媒介契約とは?専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の違いを徹底解説!

媒介契約

不動産会社に(土地や建物の)売買の仲介を依頼する際には、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。

今回、初めて土地や建物を売買するという方は特に、

「そもそも、媒介契約ってなに?」
「媒介契約は、ぜったい結ばないといけないのだろうか?」
「媒介契約と売買契約は何が違うの?」
「専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約、どの媒介契約を選べばいい?」

等々、媒介契約について疑問に感じていることも、多々あるのではないでしょうか。

この記事では、不動産売買を成功させるために備えておくべき媒介契約の知識をまとめてご紹介いたします。上記の疑問についても、プロが徹底解説いたします。ぜひ、参考にしてください。

※不動産会社に(土地や建物の)売買の仲介を依頼する場合、売主も買主も、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要がありますが、この記事では、不動産の売却を検討している「売主」の方に向けて、情報をまとめています。

1. 「媒介契約」についての疑問をプロが解説!

媒介契約この章では、媒介契約とは何か、媒介契約の必要性、媒介契約と売買契約は何が違うのかなど、多くの方が抱く媒介契約についての疑問にお答えいたします。

1-1. 不動産会社と結ぶ「媒介契約」とは?

土地や建物などの不動産を自身で売買するのは難しいため、多くの場合、不動産会社に売買の仲介を依頼します。売買の仲介を依頼するにあたり、不動産会社と結ぶ契約を「媒介契約(ばいかいけいやく)」と言います。

媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。どの媒介契約を選ぶかで売却活動の内容はもちろん売却が成功するかどうかさえも大きく変わってくるため、それぞれの特徴やメリット・デメリットを把握したうえで、慎重に選ぶことをオススメいたします。
※3種類の媒介契約の特徴やメリット・デメリットついて詳しくは下記2章で、3種類の媒介契約のどれを選べばいいかについては3章でご紹介いたします。

これらの媒介契約は売却を依頼するタイミングで結びます。ちなみに、買主の場合は売買契約の前に結ぶのが一般的です。

媒介契約を結ぶ時には、媒介契約書を交わし、依頼主(売却仲介の場合は売主)に交付されます。
媒介契約書[売主用]には一般的に、

・媒介契約の種類
・不動産会社の業務・義務
・土地、建物の内容
・契約の有効期間
・レインズ(※)への登録有無
・売却価格
・仲介手数料(1-3を参照)
・契約を解除する場合の取り決め

などが記載されています。
(媒介契約書は、国土交通省が定める「標準媒介契約約款」をひな型にしていることが多い。)

契約を交わす際には、媒介契約書について一通り説明を受けることをオススメいたします。後から、「当然やってもらえると思っていたことが、実は契約内容に入っていなかった」といったことにならないよう、気になる点や不明点については契約前に確認しておくと安心です。売り主の希望、不動産会社の業務内容(販売活動・報告について)、仲介手数料などもこの時点できちんとすり合わせてから契約をします。

※レインズ(不動産流通標準情報システム)とは
国土交通大臣の指定を受けた全国4つの不動産流通機構が運営する不動産情報ネットワークシステム。不動産会社はこのシステムを使って、全国の不動産会社と不動産物件の情報を共有。不動産会社は、レインズに売却希望者の不動産物件を登録し、また不動産の購入希望者にぴったりの不動産物件がないかレインズを使って検索をする(探す)。

1-2. 媒介契約は絶対に結ぶ必要がある?

不動産会社と媒介契約を結ばなければ、不動産を売買できないということはありません。

媒介契約を結ぶ必要があるのは、不動産会社に仲介を依頼する場合のみ。不動産会社には仲介を依頼せずに、売主と買主が直接取引をする場合は、当然、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要はありません。

とはいえ、不動産の売買取引には専門的な知識が求められるため、一般の方が自身で直接取引をするのは容易ではありません。思わぬトラブルが生じてしまうこともありますし、買主が住宅ローンを使いたい場合は、審査が不利になる可能性もあります。そのため、特に理由がない場合は、不動産会社に売買の仲介を依頼されることを強くオススメいたします。

ちなみに、不動産売買における契約には、「売買契約」もありますが、売買契約は、売主と買主の双方が売買条件に合意した時に、売主と買主の間で締結する契約です。媒介契約とは全くの別物ですので、混同しないようにご注意ください。

1-3. 費用はいつかかる?いくらかかる?

