千代田区のマンション売却を必ず成功させるために知っておくべきこと

「千代田区のマンション売却を考えているが、できるだけ高く売るにはどうしたらいいのか」
東京都千代田区は、港区、中央区と合わせて「都心3区」と呼ばれ、日本国内においてトップクラスの不動産価格の高額エリアとなっています。

千代田区の特徴は住宅供給数が居住を望んでいる世帯の数より少ないことで、今の時点でマンションを売却すれば、ほぼ確実に早期売却、高額売却ができる状況と言えます。

だからといって、下準備や調査をせずに売り出してしまったら、もっと高く売れたかもしれない可能性を潰してしまうことにもなりかねません。

そこで、できるだけ高く売却したいと考えているのであれば、ぜひこの記事をお読みください。

この記事では、千代田区の不動産をできるだけ早く、そして高く売るための3つのステップを中心に、知っておくことで有利になる千代田区の不動産情報から売却時に注意するポイントまでご紹介します。

記事を読んでおくことで、高く売るためのテクニックがわかり、後から後悔するような失敗を防ぐことができます。

万全の対策を取り、高額売却を目指しましょう。

1. 千代田区のマンションを売却するなら知っておきたいこと

千代田区のマンション売却を始める前に、知っておきたい基本情報をご紹介します。

千代田区のマンションの特徴や人気度、さらに高く売るためにはどのタイミングで売るのがいいのか、までご紹介いたしますのでしっかり押さえておきましょう。

1-1. 千代田区のマンションの特徴・人気度

千代田区の大きな特徴は、23区のうち居住者がもっとも少なく(約6万人程度)昼間と夜間の人口差が激しいことでしょう。丸の内や大手町などのビジネス街と主要官公庁が集中する霞ヶ関を抱えていることもありますが、昼間の人口は夜間の約20倍以上と言われており、居住者の少なさがわかります。

最近の傾向として職住接近を望む人が増えており、交通アクセスが非常に便利な千代田区は、住みたい街ランキングにも上位ランクインして憧れの居住エリアとして人気が高まっています。加えて千代田区も次世代育成住宅助成制度など、近年住民を増やす施策をとっていることもあり、居住を希望する人は年々増え続けています。

その反面、もともと居住用の不動産物件数が少ないため希少性が高くなっており、中古マンションの売却価格は高騰したまま高止まりの状況です。

千代田区のマンションは、よほど事情がある物件でない限り、相当な高額売却が期待できるでしょう。

1-2. 千代田区のマンションの売り時

千代田区のマンションの売り時ですが、下記のグラフの通り、過去5年間の平均成約価格(m2単価)は、東京都の平均に比べてはるかに高額のまま推移しており、今が最適の売り時と言えます。

データ出典:東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウォッチ 中古マンションレポート地域別概況 成約状況」

都心3区にエリアを限って言えば、東京オリンピックの影響は軽微なものにとどまり、今後も高値売却が続くと言われています。

●新築マンションの増加傾向に注意が必要
千代田区内では数年前から新築マンションの建設ラッシュが続いており、億越えの高級マンションも即完売するほど、売れ行きも好調です。通常は新築マンションの価格高騰に中古マンションの相場価格も引っ張られて高騰するものですが、売却時期が近所の新築マンションの販売時期と被ってしまうと、売却価格に影響が出る可能性があります。

理由としては、価格が高くても新築のほうに魅力を感じる購入希望者が多いからで、非常に近い同じエリア内で同時期に新築と中古が売り出されていた場合には競合してしまい、新築が選ばれる傾向があります。そういったケースでは、中古マンションは価格を抑えるなど対策をしないと売れなくなってしまいます。

近いうちにマンションの売却を考えている方は、近所に新しいマンション建設の予定がないかよく調査したうえで、売り出しの時期が被らないよう早めに売却活動をスタートするようにしてください。

2. 千代田区のマンション売却を必ず成功させる3ステップ

千代田区の不動産売却を成功させるためには以下の3つのステップを行なってください。

・ステップ1/千代田区の不動産価格相場を知る
・ステップ2/一括査定サイトを利用して査定する
・ステップ3/仲介を依頼する不動産会社を決める

この3つのステップは、必要な情報を得て十分な下準備をするための絶対に外せない重要なステップなので必ず行うようにしましょう。

一見時間がかかりそうに感じるかもしれませんが、多忙な方にぜひ利用していただきたい一括査定サイトなど、極力手間をかけない方法をご紹介しますのでぜひ利用してみてください。

