公示価格と実勢価格の違い|土地の価格を正確に知る方法と計算式を解説

価格水位

土地の価格にはいろいろな種類があり、混乱してしまう人も少なくありません。

特に、不動産を売却しようと思い、土地の価値を知っておこうといろいろ調べた後、結局どれを参考にすればよいのか戸惑うケースも多くあります。

「公示価格と実勢価格は何が違うの?」
「公示価格と実勢価格はどうやって知ることができるの?」

不動産売却を行う際に公示価格と実勢価格を知っておけば参考にすることができます。

この記事では

・公示価格と実勢価格の違い
・公示価格から実勢価格を得る計算式

についてくわしくご紹介します。

しかし、公示価格から簡易計算で得られた実勢価格はあくまで参考価格です。もっと精度の高い正確な実勢価格を知るためには、不動産査定を行うことが必須です。

そこで、正確な実勢価格を知るために簡単・スピーディーに不動産査定を行うための方法もくわしくご紹介します。

この記事を読んで、正確な実勢価格を知る方法を実践してください。

1.「公示価格」と「実勢価格」の違い

土地自分が所有している不動産物件の価格を知りたいと思った時に、公示価格や実勢価格を参考にします。

この章では、

・公示価格とは
・実勢価格とは
・公示価格と実勢価格との違い

についてくわしく解説します。コラムでは「路線価」について触れますので、それぞれの違いをよく確認してください。

1-1. 公示価格とは

公示価格とは、地価公示価格とも言われ、地価公示法に基づいて国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公表する土地の正常価格を指します。

全国の都市計画区域内で設定された標準地について、毎年1月1日時点の1平方メートル当たりの正常な価格を判定し、その年の3月に公表しています。複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会が審査をしたうえで決定、公表しています。

その他、公示価格の特徴は以下のとおりです。

◯地価公示の特徴

・全国の選定された「標準地」と呼ばれる地点(平成31年地価公示では26,000地点)を調査する
・1平米当たりの単価で表示される
・(建物が建てられていても)更地としての価格である
・正常価格※である
・公示の際には、「住宅地」「商業地」「宅地見込地」「準工業地」「工業地」「市街化調整区域内宅地」「市街化調整区域内林地」に分類される
・地価公示価格の動向は、毎年、同地点の価格の変動率で示される

※正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。

公共事業のための用地はこの価格を基準に決めることになっており、固定資産税評価や相続税評価の基準にもなっています。

国土交通省のサイトにある「標準地・基準地検索システム」を使って全国の地点の公示価格を検索することが可能です。

国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

◯地価公示する目的

地価を公示する主な目的は「一般の土地の取引価格に対して指標を与えて適正な地価の形成に役立てること」とされています。

土地は形状や性質がひとつとして同じものがないので、A地点の土地の価格をそのままB地点の価格とすることはできません。また、土地の売買に関する情報は守秘義務等の問題もあって、開示されないケースも多く、非常にわかりにくくなっています。

通常なら高く売れる土地も、事情があって早急に売ることになった場合、かなり安い価格で売られてしまいます。逆にどうしてもその土地を手に入れたいと思った買主が通常よりも高い価格で購入してしまうケースもあります。

売買の場では多種多様なケースがあり、時期やタイミングによって土地の適正価格というのは大きく変化してしまうという事情があるのです。

このように、わかりづらい土地の価格に対して、ひとつの基準となる指標を与えるために公表されているのが地価公示価格です

参考:国土交通省「地価公示」

路線価とは

  • 路線価とは、道路(路線)に面する宅地1平方メートルあたりの土地の評価額のことです。国税庁が毎年7月に1月1日時点の価格を公表しています。

    路線価には2つの種類があります。

    ①相続税路線価/相続税や贈与税の算出基準
    ②固定資産路線価/固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算出基準

