価調査」をクリックします。
＊次の画面で留意事項の確認画面が出てきますが、「同意する」をクリックして次に進みます。

（2）「郵便番号・住所」「住所一覧」「地図」の3種類の土地を探す方法がありますので、どれか選んで次の画面に進んでください。

（3）地図画面が出てきますので、画面を移動したり、拡大・縮小をして、標準値（地価公示地点）を探してクリックしてください。
＊公示価格地点は黒い四角い枠で表示されています。

以下の記事でさらに具体的にくわしく解説していますのでお読みください。

地価公示とは？2019年最新の地価公示の調べ方と知るべき基礎知識

2-3.固定資産税評価額を調べる方法

固定資産税評価額は、3つの調べ方があります。

①毎年届く固定資産税の課税明細書をチェックする
②市町村役場にある固定資産課税台帳を閲覧する
③固定資産のある市町村（東京23区内は都）で発行できる固定資産評価証明書を取得する

以下の記事では、実際の納税通知書の画像も掲載していますので、ぜひお読みください。

固定資産税評価額って何？評価額の調べ方～各税額の計算まで解説！

2-4. 実勢価格を調べる方法

実勢価格は、路線価、公示地価、固定資産評価額から簡易計算で調べることができます。それぞれの計算式は以下のようになります。

路線価から実勢価格を知る方法

路線価は公示価格の7〜8割程度に設定されており、公示価格の1.1〜1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。これを計算式にすると

となります。

計算例／路線価が50万円・土地面積が100㎡の場合

「50万円÷0.8×1.1=68万7,500円」が実勢価格となります。

路線価は1㎡当たりの単価なので、これに土地面積を乗じます。

「68万7,500円×100㎡=6,875万円」となり、6,875万円が実勢価格となります。

公示価格から実勢価格を知る方法

一般的に公示価格を1.1〜1.2倍したものが実勢価格になると言われています。

計算式にすると

計算例／公示価格が4,000万円だった場合

「4,000万円×1.1=4,400万円」となり、実勢価格は4,400万円となります。

固定資産税評価額から実勢価格を知る方法

固定資産税評価額は公示価格の7割程度と言われており、公示価格の1.1〜1.2倍したものが実勢価格の目安と言われていますので、計算式にすると

計算例／固定資産税評価額が5,000万円だった場合

「5,000万円÷0.7×1.1=約7,857万円」となり、約7,857万円が実勢価格の目安になります。

まとめ

いかがでしたか。

土地評価額は目的別に4つあります。最後に比較表で確認してください。

◉一物四価の比較表

	評価時点 （公表日）	所管	用途	目安
路線価（相続税路線価）	毎年1月1日（7月1日）	国税庁	相続・贈与時の 土地の算定基準	公示地価の80％
地価公示価格（公示地価）	毎年1月1日 （3月下旬）	国土交通省	公共用地取得 価格の算定基準	実勢価格の90%
固定資産税評価額	1月1日（4月頃） ＊3年に一度見直し	市町村（東京23区内は都）	固定資産税・登録免許税等の 算定基準	公示地価の70％
実勢価格（時価）	その都度	取引当事者	一般の土地の売買価格	―

不動産売却を考えているのであれば、実勢価格を知ることが必要ですが、精度の高い実勢価格を知るためには不動産査定が必須となります。

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