2-1. 【ステップ1】千代田区の不動産価格相場を知る

まず最初に千代田区の不動産物件の価格相場を確認しておきましょう。相場価格を確認することで、次のステップで行う査定で、不動産会社から出された査定額が適切な価格かどうかを見極めることができます。必ず売却行動に入る前に相場価格を確認しておきましょう。

下記の表は、2019年3月現在、「中古住宅HOME4U」に掲載されている千代田区で売り出し中の中古マンションの価格相場です。

◉千代田区の中古マンションの価格相場

単位:万円

1LDK2DK

2LDK3DK

3LDK4DK

中古マンション

6,700

9,302

14,767

参考:「中古住宅HOME4U」

上記の表でご紹介している中古マンションの価格相場は、シングル需要が多い1LDK〜2DK、カップル向けの2LDK〜3DK、ファミリー層向けの3LDK~4DKそれぞれの平均です。不動産相場は坪単価や建物の築年数などでも大きく変わるので、ここでは、あくまでも地域の相場感を掴んでいただきたいと思います。

ちなみに、「中古住宅HOME4U」に掲載されている東京都23区内の同じ間取りのマンション平均価格は、1LDK〜2DK 3,577万円・2LDK〜3DK 4,918万円・3LDK〜4DK  6,331万円(2019年2月末時点)となっています。千代田区の相場価格は23区平均の約2倍となっており、かなり高額であることがうかがい知れます。

あなたの所有物件がどれくらいの価格で売れそうか、もっとくわしく売買実績について知りたい場合は下記の2つのサイトを利用することで把握することができます。

【レインズマーケットインフォメーション】
①トップ画面から、マンションを選択し、都道府県と地域(どちらも必須)を選んで選択します。

②次に出てきた画面で、条件を絞り込みます。
参考:レインズマーケットインフォメーション     

【土地情報システム】
左側の囲み部分 上から
①取引時期を選ぶ
②種類を選ぶ
③地域を選ぶ 

①〜③を決定し、「この条件で検索」をクリックすると、過去の取引情報の詳細が一覧で表示されます。


参考:土地情報システム

もっとくわしい使い方を知りたい方はこちらの記事を読んでください。具体的な利用方法を丁寧に解説しています。
不動産相場や不動産市況を自分で簡単に調べる方法を解説!

2-2. 【ステップ2】一括査定サイトを利用して査定する

相場感を掴んだら、次に不動産会社に査定を依頼しましょう。適切な売り出し価格を決めるためには、一社だけではなく複数の不動産会社に査定を依頼することが特に重要になります。とはいえ、複数の不動産会社に1社ずつ査定依頼を行なっていると、かなりの時間や手間がかかってしまいます。

そこで、売却活動をスピーディーに進めるためにも、不動産一括査定サイトを利用して不動産会社に査定依頼を行うことをぜひオススメいたします。

一括査定サイトを利用して査定を行うことの2つのメリットは以下のようになります。

①複数の不動産会社に査定依頼をする手間を省いて、売却にかかる時間を大幅短縮できる
一括査定サイトを利用すれば、1社ずつ自分で不動産会社を探したり、電話やメールで査定依頼をする手間が省けます。1回数分の情報入力の手間だけで済むので大幅にスピードアップできます。

②複数の不動産会社に査定依頼をすることで複数の査定額が出揃い、売却価格が予測できる
一括査定サイトを利用することで、複数の不動産会社の査定額がほぼ同時に出揃うので、横並びで比較検討することができ、売却額を予想して最適な売り出し価格を決めることができます。

査定にかかる時間を一括査定サイトを利用して大幅に短縮し、スピーディーに売却を進めましょう。

ここで信頼できる一括査定サイトを見極めるための3つのチェックポイントをご紹介します。

[3つのチェックポイントで、信頼できる一括査定サイトを見極める!]

