売却を成功させるために知るべきマンション買取の基礎知識を徹底解説

「家の買い替えを予定しているので、できるだけ時間をかけずにマンションを売却したい」
「諸事情があって、緊急にマンションを売ってしまいたい」

マンションを売却するときに、時間をかけたくない場合には買取という手段があります。買取であれば、早ければ12週間程度、遅くとも1ヶ月かからずマンションを売ることができます。

しかし、ちょっと待ってください。

確かに買取は早く売れるのですが、買取を選んだら損をしてしまうかもしれない人もいるのです。

急いで不動産会社に買取の依頼をしてしまう前に、まずこの記事を読んで買取について基本的な知識を身につけてください。

そして、あなたのマンションをできるかぎり高くそして早く売るために、納得のうえで買取をしてもらえるように準備をしましょう。

1. マンション買取の基礎知識

マンションの買取について、まず最初に基礎知識を身につけてください。買取による売却の流れを掴み、不動産会社に仲介を依頼した場合との違いを知っておきましょう。

さらに買取のメリット・デメリットや買取が向く人・向かない人をご紹介しますので、あなたが最終的に買取を選んだほうがいいのか、それとも不動産会社に仲介を依頼したほうがいいのか、判断できるようになります。

1-1. 買取とは?買取によるマンション売却の流れ

不動産の売却の方法は、大きくわけて「仲介」と「買取」の2つがあります。買取は、不動産会社があなたの物件を直接買い取ってくれるという方法です。つまり、物件を売る相手が不動産会社ということです。「仲介」については次の章でくわしく説明します。

ここでは、買取によるマンション売却の流れについて紹介します。買取の流れはシンプルですが短期間に下記のような一連の流れが行われますので、スケジュールの管理はしっかり行い、書類の不備などがないように注意しましょう。

【買取によるマンション売却の流れ】
①不動産会社に問い合わせて机上査定を行う
まず最初に、不動産会社に問い合わせて机上査定を行います。
買取の価格も不動産会社によって違う場合がありますので、時間的な余裕があれば相場を調べ、複数の不動産会社に査定を依頼したほうがいいでしょう。相場を調べたり、査定を依頼するくわしい方法は2章でご紹介します。

②不動産会社による実地(訪問)査定・調査
不動産会社の担当者が現地で実際に物件をみて査定を行います。特に急いでいる場合は、①は省略してすぐに訪問査定を依頼してもいいでしょう。

③不動産会社から価格提示される(打ち合わせ)
調査結果が出たら打ち合わせを行います。この場で買取価格が提示されます。打ち合わせでは、引き渡しの条件、引き渡し時期、書類を揃えたりお金を支払うタイミングやスケジュールの確認などを行います。

*物件引渡しの際の条件によっては不要な家財などを不動産会社が引き取ってくれるケースもあります。その他、引き渡し時の条件については相談してみましょう。

④マンション売買契約の締結
条件等を確認した後、1週間以内を目安にして売買契約を締結します。ここで不動産会社が買取の意思表示のため、買取価格の510%程度の手付金を支払うことが多いです。預金小切手または現金で受け取ります。

契約締結に際して売主が用意するもの
登記済権利証または登記識別情報、マンションの管理規約、実印、印鑑証明書、固定資産税納付書、
印紙代、本人確認書類(運転免許証・パスポートなど)など

⑤マンションの引き渡し
引き渡しの期日までに、抵当権の抹消手続や、引越しとそれに伴う諸手続(公共機関への届け出など)を終了させます。

通常は銀行などの金融機関で残金決済が行われます。残金を受け取り、鍵を渡してマンションを引き渡して終了です。

*抵当権とは、住宅ローンなどを利用してお金を借りた場合に、借りた人が万が一お金を返せなくなった場合に、建物や土地を担保とする権利のことです。特殊な事情がない限り、抵当権を抹消してから売却を行うのが普通です。抵当権の抹消手続に関する書類の作成などは個人でもできますが、司法書士に代行してもらうのが普通です。司法書士に代行してもらった場合は、登録免許税などの費用も含めて、1万~2万円程度の費用がかかります。

