相続した不動産を売却する方法&相続と売却にかかる税金・費用まとめ

実家や親族の不動産物件を相続したが、今後住む予定もないため売却を検討している」という方もいるでしょう。相続した不動産の売却を経験する機会は、そうたくさんあるわけではないので、「何から手をつければいいかわからない」という方も少なくないと思います。

一見難しそうな「相続した不動産の売却」ですが、実はやるべきことは大きく分けて3つだけ。具体的には、相続登記(名義変更)、売却(不動産会社への依頼)、確定申告です。この3つさえ押さえておけば、問題なく、相続した不動産を売却できます。

もしかすると聞き慣れない言葉に少し戸惑われる方もいらっしゃるかもしれませんが、「相続した不動産の売却は、今回がめて」という方にもスムーズにご理解いただけるよう、かみ砕いて解説してまいりますので、ご安心ください。

この記事では、[相続した不動産を売却するためにやるべきこと3つ]をはじめ、損をしないために押さえておきたい[税金]や[費用]のことまで、徹底解説いたします。相続した不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

1. 相続した不動産を売却|やるべきことは全部で3つ!

先述の通り、相続した不動産を売却するためにやるべきことは大きく分けると全部で3つだけです。下記、3つのやるべきことについて、それぞれ詳しく解説いたします。

1-1. ☑相続登記(名義変更)

相続した不動産を売却するために、まずは相続登記(名義変更)をする必要があります。相続登記とは、不動産の名義を相続人に変更することです。例えば、亡くなった父の名義となっている不動産を、自身の名義に変更することを相続登記と言います。

「どうせすぐに売却してしまうのだから、わざわざ相続登記の必要はないのでは」と思われる方もいらっしゃるのですが、相続登記をしなければ売却はできません。なぜならば、不動産の売却ができるのは、不動産の名義人だけだからです。

相続登記をするためには、必要書類を揃えて法務局へ申請する必要があります。
実際の相続登記の手続きは、司法書士に依頼するのがオススメです。自身でもできないわけではありませんが、専門性が高いためわからないことも多く、自身でやろうとすると、かなりの労力と時間がかかるでしょう。

司法書士への報酬額について詳しくは3-1を参照ください。

不動産の相続の流れについては、こちらの記事もぜひ参考にしてください。
不動産相続の流れ&費用&税金まで!これさえ読めば全部わかる!

[補足]相続人が複数いる場合の相続登記(名義変更)は、どうすればいいの?
「相続人が複数いて、売却して得たお金は、相続人で分ける」という方もいらっしゃるでしょう。不動産を売却して現金化し、相続人で分けることを「換価分割(かんかぶんかつ)」と言います。
そして、換価分割をする場合、相続登記の方法は2つあります。

1つは、法定相続人全員の共有名義として相続登記するという方法です。この方法の場合、不動産の売却時には、全員分の本人確認書類等が必要となる他、売買契約書に全員が署名・捺印しなければなりません。そのため相続人が多いケースには不向きな方法でしょう。

オススメは、法定相続人の中から便宜的に代表者を決めて、一旦は代表者の名義で相続登記するという、もう1つの方法。不動産売却後は、相続割合に応じて売却額を相続人で分けます。
代表者の名義で相続登記をする際には、提出する遺産分割協議書に、換価分割であること、分配の割合などを明記する必要があります。遺産分割協議書に明記しておけば、代表者とその他の相続人での不動産の売却額の分配は贈与とみなされず、贈与税がかかることもありません。

【参考】国税庁HP「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」

1-2. ☑売却(不動産会社への依頼)

相続登記が完了したら、実際に不動産会社に不動産の売却を依頼します。

不動産を納得の価格や条件で売却できるかどうかは、不動産会社にかかっているといっても過言ではありません。そのため、依頼する不動産会社は慎重に見極める必要があります。

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・査定価格の根拠がはっきりしている
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・インターネット広告を積極的におこなっている
・こちらの事情をしっかり把握してくれる

信頼できる不動産会社の見極め方について詳しくは、こちらの記事を参照ください。
不動産売却に強いおすすめの不動産会社は?専門家が選び方を伝授
不動産売却の仲介で失敗しない6つの注意点と優良不動産会社の選び方

