[完全保存版]プロが教えるマンションを高額売却する方法!

ズバリ、マンションの売却を成功させるための第一歩は、知識を備えることです。

もちろん、行き当たりばったりでもマンションは売却できますが、知識を備えたうえで戦略的に売却を進める方が、より高額かつ好条件で売却できる可能性が高まることは間違いありません。

そこで、この記事では、マンションを戦略的に売却するために備えておくべき知識をまとめてご紹介いたします。「マンションの売却をするのは、今回がはじめて」という方にもわかりやすく解説してまいりますので、ぜひ参考にしてください。

1. マンション売却の流れ|高額売却を叶える全8ステップ

はじめに、マンション売却の流れを全8ステップに分けてご紹介いたします。
戦略的に売却を進めるためには、大枠の流れとともに、自身がいつ・何をする必要があるかを掴んでおくことが重要です。

1-1. ステップ① 事前準備(情報収集)

導入部でもお伝えした通り、不動産をより高く売却するためには、知識を備える必要があります。そこで、まずは、その知識を備えるところからはじめましょう。

この記事では、マンション売却を戦略的に進めるために備えておくべき知識をまとめてご紹介しておりますので、この記事を一読するだけでも一定の知識を備えることができます。

余力があれば、下記記事も参考にしてみてください。
私がマンションを売却すると決意してから、成功させる為に徹底した6つのポイント

また、他サイトや本などで情報収集をするのもよいでしょう。

[補足]情報収集をする際には、いくつかの情報源にあたることが重要
情報のなかには不確かな内容が含まれていることもあります。そのため、情報収集をする際には、一つの情報源から得た内容を鵜呑みにするのではなく、いくつかの情報源を探り、検証をすることが重要です。

ある程度、知識を備えたら、売却額の相場も自身で調べてみましょう。

マンションがおおよそいくらで売却できるかを自身でも調べておくことで、売却額をどうするか、(住み替える場合)新たな住まいにどのぐらいの予算をかけられそうかなどを早めに計画立てることができます。また、自身で掴んだ相場額は、この後、不動産会社に提示してもらう査定額の妥当性を判断する材料の一つともなります。

マンションの相場額は、下記2つのサイトで調べるのがオススメです。
国土交通省の土地総合情報システム
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するレインズマーケットインフォメーション(不動産取引情報提供サイト)※直近1年の売却額のみ検索可。

どちらのサイトも実際の売却額を掲載しているので、「自身と同じようなマンションがいくらくらいで売却されているか」「同じエリアのマンションがいくらくらいで売却されているか」などをチェックし、相場額を探ってみてください。

マンションの相場額の調べ方については、こちらの記事もぜひ参考にしてください。
マンションを高く売る第一歩! マンション売却の相場を調べる方法
不動産相場や不動産市況を自分で簡単に調べる方法を解説!

1-2. ステップ② 複数の不動産会社に査定を依頼

おおよその相場額を調べたら、次は不動産会社を選ぶ段階に入ります。売却を依頼する不動産会社を見極めるために、まずは、不動産会社に査定を依頼しましょう。

査定は、目ぼしい複数の不動産会社に簡易的な机上査定を依頼し、その後、2~3社の不動産会社に訪問査定を依頼する流れがオススメです(なぜ複数の不動産会社への査定依頼が必要なのか、その理由についは2-1で解説してまいります)。

※机上査定/住所や間取り、築年数などの情報をもとにした簡易的な査定。
※訪問査定/実際に不動産会社が現地を訪問して、細かく隅々まで見て算出する査定。

訪問査定時には、図面や登記情報などの書類が必要となりますので、事前に不動産会社に確認して準備をしておきましょう。また、訪問査定には売主の立ち会いが求められます。

不動産会社への査定依頼については、こちらの記事も参考にしてください。
不動産売却を検討中の方へ|賢い見積もりの取り方を教えます

[補足]不動産会社に“あて”のない場合は、一括査定サイトを活用するのがオススメ
「不動産会社に査定を依頼しようにも、そもそもどの不動産会社にお願いすればいいかわからない」という方もいるでしょう。そんな方は、一括査定サイトを活用するのがオススメです。一括査定サイトならば、マンションの立地や広さなどの情報をもとに、自身のマンションを売却するのにぴったりの不動産会社を紹介してもらえます。

