更地にはしない!古家付き土地を売却する最適な方法と注意ポイント

空き家

「古家付きの土地をできるだけ早く売却したい」
「古家付きの土地は、更地にしないと売れないのかな?」

と思っていませんか?

一般的に古家は解体して更地にしたほうが売れやすいと言われています。

しかし、実は更地にしない方がスムーズに売却できる場合も少なくありません。

記事では、

・更地にするよりもスムーズに売れる理由
・古家付き土地で売却する3つのメリット
・更地にした場合の3つのデメリット

をご紹介します。古家付きのままで売却をスタートするのが良いことがわかると思います。

さらに、

・古家付き土地を早く高く売却する6つのステップ

をご紹介しますので、すぐに的確に売却活動をスタートできます。

老朽化した古家の処分に頭を悩ませているのであれば、ぜひ読んですぐに売却に向けて行動を起こしてください。

1. 更地にするより古家付き土地で売り出すほうがスムーズに売れる

スムーズ 売却更地にしないで、「古家付き土地」で売り出したほうがスムーズに売れるのは、以下のような理由があるからです。

【売り手側】
古家を解体するための手間がかからないので、売却を決断したらすぐに売却活動がスタートできる。税金面でも軽減措置を受けたままで売却活動ができる。

【買い手側】
古家があったほうが土地の使い方をイメージしやすいので、「古家付き土地」の場合は、更地の場合よりも購入意欲が高まり、即決しやすくなるという傾向がある。

具体的に、古家付き土地として売るメリットをまとめると以下のようになります。

【メリット】
・解体のための費用と手間がかからない
・固定資産税の優遇措置がそのまま適用される
・買い手にもメリットが多く購入意欲が高まりやすい

また、もし解体するとした場合のデメリットについては、下記の3つがあげられるでしょう。

【デメリット】
・古家の解体に多額の費用がかかる
・住宅用地特例から外れるので時期によっては固定資産税が上がる
・再建築不可物件の場合は、一度壊したら新しい家を建築できない

次章以降でくわしくご紹介していきます。

2. 実はメリットがいっぱい!古家付き土地で売却する3つのメリット

売却 メリット古家付き土地で売り出した場合は、3つのメリットがあります。特に、税金面での優遇措置は更地にしてしまった時点から適用外となってしまうので、焦って更地にしてしまわないように気をつけてください。

2-1. 解体のための費用と手間がかからない

「古家付き土地」で売り出せば、更地にするために解体業者を見つけて建物を解体し、土地をきれいな状態にするための手間や費用が売主側にかからないというメリットがあります。

一般的に建物を解体して更地にするまでは、決断から最終的な更地になるまでに約2ヶ月はかかると言われています。(解体業者の選定に1ヶ月程度、実際に解体作業に入ってから瓦礫を撤去するなどの作業終了までに約1ヶ月かかる)

また、解体費用の相場は、木造建築の場合で坪単価3万〜5万円、鉄筋コンクリート造の場合は坪単価5万円~となっています。さらに建物内部に家財道具や不用品・ゴミが残っている場合は、撤去する費用も追加されます。

「古家付き土地」で売り出すのであれば、更地にするための期間も費用も不要となり、すぐに売却活動がスタートできます。ただし、買い手側から解体費用分について値引き交渉されてしまうことがありますので注意してください。

2-2. 固定資産税の優遇措置がそのまま適用される

住宅地に古家が建っている場合は、固定資産税額の優遇措置が適用されるので、6分の1に減額されます。しかし、更地にしてしまうと負担調整措置が受けられないために、翌年の固定資産税額は6倍に跳ね上がってしまいます。

◉固定資産税の優遇措置の例

優遇措置

2-3. 買い手にもメリットが多く購入意欲が高まりやすい

実は、古家付き土地は買い手側にもメリットが多くありますので、買い手側の購入意欲が高まりやすいのです。

・買い手に土地の使い方をイメージしてもらいやすい
・住宅ローンの融資を受けることができる
・よく整備されている古家であれば、リフォームして住める
・リノベーション目的で探している人が購入してくれることもある

