渋谷区の不動産売却を成功させる3ステップ!売り時や注意点も解説

渋谷区

東京都渋谷区は、日本のカルチャー・ファッション・流行の発信源として、特に若い年齢層からは憧れの場所として不動の人気を誇るエリアです。

もちろん、不動産価格に関しても、港区・千代田区・中央区・新宿区を加えた都心5区として、日本国内トップクラスの高価格を誇るエリアでもあります。

とはいえ、楽観的に考えて「高く売る」対策をしないまま売り出してしまったら、もっと高く売れたかもしれない可能性を潰してしまうことになります。

高く売れるのは間違いないのですから、さらに高く売るためのテクニックをしっかりと身につけて、万全の対策をしてから売り出すようにしましょう。

この記事では、渋谷区の不動産を早く高く売るための3つのステップを中心に、渋谷区の知っておきたい不動産情報から売却時に注意するポイントまでご紹介します。これを読んで抜かりなく準備をし、売却に関する不安感を払拭して高額売却を成功させましょう。

1. 渋谷区の不動産を売却するなら知っておきたいこと

渋谷区まず最初に、渋谷区の不動産について知っておくと有利になる情報をご紹介します。

不動産の具体的な特徴や人気度を知っておけば、さらに高く売るための対策をとる準備ができます。

高く売れるタイミングを逃すことがないように、不動産の売り時についてもしっかりチェックしておくとよいでしょう。

1-1. 渋谷区の不動産の特徴・人気度

住みたい街ランキングでも上位ランクインの常連であり、流行に敏感な若年層の憧れの街でもある渋谷区。3大副都心(新宿・渋谷・池袋)のひとつである渋谷区の象徴的存在である渋谷駅は、日本国内有数のターミナル駅です。駅周辺はファションビルや飲食店がひしめく繁華街として特に若者たちから人気があり、最近では外国人観光客の人気の観光スポットにもなっています。

渋谷駅周辺エリアの発展の歴史は1964年の東京オリンピック前後からスタートし、1950年代後半ごろから高層ビルなどの建設が増え、60〜70年代にかけて東武、西武、東急などの百貨店が相次いて開業したあと、飲食店やファッション専門店などが続々とオープンして、1970年代には《若者の街》という評判が定着するようになりました。

近年、渋谷駅を中心に大規模な再開発が進行中で、これが渋谷区内の不動産価格にも影響を与えており、中古市場は今後もさらに上昇することが見込まれています。

渋谷駅から少し離れると、ファミリー層も多く住む住宅街も存在し、文化施設や学校等も多く暮らしやすい環境です。また、東急東横線沿線エリアも、住みたい街として高い人気があります。

富裕層が居住するエリアも多くあり、特にJR渋谷駅から比較的近い松濤、神山町、南平台や外国人の居住者も多い広尾は、日本国内屈指の高級住宅街と言われています。

一度は住んでみたい「オシャレな街」の代名詞として知られる原宿(表参道)、恵比寿、青山、代官山などにも住宅はありますが賃貸物件が中心で物件数自体が少なく、家賃も非常に高額になっています。

渋谷区は「SHIBUYA」という日本を代表するブランドエリアとも言え、不動産価格においても、日本国内のトップクラスの高価格エリアであることは間違いなく、しっかりと準備をして売り出すことができれば、高額売却することができると言えます。

1-2. 渋谷区の不動産の売り時

渋谷区の不動産の売り時は、今が絶好のチャンスと言ってもいい状況です。(2019年7月現在)

下記の東京都23区内の平均成約価格のグラフをご覧ください。中古マンション、中古一戸建て住宅ともに、成約価格は高止まりしたまま微増している状況です。

グラフ

データ出典:レインズ(東日本不動産流通機構)「首都圏不動産流通市場の動向」
*2014〜2018年のデータを元にグラフを作成

一方で、東京都内の不動産市場の動向は、2020年の東京オリンピック開催が近づくにつれて少しずつですが不透明感が出てきており、あまり楽観視はできない状況になっています。

前回の東京オリンピックの不動産業界への影響ですが、一般財団法人 日本不動産研究所によると「オリンピック招致が東京の地価に及ぼした影響は小さかった」と結論づけています。