1-2. 不動産仲介によるマンション売却との違い

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、物件を売る相手は不動産会社ではなく、その物件に住みたいと希望する個人となります。不動産会社は、広告を出すなどして買いたい人(買主)を見つけるために活動し、売りたい人(売主)と買いたい人(買主)の間に立って売却金額の交渉などの仲介をしてくれます。交渉成立の報酬として、仲介手数料が不動産会社に払われます(仲介手数料は金額の上限が法律で決められています)

買取との違いをまとめると、下記のようになります。

◎仲介での売却は……
・市場価格(相場価格)で売ることができるので、「買取」に比べて売却価格が高くなる
・購入希望者のために内覧会をする必要がある
・売買が成立した場合、仲介手数料が発生する
・買主がすぐにみつからない場合は売却活動が長期化する

コラム~仲介の「買取保証」について~
仲介を選んで売り出しても、どうしても期限までに売れずに残ってしまうということもあります。そうしたときのために最終的に不動産会社が物件を買い取ってくれる「買取保証」というサービスをつけている不動産会社もあります。仲介で売りたい、かつ期限までに必ず売ってしまいたいと考えているのであれば、こういった買取保証サービス付きの不動産会社に仲介を依頼してもいいでしょう。しかし、全ての不動産会社が行なっているサービスではありませんので、仲介依頼をする際に、しっかり確認をするようにしてください。

1-3. マンション買取のメリット・デメリット

マンション買取のメリット・デメリットを確認しておきましょう。

【メリット】
・仲介よりも早く売却できる
・仲介手数料がいらない ※注
・他人に知られることなく売却できる
・瑕疵(かし)担保責任の免責
・内覧不要
・買い替え時など、スケジュールや資金計画が立てやすい
・なかなか売れない物件でも買い取ってもらえる

注意:仲介を依頼した不動産会社を通して買取専門会社を紹介してもらうパターンもあり、その際仲介手数料が発生する場合があるので、契約の際には事前に確認をするようにしてください。

買取の最大のメリットは、仲介よりも早く売却ができることで、長くても1ヶ月程度で売却することができます。また、不動産会社に直接買い取ってもらうので、仲介手数料も必要ありません。なかなか買い手が見つからない売れにくい物件を売りたい場合でも、買い取ってもらえるのは特に大きいメリットです。

コラム ~瑕疵(かし)担保責任の免責~
仲介で売却する場合には、「瑕疵担保責任」が発生します。瑕疵とは欠陥・不具合のことで、売主は買主に事前に瑕疵について説明しておく必要があります。これを怠り、マンションの引き渡し後の一定期間(だいたい2ヶ月程度)内に不具合が見つかった場合は、売主の責任になります。買取の場合は、買主は個人ではなく企業になるので、この瑕疵担保責任はありません。

【デメリット】
・仲介での売却に比べて68割程度の売却額になってしまう

デメリットは、仲介で売却した場合に比べて、売却額がかなり低くなってしまうことです。

不動産会社が買い取った物件はそのままの状態で売りに出されるのではなく、リフォームやリノベーションが行われます。売却額が低くなってしまう原因は、これらの経費分を上乗せしても不動産会社が利益を出すために物件を安く仕入れる必要があるからです。

売却額低くなってしまうことが最大のデメリットですから、どうしても短期的に売らなければならない事情がない限りは、仲介を選んだほうがメリットが多いでしょう。

1-4. マンション買取が向く人・向かない人

マンション買取に向く人と向かない人がいます。それぞれの違いについて解説しますので、自分がどちらに当てはまるか確認してください。

【買取に向く人】
①転勤による引越しなど、期限内に必ず売らなくてはいけない事情がある人
②短期間に売却して現金化したい人(離婚した、相続した物件を手放したい場合など)
③築古物件や問題がある物件など、買主が見つかりづらいマンションを売りたい人
④マンションの買い替えを予定していて、すでに新しい物件が見つかって急いでいる場合など

さまざまな事情でマンションを売らなくてはいけなくなる人がいますが、遺産相続等で取得した物件のような、短期間で現金化を希望するケースには買取を選んでください。仲介では短期間に売れるという保証がないからです。また非常に古い物件など、売るのがむずかしいとされている物件をお持ちの場合や事故物件のような特殊な物件の場合には、最初から買取を選んだほうがスムーズに売却が行われます。特殊な物件を専門に扱う不動産会社があり早期売却が可能だからです。