[補足]「一括査定サイト」なら、不動産会社が簡単に見つかる!
「不動産会社を比較・検討しようにも、不動産会社がありすぎて、どうやって絞り込めばいいかわからない…」という方もいらっしゃるでしょう。そんな方は、一括査定サイトを活用するのがオススメです。
一括査定サイトならば、売却したい不動産の情報などをもとに、ぴったりの不動産会社を紹介してもらえます。

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一括査定サイトの選び方については、こちらの記事を参照ください。
不動産査定サイトの特徴や評判とは!最適な査定サイトの選び方も解説

依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を結び、いよいよ売却活動がスタートします。その後、不動産に興味を持った買主が現れたら、内覧対応等を経て、売買契約を結び、不動産を引き渡す流れとなります。

不動産売却の流れについて詳しくは、こちらの記事にて詳しく解説しております。
完全ガイド|不動産の売却に必要な知識を全解説!
5分でわかる!不動産売却の流れ[全8ステップ]

1-3. ☑確定申告

不動産を売却後、確定申告をする必要があります。ただし、確定申告が必要なのは、相続した不動産の売却後に利益が出た場合、もしくは(損失が出た場合も含めて)税金の特例措置を受ける場合のみです。
利益が出たかどうかは、「課税譲渡所得金額」で判断します。詳しくは、2-3を参照ください。
税金の特例措置については、2-4を参照ください。

確定申告書類の提出期限は、相続した不動産を売却した年の翌年2月16日~3月15日の間。期限内に提出をしなければ、無申告加算税・延滞税がかかる可能性もありますので、特に会社員の方などは、「うっかり忘れていた」ということのないよう注意しましょう。

確定申告について詳しくは、こちらの記事にて解説しております。
[最新・2018年度版]不動産売却後の確定申告のやり方を解説!

2. 不動産の相続&売却にかかる「税金」まとめ

不動産の相続にかかる税金、売却にかかる税金について、それぞれ解説してまいります。

2-1. 相続にかかる税金

相続には「登録免許税」「相続税」がかかります。
相続税はかからないケースもあります。

・登録免許税
不動産を相続登記する際に、登録免許税がかかります。
登録免許税額は、下記計算式にて算出します。

登録免許税額=固定資産税評価額×税率0.4%

固定資産税評価額の下3桁は切り捨て。
算出した登録免許税の下2桁は切り捨て。
算出した登録免許税が1,000未満の場合、登録免許税は1,000円となる。
固定資産税評価額は、「固定資産税の納税通知書に添付されている課税資産明細書」、もしくは、市区町村の役所にて取得できる「固定資産評価証明書」にて確認できる。

【参考】国税庁HP「登録免許税の税額表」

・相続税
不動産を売却すると、相続税がかかる可能性があります。
下記計算式の「課税遺産総額」がプラスとなる場合に、相続税がかかります。

遺産総額-債務-非課税財産-葬式費用-基礎控除額=課税遺産総額

遺産総額

遺産の総額。預貯金や不動産、株式など、相続した財産はすべて遺産総額に含まれる。
不動産(土地・建物)の評価方法は下記の通りです。

[土地]
土地の評価額は、「路線価方式」もしくは「倍率方式」にて算出。

路線価方式:路線価×補正率×土地面積=土地の評価額
倍率方式:路線価が定められていない地域では、その土地の「固定資産税評価額」に一定の倍率を掛けて、その土地の評価額を算出。

[建物]
建物の固定資産税評価額を、そのまま建物の評価額として使用。

※路線価方式や倍率方式について詳しくは、国税庁HPにてご確認ください。

債務

借金やローン残高など。

非課税財産

墓所や仏壇などは非課税財産にあたる。その他、生命保険金(500万円×法定相続人の数まで)、死亡退職金(500万円×法定相続人の数まで)も非課税財産となる。
【参考】国税庁HP「相続税の課税対象になる死亡保険金」
【参考】国税庁HP「相続税の課税対象になる死亡退職金」

