解体すると後悔!?古い家を売る最適な方法と損をしないための注意点

古い家

いつか売らなくては……と思いつつ何年も空き家にしたままの家、このまま放置はマズイ……でも、売れるんだろうか?

今、空き家が急増していて、大きな問題になっていますが、所有している方からすると、売り方がわからない、そもそも売れるかわからない(売れないかもしれない)と思っているのではないでしょうか。

築年数20年を越えた場合、建物の価格は、マンションの場合は半額、戸建ては20%くらいに落ちてしまいます。築年数40年を越えると、戸建ての場合、建物の価値はほぼゼロと考えられて、土地の価格だけで判断されてしまうケースもあります。

●築年数と価格の関係

グラフ

出典:国土交通省資料 中古住宅流通、リフォーム 市場の現状 – 国土交通省(11P)

そこでこの記事では、古家や旧家を売りたいけれど売り方がわからない方に、古い家をスムーズに売却ができる6つのステップをご紹介します。

意外にも更地にしないほうがメリットが多いことや、リフォームしてしまうと売れにくくなる理由など、古い家が本当に売れるのか疑問に思っている方も納得できる「古い家をスムーズに売却するコツ」もご紹介します。

読み終わったら、ぜひすぐに売却の準備を始めてください。

この記事内で古い家や古家、旧家と呼んでいる家は、おもに「旧耐震基準(1981年5月31日以前)やそれ以前の建物」で築40年以上の家を指しています。

1. 古い家は解体しないで売り出すほうが早く売ることができる

取り壊し古家や旧家とも呼ばれることもある築40年を超えるような古い家は、建物としての価値はほとんどなくなっているため、家を解体して更地にして売却を考える人が非常に多いのが現状です。しかし、実際は解体しないで売り出すほうが早く売ることができるのです。

1-1. 古い家がある状態で土地を売却するほうがメリットが大きい

古家がある状態で売却するメリットは、意外にもたくさんあります。なぜ、古い家を解体せずに売却したほうがいいのかというと、土地を購入する目的の人だけでなく、家が目的で物件を探している人も購入対象となるので、買い手の層が広がるからです。

※古い家がある状態の土地は、「古家付き土地(ふるやつきとち)」と呼ばれることもあります。本記事では、古家付き土地の売却にフォーカスして古い家を売る方法をご紹介いたします。

【古家付き土地を売却するメリット】
①購入者側のメリットが多いので購入してもらいやすい
・更地にしてしまうとわからなくなってしまいますが、古家が建っていることで購入した人が新築の家を建てた時のイメージも湧きやすく、2階や3階からの眺望などもあらかじめわかるので、購入者側にはメリットがあります。

・一般に、古家付きの土地の場合は住宅ローンの融資が受けやすい傾向があります。土地だけ(更地)の場合は、住宅ローンは原則として利用できないため、購入者側にはメリットがあります。

・希望の家を建てるにはまだ費用が足りないので、とりあえず住み始めてしまいたい人が購入してくれるケースもあります。

人が住めないほど荒れてしまった家なら別ですが、築40年を超えていても手入れがしっかりされていれば住むのに問題がない場合があります。まだ住める程度の古家・旧家の場合であれば、のちのち新築の家を建てるために土地を探している人が購入し、資金が貯まるまでの数年は古家をリフォームして暮らし、その後建て替えを行うといったケースもあります。

②リノベーションして住みたい人が購入してくれる可能性もある
古くなった部分を取り替えたり修復するリフォームとは違い、リノベーションは間取りから内装・配管などすべてをゼロから考え直して機能を刷新し、新しい価値を生み出すものです。更地に新築を建てるよりも、古い家をリノベーションするほうが低コストで済むので、あえて古家付き土地を求める人も多くいます。

築年数が50年を超えているような旧家であっても、リノベーションして古民家として使いたいという買い手も多くいます。

古家の解体費用がかからないことはメリットのひとつとよく言われていますが、そのぶん、売却価格の値引きを迫られる可能性が高くなりますので、ケースバイケースとなります。