ずばり、オススメの一括査定サイトは、NTTデータ・スマートソーシングの運営する「HOME4U(ホームフォーユー)」です。

【一括査定サイト「HOME4U」のオススメPOINT】
☑運営母体がしっかりしている
 ⇒NTTデータグループのNTTデータ・スマートソーシングが運営!

☑利用者のことを考えたサイト運営をしている
 ⇒サイトに登録しているのは、厳しい審査をクリアした信頼できる不動産会社だけ!
 ⇒利用者がなにか困ったときに相談できる「何でも相談窓口」を設置!

☑不動産の査定実績が豊富にある
 ⇒売却査定数 累計35万件!(2018年11月時点)

☑全国対応している
 ⇒HOME4Uは全国対応のため、ほとんどの物件で対応が可能!

一括査定サイトについては、こちらの記事もぜひ参考にしてください。
不動産一括査定は信頼できる?メリット・デメリットや賢く選ぶ方法

1-3. ステップ③ 依頼する不動産会社を選び、契約を結ぶ

不動産会社の査定結果が出揃ったら、比較・検討して、依頼する不動産会社を選り抜き、媒介契約を結びましょう。
※不動産会社と結ぶ媒介契約には、専属専任媒介契約/専任媒介契約/一般媒介契約の3つがあります(詳しくは下記、【媒介契約の種類】を参照ください)。

依頼する不動産会社によって、マンションの売却額、売買条件、売却時期等が変わってくるため、どの不動産会社に依頼するかは非常に重要なポイントとなります。不動産会社の選び方については2-1~2-4でもご紹介しておりますので、ぜひ参考にしてください。

また、不動産会社の選び方については、こちらの記事でも解説しております。
信頼できる不動産売却の仲介業者を選び抜くための5つのポイント

【媒介契約の種類】

・専属専任媒介契約
契約を結んだ不動産会社1社だけに全面的に売却活動を依頼する。不動産会社には活動報告の義務が生じるため、売却活動の動きを把握することができる。自身で買主を見つけた場合も、専属専任媒介契約を結んでいる不動産会社を介して契約をする必要がある。

・専任媒介契約
専属専任契約と同じく、売却活動を依頼できるのは不動産会社1社だけ。不動産会社には活動報告の義務が生じるため、売却活動の動きを把握することができる。専属専任とは異なり、自身で買主を見つけ、直接(専任媒介契約を結んでいる不動産会社を介さず)、売買契約を締結することも可能。

・一般媒介契約
同時に複数の不動産会社に売却活動を依頼できる。自身で買主を見つけ、直接(一般媒介契約を結んでいる不動産会社を介さず)、売買契約を結ぶこともできる。ただし、不動産会社には必ずしも活動報告の義務がないため、依頼をしている各不動産会社の動きを把握できないこともある。また、不動産会社の立場からすると、売買契約が成立して初めて仲介手数料が入るため、専属専任媒介契約や専任媒介契約と比べると、自社が仲介手数料を受け取れる可能性が低くなるので、一般媒介契約の案件は後手にまわりがち。

特に強いこだわり等がなければ、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約がオススメです。
そもそも不動産会社は、売買契約が締結してはじめて報酬を得ることができます。そのため、多くの不動産会社が、売却活動の努力が成果(売買契約の締結)につながる可能性の高い、自社だけに売却を依頼する契約である専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約の案件を、より注力する傾向にあります。