葬式費用

葬式にかかった費用。

基礎控除額

基礎控除額=3,000万円+法定相続人の数×600万円
【参考】国税庁HP「財産を相続したとき」

基礎控除の他にも、税金控除が受けられることがあります。

●配偶者の税額軽減(配偶者控除)
配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が1億6,000万円まで、もしくは配偶者の法定相続分相当額までであれば、配偶者に相続税はかかりません。
配偶者控除を受けるためには、相続税の申告書の提出が必要

その他、税額から控除されるもの
・未成年者控除
・障害者控除
・暦年課税に係る贈与税額控除
・相続時精算課税に係る贈与税額控除

★相続税申告の要否は、こちらのサイトを使って確認することも可能です。「相続税の申告要否判定コーナー」では、実際に支払うべき相続税のシミュレーションできます。
・相続税の申告要否判定コーナー(国税庁)
・相続税の申告要否の簡易判定シート(税務署)

相続税の算出&相続税の申告書提出は、税理士に依頼するのがオススメ!

相続税が発生する場合、正確な相続税の算出、相続税の申告書の提出等は税理士に依頼するのがオススメです。特に土地については、自身で行なうのは至難の業でしょう。

相続税は、相続の開始があったことを知った日(通常は被相続人が死亡した日)の翌日から10ヶ月以内に、被相続人の住所地の所轄税務署に申請・納税する必要があります。納税の期限も、申告書の提出期限と同じです。期限を過ぎると、加算税・延滞税がかかる可能性がありますので、注意しましょう。

【参考】国税庁HP「相続税」
【参考】国税庁HP「相続税の申告のしかた」

【補足】不動産の相続&売却のタイミングによっては固定資産税がかかることも

不動産を相続すると、固定資産税がかかります。ただし、固定資産税は1月1日の所有者に課税されるため、相続のタイミングによっては、すでに故人が納付済の場合もあるでしょう。

不動産を売却した後の固定資産税はどうするかというと、先述の通り、固定資産税は1月1日の所有者に課税されます。そのため、売主が1月1日時点に不動産を所有していれば、売主に固定資産税の納税義務があります。
とはいえ、「年の途中で売却した不動産について、1年分の固定資産税をすべて売主が負担しなければならないのか」と疑問に思われる方もいらっしゃるでしょう。

買主にも一部負担してもらいたい場合は、売主・買主で固定資産税をどちらがどのぐらい負担するか、話し合って決めることになります。法の定めはありませんが、不動産の引渡日を基準に、日割り計算をして、それぞれの負担額を決めるというのが一般的です。
話し合いの結果、引渡日以降の固定資産税を買主に負担してもらうことになった場合にも、売主が1月1日時点に不動産を所有していれば、あくまで売主に固定資産税の納税義務があるため、買主が負担する分の固定資産税は、契約時清算(不動産の売却額と一緒に支払ってもらう)し、売主が納税することになります。

固定資産税は下記計算式で算出できます。
固定資産税=固定資産税評価額×標準税率1.4%
市区町村によっては、別途都市計画税(0.3%以下)が加算されることもある。

固定資産税は、春頃に各市区町村より送付される納税通知書(納付書)にて支払うのが一般的です。詳しくは、各市区町村の担当窓口までお問合せください。

2-2.売却にかかる税金

不動産の売却にかかる税金には、[売買契約前後にかかる税金]と[不動産売却後にかかる税金]があります。具体的には、[売買契約前後にかかる税金]は印紙税・登録免許税・消費税、[不動産売却後にかかる税金]は住民税・所得税・復興特別所得税です。ただし、これらの税金がすべてかかるわけではありません。売却額や諸条件によって、税金がかからないこともあります。
詳しくは、[売買契約前後にかかる税金]と[不動産売却後にかかる税金]に分けて解説してまいります。

2-2-1. 売買契約前後にかかる税金|印紙税・登録免許税・消費税

・印紙税
不動産の売買契約書は課税文書にあたるため、印紙税がかかります。
一般的に、売買契約書は2通(売主用・買主用)作成し、売主・買主はそれぞれ自身が保管する売買契約書の印紙税を負担します。

該当額の収入印紙を売買契約書に貼り、署名もしくは捺印して消印することで印紙税を納税します。印紙税額は契約金額によって異なります(下記、[印紙税額]を参照)。

[印紙税額]

