土地の価格にはいろいろな種類があってよくわからないという方は少なくありません。
「路線価や実勢価格という言葉をよく聞くけど、そもそも何の価格のこと？」
「路線価と実勢価格ってどう違うの？」
「路線価と実勢価格を調べる方法がくわしく知りたい」
このように、不動産売却の検討時に土地の価値を知りたい場合、どれを参考にすればよいか戸惑うこともあることでしょう。
路線価も実勢価格も不動産売却を行う際に知っておくことで参考にできる数値となりますから、ぜひ調べ方を覚えてください。
この記事では
・路線価と実勢価格の違い
・路線価から実勢価格を得る計算式
についてくわしくご紹介します。
しかし、路線価から実勢価格を得る方法は、簡易計算なので参考価格にしかなりません。もっと精度の高い正確な実勢価格を知るためには、不動産査定を行うことが必要となります。
そこで、正確な実勢価格を知るために簡単・スピーディーに不動産査定を行うための方法もくわしくご紹介します。
この記事を読んで、ぜひ正確な実勢価格を掴み、不動産売却を成功させてください。
目次
1. 「路線価」と「実勢価格」の違い
自分が所有している不動産物件の価格を知りたいと思った時に、よく使われるのが路線価と実勢価格です。
この章では、
・路線価とは
・実勢価格とは
・路線価と実勢価格との違い
についてくわしく解説します。また、「地価公示価格」についてもコラムで触れますので、違いをしっかりと把握するようにしてください。
1-1. 路線価とは
路線価とは、道路（路線）に面する宅地1平方メートルあたりの土地の評価額のことです。国税庁が毎年7月に1月1日時点の価格を公表しています。
路線価には2つの種類があります。
・相続税路線価／相続税や贈与税の算出基準
・固定資産路線価／固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算出基準
通常、単に「路線価」と言われた場合には、「相続税路線価」のことを指します。
「相続税路線価」は国税庁（税務署）が決定し、固定資産税路線価は原則として3年に1度見直され、各市町村（東京都23区内は東京都知事）が決定します。
◆地価公示価格について
土地を評価する基準値として路線価と共によく知られているのが地価公示価格です。地価公示価格とは、地価公示法に基づいて国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公表する土地の価格を指します。標準価格とも呼ばれています。
全国の都市計画区域内で設定された標準地について、毎年1月1日時点の１平方メートル当たりの正常な価格を判定し、その年の3月に公表しています。複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会が審査をしたうえで決定、公表しています。
公共事業のための用地はこの価格を基準に決めることになっており、固定資産税評価や相続税評価の基準にもなっています。
くわしくはこちらの記事をお読みください。
1-2. 実勢価格とは
実勢価格とは、その土地が実際に市場で取引される際の額を指します。土地には定価がなく、時価で売買されるため、過去に売買取引があればそれが実勢価格となります。
注意しておくことは、不動産広告に掲載されているのは「販売価格」であり、売主の希望する価格だということです。通常、売却が完了するまでに売主と買主との間で価格の交渉が行われて金額が修正されることが多いので、実勢価格と販売価格は異なるということを覚えておくようにしてください。
1-3. 路線価、実勢価格との違い一覧
路線価と実勢価格の違いだけをまとめると
・実勢価格は取引当事者が決める／路線価は国（国税庁）が決める
・実勢価格は都度変動する／路線価は一定期間（1年間）固定した価格
・実勢価格は不動産売買に使う／路線価は税金の計算に使う
となります。
土地を評価したり価値を指標化する際には、4つの価格（評価価値）が使われます。これを一物四価（いちぶつよんか）と言い、路線価と実勢価格に加えて、公示地価と固定資産税評価額があります。
4つの土地の価格について表にしてまとめました。
◉一物四価の比較表
|
|
評価時点 |
所管 |
用途 |
目安 |
|
実勢価格 |
その都度 |
取引当事者 |
一般の土地の |
ー |
|
路線価 |
毎年1月1日 |
国税庁 |
相続・贈与時の |
公示地価の80％ |
|
地価公示価格 |
毎年1月1日 |
国土交通省 |
公共用地取得 |
実勢価格の90% |
|
固定資産税 |
1月1日 |
市町村 |
固定資産税・ |
公示地価の70％ |
＊固定資産税評価額については、2章のコラムでくわしくご紹介します。
2. 路線価から実勢価格を知る方法
路線価を使えば実勢価格を知ることができます。