【買取に向かない人】
①とにかく1円でも高く売りたい人
②物件売却に時間的な余裕が持てる人
③人気エリアに物件を持っている人

買取のデメリットは売却額が低くなることですから、少しでも高く売りたい方は仲介を選びましょう。仲介で売却する場合は、書類の手続きなどの関係上、売却が終了するまでに最短でも3ヶ月はかかります。そのため、売却活動に3ヶ月以上の時間をかけられる場合には、買取よりも仲介を選ぶべきです。仲介のほうが売却価格が高価格になるからです。

また、売却物件が築浅だったり、人気エリアにある場合は、早期に高額で売却できる可能性が高いので、買取を選んでしまうと損をしてしまう可能性が高くなります。所有する物件が高額で売れる可能性が高い場合は、売り急ぐ事情がない限り、仲介を選んだほうがメリットが大きくなります。

2. マンション売却を成功させるポイント

仲介であっても、買取であっても、マンションをできるだけ早く高く売るための方法があります。マンション売却を成功させる方法を知っていれば、売却方法として最終的に買取を選ぶとしても、できる限り買取価格を高くすることが可能になります。

売却活動を始めたら、必ずこれからご紹介する2つの方法を実行するようにしてください。

2-1. 相場価格を知っておく

事前に不動産相場を必ず調べておくようにして、相場価格を知っておくようにしましょう。不動産物件には定価がなく、それぞれの物件の条件などを元にした相場価格を元に売買が行われるからです。

相場価格を知らないでいると、不動産会社から提示された査定額が適切な価格なのかどうかわかりませんし、万が一、査定額が低かった場合、相場を知らずにいると損をしてしまうこともあります。

買取であっても、できる限り高く売りたいと考えているのであれば、必ず相場価格を確認しておきましょう。

不動産相場はネットで簡単に調べられます。下記の2つのサイトをぜひ利用して、相場価格を調べておきましょう。

参考:レインズマーケットインフォメーション

参考:土地情報システム

2つのサイトを利用して相場価格を具体的に調べる方法は、下記のサイトでくわしく解説しています。ぜひお読みください。

不動産相場や不動産市況を自分で簡単に調べる方法を解説!

2-2. できるだけ高く売りたいならまずは仲介での売却から始める

どうしても事情があって、短期間に売却をしなければならない場合を除けば、仲介を選んで売却をしたほうが買取よりも有利な場合が多いので、できるだけ高く売りたいと考えているのであれば、仲介から売却を始めるようにしましょう。

仲介で売却を行う場合には、一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に査定を依頼し、比較をするようにしましょう。1社だけに査定依頼をしても、それが適正な価格なのか判断ができないからです。

通常、複数の不動産会社へ査定依頼をするのは非常に手間がかかりますが、一括査定サイトの「HOME4U」を利用すれば、ほんの数分入力する手間で、最大6社に無料で査定依頼ができます。時間的に余裕がない方でもまずは、一括査定サイトをぜひ利用してください。
買取を選択することが心の中で決まっていたとしても、仲介で高く売れる可能性を捨てるのはもったいないことです。まずは仲介で売却活動を始めて複数の不動産会社に査定依頼をすることで、少しでも高い売却を目指してみるのはいかがでしょうか。

3. まとめ

いかがでしたか。

買取は限られた時間内でマンションを売ってしまいたい方には非常にありがたい方法です。また、買い手がつきにくい、売却が難しい物件であっても買い取ってもらえるのも、大きなメリットです。

その反面、買取価格は仲介での売却価格よりも低くなってしまいますから、売却にかけられる時間をよく考えて、仲介か買取かどちらを選ぶかを決めましょう。

どちらの売却方法を選んだとしても、一括査定サイトは必ず利用するようにしてください。無料で複数の不動産会社に査定依頼ができ、できる限り売却価格を高くすることが可能になる利用価値の高いサイトです。

いますぐ売却を始めたいと考えている方は、これを読み終わったらすぐに一括査定サイトを利用してみましょう。

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