契約金額

印紙税額

本則税率

軽減税率
2020年3月31日まで

1万円未満のもの

非課税

1万円以上10万円以下のもの

200円

10万円を超え50万円以下のもの

400円

200円

50万円を超え100万円以下のもの

1,000円

500円

100万円を超え500万円以下のもの

2,000円

1,000円

500万円を超え1,000万円以下のもの

1万円

5,000円

1,000万円を超え5,000万円以下のもの

2万円

1万円

5,000万円を超え1億円以下のもの

6万円

3万円

1億円を超え5億円以下のもの

10万円

6万円

不動産売買契約書に記載された契約金額が1万円未満は非課税。また、10万円以下のものは、軽減措置の対象とならない。

【参考】国税庁HP「印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで」
【参考】国税庁HP「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

・登録免許税
不動産を売却する際、抵当権の抹消が必要です。その抵当権抹消登記にかかる税金が、登録免許税です。

抵当権抹消とは
金融機関から住宅ローンなどの融資を受ける際、多くの場合、担保として、不動産に抵当権が設定されています。そのため、住宅ローンが残っている(抵当権の設定された)不動産を売却する際には、売主は、売却利益などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する“抵当権抹消”の手続きをする必要があります。

登録免許税の税額=不動産の数×1,000円

例)
土地と戸建ての抵当権を抹消する場合
2×2000円=2,000円(登録免許税の税額)

不動産登記法では、登録免許税は売主と買主の双方が負担するように定められていますが、一般的に買主が全額負担するのが慣行となっています。
抵当権抹消登記の手続きを司法書士に依頼する場合は、別途、司法書士への報酬がかかります(3-1参照)。

【参考】法務局HP「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」

・消費税
個人(※)が居住用に所有していた不動産を売却する場合は、売却額に消費税は課税されません。
ただし、司法書士への報酬(3-1)、不動産会社に支払う仲介手数料(3-2)には、消費税が課税されます。

※不動産売却を行なう相続人が事業者の場合でも、事業用資産以外の資産(家事用資産)の売却については、消費税の課税対象とはなりません。

2-2-2. 不動産売却後にかかる税金|住民税・所得税・復興特別所得税

・住民税・所得税・復興特別所得税
不動産売却後に税金(住民税、所得税、復興特別所得税)がかかるのは、不動産を売却して利益が出た場合のみです。
利益が出たかどうかは、「課税譲渡所得金額」で判断します。「課税譲渡所得金額」がプラスとなった場合、利益が出たということになり、税金(住民税、所得税、復興特別所得税)がかかります。

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)-特別控除額= 課税譲渡所得金額

譲渡価額

不動産の売却価格のこと。

取得費

過去に、不動産(今回売却する不動産のこと)を取得する際に、被相続人が支払った費用。
相続や贈与などの際に相続人が支払った登記費用や不動産取得税も、他の所得の必要経費となるものを除き、取得価額に含まれます。
※正確な取得費が不明な場合、譲渡対価の5%を取得費として譲渡所得の金額を計算する概算ルールが適用できます。ただし、取得当時の不動産価格と譲渡時に大きな違いがある場合は、注意が必要です。
相続した不動産を売却する場合、要件を満たせば「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が受けられる可能性があります。詳しくは2-4を参照ください。

譲渡費用

不動産の売却にかかった費用。
例)仲介手数料、印紙税、登録免許税など
譲渡費用となるものについて詳しくは、国税庁HPを参照ください 。

特別控除額

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったとき(その他にも適用要件あり)、3,000万円の特別控除を受けられる場合があります。
2-4を参照ください。

上記の計算方法について詳しくは、下記記事を参照ください。
[最新・2018年度版]不動産売却後の確定申告のやり方を解説!

「課税譲渡所得金額」がプラスとなった場合の税金(住民税・所得税・復興特別所得税)は、下記計算式にて算出できます。

課税譲渡所得金額×税率=住民税
課税譲渡所得金額×税率=所得税・復興所得税
税率は、下記を参照ください。

[税率]
不動産を売却した年の1月1日現在で、その不動産の所有期間が5年を超える場合
[長期譲渡所得]、5年以下の場合[短期譲渡所得]となります。
相続により取得した不動産を売却した場合、被相続人の所有期間(取得年月日)を引き継ぎます。

住民税

所得税・復興特別所得税
(復興特別所得税は2037年まで)

長期譲渡所得
(5年を超える場合)

5%

15.315%

短期譲渡所得
(5年以下)

9%

30.63%

【参考】国税庁「譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」

不動産を売却した時にかかる税金について詳しくは、こちらの記事でも解説しております。
【徹底解説!】不動産を売却した時に、税金はいくらかかる?