1-4. ステップ④ 売却活動スタート

不動産会社と相談して売り出し価格を決めると、いよいよマンションの売却活動がスタートします。

売却活動の内容や進捗については、不動産会社からの定期報告で確認しましょう。
※売却活動の報告有無や頻度は、契約内容によって異なります。一般的に、専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合は報告必須、一般媒介契約の場合は任意。

1-5. ステップ⑤ 内覧対応~条件交渉

マンションに興味を持った買主が現れると、内覧をすることになります。通常、内覧時には、売主も立ち会います。
内覧時の部屋の印象は買主の決断に大きく影響しますので、しっかり準備を整えたうえで、きちんと対応をしましょう(詳しくは2-5にて解説しております)。

内覧は基本的に営業担当者の主導で進みます。ただし、売主にしかわからないこと、例えば、日当たりや風通し、近隣住民のことなどについては、説明を求められることもあります。

内覧後、場合によっては買主から価格交渉等の条件交渉を持ちかけられることもあります。
価格交渉などの条件交渉において重要なのは、まずは自身の希望を明らかにすることです。どこまでは譲歩可能なのか、どこからは譲歩できないのかを明らかにしたうえで、不動産会社にも共有しておくことで、戦略的に交渉が進められます。

1-6. ステップ⑥ 売買契約の締結

売主と買主のお互いが売買条件に合意すると、売買契約を締結することになります。
売買契約時に必要な書類等(登記済権利証もしくは登記識別情報、印鑑証明書など)がありますので、事前に不動産会社に確認して揃えておきましょう。

売買契約には、売主と買主、双方の不動産会社が同席します。
まずは重要事項説明書と売買契約書の読み合わせを行ない、売主・買主ともに理解・納得したうえで、署名・押印します。その後、買主から手付金を受け取ります。

1-7. ステップ⑦ 残金決済・抵当権抹消~引き渡し

売買契約が終わったら、居住中の場合、引っ越しに向けて準備をはじめましょう。どんなに遅くとも、残金決済の前に引っ越しを完了させる必要があります。

買主のローン審査が通ったら、残金決済・抵当権抹消の日程を調整します。
残金決済・抵当権抹消には、売主と買主、双方の不動産会社、司法書士が同席します。なお、買主が融資を受ける場合は、金融機関にて行ないます。

当日は、まず買主から残金を受け取ります。売却するマンションに住宅ローンが残っている場合は、受け取った残金でローンを完済。その後、抵当権抹消の手続きをする流れとなります。
※抵当権抹消の手続きは、事前に申し込みが必要

最後にマンションの引き渡しをして、マンション売却はすべて完了となります。

抵当権抹消とは
金融機関から住宅ローンなどの融資を受ける際、多くの場合、担保として、不動産に抵当権が設定されています。そのため、住宅ローンが残っている(抵当権の設定された)不動産を売却する際には、売主は、売却利益などで住宅ローンを完済し、この抵当権を抹消する“抵当権抹消”の手続きをする必要があります。

1-8. ステップ⑧ 確定申告

最後の最後、特に会社員の方はうっかり忘れないように注意したい確定申告。マンションを売却すると、売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。

ただし、確定申告が必要なのはマンションを売却して利益が出た場合のみ。損失が出た場合は、確定申告の必要はありません。ただし、損失が出た場合も、確定申告をすることで税金の優遇措置が受けられることもあります。このあたりの内容について詳しくは、3-2&3-3で解説しております。

確定申告は、売却した年の翌年2月16~3月15日の間に行なわなければなりません。期限を過ぎると、無申告加算税・延滞税がかかることもあるので注意が必要です。

確定申告について詳しくは、こちらの記事もぜひ参考にしてください。
[最新・2018年度版]不動産売却後の確定申告のやり方を解説!

