不動産売却の見積もり査定の正しい方法と査定額が妥当か判断するコツ

「不動産を売却するのは初めてで、どうやって見積もりを取ればよいかわからない」

不動産を売却するにあたり、正しく見積もりを取ることは非常に重要です。

正しく見積もりをとり、査定額を妥当か判断しなければ、相場よりも低い額で売却をしてしまう可能性も大いにあります。

では、どのように見積もりを取っていくのが良いのか？

結論から言うと、不動産の見積もりは

ステップ①：机上査定による見積もり
ステップ②：訪問査定による見積もり

と２ステップに分けるて取ることが鉄則です。

2ステップに分けることで、売却額の相場をより確実に掴むことができます。また、信頼できる不動産会社を簡単に探すことができます。

この記事では、不動産の売却で正しく見積もる2ステップをご紹介するともに、その見積もり金額が妥当かどうか判断するコツをお伝えします。

ぜひ、実践して、不動産売却を成功させましょう。

※本記事での「見積もり」は、「不動産の査定額」もしくは「（査定額を算出するために）不動産を査定すること」といった意味で使用しています。

1．見積もりは2ステップで取るのがオススメ

導入部でもお伝えいたしましたが、不動産の見積もりは、2ステップに分けて取るのがオススメです。

［ステップ①］一括査定サイトの机上査定
［ステップ②］2～3社の不動産会社による訪問査定

上記の通り、2つのステップともに見積もりを取ることになりますが、大きな違いは、ステップ①は机上査定による見積もり、ステップ②が訪問査定による見積もりである点です。

「机上査定による見積もり」とは、住所や間取り、築年数などの情報をもとに簡易的に算出する見積もりのこと。

そして、「訪問査定による見積もり」とは、実際に不動産会社が現地を訪問して、細かく隅々まで見て算出する見積もりのことです。

では、なぜ机上査定⇒訪問査定の流れをオススメするかというと、下記のような戦略的な進め方ができるためです。

［ステップ①］一括査定サイトの机上査定
▼一括査定サイトでは、複数社の見積もりを一括で請求できるため、それらの見積もり額を参考におおよその相場を掴む。
▼見積もり額も参考に比較・検討して、自身の条件に合う2～3社の不動産会社を選り抜く。

［ステップ②］2～3社の不動産会社による訪問査定
▼ステップ①にて選り抜いた2～3社の不動産会社に訪問査定を依頼し、より実際の売却額に近い精度の高い見積もりを提示してもらう。
▼契約を結ぶ不動産会社を決める。

ステップ①からはじめれば、ステップ②からはじめるよりも、多くの不動産会社の見積もりを手にすることができるはずです。やはり見積もりの数が多ければ多いほど、より相場感が掴みやすくなるのは間違いありません。

また、「不動産会社のあてがない」という場合も、ステップ①の一括査定サイトの机上査定からはじめることで、信頼できる不動産会社を簡単に探すことができます。

「この不動産会社にお願いしたい」という強い希望がある場合や、「とにかく急いで売却したい」という場合はステップ②からでも問題ありませんが、そうでなければ、ステップ①⇒ステップ②の順で見積もりを取るのがオススメです。

まずは机上査定による見積もりからはじめることで、不動産に関する知識がなくとも、より納得のいく見積もりを取ることができるはずです。

２．［ステップ①］一括査定サイトの机上査定

2－1．信頼できる一括査定サイトを見極める方法

一口に一括査定サイトといっても、さまざまな査定サイトが存在するため、「どのサイトを利用すればいいかわからない」と迷われる方も少なくないでしょう。

そこで、ここでは、信頼できる一括査定サイトを見極めるための、3つのチェックポイントをご紹介いたします。

［3つのチェックポイントで、信頼できる一括サイトを見極める！］

☑️運営母体がしっかりしている

「一括査定サイトの運営母体が、どういう会社なのか」というのは、一括査定サイトの信頼性を見極める一つの指標となります。

やはり、一定の基盤のある会社の方が、より安心感があり、サービス内容においても充実度が高い傾向にあることは間違いありません。

☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている

営利ばかりを重視するのではなく、“利用者のことも考えたサイト運営をしているか”というのは、一括査定サイトの信頼性を見極めるうえで非常に重要なポイントです。

具体的には、「サイトに登録する不動産会社をしっかり審査しているか」「不動産会社とのやり取りでトラブル等が発生した場合に、利用者が相談できる窓口を設けているか」は、必ずチェックしておきたいところ。