デメリットは以下のようになります。

【古家付き土地を売却するデメリット】
①売却後に瑕疵担保責任に問われるというリスク
建物が建っているままだと、地中調査や地盤調査ができません。地中の調査ができないと埋没物がわからないので、売却したあとで瑕疵担保責任に問われるというリスクがあります。

②古家があることで見栄えが悪く、印象も悪くなってしまうケースもある
管理が悪く、家が荒れてボロボロになっている場合など

1-2. 解体して更地するのは売却をスタートしてからでも遅くない

「古家・旧家があるから売れないんだ、更地にしてしまえばすぐに売れるはず」と早合点して更地にしてしまうのは待ってください。実は、更地にするのは売却活動を始めてからでも問題ないのです。

また、更地にしてしまうと新しい家を建てることができなくなってしまうケースもありますので、更地にする場合は事前にしっかりと調査を行うようにしてください。

【急いで更地にしてしまった場合に生じるデメリット】
●住宅用地特例から外れるので翌年の固定資産税が上がる
古家を解体して更地にしてしまうと、住宅用地の負担調整措置が受けられなくなります。

住宅地に古家が建っている場合は、固定資産税額が6分の1に減額されますが、更地にしてしまうと負担調整措置が受けられないために翌年の固定資産税額は6倍に跳ね上がります。

もしも、更地にしてからなかなか買い手が見つからず年を越してしまったら、古家があった時の6倍の土地の固定資産税を払うことになってしまいます。節税対策のためにも、まずは古家付きの土地として売り出して様子を見て、売却の交渉が始まってから買い手とも相談のうえで、売買契約を締結する直前に取り壊すなどしたほうがいいでしょう。

●再建築不可物件の場合は、一度壊したら新しい家を建築できない
古い家の中には現在の建築基準を満たしていない場合がありますので注意が必要です。現存している古い家を解体してしまうと再建築ができない物件(再建築不可物件)だった場合、解体してしまうと新しい家を建てることはできなくなり、売却しても売れなくなってしまいます。

再建築ができない家でもリノベーションやリフォームを行うことは可能なので、家は残したままで売却します。売却したい家が再建築できるかわからない場合は役所に問い合わせてみましょう。

●古家の解体や地盤改良には多額の費用がかかる
古家の解体には多額の費用がかかります。場合によっては地盤改良を行う必要も出てきます。解体の費用および地盤改良にかかる費用は以下のようになりますが、解体せずに売却すれば、これらの費用は買主が負担することになります。(解体費用分の値引きを迫られる場合もあります)

【古家解体にかかる費用】
一般的に古家の解体費用は木造建築の場合で坪単価3万〜5万円が相場。鉄筋コンクリート造の場合は、坪単価5万円~が相場。

【地盤改良費にかかる費用】
古家を解体して更地にした後、地盤に何か問題があった場合は埋設物の除去や地盤改良といった施工が必要になります。費用の相場は土地の状態や広さ、改良の方法などによって異なりますが、60万〜200万円程度かかると想定しておきましょう。

2. 築40年以上の古家・旧家を売却する6つのステップ

ここでは、築40年以上の古家・旧家をスムーズに高く売却する6つのステップをひとつずつご紹介します。

流れ

2-1. 物件の相場を調べる

一番最初にすることは、相場価格を知ることです。少しでも早く高く売るためには、まず実際の市場の状況を客観的に把握して売れそうな金額を知っておくことがとても大切だからです。

相場価格を外した高額な売却価格を設定してしまうと、売れ残ってしまう恐れが出てきます。逆に相場価格よりも安く設定すれば早く売れるかもしれませんが、結果的に損をしてしまいます。

相場価格を知り、相場価格から外れないように売却価格の設定を行うことが非常に重要です。

◎物件の相場を調べる方法
国土交通省の「土地情報システム」を使うと、過去数年の成約価格や取引状況を調べることができ、そのエリアの数年分の平均単価をグラフで見ることができ、変動状況も知ることができます。