2. マンションを高額売却するために知っておくべき7つのポイント

次は、マンションを少しでも高く売却するためのポイントをご紹介してまいります。どれも重要なポイントとなりますので、ぜひご一読ください。

2-1. 複数の不動産会社への査定依頼は必須

1-3で「複数」の不動産会社へ査定を依頼しましょう、とお伝えしましたが、少しでも高く売却するためには、「複数の」不動産会社への査定依頼は必須です。

なぜならば、複数の不動産会社へ査定を依頼することで、実際にいくらで売却できそうか、相場観がより正確に掴めるため、「相場よりもうっかり安く売却してしまった」といった事態が避けられるためです。

知識のない一般の方が1社の査定額だけを頼りに、売却額の妥当性を判断するのは容易ではありません。
仮に、1社にしか依頼をせず、かつ、その不動産会社が相場より安い査定額を提示していても、それが相場ですとプロに言われれば、そうかもしれないと思ってしまうのではないでしょうか。しかしながら、複数社に査定を依頼しておけば、複数社分の査定額が比較できるため、「この不動産会社の査定額は、他の査定額より極端に低い」といった判断ができるというわけです。

もしかすると、1-1でご紹介した方法等で「自身で相場額を掴んでいるから、わざわざ複数社へ査定を依頼しなくても、査定額の妥当性は判断できる」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、やはりプロの査定額の方が、より信ぴょう性が高いことは間違いありません。そのため、自身で相場を掴めている場合も、確認をする意味で複数社へ査定を依頼されることをオススメいたします。

2-2. 査定額の高さだけで不動産会社を選ぶのはNG

複数社の査定額を手にしたときに、ついつい高い査定額に目を奪われがちですが、「査定額が高いから」といった理由だけで依頼する不動産会社を決めるのはオススメできません。なぜならば、査定額はあくまで査定額であって、売却額ではないからです。査定額は、その額で売却できることを保証するものではありません。

不動産会社の中には、媒介契約を勝ち取るために、はじめは高い査定額を提示しておき、後々、売却できないからと売却額の値下げを提案する会社も存在します。こうした不動産会社に依頼をしても、もちろん、提示された査定額では売却はできず、かえって安く売却をすることになったり、売却までに時間かかったりすることも十分に考えられます。

そもそも信頼できる不動産会社は、相場額に近い査定額を提示するケースがほとんどです。
これだけの情報化社会で、もちろん買主も相場額を調べています。そんな中、相場とかけ離れた高額で売却できるはずがありません。そのため、不動産会社が提示する査定額もおのずと相場額と近いものになるというわけです。

そして、万が一、信頼できる不動産会社が相場額とは異なる査定額を提示する場合、必ず明確な根拠を示してくれるはずです

2-3. 「マンションの売却」が得意な不動産会社へ依頼すべし

一口に不動産会社といっても、得意分野はそれぞれ違います。
売買を得意とする不動産会社があれば、賃貸を得意とする不動産会社、投資物件を得意とする不動産会社もあります。また、マンションを得意とする不動産会社もありますし、戸建てを得意とする不動産会社もあります。

マンションの売却をする場合に依頼すべきは、もちろん、「マンションの売却が得意」な不動産会社です。
マンションの売却が得意な不動産会社に依頼した方が、より高く、より早く、好条件で売却できる可能性が高まることは間違いありません。また、マンションの場合、管理費の支払い状況や大規模修繕計画などを管理会社や管理組合に確認したり、共用施設を査定したりと、マンション売却に関する高い専門性が不動産会社に求められるシーンが少なくない、というのもマンションの売却が得意な不動産会社に依頼すべき理由の一つです。

不動産会社の得意分野は、売却実績を見れば一目瞭然でしょう。もしくは、その不動産会社がパンフレットやHPなどでアピールしている内容をチェックするという方法もあります。マンションの売却が得意な不動産会社は、マンションの売却を全面に打ち出したパンフレットやHPとなっているはずです。

2-4. 営業担当者の手腕も、売却額に大きく影響する

マンションをより高額で売却できるかどうかは、営業担当者の手腕も大いに影響します。そのため、不動産会社を選ぶ際には、営業担当者についても、よくよくチェックしましょう。

