高く売却したいなら今！都内の一戸建ての家売却を成功させる全知識

「子供が大きくなったので、夫婦二人、一戸建てを手放しコンパクトなマンションに住み替えたい」
「都心暮らしは便利だったけど、落ち着いた郊外でのんびり暮らすことにした」

近いうちに東京都内の一戸建てを売却しようと考えているのであれば、早めに活動をスタートしましょう。なぜなら、売却の絶好のチャンスが来ているからです。（1章でくわしく解説します）

一戸建て売却の大まかな流れ、売却にかかる費用や税金、都内の一戸建ての相場価格など、東京都内の一戸建てを売却するなら、ぜひとも知っておきたい知識をまとめました。

高く早く売却するために必ず抑えておきたいポイントもご紹介します。この記事を読めば、売却に関する基本的な知識が身につきますので、読み終えたらすぐに売却活動が始められます。

このチャンスを逃してしまったら後悔することになるかもしれませんから、読み終わったらすぐに売却の準備にかかりましょう。

1. 東京都内の売却タイミングは今が最適

記事冒頭でも少し触れましたが、東京都内の売却のタイミングは今が絶好のチャンスです。なぜなら、東京都内の一戸建て（中古）の価格は高止まりしている状況で、東京オリンピック後は不透明感が強くなってきているからです。

過去のデータから、今後の都内の中古一戸建ての動向を推測します。

出典：東日本不動産流通機構　レインズ※ データライブラリー首都圏不動産流通市場の動向2014年〜2018年のデータを元にグラフを作成
※レインズは、不動産会社間での情報共有システムで、不動産の売却活動をしてもらうための媒介契約を不動産会社と締結すると物件情報の登録が行われます。専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合は、登録が義務付けられています。

まず、過去5年間の成約件数と新規登録の件数の推移です。

成約件数はほぼ横ばいですが、新規登録件数が増加していく傾向があります。需要はそれほど伸びず、売り出し物件が今後増えていくと想定すると、早めに売り出さないと、価格を抑えなければ売れなくなる可能性が高くなりますし、全体的な値崩れなどを起こす可能性も予測されます。

出典：東日本不動産流通機構　レインズ データライブラリー　首都圏不動産流通市場の動向　
2014年〜2018年のデータを元にグラフを作成

次に成約価格と新規登録時の価格（平均）の推移です。

成約価格が微増の状況で、17年から18年にかけて新規登録の価格が下がっています。これは、売り出し価格を抑える傾向が出始めていると想定できます。今後の状況はかなり不透明な状況です。

以上のデータからも、売却のタイミングは今が最適と言えるでしょう。

2. 東京都内の一戸建て住宅の売却の流れ

早く高く売るためには、一戸建て売却の流れを知っておくことも大切です。かかる期間の目安も載せましたので、最短で売却完了できるように準備を始めましょう。

一戸建て売却の大まかな流れは下記の表をご覧ください。

◎一戸建て売却の流れ

売却活動は1〜5ヶ月とかなり幅がありますが、事前の「相場を調べる」「物件査定」「媒介契約締結」がしっかりと行われていれば、それほど長くかからないものです。

この3つのステップには、早く高く売るための重要ポイントがあります。この後の3章、5章でくわしくご紹介しますので、ぜひお読みください。

3. 東京都内の一戸建て住宅を高く売るために必ず抑えておく3つのこと

都内の一戸建て住宅を高く早く売るためのポイントはいくつかありますが、絶対に外せない必ず抑えておきたいポイント3つをご紹介します。

必ずこのポイントをしっかり抑えて、早期・高額売却を目指しましょう。

3-1. 必ず複数の不動産会社に査定依頼をする

不動産売却を行ううえで外せないステップが物件の査定ですが、必ず複数の不動産会社に査定依頼を行うようにしましょう。なぜなら、1社に依頼して算出された査定額一つだけでは、それが適正な査定額なのかを比較検討する数値がないからです。また、査定依頼した不動産会社が一戸建ての売却を得意とする不動産会社かどうかの判断もできないからです。

査定依頼を複数の不動産会社にして、各社から算出された査定額を見比べることで適正かどうかを確認することができ、適切な売り出し価格を決めることができるのです。

とはいえ、1社ずつ連絡を入れて複数の不動産会社に査定依頼をするのは、時間と手間がかかりすぎます。そこで不動産一括査定サイトを利用することをおすすめします。

不動産一括査定サイトは、無料で利用でき数分の入力作業のみで複数の不動産会社に査定を依頼することができます。信頼のおける一括査定サイトを利用すれば、審査を通過した不動産会社のみと提携をしていますから、仲介を依頼する不動産会社選びも安心してできます。

ここで信頼できる一括査定サイトを見抜くための3つのチェックポイントをご紹介します。

この【3つのチェックポイント＋番外編】をクリアし、非常に信頼性の高い一括査定サイトと言えるのが「HOME4U（ホームフォーユー）」です。

☑️運営母体がしっかりしている　
⇒NTTデータグループのNTTデータ・スマートソーシングが運営！

☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている　
⇒サイトに登録しているのは、厳しい審査をクリアした信頼できる不動産会社だけ！　
⇒利用者がなにか困ったときに相談できる「何でも相談窓口」を設置！