路線価は公示価格の7〜8割程度に設定されており、公示価格の1.1〜1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。これを計算式にすると
路線価÷0.8×1.1＝実勢価格
となります。
計算例／路線価が20万円・土地面積が60㎡の場合
「20万円÷0.8×1.1=27万5,000円」が実勢価格となります。
路線価は1㎡当たりの単価なので、これに土地面積を乗じます。
「27万5,000円×60㎡=1,650万円」となり、1,650万円が売却価格の目安になります。
くわしい路線価の調べ方については、以下の記事をお読みください。
誰でもすぐ簡単にわかる！路線価の調べ方を2ステップで徹底解説！
◆固定資産税評価額から実勢価格を得る計算式
固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際の基準となる評価額のことです。「固定資産評価基準」に基づき、各市町村（東京23区は各区）が個別に決める評価額で3年ごとに評価替えが行われます。
固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の納税通知書に記載されています。また、市町村役場にある固定資産課税台帳でも確認することができます。
固定資産税評価額からも実勢価格を得ることができます。
固定資産税評価額は公示価格の7割程度と言われており、公示価格の1.1〜1.2倍したものが実勢価格の目安と言われていますので
計算式は
固定資産税評価額÷0.7×1.1＝実勢価格
となります。
計算例／固定資産税評価額が3,000万円だった場合
「3,000万円÷0.7×1.1=約4,714万円」となり、約4,714万円が実勢価格の目安になります。
固定資産税評価額は低めに設定されているので、一般的に実勢価格は固定資産税評価額よりも高くなります。
固定資産税評価額についてくわしく知りたい方は以下の記事をお読みください。
固定資産税評価額って何？評価額の調べ方～各税額の計算まで解説！
3. 正確な実勢価格を知るためには不動産査定が必要
路線価から実勢価格を知ることはできますが、ここで算出された価格はあくまでも目安にしか使えません。なぜなら、簡易な計算式で得た金額と、不動産査定を行うことによって出された金額には違いが出るからです。
ここでは、できるだけ早く高く売るために、路線価を使った簡易計算と不動産査定で出した実勢価格との違いや、必ず利用してほしい一括査定サイトについてご紹介します。
3-1. 路線価を使った簡易計算では実勢価格と大きく乖離した金額になる恐れがある
2章で路線価や固定資産評価額を使った簡易の計算方法をご紹介しましたが、この計算方法で出された金額は、あくまでも目安の価格です。
同じものがひとつとしてない個別性の強い不動産物件の場合、路線価を使った簡易の計算方法では、物件ごとに異なる条件（立地の周辺環境、建物の築年数や状態など）が全く反映されていないので、不正確な数値になってしまい、実際の実勢価格とは大きくかけ離れた金額になってしまう恐れがあります。
3-2. 路線価を使った簡易計算だけで売却を考えるのは危険
路線価を使った簡易計算で出した実勢価格で、売却活動を進めてしまうのは非常に危険です。なぜなら、実際の実勢価格とは大きく離れた金額で売却活動を初めてしまうと、早く高く売ることができなくなってしまうからです。
路線価を使って出した実勢価格はあくまでも目安として参考にする程度のものです。一方、不動産査定を行なって出した実勢価格は、不動産会社が実地の調査を行なって、物件ごとに異なる条件を確認して算出したもので、非常に精度が高く実際に売れる金額により近い金額となります。
万が一、不正確な実勢価格で売り出して、仮に周辺の相場価格と大きくかけ離れた売り出し価格だった場合、長期間売れ残ったり、最悪大幅に値引き交渉をしなくては売れなくなってしまう恐れもあります。
本来売れるはずの金額よりも低く想定してしまった場合には、損を出してしまいます。
不動産売却を迷っている時点であれば、路線価を使った簡易計算でも構いませんが、売却を決断したら、早い段階で不動産査定を行うようにしてください。
3-3. 精度の高い実勢価格を知るには一括査定サイトを利用する
精度の高い実勢価格を知るためには、一社だけ不動産会社に査定を依頼するのではなく、複数の不動産会社（3〜6社が理想）に依頼します。複数の不動産会社に査定依頼をすることにより一番適正な売り出し価格を知ることができるからです。
とはいえ、複数の不動産会社一社一社に査定依頼を行うのは非常に手間がかかる作業となり、査定額が出揃うまで、かなり時間がかかってしまいます。
売却活動をスピーディーに進めるためには、不動産一括査定サイトを利用して不動産会社に査定依頼を行うことをオススメいたします。一括査定サイトを利用して査定を行うメリットは下記の2つです。