不動産会社と媒介契約を結んだ場合の費用について気になっている方もいるでしょう。1-3-1で「費用がかかるタイミング」、1-3-2で「費用額の相場」について解説いたします。

1-3-1. 費用がかかるタイミング

不動産会社と「媒介契約」を結んだからといって、すぐに費用がかかるということはありません。

不動産会社に支払う費用として「仲介手数料(※)」がありますが、仲介手数料は成果報酬です。そのため、不動産会社がどんなに売却活動をしても、売買契約がまとまらなければ、仲介手数料を支払う必要はありません。仲介手数料の支払いをするのは、売買契約を締結した後です。
※仲介手数料:不動産会社に依頼して不動産を売買した場合に、不動産会社に支払う報酬のこと。

具体的には下記のタイミングで支払うのが一般的です。
・半分⇒売買契約の締結
・もう半分⇒引き渡し完了(残代金決済時)

1-3-2. 費用額の相場

1-3-1でお伝えした通り、不動産会社に支払う費用として仲介手数料がありますが、具体的に「仲介手数料がいくらかかるのか」は気になるところでしょう。

仲介手数料は、不動産会社によって価格が異なりますが、「最大いくらかかるか」は自身でも計算することができます。なぜならば、仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限額が定められているからです(※不動産の売却価格によって、仲介手数料の上限額は変わります)。

宅地建物取引業法で定められた仲介手数料の上限額は下記の通りです。

[仲介手数料の上限額速算式(宅地建物取引業法)]

売却価格

仲介手数料の上限額

200万円以下の金額

売却価格の5%+消費税

200万円を超え400万円以下の金額

売却価格の4%+20,000円+消費税

400万円を超える金額

売却価格の3%+60,000円+消費税

[参考]国土交通省HP「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

例)土地を1,000万円で売却した場合
売却価格1,000万円×3%+60,000円+消費税=360,000円+消費税
土地を1,000万円で売却した場合の仲介手数料の上限額は360,000円(+消費税)です。つまり、どの不動産会社に依頼をしても、土地を1,000万円で売却した場合は、360,000円(+消費税)以上の仲介手数料を請求されることはないということです。

※仲介手数料について詳しくは、こちらの記事を参考にしてください。
不動産の売却で損をしないために!押さえておきたい仲介手数料の知識

[補足]仲介手数料以外に、かかる可能性のある費用
不動産会社に支払う仲介手数料以外に、不動産を売却するにあたり、下記の費用がかかる可能性があります。

・住民票や印鑑証明書などの発行手数料(1枚につき数百円)
・測量費用(相場価格:約35~80万円)
・解体費(相場価格:木造の場合は約4~5万円/坪、鉄筋コンクリートの場合は木造の倍ほど)
・引っ越し費用 など

※不動産を売却すると、税金もかかります。詳しくは、こちらの記事を参考にしてください。
【徹底解説!】不動産を売却した時に、税金はいくらかかる?

1-4. 契約期間中に不動産を売却できなかったら?

媒介契約の期間中(基本的に媒介契約の期間は3ヶ月以内 ※2章を参照)に不動産を売却できなかった場合、媒介契約を更新して引き続き同じ不動産会社に売却活動を続けてもらうか、また別の不動産会社にお願いをする(別の不動産会社と新たに媒介契約を結ぶ)かを売主が判断することになります。
媒介契約が勝手に自動更新されることはありません(一般媒介契約の場合は、自動更新をすることも可能です)。

ちなみに契約途中で解約をすると、不動産会社に落ち度がない場合は、広告費や交通費などを請求されることもあります(専属専任媒介契約・専任媒介契約の場合のみ)。

2. 全3種類の媒介契約について|特徴&メリット・デメリット

この章では、全3種類の媒介契約の特徴とメリット・デメリットをご紹介いたします。まずは、下記比較表にて大枠を掴んでいただき、気になった契約については2-1~2-3にて詳細をご確認ください。

 

専属専任媒介契約

専任媒介契約

一般媒介契約

契約できる不動産会社の数

1社だけ

1社だけ

複数可

買主との直接取引

不可

活動報告
不動産会社の義務

1週間に1回以上

2週間に1回以上

任意(義務はない)

レインズ登録
不動産会社の義務

媒介契約から5日以内

媒介契約から7日以内

任意(義務はない)

契約期間

3ヶ月以内

3ヶ月以内

3ヶ月以内(

仲介手数料

同じ(詳細は1-3を参照)

※法令上の制約はありませんが、行政指導では3ヶ月以内。

2-1. 専属専任媒介契約の特徴

不動産会社1社だけに全面的に売却活動を依頼します。

[メリット]
・(「売却活動をしていたのに、他の不動産会社で売買契約がまとまる」といったリスクが不動産会社にないため)広告費などをかけて積極的に売却活動をしてもらえる傾向がある
・活動報告の頻度が高く、売却活動の状況を把握することができる

[デメリット]
・自身で買主を見つけた場合も、専属専任媒介契約を結んでいる不動産会社を介して契約をする必要がある
・1社に不動産の売却を一任することになるため、売却額・売却時期などが依頼した不動産会社の実力に大きく左右される

2-2. 専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約と同じく、不動産会社1社だけに全面的に売却活動を依頼します。ただし、専属専任媒介契約とは異なり、自身で買主を見つけ、買主と直接(専任媒介契約を結んでいる不動産会社を介さず)、売買契約を締結することも可能です。

[メリット]
・(「売却活動をしていたのに、他の不動産会社で売買契約がまとまる」といったリスクが不動産会社にないため)広告費などをかけて積極的に売却活動をしてもらえる傾向がある
・売却活動の状況を把握することができる
・自身で買主を見つけ、不動産会社を介さず買主と直接、売買契約を結ぶこともできる