参考:一般財団法人 日本不動産研究所「オリンピック招致と地価動向〜1964年と1972年の「市街地価格指数」を振り返って」

しかし、今回のオリンピックについても同じような動向になるかどうかは判断できず、この先は不透明感が増していく可能性が高くなっています。

成約価格が高止まりをし、微増を続けている今であれば、かなりの高額売却が可能と思われますので、今が売却に最適なチャンスの時期と言っていいでしょう。

2. 渋谷区の不動産売却を必ず成功させる3ステップ

明治神宮渋谷区の不動産売却を確実に成功させるために以下の3つのステップを確実に実行するようにしましょう。

・ステップ1/渋谷区の不動産価格相場を知る
・ステップ2/一括査定サイトを利用して査定する
・ステップ3/仲介を依頼する不動産会社を決める

この3つのステップは、売却の準備に必要な情報を取得するために絶対に外せない重要なステップだからです。

一括査定サイトの活用など、売却活動にかける時間を短縮できて早期売却が可能になる方法をご紹介しますので、不動産売却のための時間が捻出が難しい多忙な方も、ぜひ読んで実行してみてください。

2-1. 【ステップ1】渋谷区の不動産価格相場を知る

まず最初に渋谷区の不動産物件の価格相場を確認しておきましょう。相場価格を確認することで、次のステップで行う査定で、不動産会社から出された査定額が適切な価格かどうかの目安にすることができます。必ず売却行動に入る前に相場価格を確認しておきましょう。

下記の表は、2019年7月現在、「中古住宅 HOME4U」に掲載中の渋谷区で売り出し中の中古マンションと中古一戸建て住宅の価格相場です。

ご紹介している中古マンション・一戸建て住宅の価格相場は、シングル需要が多い1LDK〜2DK、カップル向けの2LDK〜3DK、ファミリー層向けの3LDK~4DK、4LDK〜5DKそれぞれの平均です。

不動産相場は坪単価や建物の築年数などでも大きく変わるので、ここでは、あくまでもエリアの相場感を掴んでいただきたいと思います。

◉渋谷区の中古マンション・中古一戸建て住宅の価格相場(2019年7月17日現在)

単位:万円

1LDK〜2DK

2LDK〜3DK

3LDK〜4DK

4LDK〜5DK

中古マンション

5,000

8,219

12,681

22,589

中古一戸建て

*該当データなし

7,040

12,077

14,392

参考:「中古住宅HOME4U」

ちなみに、「中古住宅HOME4U」に掲載されている東京23区内全域の中古マンションの平均価格は、1LDK〜2DK:3,606万円、2LDK〜3DK:4,930万円・3LDK〜4DK:4,998万円、4LDK〜5DK:7,560万円(2019年7月17日時点)で、渋谷区の相場価格は23区内平均価格を倍以上も上回る間取りもあり、非常に高額であることがわかります。

あなたの所有物件がどれくらいの価格で売れそうか、もっとくわしく売買実績について知りたい場合は、こちらのサイトを利用してみてください。

レインズマーケットインフォメーション
土地情報システム

以下、それぞれの簡単な使い方を紹介しますので、現在の相場を把握していきましょう。

※もっとくわしい使い方を知りたい方はこちらの記事を読んでください。具体的な利用方法を丁寧に解説しています。
不動産相場や不動産市況を自分で簡単に調べる方法を解説!

2-1-1. レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションを使えば、戸建てとマンションの実際の売買取引額検索が可能です。下記のステップで検索することで相場を知ることができます。

【使い方】
①トップ画面から、マンションか戸建てのどちらかを選択し、都道府県と地域(どちらも必須)を選んで選択します。

レインズ

出典:レインズマーケットインフォメーション

②次に出てきた画面で、条件を絞り込みます。

レインズ

出典:レインズマーケットインフォメーション

2-1-2. 土地情報システム

土地情報システムを使えば、戸建て、マンション、土地の取引価格検索が可能です。下記のステップで
検索することで相場を知ることができます。

【使い方】
左側の囲み部分 上から 
①取引時期を選ぶ 
②種類を選ぶ 
③地域を選ぶ 

①〜③を決定し「この条件で検索」をクリックすると、過去の取引情報の詳細が一覧で表示されます。

土地情報システム

出典:土地情報システム

2-2. 【ステップ2】一括査定サイトを利用して査定する

相場感を掴んだ後は、不動産会社に査定を依頼します。査定は一社だけに依頼するのではなく、複数の不動産会社(3〜6社)に依頼することで、より適正な売り出し価格を知ることが可能になります。とはいえ、複数の不動産会社一社一社に査定依頼を行うのは非常に手間がかかる作業となり、査定額が出揃うまで、かなり時間がかかってしまいます。

売却活動をスピーディーに進めるためには、不動産一括査定サイトを利用して不動産会社に査定依頼を行うことをオススメいたします。一括査定サイトを利用して査定を行うメリットは下記の2つです。