    通常、単に「路線価」と言われた場合には、「相続税路線価」のことを指します。

    「相続税路線価」は国税庁(税務署)が決定し、固定資産税路線価は原則として3年に1度見直され、各市町村(東京都23区内は都)が決定します。

1-2. 実勢価格とは

実勢価格とは、その土地が実際に市場で取引される際の額を指します。売り手側と買い手側との間で需要と供給が釣り合った価格とも言い換えることができます。

土地には定価がなく時価で売買されるので、過去に売買取引があれば、それが実勢価格となります。

注意したいことは、不動産広告に掲載されているのは「販売価格」であり、売主の希望価格だということです。通常、売却が完了するまでに売主と買主との間で価格の交渉が行われて金額が修正されることが多いので、実勢価格と販売価格は異なるということを覚えておくようにしてください。

1-3. 公示価格、実勢価格との違い一覧

公示価格と実勢価格の違いだけをまとめると

・実勢価格は取引当事者が決める/公示価格は国(国土交通省)が決める
・実勢価格は都度変動する/公示価格は一定期間(1年間)固定した価格
・実勢価格は不動産売買に使う/公示価格は固定資産税評価や相続税評価に使う

となります。

土地を評価したり価値を指標化する際には、4つの価格(評価価値)が使われます。これを一物四価(いちぶつよんか)と言い、実勢価格、地価公示価格、路線価、固定資産税評価額があります。

4つの土地の価格について表にしてまとめました。

一物四価の比較表

 

評価時点
(公表日)

所管

用途

目安

実勢価格
(時価)

その都度

取引当事者

一般の土地の
売買価格

地価公示価格
(公示地価)

毎年11
3月下旬)

国土交通省

公共用地取得
価格の算定基準

実勢価格の90%

路線価
(相続税路線価)

毎年11
71日)

国税庁

相続・贈与時の
土地の算定基準

公示地価の80

固定資産税評価額

1月1
4月頃)
3年に一度見直し

市町村
(東京23区内は都)

固定資産税・
登録免許税等の
算定基準

公示地価の70

*固定資産税評価額については、2章でご紹介します。

2. 公示価格から実勢価格を知る方法

電卓一般的に公示価格を1.1〜1.2倍したものが実勢価格になると言われています。

計算式にすると

公示価格×1.1(もしくは1.2)=実勢価格

計算例/公示価格が3,000万円だった場合
「3,000万円×1.1=3,300万円」となり、実勢価格は3,300万円となります。

地価公示価格について具体的な調べ方が知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。

地価公示とは?2019年最新の地価公示の調べ方と知るべき基礎知識

路線価・固定資産税評価額からも実勢価格を知ることができる

  • 【路線価から実勢価格を知る計算式】

    路線価は公示価格の7〜8割程度に設定されており、公示価格の1.1〜1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。これを計算式にすると

    路線価 ÷ 0.8 × 1.1 = 実勢価格

    となります。

    計算例/路線価が40万円・土地面積が100平米の場合
    「40万円÷0.8×1.1=55万円」が実勢価格となります。

    路線価は1平米当たりの単価なので、これに土地面積を乗じます。
    「55万円×100平米=5,500万円」となり、5,500万円が売却価格の目安になります。

    くわしい路線価の調べ方については、以下の記事をお読みください。
    誰でもすぐ簡単にわかる!路線価の調べ方を2ステップで徹底解説!

  • 【固定資産評価額から実勢価格を得る計算式】
    固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際の基準となる評価額のことです。「固定資産評価基準」に基づき、各市町村(東京23区は都)が個別に決める評価額で3年ごとに評価替えが行われます。

    固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の納税通知書に記載されています。また、市町村役場にある固定資産課税台帳でも確認することができます。

    固定資産税評価額は公示価格の7割程度と言われており、公示価格の1.1〜1.2倍したものが実勢価格の目安と言われていますので、計算式は次のようになります。

    固定資産税評価額÷0.7×1.1=実勢価格

    計算例/固定資産税評価額が4,000万円だった場合

    「4,000万円÷0.7×1.1=約6,286万円」となり、約6,286万円が実勢価格の目安になります。

    固定資産税評価額は低めに設定されているので、一般的に実勢価格は固定資産税評価額よりも高くなります。

    固定資産税評価額についてくわしく知りたい方は以下の記事をお読みください。
    固定資産税評価額って何?評価額の調べ方~各税額の計算まで解説!