まず、古家が建っていることで、2階や3階からの眺望などもあらかじめわかるので、買い手側が新築の家を建てた時のイメージが湧きやすくなるというメリットがあります。

さらに、一般に古家付きの土地の場合は住宅ローンの融資が受けやすいというメリットもあります。
更地の場合(土地だけ購入の場合)住宅ローンは原則として利用できません。そのため、新築を建てる予定で土地だけを探している人であっても、古家付き土地の買い手となってくれる場合があります。

まだ十分住める程度に管理された古家であれば、資金が貯まるまでの数年は古家をリフォームして暮らし、その後建て替えを行うといったケースにも対応できるので、買い手側には大きなメリットとなり、購入してもらえる確率も高くなります。

築年数が50年を超えているような古家をリノベーションして「古民家」として使いたいという買い手も多くいます。更地に新築を建てるよりも、古家をリノベーションするほうが低コストで済むからです。

コラム~古家のリフォームはNG!その理由は?~

古家をリフォームすれば高く売れるのではないかと考える方も非常に多いのですが、リフォームはしてはいけません。その理由は以下の2つになります。

①リフォームすることで資産価値を上げることはできないから
建築物には耐用年数があり、国税庁が定めている木造一戸建ての耐用年数は築22年です。基本的にこの年数を超えた場合は、建物としての価値はほとんどないもしくはゼロと見なされます。

リフォームを行えば見た目はきれいにすることはできますが、築年数を変えることはできないので、資産価値をあげることはできません。

リフォームにかかった費用を売却価格に上乗せすることもできませんから、すでに建物としての価値がなくなっている家をリフォームしたところで査定額が上がることはないので注意してください。

②土地だけ欲しい人に売れなくなってしまうから
古家をリフォームしてしまうことによって、「土地だけ欲しい人」が購入してくれなくなってしまいます。土地が目当ての買い手は、古家は購入後に解体してしまうことを想定しているからです。

古家が目当てで購入する人もいますが、購入した後に自分好みのリノベーションやリフォームを行うことを想定して探していることがほとんどなので、すでにリフォーム済みの物件は敬遠されてしまうのです。

3. 知らないと損する!更地にした場合の3つのデメリット

デメリット更地にした場合には3つのデメリットがあります。知らずに更地にしてしまうと後で後悔することになりますので、必ず確認してください。

特に、再建築不可物件の場合は、更地にしてしまうと「新しい家が建築できない土地」となってしまうので、十分に注意してください。

3-1. 古家の解体に多額の費用がかかる

古家の解体には多額の費用がかかり、場合によっては地盤改良を行う必要も出てきます。解体の費用および地盤改良にかかる費用は以下のようになります。

【古家解体にかかる費用】
一般的に古家の解体費用は木造建築の場合で坪単価3万〜5万円が相場。鉄筋コンクリート造の場合は、坪単価5万円~が相場。

【地盤改良費にかかる費用】
古家を解体して更地にした後、地盤に何か問題があった場合は埋設物の除去や地盤改良といった施工が必要になります。費用の相場は土地の状態や広さ、改良の方法などによって異なり、60万〜200万円程度かかります。

たとえば、木造2階建・延床面積が約30坪の家の場合は、解体費用に100万〜150万円程度必要となりますが、解体せずに売却すればこれらの費用は買主が負担することになります。(解体費用分の値引きを迫られる場合もあります)

3-2. 住宅用地特例から外れるので時期によっては固定資産税が上がる

古家を解体して更地にしてしまうと、住宅用地の負担調整措置が受けられなくなるというデメリットがあります。

固定資産税は、その年の1月1日時点の不動産の状態で決まります。仮に売却を考えて前年の秋頃に更地にしたものの、売れずに年を越してしまうと、住宅用地の負担調整措置が受けられなくなるので、土地の固定資産税の額は前年の6倍に跳ね上がります。

更地にした後すぐに買い手がつくと自信を持って言える人気エリアであれば別ですが、節税対策のためにも、まずは古家付き土地として売り出して様子を見たほうが無難です。

3-3. 再建築不可物件の場合は、一度壊したら新しい家を建築できない

築年数の古い家の場合、現在の建築基準を満たしていない場合があります。

・自身が所有する土地(敷地)の間口が道路に2m以上接していない
・土地と道路は接しているが建築基準法で認められた道路ではない

上記のように建築基準法の第43条である接道義務を満たしていな場合は再建築不可となります。

参考:国土交通省「建築基準法制度概要集」

現存している古い家を解体してしまうと再建築ができない物件(再建築不可物件)だった場合、解体してしまうと新しい家を建てることはできなくなり、売却しても売れなくなってしまいます。