2-4. 知って得する!特例措置を活用すれば節税できる!?

相続した不動産を売却する場合、要件を満たせば、税金の特例措置が受けられる可能性があります。

・相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続により取得した不動産(土地・建物)などを、一定の期間内(相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで)に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できる。
この特例を受けるためには、確定申告が必要です。
下記「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」との併用はできません。

【参考】国税庁HP「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

・被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
相続により取得した被相続人居住用家屋または敷地等を、相続の開始があった日から3年目の年の 12 月 31 日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる。

[特例の適用要件]
相続の開始があった日から3年目の年の 12 月 31 日までの間に、
被相続人居住用家屋を耐震リフォームし、その被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を売却した場合(売却の時に耐震基準を満たしていて、耐震リフォームをしない場合を含む)
または
2 被相続人居住用家屋の取壊し等後に被相続人居住用家屋の敷地等を売却した場合 ほか

※上記以外の適用要件について詳しくは、下記の国税庁HPを参照ください。
この特例を受けるためには、確定申告が必要です。
上記「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」との併用はできません。

【参考】国税庁HP「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」

3. 不動産の相続&売却にかかる「費用」まとめ

不動産の相続&売却にかかる費用として、「司法書士への報酬」「不動産会社へ支払う仲介手数料」があります。下記、それぞれ解説いたします。

3-1. 司法書士への報酬

不動産を相続する際の「不動産の相続登記」、また、不動産を売却する際の「不動産の抵当権抹消」を司法書士に依頼した場合は、司法書士への報酬がかかります。

司法書士報酬の相場価格
・相続登記(申請のみ):4~10万円
相続登記の申請だけでなく、必要書類の収集、遺産分割協議書の作成等も依頼した場合は、上記よりも費用がかかります。

・不動産の抵当権抹消:1~2万円

上記は、あくまで相場価格です。司法書士報酬は各司法書士が自由に設定できるため、同じ依頼内容でも、司法書士によって価格が大きく異なることもあります。

3-2. 不動産会社へ支払う仲介手数料

不動産の売却を不動産会社へ依頼すると、「仲介手数料」がかかります。

仲介手数料は宅地建物取引業法にて、上限額が定められています。実際の仲介手数料は不動産会社によって異なりますが、どの不動産会社に依頼をしても、この上限額を超えることはありません。

[仲介手数料の上限額(宅地建物取引業法)]

売却価格

仲介手数料

200万円以下の金額

売却価格の5%+消費税

200万円を超え400万円以下の金額

売却価格の4%+20,000円+消費税

400万円を超える金額

売却価格の3%+60,000円+消費税

[参考]国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

例)不動産を4,000万円で売却した場合の、仲介手数料の上限額

4,000万円×3%+60,000円=1,260,000
1,260,000の消費税8%1,360,800円(仲介手数料の上限額)
1,260,000の消費税10%1,386,000円(仲介手数料の上限額)

不動産を4,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限額は消費税8%1,360,800円、消費税10%1,386,000円です。

不動産の仲介手数料について詳しくは、こちらの記事で詳しく解説しております。
不動産の売却で損をしないために!押さえておきたい仲介手数料の知識

4. まとめ

相続した不動産の売却について解説してまいりましたが、いかがでしたでしょうか。

相続した不動産の売却時に、やるべきことは、①相続登記(名義変更)、売却(不動産会社への依頼)、確定申告の3つだけです。この3つさえ押さえておけば、問題なく相続した不動産を売却できるでしょう。
また、損をしないためにも、税金・費用については把握しておきたいところ。特に税金については、知ってさえいれば受けられる控除等もありますので、ぜひよくよくチェックしておきましょう。

「相続した不動産を売却したいけれど、何から手をつければいいかわからない」という方は、ぜひこの記事を参考にしていただき、納得の不動産売却を実現してください。

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