3. 正確な実勢価格を知るためには不動産査定が必要

部屋公示価格や路線価などからも実勢価格を知ることはできますが、ここで算出された価格はあくまでも目安にしか使えません。なぜなら、公示価格などから簡易な計算式で得た金額と、不動産査定を行うことによって出された金額には違いが出るからです。

ここでは、できるだけ早く高く売るために、簡易計算で出した実勢価格と不動産査定で出した実勢価格との違いや、必ず利用してほしい一括査定サイトについてご紹介します。

3-1. 簡易計算では実勢価格と大きく乖離した金額になる恐れがある

公示価格や路線価、固定資産税評価額から簡易計算することで実勢価格がわかりますが、この計算方法で出された金額は、あくまでも目安の価格です。

同じものがひとつとしてない個別性の強い不動産物件の場合、簡易計算では、物件ごとに異なる条件(立地の周辺環境、建物の築年数や状態など)が全く反映されていないので、正確な数値とは言えず、実際の実勢価格とは大きくかけ離れた金額になってしまう恐れがあります。

3-2. 路線価を使った簡易計算だけで売却を考えるのは危険

公示価格や路線価、固定資産税評価額等を使った簡易計算で出した実勢価格で、売却活動を進めてしまうのは非常に危険です。なぜなら、実際の実勢価格とは大きく離れた金額で売却活動を初めてしまうと、早く高く売ることができなくなってしまうからです。

簡易計算で出した実勢価格はあくまでも目安として参考にする程度のものです。一方、不動産査定を行なって出した実勢価格は、不動産会社が実地の調査を行なって、物件ごとに異なる条件を確認して算出したもので、非常に精度が高く実際に売れる金額により近い金額となります。

仮に不正確な実勢価格で売り出してしまった場合、周辺の相場価格と大きくかけ離れている恐れがあり、長期間売れ残ったり、損を出してしまう可能性が高くなってしまいます。

簡易計算で出した数値は、売却を考え出した時に、「おおよそどれくらいの価格で売れるだろうか?」と検討する場合などには利用できますが、売却を決断した後の売却活動には使えません。売却を決断したら、早い段階で不動産査定を行うようにしてください。

3-3. 精度の高い実勢価格を知るには一括査定サイトを利用する

精度の高い実勢価格を知るためには、一社だけ不動産会社に査定を依頼するのではなく、複数の不動産会社(3〜6社が理想)に依頼します。複数の不動産会社に査定依頼をすることにより一番適正な売り出し価格を知ることができるからです。

とはいえ、複数の不動産会社一社一社に査定依頼を行うのは非常に手間がかかる作業となり、査定額が出揃うまで、かなり時間がかかってしまいます。

売却活動をスピーディーに進めるためには、不動産一括査定サイトを利用して不動産会社に査定依頼を行うことをオススメいたします。一括査定サイトを利用して査定を行うメリットは下記の2つです。

①複数の会社に査定依頼をする手間を省くことができるので売却にかかる時間を大幅に短くできる
一括査定サイトを利用すれば、一社一社、自分で不動産会社を探す手間と、一社一社に電話やメールで査定依頼をする手間が省け、数分間の手間で、複数の不動産会社に一気に査定依頼を行うことができます。

②複数の不動産会社に査定依頼をすることで複数の査定額が出揃い、売却価格が予測できる
一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社の査定額がほぼ同時に出揃います。査定額を横並びで比較することが可能になるので、売却額を予想して最適な売り出し価格を決めることができます。

このように、手間は最小限にして、パートナーとなる最適な不動産価格を提示してくれる不動産会社と出会うために一括査定サイトを利用することをおすすめします。

ここで信頼できる一括査定サイトを見抜くための3つのチェックポイントをご紹介します。

[3つのチェックポイントで、信頼できる一括査定サイトを見極める!]