上記2つのポイントをチェックするだけでも、利用者のことを考えているか、そうでないかが見えてくるはずです。

☑️不動産の査定実績が豊富にある

実績は、それだけ多くの利用者に選ばれてきたという証でもあります。

とすると、査定実績が豊富にある一括査定サイトの方が、より信頼できる可能性が高いというのは間違いないでしょう。

査定実績の確認方法ですが、多くの一括査定サイトがサイト内で謳っているので、それらをチェックするだけでも、実績の豊富さはおおよそ比較・検討できるはずです。

もしくは、インターネットの検索窓に「不動産　一括査定サイト　実績」といったキーワードを入れて検索をすると、一括査定サイトの実績を比較しているサイトも簡単に見つかります。

☑️［番外編］全国対応している

「信頼できるかどうか」とは別の観点ではありますが、一括査定サイトのなかには、対応エリアが狭いものもあります。

「必要事項を入力したのに、対応不可だった…」とならないよう、一括査定サイトを利用する前に対応エリアは必ず確認しましょう。

2－2． オススメ一括査定サイト「HOME4U」

ずばり、オススメの一括査定サイトは、「HOME4U（ホームフォーユー）」。

HOME4Uは、上記「２－１．信頼できる一括査定サイトを見極める方法」でご紹介した、【3つのチェックポイント＋番外編】はすべてクリアするなど、非常に信頼性の高い一括査定サイトと言えます。

☑運営母体がしっかりしている
　⇒NTTデータグループのNTTデータ・スマートソーシングが運営！

☑利用者のことを考えたサイト運営をしている
　⇒サイトに登録しているのは、厳しい審査をクリアした信頼できる不動産会社だけ！
　⇒利用者がなにか困ったときに相談できる「何でも相談窓口」を設置！

☑不動産の査定実績が豊富にある
　⇒売却査定数 累積45万件（2021年6月時点）

☑［番外編］全国対応している
　⇒HOME4Uは全国対応のため、ほとんどの物件で対応が可能！

ちなみに、HOME4Uのサービス内容は・・・住所や間取り、築年数などの情報を入力すると、厳しい審査をクリアした信頼できる全国約1,800社（業界最大級）の不動産会社の中から、お持ちの物件の売却を得意としている不動産会社をHOME4Uのシステムが自動的にピックアップします。ピックアップした不動産会社に対して、最大6社にまとめて査定を依頼できます。

３．［ステップ②］2～3社の不動産会社の訪問査定

3－1．机上査定とはここが違う！訪問査定時に見られるポイント

住所や間取り、築年数などの情報をもとにする机上査定とは異なり、訪問査定では文字通り、不動産会社が現地を“訪問”して、実際に不動産を隅々までチェックしていきます。

訪問査定時に見られるポイントは、立地条件をはじめ、住まいの構造、敷地の形状、住まいの外装や内装の傷み具合、リフォーム履歴など。実際に現地を訪問しないとわからないポイントが中心となります。

その他、より正確に不動産の価値を見極めるために、不動産会社の担当者は、売主へヒアリングをしたり、書類を確認したりもします。

訪問査定では、机上査定ではわからない細かいチェックを経て見積もりを算出するため、より実際の売却額に近い、高い精度の見積もりを提示してもらえます。

また、場合によっては、「眺望が良い」「リフォームをしているため築年数のわりにキレイ」など、訪問時に判明した要素が加点されて、机上査定時よりも見積もり額が上がることもあります。