☑️不動産の査定実績が豊富にある　
⇒売却査定数 累積45万件（2021年6月時点）

☑️［番外編］全国対応している　
⇒HOME4Uは全国対応のため、ほとんどの物件で対応が可能！

ちなみに、HOME4Uのサービス内容は・・・住所や間取り、築年数などの情報を入力すると、厳しい審査をクリアした信頼できる全国約1,800社（業界最大級）の不動産会社の中から、お持ちの物件の売却を得意としている不動産会社をHOME4Uのシステムが自動的にピックアップします。ピックアップした不動産会社に対して、最大6社にまとめて査定を依頼できます。

ぜひHOME4Uを利用して売却をスムーズに進めましょう。

3-2. 戸建て住宅の売却が得意な不動産会社に仲介依頼をする

前章でご紹介した一括査定サイトを利用すると、査定価格に加え不動産会社の比較も行うことができます。

複数の査定結果をよく比較検討したうえで、一戸建て住宅の売却が得意な不動産会社に仲介依頼をしてください。不動産会社には得手不得手があり、マンション売却が得意な不動産会社、土地売買専門の会社など、さまざまだからです。

特に、都心の一戸建て住宅は売却額が非常に高額になる可能性が高いので、確実に購入ができる資産を持つ購入希望者を見つけてこれる実力があり、高額な物件の取引実績が豊富な不動産会社を選ぶようにすることが大切です。仲介依頼を決める前に、各不動産会社の過去の実績をしっかり確認するようにしてください。

3-3. 媒介契約はエリアの人気度を考慮して選ぶ

不動産会社に仲介依頼をしたら媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産売却を始める際に不動産会社と売主との間で取り交わされる契約で、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の選び方を間違うと早期売却や高額売却ができなくなってしまうこともありますので、よく検討し慎重に選ぶようにしてください。

3種類の契約はそれぞれに特徴があり、メリット・デメリットがあります。下記の表を見て比較検討を行ってください。

◎一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い

一般媒介
2社以上の不動産仲介会社と契約できるか	◯できる
自分で買主を探して直接取引できるか	◯できる
不動産仲介会社から受ける活動報告の頻度	法令上の定め無し
不動産仲介会社のレインズへの登録義務	法令上の定めなし
契約期間	法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内

専任媒介
2社以上の不動産仲介会社と契約できるか	×できない
自分で買主を探して直接取引できるか	◯できる
不動産仲介会社から受ける活動報告の頻度	2週間に1回以上
不動産仲介会社のレインズへの登録義務	媒介契約から7日以内
契約期間	3ヶ月以内

専属専任媒介
2社以上の不動産仲介会社と契約できるか	×できない
自分で買主を探して直接取引できるか	×できない
不動産仲介会社から受ける活動報告の頻度>	1週間に1回以上
不動産仲介会社のレインズへの登録義務	媒介契約から5日以内
契約期間	3ヶ月以内

一般媒介契約は、複数の不動産仲介会社に仲介依頼ができるので、所有物件が人気エリアにあり、確実に高価格で売れると判断できる場合などであれば、不動産会社が積極的に販売活動をしてくれるのでおすすめできます。

物件の外観デザインや間取り、内装の充実度などから物件自体に大きな魅力があり、かなり高額で売却が可能と思われる場合にも一般媒介契約がおすすめです。

専任媒介・専属専任媒介の場合、媒介契約を結ぶことができるのは1社だけです。専任で仲介依頼をした場合、一般媒介と比べ不動産会社が売却に積極的になってくれるので、人気エリア以外に物件がある場合には、専任を選ぶと良いでしょう。

専任媒介・専属専任媒介契約を結んだ場合には、特典を用意している会社もあります。最終的に売れなかった場合に買取保証をしてくれるような特典です。決められた期限内で売ってしまいたいというような事情がある方であれば、特典のことも考えて媒介契約を選びましょう。

4. 売却前に知っておくべき費用・税金

不動産売却を行なった場合には、仲介手数料や印紙税、その他の諸費用がかかります。しっかり認識しておかないと後で痛い出費となりますので、ある程度想定して資金対策をしておくことをおすすめします。

【仲介手数料】
仲介手数料は売却が成立した時点で発生するもので、売主から不動産仲介会社に報酬として支払われるものです。仲介手数料の金額は宅地建物取引業法で上限が定められています。

売買価格が400万円を超える場合、こちらの計算式を使用してください。

【仲介手数料以外の費用】
①印紙税
印紙代は売買契約書を成立させる上で必要な「税金」になります。一般的に取引される不動産価格での印紙税です。（物件価格は税抜の金額）

②抵当権抹消費用（住宅ローンを組んでいた方に該当）
もし所有している不動産をローンを組んで購入していた場合には、銀行などの借入機関から抵当権が設定されています。これらの権利は物件を引き渡しまでに解除する必要があり、その抵当権を抹消する際に費用がかかります。