築40年以上経過している建物はほとんど価値がないものとみなされる場合が多いので、「土地と建物」もしくは「土地」のみの相場を調べます。

(1)以下のサイトにアクセスします。
国土交通省 土地情報システム

(2)左側「不動産取引価格情報検索」をクリックします。

サイト画面

(3)左側の囲みの上から
 ①取引時期 ②種類(「土地」もしくは「土地と建物」)③地域 を選んで検索します。

情報サイト

(4)選んだエリアの取引情報が出てきます。

情報サイト

2-2. 一括査定サイトを利用して査定を行う

相場価格を調べ終わったら、売却を依頼する不動産会社選びを始めます。不動産会社を選定する方法ですが、一般的には、有力候補を3~6社に絞って不動産査定をお願いし、提出された査定額を比較・検討して、最終的に依頼する不動産会社を決めます。

必ず複数の不動産会社に査定を依頼することが大切な理由は、1社だけの査定額を相場と見比べでも、適正な査定額なのかがわからないからです。また、複数の不動産会社に査定を依頼することで、算出された複数の査定額を横並びで検討することができ、適切な不動産会社を選定することが可能になります。

とはいえ、複数の不動産会社に1社ずつ査定を依頼するのは大変手間がかかりますから、不動産一括査定サイトを利用しましょう。不動産一括査定サイトは無料で利用でき、情報を入力する数分間の手間だけで、複数の会社に査定依頼をすることが可能です。

時間をかけずにできるだけ早く高く売るためにも、不動産一括査定サイトをぜひ利用しましょう。

ここで信頼できる一括査定サイトを見極めるための3つのチェックポイントをご紹介します。

[3つのチェックポイントで、信頼できる一括査定サイトを見極める!]

☑️運営母体がしっかりしている
「一括査定サイトの運営母体が、どういう会社なのか」というのは、一括査定サイトの信頼性を見極める一つの指標となります。やはり、一定の基盤のある会社の方が、より安心感があり、サービス内容においても充実度が高い傾向にあることは間違いありません。

☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている
営利ばかりを重視するのではなく、“利用者のことも考えたサイト運営をしているか”というのは、一括査定サイトの信頼性を見極めるうえで非常に重要なポイントです。具体的には、「サイトに登録する不動産会社をしっかり審査しているか」「不動産会社とのやり取りでトラブル等が発生した場合に、利用者が相談できる窓口を設けているか」は、必ずチェックしておきたいところ。上記2つのポイントをチェックするだけでも、利用者のことを考えているか、そうでないかが見えてくるはずです。

☑️不動産の査定実績が豊富にある
実績は、それだけ多くの利用者に選ばれてきたという証でもあります。とすると、査定実績が豊富にある一括査定サイトの方が、より信頼できる可能性が高いというのは間違いないでしょう。

査定実績の確認方法ですが、多くの一括査定サイトがサイト内で謳っているので、それらをチェックするだけでも、実績の豊富さはおおよそ比較・検討できるはずです。もしくは、インターネットの検索窓に「不動産 一括査定サイト 実績」といったキーワードを入れて検索をすると、一括査定サイトの実績を比較しているサイトも簡単に見つかります。

この【3つのチェックポイント】をクリアし、非常に信頼性の高い一括査定サイトと言えるのが「HOME4U(ホームフォーユー)」です。

☑️運営母体がしっかりしている 
⇒NTTデータグループのNTTデータ・スマートソーシングが運営!

☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている 
⇒サイトに登録しているのは、厳しい審査をクリアした信頼できる不動産会社だけ! 
⇒利用者がなにか困ったときに相談できる「何でも相談窓口」を設置!

☑️不動産の査定実績が豊富にある 
⇒売却査定数 累積35万件(2018年11月時点)

☑️[番外編]全国対応している 
HOME4Uは全国対応のため、ほとんどの物件で対応が可能!