再建築ができない家でもリノベーションやリフォームを行うことは可能なので、家は残したままで売却します。売却したい家が再建築できるかわからない場合は役所に問い合わせてください。

4. 「古家付き」・「更地」どちらを選択するにしても、まずは査定をするのが鉄則

査定ここまでは、更地にするよりも「古家付き土地」で売却することをオススメしてきましたが、不動産物件は個別性が高いので、絶対に「古家付き土地」で売却するのが正解と言い切れないのも事実です。

エリアによっては、更地にしてしまったほうが早く売れる場合もあります。しかし、それを判断するには、どうするのが最適なのでしょうか。

「古家付き」・「更地」のどちらを選択したらいいかはっきりと決定するために、まずやらなければいけないことは、物件の査定です。

物件を査定することで売却価格も想定できますし、建物の価値の有無もはっきりと判断が付きますので、その後の売却活動にも迷いが出ることがなくなります。

次の5章で売却のステップをご紹介しますので、物件査定の方法もしっかりと把握しておくようにしてください。

5. 早く高く売るためにやるべき古家付き土地を売却する6つのステップ

主に築40年以上の古家付き土地をスムーズに高く売却する6つのステップをひとつずつご紹介します。

6ステップ

5-1. 物件の相場を調べる

一番最初にすることは、相場価格を知ることです。少しでも早く高く売るためには、まず実際の市場の状況を客観的に把握して売れそうな金額を知っておくことがとても大切だからです。

古家付き土地の場合、建物の価値がほとんどないからといって相場を調べても意味がないと思っていませんか?築年数によっては、建物の価値がゼロとは言えないケースもあります。

古家付き土地であっても相場を調べる方法はありますので、必ず相場を確認しておいてください。相場価格を知り、相場価格から外れないように売却価格の設定を行うことは非常に重要です。

◎物件の相場を調べる方法

国土交通省の「土地情報システム」を使うと、過去数年の成約価格や取引状況を調べることができ、そのエリアの数年分の平均単価をグラフで見ることができ、変動状況も知ることができます。

築40年以上経過している古家はほとんど価値がないものとみなされる場合が多いので、「土地と建物」もしくは「土地」のみの相場を調べます。

(1)以下のサイトにアクセスします。

国土交通省 土地情報システム

(2)左側「不動産取引価格情報検索」をクリックします。

土地総合情報システム

(3)左側の囲みの上から

①取引時期 ②種類(「土地」もしくは「土地と建物」)③地域 を選んで検索します。

情報サイト

(4)選んだエリアの取引情報が出てきます。

取引情報

5-2. 一括査定サイトを利用して査定を行う

相場価格を調べ終わったら、売却を依頼する不動産会社選びを始めます。不動産会社を選定する方法ですが、一般的には、有力候補を3~6社に絞って不動産査定をお願いし、提出された査定額を比較・検討して、最終的に依頼する不動産会社を決めます。

必ず複数の不動産会社に査定を依頼することが大切な理由は、1社だけの査定額を相場と見比べでも、適正な査定額なのかがわからないからです。また、複数の不動産会社に査定を依頼することで、算出された複数の査定額を横並びで検討することができ、適切な不動産会社を選定することが可能になります。

とはいえ、複数の不動産会社に1社ずつ査定を依頼するのは大変手間がかかりますから、不動産一括査定サイトを利用しましょう。不動産一括査定サイトは無料で利用でき、情報を入力する数分間の手間だけで、複数の会社に査定依頼をすることが可能です。

時間をかけずにできるだけ早く高く売るためにも、不動産一括査定サイトをぜひ利用しましょう。

ここで信頼できる一括査定サイトを見極めるための3つのチェックポイントをご紹介します。

[3つのチェックポイントで、信頼できる一括査定サイトを見極める!]