[デメリット]
・1社に不動産の売却を一任することになるため、売却額・売却時期などが依頼した不動産会社の実力に大きく左右される

2-3. 一般媒介契約の特徴

同時に複数の不動産会社に売却活動を依頼することもできます。
一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」があります。「明示型」の場合は、媒介契約を結んでいる不動産会社に、他にどの不動産会社と媒介契約を結んでいるかを明示する必要があります。「非明示型」の場合は、他にどの不動産会社と媒介契約を結んでいるのか明示する必要はありません。

[メリット]
・複数の不動産会社に売却活動を依頼できる
・自身で買主を見つけ、不動産会社を介さず買主と直接、売買契約を結ぶこともできる

[デメリット]
・複数の不動産会社とやりとりをしなければならないため、時間と手間がかかる
・不動産会社には活動報告の義務がないため、(売主は)売却活動の状況を把握できない可能性もある
・(「売却活動をしても、他の不動産会社で売買契約がまとまり、売却活動にかけた人件費や広告費が無駄になってしまう」といったリスクが不動産会社にあるため)一般媒介契約の案件は後手にまわされがち

3. 専属専任媒介・専任媒介・一般媒介|どの契約を選ぶべき?

媒介契約この章では、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約のうち、どの契約を選ぶべきかについてお伝えいたします。「媒介契約3種類のうち、どの契約を選べばいいかわからない」という方は、ぜひ参考にしてください。

3-1. 専属専任媒介契約or専任媒介契約を選んでおけば間違いない

基本的には、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結ぶことをオススメいたします。

なぜならば、2章でお伝えした通り、多くの不動産会社は自社だけに売却を依頼する媒介契約である専属専任媒介契約・専任媒介契約を、より注力する傾向にあるためです。

また、専属専任媒介契約・専任媒介契約ならば、売却の状況が把握できるというメリットもあります。特に「◎◎月までに売却したい」といった希望がある場合などは、売却の状況が把握できる専属専任媒介契約・専任媒介契約であれば、途中で売却額を下げるなどして、戦略的に売却を進めることもできます。

専属専任媒介契約と専任媒介契約のどちらを選択するかですが、専属専任媒介契約のほうが、いち早くレインズに登録され、積極的に売却活動を行ってくれるため、より早く売りたい方に向いています。また、アフターケアや買取保証などの無料サービスが充実していることも特長です。売りに出す不動産を買ってくれそうな親族や知人がいる場合は、自身で見つけてきた買主と直接取引もできる専任媒介契約を選択するのがよいでしょう。

3-2. 人気の土地や建物ならば一般媒介契約もあり

人気エリアにあるなど、需要の高い土地や建物を売却する場合は、戦略的に「一般媒介契約」を選択するのもありです。

需要の高い土地や建物などは積極的に売却活動をしなくても買主が見つかります。そのため、複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約の方が、幅広く買主を探せる分、より良い条件で購入してくれる買主を見つけられる可能性があります。

また、土地や建物などを売りに出していることを人に知られたくない場合も、レインズへの登録義務のない一般媒介契約を選択するのがよいでしょう。

4. 媒介契約前に要チェック|いち早く高額売却するためには不動産会社選びが重要!

内見より早く、より高額で売却をするためには、「3種類のうち、どの媒介契約を結ぶか」と同じぐらい、「どの不動産会社と媒介契約を結ぶか」が重要となります。

なぜならば、依頼する不動産会社によって、

「いくらで売却ができるか」
「いつ売却できるか」
「納得の売買条件で売却できるか」

等が変わってくるからです。

不動産会社によって実力には差があり、得意・不得意も不動産会社によって異なります(たとえば、売買が得意な不動産会社があれば、賃貸や管理などが得意な不動産会社もあります)。不動産会社であれば、どこに依頼をしても同じというわけではないのです。

では、より高く早くスムーズに不動産を売却したい場合、どんな不動産会社と媒介契約を結ぶのが良いかというと、下記の4つのポイントをチェックするのがオススメです。
・不動産の売却実績が豊富
・不動産の売買が得意
・査定額が相場と大きく違わない
・営業担当者の知識量/交渉力/経験値が秀でている

※上記ポイントについて詳しくは、下記記事の2章を参考にしてください。
完全ガイド|不動産の売却に必要な知識を全解説!

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まとめ

媒介契約について解説してまいりましたが、いかがでしたでしょうか。

不動産会社に(土地や建物の)売買の仲介を依頼する場合には、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります(1-1)。

媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類あり(2章)、基本的には、専属専任媒介契約・専任媒介契約を選んでおけば間違いありません(3-1)。人気の不動産を売却する場合は、戦略的一般媒介契約を選択するのもありです(3-2)。

そして、不動産をより早く、より高額で売却をするためには、媒介契約の選択と同じぐらい、不動産会社選びも重要となります(4章)。
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