◎抵当権抹消にかかる費用の内訳
・手続きをする司法書士に対する報酬料
・謄本代
・登録免許税

不動産の種類や不動産仲介会社によって司法書士に払う金額などが変わります。おおよそ4～5万円程度かかります。

これ以外にも、引越しの必要がある場合は引越しの費用、売却で利益が出た際には譲渡所得税などが発生する場合もあります。売却をスタートする前に、諸費用分はしっかりと予算を組んでおきましょう。

5. 東京都内の一戸建て物件の相場価格と特徴

最後に、東京都内の一戸建て売却を確実に成功させるために相場価格を必ず確認しましょう。また、売り出し中の物件から都内の一戸建ての特徴なども把握しておきましょう。

5-1. 東京23区内の一戸建て売却価格の相場

東京都内の不動産物件の価格相場を確認しておきましょう。相場価格は、次のステップで行う査定で、不動産会社から出された査定額が適切な価格かどうかを見極める基準値となるからです。売却活動をスムーズに進めるためにも非常に大切なステップとなりますので、必ず売却行動に入る前に相場価格を確認しておきましょう。

下記の表は、2019年5月現在、「中古住宅HOME4U」に掲載されている東京23区内で売り出し中の一戸建ての価格相場です。不動産相場は坪単価や建物の築年数などでも大きく変わるので、ここでは、あくまでも地域ごとの相場感を掴んでいただきたいと思います。

中古一戸建て売買取引のボリュームゾーンである2LDK〜3DK、3LDK〜4DK、4LDK〜5K、5LDK以上の4つの間取りで平均相場は下記のとおりです。

◎各エリアごとの平均値（2019年5月現在）

単位：万円	2LDK〜3DK	3LDK〜4DK	4LDK〜5K	5LDK以上
都心5区	8,762	8,575	16,927	32,508
23区東部	4,026	4,157	4,313	5,489
23区北部	5,472	5,637	7,443	11,410
23区西部	5,329	5,596	5,942	7,611
23区南部	6,904	7,036	8,257	12,421

参考：「中古住宅HOME4U」

地域の区分けは以下のようになっています。

◎エリアの分類

都心5区	千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
23区東部	墨田区、江東区、足立区、葛飾区、江戸川区
23区北部	文京区、台東区、豊島区、北区、荒川区
23区西部	中野区、杉並区、板橋区、練馬区
23区南部	品川区、目黒区、大田区、世田谷区

日本のトップクラスの不動産価格を誇る都心3区（港区、中央区、千代田区）を含んでいる都心5区の相場価格が突出して高額なことがわかります。

新宿区、渋谷区を含んだ都心の5区は交通アクセスが非常に良いことや、住みたい街ランキングなどで上位にランクインされるエリアが多く含まれていることもあり、一度は住んでみたい憧れの街として、購入希望者が非常に多くいることが特徴といえます。

5-2. 東京23区内の一戸建て売却物件の特徴

東京都内、特に23区内に限った一戸建ての売却物件の特徴も把握しておきましょう。どのような物件が売れやすいのかを知っておくことで、所有物件が高く売れそうか、少し相場より抑えた売り出し価格にしたらよいのか、おおよその検討をつけることができるからです。

エリアごとの特徴をまとめました。

都心5区	千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区	一戸建て住宅の件数が少ないエリアなので、売却件数も少なく希少性が高い。特に千代田区の一戸建て売却物件はかなり希少。
23区東部	墨田区、江東区、足立区、葛飾区、江戸川区	手頃な価格感や住みやすさから、一戸建て住宅の人気が上昇しているエリア。主にファミリー層から人気が高い。
23区北部	文京区、台東区、豊島区、北区、荒川区	文京区の人気が非常に高く、価格も都心3区に近い高価格。その他の区はファミリー需要が高いが価格は平均的。
23区西部	中野区、杉並区、板橋区、練馬区	昔から住宅供給地域として安定した人気のエリアで値崩れしにくい。 中野区は新宿区と隣接しており、かなり高価格で売却が可能。
23区南部	品川区、目黒区、大田区、世田谷区	渋谷・目黒区はおしゃれな街として若者の人気が高くコンパクトな家が人気。世田谷区は高級住宅街が多く高価格で売却が可能。

売却物件の例として、HOME4Uのサイトで売り出しを行なっている物件をぜひ参考にしてみてください。
東京都心部の中古一戸建て一覧

まとめ

いかがでしたか。

都内の一戸建て住宅は売却の絶好のタイミングを迎えています。このチャンスを逃さないよう、スムーズに売却活動をスタートさせましょう。

最後に、早く高く売るために必ず抑えておきたい3つのポイントを復習しておきましょう。

1. 必ず複数の不動産会社に査定依頼をする
2. 戸建て住宅の売却が得意な不動産会社に仲介依頼をする
3. 媒介契約はエリアの人気度を考慮して選ぶ

特に、複数の不動産会社に査定依頼をする際には、手間がかからずスピーディーに複数の不動産会社に査定依頼ができる、一括査定サイトの利用は必須です。ぜひ、信頼性の高いHOME4Uの一括査定サイトをご利用ください。

＊本記事は、2019年6月時点での情報です。