①複数の不動産会社に査定依頼をする手間を省くことができるので売却にかかる時間を大幅に短くできる
一括査定サイトを利用すれば、一社一社、自分で不動産会社を探す手間と、一社一社に電話やメールで査定依頼をする手間が省け、数分間の手間で、3〜6社に一気に査定依頼を行うことができます。

②複数の不動産会社に査定依頼をすることで複数の査定額が出揃い、売却価格が予測できる
一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社の査定額がほぼ同時に出揃います。査定額を横並びで比較することが可能になるので、売却額を予想して最適な売り出し価格を決めることができます。

このように、手間は最小限にして、パートナーとなる最適な不動産価格を提示してくれる不動産会社と出会うために一括査定サイトを利用しましょう。

ここで信頼できる一括査定サイトを見抜くための3つのチェックポイントをご紹介します。

[3つのチェックポイントで、信頼できる一括査定サイトを見極める!]

☑️運営母体がしっかりしている
「一括査定サイトの運営母体が、どういう会社なのか」というのは、一括査定サイトの信頼性を見極める一つの指標となります。やはり、一定の基盤のある会社の方が、より安心感があり、サービス内容においても充実度が高い傾向にあることは間違いありません。

☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている
営利ばかりを重視するのではなく、“利用者のことも考えたサイト運営をしているか”というのは、一括査定サイトの信頼性を見極めるうえで非常に重要なポイントです。具体的には、「サイトに登録する不動産会社をしっかり審査しているか」「不動産会社とのやり取りでトラブル等が発生した場合に、利用者が相談できる窓口を設けているか」は、必ずチェックしておきたいところ。上記2つのポイントをチェックするだけでも、利用者のことを考えているか、そうでないかが見えてくるはずです。

☑️不動産の査定実績が豊富にある
実績は、それだけ多くの利用者に選ばれてきたという証でもあります。とすると、査定実績が豊富にある一括査定サイトの方が、より信頼できる可能性が高いというのは間違いないでしょう。

査定実績の確認方法ですが、多くの一括査定サイトがサイト内で謳っているので、それらをチェックするだけでも、実績の豊富さはおおよそ比較・検討できるはずです。もしくは、インターネットの検索窓に「不動産 一括査定サイト 実績」といったキーワードを入れて検索をすると、一括査定サイトの実績を比較しているサイトも簡単に見つかります。

[番外編]全国対応している
「信頼できるかどうか」とは別の観点ではありますが、一括査定サイトのなかには、対応エリアが狭いものもあります。「必要事項を入力したのに、対応不可だった…」とならないよう、一括査定サイトを利用する前に対応エリアは必ず確認しましょう。

この【3つのチェックポイント+番外編】をクリアし、非常に信頼性の高い一括査定サイトと言えるのが「HOME4U(ホームフォーユー)」です。

☑️運営母体がしっかりしている 
⇒NTTデータグループのNTTデータ・スマートソーシングが運営!

☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている 
⇒サイトに登録しているのは、厳しい審査をクリアした信頼できる不動産会社だけ! 
⇒利用者がなにか困ったときに相談できる「何でも相談窓口」を設置!

☑️不動産の査定実績が豊富にある 
⇒売却査定数 累積35万件(2018年11月時点)

☑️[番外編]全国対応している 
⇒HOME4Uは全国対応のため、ほとんどの物件で対応が可能!

ちなみに、HOME4Uのサービス内容は・・・住所や間取り、築年数などの情報を入力すると、厳しい審査をクリアした信頼できる全国約1,300社(業界最大級)の不動産会社の中から、お持ちの物件の売却を得意としている不動産会社をHOME4Uのシステムが自動的にピックアップします。ピックアップした不動産会社に対して、最大6社にまとめて査定を依頼できます。

ぜひHOME4Uを利用して売却をスムーズに進めましょう。

2-3. 【ステップ3】仲介を依頼する不動産会社を決める

相場感を得て、査定額が出揃ったら仲介を依頼する不動産会社を決めます。決める際には、必ず以下の3つの重要なポイントをチェックするようにしてください。

チェックポイント① 査定額の根拠を確認する
必ず査定額の根拠を各不動産会社に確認するようにしましょう。査定額は複数の指標から判定し、導き出された金額ですから必ず根拠があります。その根拠がはっきりしない場合、査定額も信用できるものではない可能性が高くなるからです。

複数の不動産会社に査定依頼をすると、数万円から多いと数百万円の査定額の違いが出るのが普通です。その場合、必ずそれぞれの不動産会社に査定額の根拠を聞いてください。

査定価格の根拠をはっきりと説明できる不動産会社に仲介依頼をするようにしましょう。査定額の算出根拠について、きちんとした説明をしてくれない会社は仲介依頼をしないほうが無難です。