営業担当者の手腕は、経験値や知識量、交渉力で判断するのがオススメです。
経験値については、これまでの実績をズバリ聞いてみるのが良いでしょう。
知識量については、やり取りをするなかで「マンションを少しでも高く好条件で売却するための、市況観や不動産知識をもっているか」「査定額の根拠をしっかり説明してくれるか」等を確認してみてください。
最後に交渉力ですが、中々見抜くのが難しいポイントではあるものの、「少しでも高く好条件で売却するための提案をしてくれるか」「こちらの要望を実現するために、動こうとする意志が感じられるか」等をチェックすることで垣間見れることもあるはずです。

さらに、納得の売却をするためには「営業担当者との相性」も重要となります。
どんなに優秀な営業担当者でも、どうしても自分とは相性がよくないということはあるでしょう。しかしながら、マンションを売却するためには、営業担当者と二人三脚で進めなければならないことも多いため、営業担当者が苦手なタイプの場合、こちらの要望がうまく伝わらなかったり、コミュニケーションをとるのが億劫になってしまったりして、売却がうまく進まなくなるリスクもあります。
相性というのは感覚的な話なので、あう・あわないの判断はなんとも難しいところではありますが、「営業担当者との相性がマンションの売却に影響をすることもある」ということは、ぜひ頭に入れておいてください。

営業担当者だけがネックとなっている場合は、その不動産会社を候補から外すのではなく、営業担当者の変更をお願いしてみるのも一つの手です。

2-5. 内覧時に室内をキレイに整えておくことも重要

買主にとって、内覧時の印象は、「そのマンションを購入するかどうか」「(購入する場合)いくらであれば購入するか」の大きな判断材料となります。そのため、内覧時にできるだけ良い印象をもってもらえるよう、室内をキレイに整えておくことは非常に重要です。

内覧時までに、汚れやゴミなどがそのままということのないよう、しっかり掃除をしてキレイにしておきましょう。特に入居中の場合は、モノが出ているだけでも散らかって見えることもあるので、注意が必要です。自身での掃除が難しい場合は、ハウスクリーニング等を利用するのもよいでしょう。

また、内覧当日は事前に換気をして、こもった臭いや生活臭などがしないようにするだけでも、印象は大きく変わります。

2-6. 売却時期を見極めると、より高く売却できる可能性大

マンションを少しでも高く売却するためには、売却時期もしっかり見極めたいところ。

イチ押しの売却時期は2~3月。
2~3月は転勤や子どもの進級を機に引っ越す人が増えるため、買主が見つかりやすく、より高く売れやすい時期です。ちなみに、2~3月にマンションを売却するためには、どんなに遅くとも前年の11月あたりから売却に向けて動き出す必要があります。

とはいえ、これは一つの傾向であって、絶対的なものではありません。2~3月でなくとも買主はいますし、売却もできます。ですので、2~3月というのは、あくまで売却時期に迷った時の参考情報の一つとして活用いただければと思います。

また、大規模修繕のタイミングも売却の時期を考えるポイントとなります。
大規模修繕の後、修繕積立金が増額するようなことになれば、より売りにくくなることは間違いありません。そこで、大規模修繕を控えたマンションの売却をご検討の場合、できれば大規模修繕計画がはじまる前に、売却を進めることをオススメいたします。

売却時期の見極め方については、こちらの記事も、ぜひ参考にしてください。
いつ売るのがお得?!不動産のプロが教える、売却時期の見極め方

2-7. リフォームはせずに売却するのが正解

多くの場合、マンションのリフォームはせずに売却した方がお得です。その理由は2つあります。

まず1つ目の理由として、マンションのリフォームにかかった費用を、そのまま売却額に上乗せできるとは限らないためです。
具体例で説明しましょう。もともとの売却額が3000万円、リフォームに300万円かかった場合に、売却額を3300万円にアップできるかというと、そうとも限りません。なぜならば、リフォームをしてキレイになった分だけ、マンションの価値が上がるわけではないためです。仮にリフォームをしたことで売却額3200万円となった場合、3200万円-300万円=2900万円となり、およそ100万円分の損失と考えることもできます。