①複数の会社に査定依頼をする手間を省くことができるので売却にかかる時間を大幅に短くできる
一括査定サイトを利用すれば、一社一社、自分で不動産会社を探す手間と、一社一社に電話やメールで査定依頼をする手間が省け、数分間の手間で、複数の不動産会社に一気に査定依頼を行うことができます。
②複数の不動産会社に査定依頼をすることで複数の査定額が出揃い、売却価格が予測できる
一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社の査定額がほぼ同時に出揃います。査定額を横並びで比較することが可能になるので、売却額を予想して最適な売り出し価格を決めることができます。
このように、手間は最小限にして、パートナーとなる最適な不動産価格を提示してくれる不動産会社と出会うために一括査定サイトを利用することをおすすめします。
ここで信頼できる一括査定サイトを見抜くための3つのチェックポイントをご紹介します。
［3つのチェックポイントで、信頼できる一括査定サイトを見極める！］
☑️運営母体がしっかりしている
「一括査定サイトの運営母体が、どういう会社なのか」というのは、一括査定サイトの信頼性を見極める一つの指標となります。やはり、一定の基盤のある会社の方が、より安心感があり、サービス内容においても充実度が高い傾向にあることは間違いありません。
☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている
営利ばかりを重視するのではなく、“利用者のことも考えたサイト運営をしているか”というのは、一括査定サイトの信頼性を見極めるうえで非常に重要なポイントです。具体的には、「サイトに登録する不動産会社をしっかり審査しているか」「不動産会社とのやり取りでトラブル等が発生した場合に、利用者が相談できる窓口を設けているか」は、必ずチェックしておきたいところ。上記2つのポイントをチェックするだけでも、利用者のことを考えているか、そうでないかが見えてくるはずです。
☑️不動産の査定実績が豊富にある
実績は、それだけ多くの利用者に選ばれてきたという証でもあります。とすると、査定実績が豊富にある一括査定サイトの方が、より信頼できる可能性が高いというのは間違いないでしょう。
査定実績の確認方法ですが、多くの一括査定サイトがサイト内で謳っているので、それらをチェックするだけでも、実績の豊富さはおおよそ比較・検討できるはずです。もしくは、インターネットの検索窓に「不動産 一括査定サイト 実績」といったキーワードを入れて検索をすると、一括査定サイトの実績を比較しているサイトも簡単に見つかります。
［番外編］全国対応している
「信頼できるかどうか」とは別の観点ではありますが、一括査定サイトのなかには、対応エリアが狭いものもあります。「必要事項を入力したのに、対応不可だった…」とならないよう、一括査定サイトを利用する前に対応エリアは必ず確認しましょう。
この【3つのチェックポイント＋番外編】をクリアし、非常に信頼性の高い一括査定サイトと言えるのが「HOME4U（ホームフォーユー）」です。
☑️運営母体がしっかりしている
⇒NTTデータグループのNTTデータ・スマートソーシングが運営！
☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている
⇒サイトに登録しているのは、厳しい審査をクリアした信頼できる不動産会社だけ！
⇒利用者がなにか困ったときに相談できる「何でも相談窓口」を設置！
☑️不動産の査定実績が豊富にある
⇒売却査定数 累積45万件（2021年6月時点）
☑️［番外編］全国対応している
⇒HOME4Uは全国対応のため、ほとんどの物件で対応が可能！
ちなみに、HOME4Uのサービス内容は・・・
住所や間取り、築年数などの情報を入力すると、厳しい審査をクリアした信頼できる全国約1,800社（業界最大級）の不動産会社の中から、お持ちの物件の売却を得意としている不動産会社をHOME4Uのシステムが自動的にピックアップします。
ピックアップされた不動産会社から、最大6社にまとめて査定を依頼できます。
まとめ
いかがでしたか。
最後に、路線価と実勢価格の違いを再度確認してください。
・実勢価格は取引当事者が決める／路線価は国（国税庁）が決める
・実勢価格は都度変動する／路線価は一定期間（1年間）固定した価格
・実勢価格は不動産売買に使う／路線価は税金の計算に使う
また、路線価から実勢価格を得る計算方法は以下の式になります。
路線価÷0.8×1.1＝実勢価格
しかし、路線価から得た実勢価格は目安として使うことはできますが、実際の売却活動を行う際には、もっと精度の高い不動産査定を行うことが必須となります。
できるだけ手間をかけず複数の不動産会社に査定依頼をするために、ぜひHONE4Uの一括査定サイトをご利用ください。
