査定前に要確認!マンション査定の重要ポイントをプロが徹底解説

「マンションの査定はどうやって依頼したらいいの?」
「査定を依頼する不動産会社ってどうやって選べばいいの?」
「あまり時間がないんだけど査定って時間がかかるの?」

マンション売却をする際に、不動産会社に査定をしてもらうことは必須です。とはいえ、査定を不動産会社に依頼するのってなんだか面倒くさそう…と考える方もいるかもしれません。

でも安心してください。

時間や手間がかからないマンション査定の依頼ができる方法をご紹介します。

査定を依頼する前に気をつけることとともに、査定額が出てから気をつけることまで、あなたが今すぐ安心して査定依頼ができるように、重要な確認事項をまとめました。

記事を読み終わったら、すぐに実行してください。

1. マンション査定から売却までの流れ

マンション査定から売却までの大まかな流れをご紹介します。物件の性質や状況によって若干の差がありますが、売却が終了するまでに約3ヶ月から半年かかります。

マンション売却をスムーズに進めるためにも、物件の査定は非常に大切です。その理由は2章以降でくわしく説明しますが、まずは、この流れを頭に入れておきましょう。

2. マンション査定前の3つの確認事項

マンションの査定を行う前に3つ確認しておくことがあります。

1.相場を調べる
2.査定額が決まるポイントを知っておく
3.査定前のリフォーム・大掃除は不要

特に1〜2は、査定後のステップにも大いに関係している確認事項ばかりですから、必ず実行するようにしてください。

2-1. 相場を自分で調べる

不動産会社に査定依頼をする前にしておくことがあります。それは自分で「相場を調べる」ことです。

相場を調べておく理由は、不動産物件には定価というものが存在しないため、相場価格を参考価格とするためです。また、相場価格は不動産会社が算出した査定額が適正なのか判断するための基準値になるからです。

マンションの相場はこちらのサイトを利用することで簡単に調べることができます。どちらも対象エリアは全国です。

◇レインズマーケットインフォメーション
国土交通大臣指定の不動産流通機構(レインズ)が運営しているサイト。

直近一年間に売買された価格情報の検索が可能です。地域別に、平米単価や間取り、築年数などの情報が一覧で表示されますので、地域全体の相場を把握できます。

過去2年間の市場動向がグラフ表示で閲覧できるので、価格の推移も知ることができます。

◇土地総合情報システム
国土交通省が運営している土地に関する情報を把握し提供しているサイト。

不動産市場の活性化や安心・安全な不動産取引のために、2006年から運用を開始。不動産の取引を実際に行った当事者を対象にアンケート調査を実施して、その結果得られた回答をデータベース化していますが、物件が容易に特定できないよう加工して公表しています。

実際に売買された価格情報(取引価格情報)が閲覧できます。

2-2. 査定額が決まるポイントを知っておく

売却物件の査定額が決まるポイントについて知っておきましょう。マンションの査定額は、さまざまな観点から物件を評価してそのトータルで決まるものです。

査定額を決めるポイントはいくつかありますが、その代表的なものを知っておけば、査定額が出た後に、どこが評価されて、どうしてその額になったのか、おおよその見当をつけることができます。

◎重要なポイント3つ
築年数
築年数は査定額に一番大きく影響します。築年数が増えれば増えるほど評価は下がります。気をつけなくてはいけないのは、築年数10〜15年程度の物件に人気があっても、その人気は〈価格の安さ〉からくるものです。人気があるからといって査定額も高くなることはありません。

・立地(駅からの距離、買い物、学校、環境)
立地は非常に重要なポイントです。特に駅からの距離は大きな評価ポイントになり、駅近物件(徒歩7分以内)は、高評価となります。
駅近ではない場合は、買い物の利便性や、ファミリー向け物件の場合は、保育施設・学校などへの通いさすさなど、周辺環境が評価されます。

・階数、方角、位置
部屋の所在する階数や方角、位置が査定額に影響します。
一般的に、3階以上で階数が上に行くほど高評価になります。また、南向きの部屋、角部屋の部屋は人気が高いので高評価になります。

評価されるポイント・その他 
・広さ、間取り、設備等
広さや間取り、設備のグレードも評価ポイントになります。エリアによって部屋の需要が変わりますので、その物件周辺エリアの需要の多い広さ、間取りかどうかが評価されます。
キッチンや風呂・トイレなどの広さ、また設備のグレード・状態も評価ポイントになります。

・構造や規模、高級感があるか、等
建物の構造や規模、また高級感があるかどうかも評価されます。建築費の高い「鉄骨鉄筋コンクリート造」や「鉄筋コンクリート造」は、強固で遮音性に優れた構造のため高評価になります。マンション規模も大きいほうが高く評価されます。