チェックポイント② 類似物件の過去の売却実績を確認する
各不動産会社ごとに、得意・不得意の分野がありますので、必ず過去の売却実績を確認するようにしましょう。あなたの売りたい物件の売却が得意な不動産会社を選ばないと、高額売却ができなくなる可能性があるからです。

マンション売却は得意でも戸建ての売却は経験がほとんどないとか、土地売買のみ行なっているなど、不動産会社にはさまざまなバリエーションがあります。過去の売却実績をファイル等にまとめている会社もありますから、依頼したいと思った不動産会社に問い合わせてみましょう。

チェックポイント③ 営業担当者の信頼度を確認する
営業担当者の態度もしっかりチェックして信頼度を確認しましょう。営業担当者は売却の宣伝活動や、購入希望者との交渉を行うキーマンだからです。

不動産会社を選択する時点で生じた疑問や不安な点は、各会社の営業担当者に聞いてみましょう。その際に、親切で丁寧な対応をしてくれたか、不安は解消できたかなどをチェックします。

不動産売却の窓口となる営業担当者は、売却を成功させるための大事な役割をする人です。誠実さや熱意を感じられる人を選ぶようにしましょう。

選ぶポイントについてもっと知りたい方は、こちらの記事をお読みください。
信頼できる不動産売却の仲介業者を選び抜くための5つのポイント

3. 渋谷区の不動産物件を売却する際の注意点

代々木公園住みたいと考える人が多く、憧れる人が多い人気エリアの渋谷区だからこそ、不動産売却は慎重に行わなくてはいけません。

特に売り出し価格の設定は、高く売れるからこそ細心の注意が必要です。売却を依頼する不動産会社とよく打ち合わせて、適切な価格設定をするようにしましょう。

3-1. 売り出し価格の設定に注意する(高くし過ぎない・低くし過ぎない)

現在の不動産市況の状況からして、渋谷区の不動産が高く売れることは、よほどの事情がない限りほぼ間違いがないと言えます。だからといって楽観的に考えて、高過ぎる価格設定をしてしまわないように気をつけてください。なぜなら、あまりにも相場価格から外れてしまった物件は、同じエリアの似た物件と比較されて売却に時間がかかってしまうことが多く、値引き交渉をしなくては売れなくなってしまう可能性もあるからです。

逆に、売り急ぐ理由があって、相場からかけ離れた低い価格設定にしても売れなくなってしまいます。相場よりあまりにも低い価格は購入希望者からマイナスの印象を持たれやすく、「なにか良くない条件が隠されているのでは?」などと勘ぐられてしまうからです。

必ず周辺地域の相場を調査したうえで、不動産会社ともよく相談をして、適切な売り出し価格を決めるようにしましょう。

3-2. 高額売却の場合を想定して節税の知識も備える

一般的な不動産売却では、購入時(取得時)よりも高く売却できるケースはあまりありません。しかし、渋谷区の場合は人気が高いエリアなので中古物件であっても予想外に高く売れることが多く、場合によっては購入価格よりも高く売却できるケースもあります。

不動産を売却して出た利益は譲渡所得といいます。購入時よりも高く売れた場合、譲渡所得税がかかることになります。購入時より安い金額で売却した場合は譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得には所得税と住民税が高い税率で課税されます。

しかし、売却する物件がマイホームの場合、3,000万円までの利益であれば非課税になるので、相当高額な利益を出さない限り税金は発生しません(譲渡所得から3,000万円を控除できる特例)

参考:国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

さらに、くわしく税金について知りたい場合は、こちらの記事にまとめてありますので、ぜひお読みください。
【徹底解説!】不動産を売却した時に、税金はいくらかかる?

まとめ

いかがでしたか。

渋谷区は、ブランドエリアとして高額売却がほぼ間違いないエリアと言えますが、慎重に準備をして売却活動をスタートさせれば、売却価格をもっと高くすることが可能になります。

最後に確実に高額売却を成功させるための3つのステップをおさらいしておきましょう。

ステップ1/渋谷区の不動産価格相場を知る
ステップ2/一括査定サイトを利用して査定する
ステップ3/仲介を依頼する不動産会社を決める

この中でもステップ2の一括査定サイトの利用は、売却完了までの時間を短縮できるとともに、高額売却を狙うのであれば絶対に外すことのできない重要なステップとなっています。

ぜひ、「不動産売却 HOME4U」をご利用いただき、渋谷区の不動産売却を成功させましょう。

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