☑️運営母体がしっかりしている
「一括査定サイトの運営母体が、どういう会社なのか」というのは、一括査定サイトの信頼性を見極める一つの指標となります。やはり、一定の基盤のある会社の方が、より安心感があり、サービス内容においても充実度が高い傾向にあることは間違いありません。

☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている
営利ばかりを重視するのではなく、“利用者のことも考えたサイト運営をしているか”というのは、一括査定サイトの信頼性を見極めるうえで非常に重要なポイントです。具体的には、「サイトに登録する不動産会社をしっかり審査しているか」「不動産会社とのやり取りでトラブル等が発生した場合に、利用者が相談できる窓口を設けているか」は、必ずチェックしておきたいところ。上記2つのポイントをチェックするだけでも、利用者のことを考えているか、そうでないかが見えてくるはずです。

☑️不動産の査定実績が豊富にある
実績は、それだけ多くの利用者に選ばれてきたという証でもあります。とすると、査定実績が豊富にある一括査定サイトの方が、より信頼できる可能性が高いというのは間違いないでしょう。

査定実績の確認方法ですが、多くの一括査定サイトがサイト内で謳っているので、それらをチェックするだけでも、実績の豊富さはおおよそ比較・検討できるはずです。もしくは、インターネットの検索窓に「不動産 一括査定サイト 実績」といったキーワードを入れて検索をすると、一括査定サイトの実績を比較しているサイトも簡単に見つかります。

この【3つのチェックポイント】をクリアし、非常に信頼性の高い一括査定サイトと言えるのが「HOME4U(ホームフォーユー)」です。

☑️運営母体がしっかりしている 
⇒NTTデータグループのNTTデータ・スマートソーシングが運営!

☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている 
⇒サイトに登録しているのは、厳しい審査をクリアした信頼できる不動産会社だけ! 
⇒利用者がなにか困ったときに相談できる「何でも相談窓口」を設置!

☑️不動産の査定実績が豊富にある 
⇒売却査定数 累積35万件(2018年11月時点)

☑️[番外編]全国対応している 
HOME4Uは全国対応のため、ほとんどの物件で対応が可能!

ちなみに、HOME4Uのサービス内容は・・・住所や間取り、築年数などの情報を入力すると、厳しい審査をクリアした信頼できる全国約1,300社(業界最大級)の不動産会社の中から、お持ちの物件の売却を得意としている不動産会社をHOME4Uのシステムが自動的にピックアップします。ピックアップした不動産会社に対して、最大6社にまとめて査定を依頼できます。

ぜひHOME4Uを利用して売却をスムーズに進めましょう。

5-3. エリアに強い不動産会社を選ぶ

査定を依頼した複数の不動産会社から査定結果が出揃ったら、比較・検討して売却を依頼する会社を選びます。特に以下の3点に注意して不動産会社を選ぶようにしてください。

査定額の根拠を具体的に説明してくれる不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ際に、参考にするウエイトが一番高くなるのは査定額ですが、“査定額が高ければ高いほどいい”というわけではないということを知っておきましょう。査定額は、あくまでも売却可能であると予想される額であり、査定額そのままの金額で必ず売却できるというわけではないからです。

各不動産会社に提示された査定額をチェックする際には、「査定額が相場価格と大きくかけ離れていないか」「(なぜ、その査定額になったのか)査定額の具体的な根拠」は必ず確認するようにしてください。

査定額の根拠があやふやな会社に売却を依頼するのは避けましょう。

物件周辺エリアの情報を多数持っている地域密着型の不動産会社を選ぶ

古家付き土地を売る場合は、売却物件の所在地一帯のエリア情報をよく掴んでいる不動産会社を選ぶことも重要なポイントになります。なぜなら、地元密着の不動産会社は、そのエリアの土地や家の売買情報に熟知しているので、リノベーション目的で古家付き土地を探している顧客などの情報にも通じている可能性が高く、スムーズな売却が期待できるからです。

信頼できる営業担当者がいる不動産会社を選ぶ

また、営業担当者の対応も重要なポイントとなります。購入希望者(買主)と直接交渉することにもなる人物ですから、こちらの心配や不安にも寄り添い丁寧な対応をしてくれるかどうかまで、よくチェックしましょう。

◎古家付き土地の売却を依頼する不動産会社を選ぶポイントまとめ
・査定額が相場価格とかけ離れていないか?
・査定額の根拠をしっかりと説明してくれる会社か?
・物件周辺エリアの情報に強い会社か?
・営業担当者の対応は親切で丁寧か?人あたりよく、交渉能力に問題ないか?