ちなみに、HOME4Uのサービス内容は・・・住所や間取り、築年数などの情報を入力すると、厳しい審査をクリアした信頼できる全国約1,300(業界最大級)の不動産会社の中から、お持ちの物件の売却を得意としている不動産会社をHOME4Uのシステムが自動的にピックアップします。ピックアップした不動産会社に対して、最大6社にまとめて査定を依頼できます。

ぜひHOME4Uを利用して売却をスムーズに進めましょう。

2-3. エリアに強い不動産会社を選ぶ

査定を依頼した複数の不動産会社から査定結果が出揃ったら、比較・検討して売却を依頼する会社を選びます。特に以下の3点に注意して不動産会社を選ぶようにしてください。

①査定額の根拠を具体的に説明してくれる不動産会社を選ぶ
不動産会社を選ぶ際に、参考にするウエイトが一番高くなるのは査定額ですが、“査定額が高ければ高いほどいい”というわけではないということを知っておきましょう。査定額は、あくまでも売却可能であると予想される額であり、査定額そのままの金額で必ず売却できるというわけではないからです。

各不動産会社に提示された査定額をチェックする際には、「査定額が相場価格と大きくかけ離れていないか」「(なぜ、その査定額になったのか)査定額の具体的な根拠」は必ず確認するようにしてください。

査定額の根拠があやふやな会社に売却を依頼するのは避けましょう。

②物件周辺エリアに強い不動産会社を選ぶ
古い家を売る場合は、売却物件の所在地一帯のエリア情報をよく掴んでいる不動産会社を選ぶことも重要なポイントになります。なぜなら、地元密着の不動産会社は、そのエリアの土地や家の売買情報に熟知しているので、リノベーション目的で古家付き土地を探している顧客などの情報にも通じている可能性が高く、スムーズな売却が期待できるからです。

③信頼できる営業担当者がいる不動産会社を選ぶ
また、営業担当者の対応も重要なポイントとなります。購入希望者(買主)と直接交渉することにもなる人物ですから、こちらの心配や不安にも寄り添い丁寧な対応をしてくれるかどうかまで、よくチェックしましょう。

◎古い家の売却を依頼する不動産会社を選ぶポイントまとめ
・査定額が相場価格とかけ離れていないか?
・査定額の根拠をしっかりと説明してくれる会社か?
・物件周辺エリアの情報に強い会社か?
・営業担当者の対応は親切で丁寧か?人あたりよく、交渉能力に問題ないか?

2-4. 売り出し価格を決めて土地を売り出す

依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約(専属専任媒介契約/専任媒介契約/一般媒介契約のいずれか)を結び、ここから本格的な売却活動が始まります。

3種類ある媒介契約は、それぞれに特徴があり、メリット・デメリットがあります。考えている売却方針などを考慮してどの媒介契約を選べばいいか、よく検討してから選択しましょう。

◎専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の違い

専属専任媒介

2社以上の不動産仲介会社と契約できるか

×できない

自分で買主を探して直接取引できるか

×できない

不動産仲介会社から受ける活動報告の頻度

1週間に1回以上

不動産仲介会社のレインズへの登録義務

媒介契約から5日以内

契約期間

3ヶ月以内

専任媒介

2社以上の不動産仲介会社と契約できるか

×できない

自分で買主を探して直接取引できるか

◯できる

不動産仲介会社から受ける活動報告の頻度

2週間に1回以上

不動産仲介会社のレインズへの登録義務

媒介契約から7日以内

契約期間

3ヶ月以内

一般媒介

2社以上の不動産仲介会社と契約できるか

◯できる

自分で買主を探して直接取引できるか

◯できる

不動産仲介会社から受ける活動報告の頻度

法令上の定めなし

不動産仲介会社のレインズへの登録義務

法令上の定めなし

契約期間

法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内

おすすめは専任媒介・専属専任媒介です。専任媒介・専属専任媒介の場合、媒介契約を結ぶことができるのは1社なので、不動産仲介会社が売却に積極的になってくれる傾向があるからです。