3－2．訪問査定時に不動産会社に伝えるべきこと

訪問査定時には、見ただけではわからないけれども、売主（不動産の所有者）だからこそ知っていることも伝える必要があります。

具体的には、日当たりや風通し、雨漏りの有無、騒音、自殺者の有無などが、伝えるべきことにあたります。場合によっては、不動産会社から「◎◎はどうですか？」と質問されることもあるでしょう。

こうした売主だからこそ知っていることは、「マイナス要素も包み隠さず伝える」ということが非常に重要です。

もしかすると「売却額に影響するのであれば、黙っておいた方が…」と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、黙っていて売却後にそれが発覚すると、売主に損害賠償責任等が生じることになるため、マイナス要素は隠さずに伝える方が賢明です。

マイナス要素も訪問査定時に伝えておけば、少しでも高く売却できるように不動産会社と相談しながら、最善の方法を探ることができます。

隠しておいて得はありません。マイナス要素は特に、しっかり伝えるようにしましょう。

3－3．訪問査定の流れ

ここでは、参考情報として、訪問査定の流れをご紹介します。行き当たりばったりの対応にならないよう、おおよその流れは掴んでおくのがオススメです。

［訪問査定の流れ］
▼訪問査定日の調整
　不動産会社と訪問査定日を調整します。2～3社に訪問査定をしてもらう場合は、2～3社とそれぞれ調整する必要があります。
　※訪問査定には売主も立ち会う必要があります。

▼訪問査定日
　訪問査定は、おおよそ１時間程度かかります。

▼査定結果の報告
　後日、改めて査定結果（見積もり額）の報告を受けます。報告のタイミングや方法については、事前に不動産会社に確認しておくと安心です。

4．見積もり額の妥当性を探る3つの方法

机上査定や訪問査定を経て、手にした見積もり額を前に、「この見積もり額は、妥当額なのか」と頭を悩ませている方もいらっしゃるのではないでしょうか。ここでは、見積もり額の妥当性を探る方法を3つご紹介いたします。

4－1．複数社への見積もり依頼はMUST

見積もり額の妥当性を探る、最も簡単で有効な方法が“比較”です。

やはり、素人が１社の見積もり額だけを見て妥当性を探るのは至難の業と言えます。

机上査定も訪問査定も、1社だけでなく、複数社に依頼して見積もりを提示してもらいましょう。

特に訪問査定には立ち会いが求められるため、複数社への依頼を面倒に感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、見積もり額の妥当性を探るためにも、必ず2～3社へ依頼するようにしてください。

4－2．似たような不動産情報をチェックするのも一つの手

「売却予定の不動産と、似た条件の不動産が実際にいくらで売りに出されているかをチェックする」というのも、見積もり額の妥当性を探る一つの方法です。

売りに出されている不動産の価格は、不動産物件の情報サイト等でチェックすることができます。

売却予定の住まい、もしくは同エリアに住んでいる場合は、投函されるチラシ等も参考になるでしょう。

ただし、この方法で得られる情報はあくまで「売却希望価格」です。実際に売却された額ではないということは、頭に入れておく必要があるでしょう。

4－3．参考情報として有効な、国土交通省の「土地総合情報システム」

似たような不動産が“実際にいくらで売却されたか”を調べるならば、国土交通省の「土地総合情報システム」をチェックするのがオススメです。

「土地総合情報システム」には誰でもアクセスできるので、自身でも、似たような物件がいくらで売れたのかを調べることができます。

「土地総合情報システム」で調べた情報と見積もり額を照らし合わせることで、見積もり額の妥当性を探ることができるはずです。

5．まとめ

本記事でご紹介した通り、不動産の見積もりは、2ステップに分けて取るのがオススメです。特に、「見積もり額の妥当性をしっかり判断したい」「不動産会社にあてがない」といった場合は、2ステップに分けて取ると間違いありません。

ぜひご紹介した方法を参考に、賢く見積もりを取得してまいりましょう。