2つ目の理由として、自身で好きにリフォームすることを前提として、中古マンションを探す買主も多いためですこうした買主からすると、リフォームをして価格が高くなったマンションより、リフォームをしていない少しでも価格の安いマンションの方が魅力的です。

もちろん、リフォームをすることで差別化につながり、より高く売却できたり、より早く売却できたりすることもあります。ただし、多くの場合はリフォームをせずに売却した方が良いというのは、大前提として押さえておいてください。

実際にリフォームをするかどうかは、不動産会社と相談して決めるのがオススメです。
※マンションによっては、リフォーム内容に関して管理規約で制限されていることもあるため、リフォームをする場合は注意してください。

3. マンションの売却にかかる費用&税金

マンションの売却をするのに、費用や税金がかかります。この章では、マンションの売却にかかる「費用」と「税金」に分けて、それぞれ解説いたします。

3-1. 費用|最も費用がかかるのは仲介手数料

マンションを売却するのにかかる費用の大半は、不動産会社に支払う「仲介手数料」です。※不動産会社に依頼してマンションを売却した場合に、仲介手数料がかかります。

仲介手数料の額は、不動産会社やマンションの売却額によって異なります。ただし、宅地建物取引業法によって仲介手数料の上限額は定められているため、「最高いくらかかるか」は下記計算式で算出できます。

[仲介手数料の上限額(宅地建物取引業法)]

売却価格

仲介手数料

200万円以下の金額

売却価格の5%+消費税

200万円を超え400万円以下の金額

売却価格の4%+20,000円+消費税

400万円を超える金額

売却価格の3%+60,000円+消費税

[参考]国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

例)
仲介手数料の上限額
⇒マンションを3,000万円で売却した場合

消費税8%の場合
3,000万円×3%+60,000円=960,000円
960,000円の消費税8%⇒76,800円
960,000円+76,800円=1,036,800円(仲介手数料の上限額)

●消費税10%の場合
3,000万円×3%+60,000円=960,000円
960,000円の消費税10%⇒96,000円
960,000円+96,000円=1,056,000円(仲介手数料の上限額)

マンションを3,000万円で売却した時の仲介手数料の上限額は、消費税8%の場合1,036,800円、消費税10%の場合1,056,000円です。どの不動産会社に依頼したとしても、(マンションを3,000万円で売却した場合に)仲介手数料がこの額を上回ることはない、ということです。

仲介手数料について詳しくは、こちらの記事も、ぜひ参考にしてください。
不動産の売却で損をしないために!押さえておきたい仲介手数料の知識

仲介手数用以外にも、住民票や印鑑証明書などの発行手数料(1枚につき数百円)、引っ越し費用、(司法書士に抵当権抹消の手続きを依頼する場合)司法書士への報酬などの費用がかかることもあります。

3-2. 税金|かかる可能性のある税金は全6つ!

マンションを売却した時にかかる税金について解説してまいります。
マンション売買契約前後には「(1)印紙税」「(2)登録免許税」「(3)消費税」が、マンション売却後には「(4)住民税」「(5)所得税」「(6)復興特別所得税」がかかる可能性があります。

売買契約前後にかかる可能性のある税金

(1)印紙税

(2)登録免許税

(3)消費税

不動産売却後にかかる税金

(4)住民税

(5)所得税

(6)復興特別所得税

3-2-1. 売買契約前後にかかる可能性のある税金

マンション売買契約前後には「(1)印紙税」「(2)登録免許税」「(3)消費税」がかかる可能性があります。

(1)印紙税
売買契約書は課税文書にあたるため、印紙税がかかります。印紙税額は、契約金額(売却額)によって異なります(下記[印紙税額]を参照)。

ちなみに、印紙税は該当の金額の収入印紙を売買契約書に貼り、署名もしくは捺印して消印することで納税します。
※一般的に、売買契約書は売主用・買主用に2通作成し、売主・買主それぞれ自身が保管する分の売買契約書の印紙税を負担します。