☑️運営母体がしっかりしている
「一括査定サイトの運営母体が、どういう会社なのか」というのは、一括査定サイトの信頼性を見極める一つの指標となります。やはり、一定の基盤のある会社の方が、より安心感があり、サービス内容においても充実度が高い傾向にあることは間違いありません。

☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている
営利ばかりを重視するのではなく、“利用者のことも考えたサイト運営をしているか”というのは、一括査定サイトの信頼性を見極めるうえで非常に重要なポイントです。

具体的には、「サイトに登録する不動産会社をしっかり審査しているか」「不動産会社とのやり取りでトラブル等が発生した場合に、利用者が相談できる窓口を設けているか」は、必ずチェックしておきたいところ。

上記2つのポイントをチェックするだけでも、利用者のことを考えているか、そうでないかが見えてくるはずです。

☑️不動産の査定実績が豊富にある
実績は、それだけ多くの利用者に選ばれてきたという証でもあります。とすると、査定実績が豊富にある一括査定サイトの方が、より信頼できる可能性が高いというのは間違いないでしょう。

査定実績の確認方法ですが、多くの一括査定サイトがサイト内で謳っているので、それらをチェックするだけでも、実績の豊富さはおおよそ比較・検討できるはずです。もしくは、インターネットの検索窓に「不動産 一括査定サイト 実績」といったキーワードを入れて検索をすると、一括査定サイトの実績を比較しているサイトも簡単に見つかります。

[番外編]全国対応している
「信頼できるかどうか」とは別の観点ではありますが、一括査定サイトのなかには、対応エリアが狭いものもあります。「必要事項を入力したのに、対応不可だった…」とならないよう、一括査定サイトを利用する前に対応エリアは必ず確認しましょう。

この【3つのチェックポイント+番外編】をクリアし、非常に信頼性の高い一括査定サイトと言えるのが「HOME4U(ホームフォーユー)」です。

☑️運営母体がしっかりしている 
⇒NTTデータグループのNTTデータ・スマートソーシングが運営!

☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている 
⇒サイトに登録しているのは、厳しい審査をクリアした信頼できる不動産会社だけ! 
⇒利用者がなにか困ったときに相談できる「何でも相談窓口」を設置!

☑️不動産の査定実績が豊富にある 
⇒売却査定数 累積35万件(2018年11月時点)

☑️[番外編]全国対応している 
HOME4Uは全国対応のため、ほとんどの物件で対応が可能!

ちなみに、HOME4Uのサービス内容は・・・住所や間取り、築年数などの情報を入力すると、厳しい審査をクリアした信頼できる全国約1,300社(業界最大級)の不動産会社の中から、お持ちの物件の売却を得意としている不動産会社をHOME4Uのシステムが自動的にピックアップします。ピックアップされた不動産会社から、最大6社にまとめて査定を依頼できます。

まとめ

いかがでしたか。

最後に、公示価格と実勢価格の違いを再度確認してください。

・実勢価格は取引当事者が決める/公示価格は国(国土交通省)が決める
・実勢価格は都度変動する/公示価格は一定期間(1年間)固定した価格
・実勢価格は不動産売買に使う/公示価格は固定資産税評価や相続税評価に使う

また、公示価格から実勢価格を得る計算方法は以下の式になります。

公示価格×1.1(もしくは1.2)=実勢価格

しかし、簡易計算で得た実勢価格は目安として使うことはできますが、実際の売却活動を行う際には、もっと精度の高い不動産査定を行うことが必要です。

手間をかけずスピーディーに複数の不動産会社に査定依頼をするために、ぜひHONE4Uの一括査定サイトをご利用ください。

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