5-4. 売り出し価格を決めて土地を売り出す

依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約(専属専任媒介契約/専任媒介契約/一般媒介契約のいずれか)を結び、ここから本格的な売却活動が始まります。

3種類ある媒介契約は、それぞれに特徴があり、メリット・デメリットがあります。考えている売却方針などを考慮してどの媒介契約を選べばいいか、よく検討してから選択しましょう。

◎専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の違い

専属専任媒介

2社以上の不動産仲介会社と契約できるか

×できない

自分で買主を探して直接取引できるか

×できない

不動産仲介会社から受ける活動報告の頻度

1週間に1回以上

不動産仲介会社のレインズへの登録義務

媒介契約から5日以内

契約期間

3ヶ月以内

専任媒介

2社以上の不動産仲介会社と契約できるか

×できない

自分で買主を探して直接取引できるか

◯できる

不動産仲介会社から受ける活動報告の頻度

2週間に1回以上

不動産仲介会社のレインズへの登録義務

媒介契約から7日以内

契約期間

3ヶ月以内

一般媒介

2社以上の不動産仲介会社と契約できるか

◯できる

自分で買主を探して直接取引できるか

◯できる

不動産仲介会社から受ける活動報告の頻度

法令上の定めなし

不動産仲介会社のレインズへの登録義務

法令上の定めなし

契約期間

法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内

おすすめは専任媒介・専属専任媒介です。専任媒介・専属専任媒介の場合、媒介契約を結ぶことができるのは1社なので、不動産仲介会社が売却に積極的になってくれる傾向があるからです。

専任媒介・専属専任媒介契約を結んだ場合、最終的に売れなかった場合に買取保証をしてくれるといった特典を用意している会社もあります。

一般媒介契約は、所有物件が人気エリアにあり、確実に高価格で売れると判断できる場合などであれば、不動産会社が積極的に販売活動をしてくれるのでおすすめします。

売却活動がスタートすると、不動産会社から定期的に活動報告が入ります。活動報告の頻度は、契約内容によって異なります。事前に確認しておきましょう。

5-5. 買い手が見つかったら売買契約を交わす

売主・買主の双方が売買条件に合意に至ったら、売買契約を結びます。

売買契約時に必要な書類等(登記済権利証もしくは登記識別情報、印鑑証明書など)は、事前に不動産会社に確認して準備しておきます。

売買契約は、売主、買主、不動産会社の関係者全員が集合して行われます。

◎売買契約の大まかな流れ
①「重要事項説明書」と「売買契約書」の読み合わせ
②(売主・買主ともに理解・納得後)署名・押印
③買主から手付金を受け取る
*契約完了後のスケジュールのすり合わせなども行う

一般的に、売買契約後、売主は不動産会社に仲介手数料の半金を支払います。

5-6. 売買代金を受け取り、物件を引き渡す

買主の住宅ローン審査が通り次第、残金決済の日程を決定します。売却する不動産に居住中の場合は、残金決済の前に引っ越しを完了させます。

残金決済時にも、売主、買主と、不動産会社の関係者全員が集合します。

◎残金決済の流れ
①買主から売主へ残金を支払う
②売主のローンが残っている場合は、残分のローンを完済し抵当権抹消の手続きを行う
(抵当権抹消手続きは事前申込が必要になります)

引き渡しを完了させたら、不動産会社に仲介手数料の残りの半金を支払います。

以上で、不動産売買に関する手続きはすべて終了です。

まとめ

いかがでしたか。

古家付き土地を売却するには、更地にしてしまわずそのまま売却したほうがメリットがあります。

古家付き土地で売り出した場合の3つのメリットを復習しておきましょう。

・解体のための費用と手間がかからない
・売れるまでは払うべき税金面での優遇措置が適用される
・買い手に土地の使い方をイメージしてもらいやすい

さらに、「古家付き」・「更地」のどちらを選択したらいいかはっきりと決定するために、まずやらなければいけないことは、物件の査定です。

物件の査定には、オススメのHOME4Uの一括査定サイトを利用して、スピーディに売却活動を進めてください。

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