[印紙税額]

契約金額

印紙税額

本則税率

軽減税率
※2020年3月31日まで

1万円未満のもの

非課税

1万円以上10万円以下のもの

200円

10万円を超え50万円以下のもの

400円

200円

50万円を超え100万円以下のもの

1,000円

500円

100万円を超え500万円以下のもの

2,000円

1,000円

500万円を超え1,000万円以下のもの

1万円

5,000円

1,000万円を超え5,000万円以下のもの

2万円

1万円

5,000万円を超え1億円以下のもの

6万円

3万円

1億円を超え5億円以下のもの

10万円

6万円

※不動産売買契約書に記載された契約金額が1万円未満は非課税。また、10万円以下のものは、軽減措置の対象とならない。

【参考】国税庁「印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで」
【参考】国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

(2)登録免許税
ステップ⑦でお伝えした通り、マンションを売却する際、抵当権抹消の手続きが必要となります。そして、抵当権を抹消するにあたり、登録免許税がかかります。

登録免許税の税額は、下記計算式にて算出できます。
不動産の数×1,000円=登録免許税の税額
マンションの場合、一般的には
専有部分1室+敷地権1筆(場合によっては複数)×1000円で計算します。

例)
建物(マンション専有部分)1室と土地(敷地権)2筆の抵当権を抹消する場合
3×1,000=3,000円

※「筆」とは土地を数える単位です。マンションの場合、複数の筆に分かれていることもあります。
※登録免許税は筆数分かかりますが、登録免許税法で、上限は2万円と定められています。

※不動産登記法では、売主と買主の双方が登録免許税を負担するように定められていますが、買主が全額負担するというのが一般的な慣行となっています。

【参考】法務局HP「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」

(3)消費税
個人が居住用に所有していたマンションを売却する場合は、売却額に消費税はかかりません。ただし、上記3-1でご紹介した仲介手数料には消費税がかかります。

かかる消費税額は、当然ながら、仲介手数料の額によって異なります。

[仲介手数料の上限額(宅地建物取引業法)]

売却価格

仲介手数料

200万円以下の金額

売却価格の5%+消費税

200万円を超え400万円以下の金額

売却価格の4%+20,000円+消費税

400万円を超える金額

売却価格の3%+60,000円+消費税

【参考】国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

例)
不動産を3,000万円で売却、仲介手数料が960,000円の場合

960,000円の消費税8%⇒76,800円(消費税額)
960,000円の消費税10%⇒96,000円(消費税額)

3-2-2. 不動産売却後にかかる税金

マンション売却後には「(4)住民税」「(5)所得税」「(6)復興特別所得税」がかかる可能性があります。

(4)住民税(5)所得税(6)復興特別所得税

マンション売却後に住民税、所得税、復興特別所得税がかかるのは、利益が出た場合のみです。

利益が出たかどうかは、下記計算式の「課税譲渡所得税」で判断します。課税譲渡所得税がプラスとなった場合は利益が出たということになり、住民税、所得税、復興特別所得税がかかります。

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)-特別控除額= 課税譲渡所得金額

譲渡価額

マンションの売却価格のこと。

取得費

過去に、マンション(今回売却する不動産のこと)を取得する際に支払った費用。

譲渡費用

マンションの売却にかかった費用。
例)仲介手数料、印紙税、登録免許税など
※譲渡費用となるものについて詳しくは、国税庁HPを参照ください。

特別控除額

マイホームを売却して利益が出た場合(その他にも適用要件あり)、3,000万円の特別控除を受けることができる。
※3-3を参照

上記の計算方法について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
[最新・2018年度版]不動産売却後の確定申告のやり方を解説!