☑️運営母体がしっかりしている
「一括査定サイトの運営母体が、どういう会社なのか」というのは、一括査定サイトの信頼性を見極める一つの指標となります。やはり、一定の基盤のある会社の方が、より安心感があり、サービス内容においても充実度が高い傾向にあることは間違いありません。

☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている
営利ばかりを重視するのではなく、“利用者のことも考えたサイト運営をしているか”というのは、一括査定サイトの信頼性を見極めるうえで非常に重要なポイントです。具体的には、「サイトに登録する不動産会社をしっかり審査しているか」「不動産会社とのやり取りでトラブル等が発生した場合に、利用者が相談できる窓口を設けているか」は、必ずチェックしておきたいところ。上記2つのポイントをチェックするだけでも、利用者のことを考えているか、そうでないかが見えてくるはずです。

☑️不動産の査定実績が豊富にある
実績は、それだけ多くの利用者に選ばれてきたという証でもあります。とすると、査定実績が豊富にある一括査定サイトの方が、より信頼できる可能性が高いというのは間違いないでしょう。

査定実績の確認方法ですが、多くの一括査定サイトがサイト内で謳っているので、それらをチェックするだけでも、実績の豊富さはおおよそ比較・検討できるはずです。もしくは、インターネットの検索窓に「不動産 一括査定サイト 実績」といったキーワードを入れて検索をすると、一括査定サイトの実績を比較しているサイトも簡単に見つかります。

[番外編]全国対応している
「信頼できるかどうか」とは別の観点ではありますが、一括査定サイトのなかには、対応エリアが狭いものもあります。「必要事項を入力したのに、対応不可だった…」とならないよう、一括査定サイトを利用する前に対応エリアは必ず確認しましょう。

この【3つのチェックポイント+番外編】をクリアし、非常に信頼性の高い一括査定サイトと言えるのが「HOME4U(ホームフォーユー)」です。

☑️運営母体がしっかりしている
NTTデータグループのNTTデータ・スマートソーシングが運営!

☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている
⇒サイトに登録しているのは、厳しい審査をクリアした信頼できる不動産会社だけ!
⇒利用者がなにか困ったときに相談できる「何でも相談窓口」を設置!

☑️不動産の査定実績が豊富にある
売却査定数 累積35万件(2018年11月時点)

☑️[番外編]全国対応している
⇒HOME4Uは全国対応のため、ほとんどの物件で対応が可能!

ちなみに、HOME4Uのサービス内容は・・・住所や間取り、築年数などの情報を入力すると、厳しい審査をクリアした信頼できる全国約1,300社(業界最大級)の不動産会社の中から、お持ちの物件の売却を得意としている不動産会社をHOME4Uのシステムが自動的にピックアップします。ピックアップした不動産会社に対して、最大6社にまとめて査定を依頼できます。

ぜひHOME4Uを利用して売却をスムーズに進めましょう。

2-3. 【ステップ3】仲介を依頼する不動産会社を決める

相場価格を調査し、物件の査定額も出揃った後は、売却の仲介を担当してもらう不動産会社を決めます。高額売却を成功させる重要なポイントになりますから、慎重に選ぶようにしてください。

ここで、不動産会社を選ぶ際に気をつけたい3つのポイントについて解説します。

①査定額の根拠を必ずチェックする
査定額が出揃ったら、必ずそれぞれの不動産会社に査定額の根拠を聞きましょう。査定額は、複数の指標を使って判定し導き出された金額ですから、必ず根拠があります。その根拠がはっきりしないということは、査定額の信頼性も低い可能性があります。

査定価格の根拠を具体的に説明できる不動産会社に仲介依頼をするようにしましょう。査定額の算出根拠について、明確な説明をしてくれない会社は仲介依頼をしないほうが無難です。

②類似物件の売却実績があるか、過去の売却実績を必ず確認する
不動産会社には、得意・不得意の分野がありますので、必ず過去の売却実績を確認するようにしましょう。あなたの売りたい物件の売却が不得意な不動産会社を選んでしまうと、高額売却ができなくなる可能性があるからです。

戸建ての売却実績は豊富だがマンション売却はほとんど経験がないなど、不動産会社それぞれに特徴があります。仲介依頼したいと思える不動産会社には、必ず過去の売却実績を問い合わせてみましょう。