専任媒介・専属専任媒介契約を結んだ場合、最終的に売れなかった場合に買取保証をしてくれるといった特典を用意している会社もあります。

一般媒介契約は、所有物件が人気エリアにあり、確実に高価格で売れると判断できる場合などであれば、不動産会社が積極的に販売活動をしてくれるのでおすすめします。

売却活動がスタートすると、不動産会社から定期的に活動報告が入ります。活動報告の頻度は、契約内容によって異なります。事前に確認しておきましょう。

2-5. 買い手が見つかったら売買契約を交わす

売主・買主の双方が売買条件に合意に至ったら、売買契約を結びます。

売買契約時に必要な書類等(登記済権利証もしくは登記識別情報、印鑑証明書など)は、事前に不動産会社に確認して準備しておきます。

売買契約は、売主、買主、不動産会社の関係者全員が集合して行われます。

◎売買契約の大まかな流れ
①「重要事項説明書」と「売買契約書」の読み合わせ
②(売主・買主ともに理解・納得後)署名・押印
③買主から手付金を受け取る
*契約完了後のスケジュールのすり合わせなども行う

一般的に、売買契約後、売主は不動産会社に仲介手数料の半金を支払います。

2-6. 売買代金を受け取り、物件を引き渡す

買主の住宅ローン審査が通り次第、残金決済の日程を決定します。売却する不動産に居住中の場合は、残金決済の前に引っ越しを完了させます。

残金決済時にも、売主、買主と、不動産会社の関係者全員が集合します。

◎残金決済の流れ
①買主から売主へ残金を支払う
②売主のローンが残っている場合は、残分のローンを完済し抵当権抹消の手続きを行う
(抵当権抹消手続きは事前申込が必要になります)

引き渡しを完了させたら、不動産会社に仲介手数料の残りの半金を支払います。

以上で、不動産売買に関する手続きはすべて終了です。

3. 【注意】古い家はリフォームしてはいけない

リフォーム古家・旧家を売却する際に、リフォームすればいいのではないかと考える方も非常に多いのですが、実はリフォームはしないほうが売却に有利になります。その理由は以下の2つになります。

3-1. リフォームで資産価値をあげることはできない

建物の価値判断は築年数によって決まると言っても過言ではありません。建築物には耐用年数があり、国税庁が定めている木造一戸建ての耐用年数は築22年です。よって、基本的にこの年数を超えた場合は、建物としての価値はないものと見なされます。

リフォームを行えば見た目はきれいにすることはできますが、築年数を変えることはできないので、資産価値をあげることはできないのです。

リフォームにかかった費用を売却価格に上乗せできると考える方がいますが、すでに建物としての価値がなくなっている家をリフォームしても査定額が高くなることはないので注意が必要です。

3-2. 土地だけ欲しい人に売れなくなる

「古家付き土地」として売り出しても、リフォームをしてしまうことによって、「土地だけ欲しい人」が購入してくれなくなってしまいます。土地が目当ての買い手は、古家は購入後に解体してしまうことを想定しているからです。

古家が目当てで購入する人もいますが、購入後に自分好みのリノベーションやリフォームを行うことを想定して探していることがほとんどなので、すでにリフォーム済みの物件は敬遠されてしまいます。

まとめ

いかがでしたか。

古い家は、焦って解体してしまわずに、まずは「古家付き土地」として売り出したほうが買い手の幅が広くなるので、早期売却が可能になります。

特に、古家を解体してしまってからなかなか売れなかった場合には、固定資産税が6倍に跳ね上がってしまうことにもなるので、売却の計画をある程度進めてから、解体の計画を立てるほうがいいでしょう。

古い家であっても、売却の流れ自体は通常の不動産売却と変わりがありません。高く売れないだろうと諦めてしまわず、一括査定サイトを利用して、少しでも高く売ってくれる不動産会社を選びましょう。

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