住民税、所得税、復興特別所得税は下記計算式によって算出します。

課税譲渡所得金額×税率=住民税
課税譲渡所得金額×税率=所得税・復興所得税
※税率は、下記表を参照ください。

[税率]
マンションを売却した年の1月1日現在で、そのマンションの所有期間が5年を超える場合[長期譲渡所得]、5年以下の場合[短期譲渡所得]となります。

住民税

所得税・復興特別所得税
(復興特別所得税は2037年まで)

長期譲渡所得
(5年を超える場合)

5%

15.315%

短期譲渡所得
(5年以下)

9%

30.63%

【参考】国税庁「譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」

不動産を売却した時にかかる税金については、こちらの記事も参考にしてください。
【徹底解説!】不動産を売却した時に、税金はいくらかかる?

3-3. 知って得する!マンション売却時に受けられる税金の優遇措置

マイホーム・マンションを売却した場合、要件を満たせば、税金の優遇措置が受けられます。

利益が出た場合に受けられる税金の優遇措置だけでなく、損失が出た場合に受けられる税金の優遇措置もあります。詳しくは、下記を参照ください。

[利益が出た場合|税金の優遇措置]
マイホームを売却して「利益が出た場合」、受けられる可能性のある特例は下記の3つです。

■マイホームを売却|3,000万円の特別控除の特例
マイホームを売却した場合、最高3,000万円の控除が受けられる。
【参考】国税庁HP「マイホームを売ったときの特例」

■所有期間10年超のマイホームを売却|軽減税率の特例
マイホームを売却した年の1月1日時点で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合に受けられる特例。上記、マイホームを売却した場合に受けられる3,000万円の特別控除を適用した後の「課税譲渡所得金額」に対して、軽減税率で税額を計算できる。
【参考】国税庁HP「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

■マイホームの買換え(交換)の特例
マイホームを売却し、新たにマイホームを購入した場合に、一定の要件に該当する場合は、譲渡益の課税を将来に繰り延べることができる。
【参考】国税庁HP「特定のマイホームを買い換えたときの特例」

※3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、併用できます。ただし、3,000万円の特別控除の特例とマイホームの買換え(交換)の特例は併用不可。同じく、軽減税率の特例とマイホームの買換え(交換)の特例も併用できません。

[損失が出た場合|税金の優遇措置]
マイホームを売却して「損失が出た場合」、受けられる可能性のある特例は下記の2つです。

■マイホームを売却して、新しくマイホームを買い換えた場合の特例
売却したマイホームの譲渡損失の金額(マイナスの課税譲渡所得金額)について、損益通算および繰越控除できる。
【参考】国税庁HP「マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

■マイホームを売却して、新しくマイホームを買い換えない場合の特例
売却したマイホームの住宅ローン残高から譲渡価額(売却額)を差し引いた残額を限度として、損益通算および繰越控除できる。
【参考】国税庁HP「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

※注意
損失が出た場合の優遇措置を受けるためには、確定申告が必要です!

基本的には、確定申告の義務が生じるのは利益が出た場合のみです。ただし、上記の損失が出た場合の優遇措置を受けるためには、確定申告が必要となりますので、注意してください。

4. まとめ

マンションをより高額かつ好条件で売却するために備えておくべき知識をご紹介してまいりましたが、いかがでしたか。

大枠の売却の流れ&自身がいつ・何をする必要があるか(1章)、マンションを高額売却するために知っておくべきポイント(2章)は、ぜひとも頭に入れておきたいところ。マンションの売却にかかる費用&税金(3章)も、早めに把握できていると、資金計画等も立てやすくなるはずです。

ぜひご紹介した内容を参考に、高額かつ好条件で売却できるよう戦略的に売却を進めてまいりましょう。

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