③営業担当者は信頼できそうか確認する
不動産売却の窓口となる営業担当者は、売却を成功させるためのキーマンと言っても過言ではない存在です。誠実さとともに人当たりの良さや積極性があるかもよくチェックするようにしましょう。営業担当者は売却の宣伝活動や、購入希望者との交渉を行う大事な役割をする人だからです。

不動産会社を選択する時点で生じた疑問や不安な点があれば、各会社の営業担当者に聞いてみましょう。その際に、親切で丁寧な対応をしてくれたか、不安は解消できたかなどをチェックして相性が良いと感じられる担当者がいる不動産会社を選びましょう。

不動産会社を選ぶポイントについてもっと知りたい方は、こちらの記事をお読みください。
信頼できる不動産売却の仲介業者を選び抜くための5つのポイント

3. 千代田区の不動産物件を売却をする際の注意点

千代田区のマンションを売却する場合、高く売れることはほぼ確定していると言える状況です。とはいえ、満足のいく価格で売却を成功させるためには注意すべきことが2つあります。

・千代田区の不動産状況にくわしい不動産会社を選ぶ
・高く売れた場合を想定して節税の知識も備えておく

高く売るために最後まで気を抜かず慎重に売却活動を進めましょう。

3-1.千代田区の不動産状況にくわしい不動産会社を選ぶ

仲介を依頼する不動産会社は、千代田区の不動産状況にくわしい会社を選ぶようにしましょう。なぜなら、千代田区は都心の他のエリアと違ってもともと不動産物件数も少ないうえ、売却価格も非常に高額になりやすいため、ある程度、千代田区内のマンションの売却について経験や知識がないと、売り出し方を失敗してしまう可能性が高くなるからです。

千代田区周辺エリアの不動産状況や相場をよく理解している不動産会社を選ばないと、売り出し価格の設定も外してしまう可能性が高くなります。売り出し価格が適切でない場合、売れるのが遅くなったり、最悪、値引きをすることにもなります。



購入希望者が殺到しやすく、早く高く売れる可能性が高いからこそ、価格や売却時期など、購入希望者との交渉に慣れていてうまく対応できる不動産会社を選ぶことは非常に重要になってきます。仲介依頼する不動産会社の過去の売却実績はしっかり調査するようにしてください。

3-2. 高く売れた場合を想定して節税の知識も備えておく

不動産を売却して出た利益のことを譲渡所得といいます。購入時価格よりも売却価格が高かった場合、譲渡所得税がかかります。購入時よりも安い金額で売却した場合には譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得には所得税と住民税が高い税率で課税されます。

しかし、売却する物件がマイホームの場合、3,000万円までの利益であれば非課税になるので、相当高額な利益を出さない限り税金は発生しません(譲渡所得から3,000万円を控除できる特例)

参考:国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

一般的な不動産売却では、購入時の価格よりも高く売却できるケースは多くありません。しかし、千代田区のようなエリアでは、中古マンションであっても購入希望者がたくさんいることもあり、購入時価格とほぼ同じくらいか、場合によっては購入時よりも高い金額で売却できるケースがよくありますから、節税についての知識はしっかりと備えておくようにしましょう。

税金についてもっとくわしく知りたい場合は、こちらの記事をぜひお読みください。
【徹底解説!】不動産を売却した時に、税金はいくらかかる?

まとめ

いかがでしたか。

千代田区は今後、住みたいと希望する人がさらに増えることが予想されている人気のエリアです。

そのため、希少性が高く高額売却が望める千代田区のマンションですが、下準備や調査は抜かりなく行い、慎重に売却活動を行なってください。

最後に確実に高額売却を成功させるための3つのステップをおさらいしておきましょう。

ステップ1/千代田区の不動産価格相場を知る
ステップ2/一括査定サイトを利用して査定する
ステップ3/仲介を依頼する不動産会社を決める

特に、ステップ2の一括査定サイトの利用は、売却完了までの時間短縮とともに高額売却には欠かせないステップです。ぜひ、「HOME4U」をご利用いただいて、千代田区の不動産売却を成功させましょう。

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