エントランスや廊下の材質が高品質、外壁がタイル張り等、建物に高級感があると判定された場合も高い評価になります。

・管理状況
マンションは集合住宅なので、管理状況は重要な評価ポイントです。「マンションは管理を買え」という言葉があるくらいですから、管理が良好であればマンション全体の価値が高くなります。
・管理人が常駐しているか
・エントランスや廊下の清掃・メンテナンス状況
・ゴミ置き場の使用状況
・修繕・補修工事が計画的に行われているか

などが評価のポイントになります。

その他、専有部分の設備(水回りや床材など)や内装の傷みの程度、共有施設の充実度、駐車場の有無なども評価のポイントになります。

2-3. 査定前のリフォーム・大掃除は不要

査定前のリフォームや大掃除は基本的に必要ありません。私のマンションは相当古いマンションだし、専有部分の傷みもかなりひどいから、大規模リフォームして売り出せば、かかったリフォーム費用を上乗せして高く売れるかも?……と考える方がいますが、査定前のリフォームは不要です。

なぜなら、中古マンションを求める方の大半は、安く買った後にリフォーム(あるいはリノベーション)を行い、自分好みの部屋にしたいと考えているからです。リフォームした費用をまるまる売り出し価格に乗せたところで、必ずその価格で売れるという保証もありません。

しかし築年数の経ったマンションで水回りにトラブルなどがある場合は、修繕する必要があります。修繕する箇所については、不動産会社に相談して決めることをおすすめします。

大掃除も査定前には不要です。査定額が決まるポイントには、掃除次第で大きく変化するようなものはないからです。しかし、査定が済んで、購入希望者の内覧が行われる前には徹底的に掃除をしなければいけません。内覧前の掃除については、3-4.でくわしく解説します。

3. マンション査定の際の3つの確認事項

いよいよマンション査定依頼に進みますが、ここで確認しておくことは3つあります。

1.不動産一括査定サイトを利用する
2.必ず査定額の根拠を確認する
3.査定額だけで仲介依頼する不動産会社を選ばない

不動産一括査定サイトを利用することは、売却活動をスムーズに行う重要なポイントですので、必ず利用するようにしてください。

3-1. 不動産一括査定サイトを利用する

いくらでれるか算出してもらうには、不動産一括査定サイトで査定依頼ってください。なぜなら、複数の不動産会社に査定依頼をする手間が省けるので、売却にかかる時間を短縮できるからです。

不動産査定の鉄則は「必ず複数の不動産会社に査定依頼をする」ことですが、1社だけに査定依頼をしても、それが適正な価格なのか判断ができません。複数の不動産会社に査定依頼をして、複数の査定額を出してもらうことで売却価格が予測できるのです。

とはいえ、査定を依頼する不動産会社を自力で複数選ぶのは至難の技です。さらにそこから電話やメールを使って複数の不動産会社に連絡を入れ、一社ごとに査定依頼をするのは大変手間がかかります。

不動産一括査定サイトを利用すれば、数分の情報を入力する手間だけで、複数の不動産会社に査定依頼をすることができるので、大幅に時間短縮ができ、スムーズな売却活動をすることができます。

ここで信頼できる一括査定サイトを見抜くための3つのチェックポイントをご紹介します。

[3つのチェックポイントで、信頼できる一括サイトを見極める!]
☑️運営母体がしっかりしている
「一括査定サイトの運営母体が、どういう会社なのか」というのは、一括査定サイトの信頼性を見極める一つの指標となります。やはり、一定の基盤のある会社の方が、より安心感があり、サービス内容においても充実度が高い傾向にあることは間違いありません。

☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている
営利ばかりを重視するのではなく、“利用者のことも考えたサイト運営をしているか”というのは、一括査定サイトの信頼性を見極めるうえで非常に重要なポイントです。具体的には、「サイトに登録する不動産会社をしっかり審査しているか」「不動産会社とのやり取りでトラブル等が発生した場合に、利用者が相談できる窓口を設けているか」は、必ずチェックしておきたいところ。上記2つのポイントをチェックするだけでも、利用者のことを考えているか、そうでないかが見えてくるはずです。

☑️不動産の査定実績が豊富にある
実績は、それだけ多くの利用者に選ばれてきたという証でもあります。とすると、査定実績が豊富にある一括査定サイトの方が、より信頼できる可能性が高いというのは間違いないでしょう。
査定実績の確認方法ですが、多くの一括査定サイトがサイト内で謳っているので、それらをチェックするだけでも、実績の豊富さはおおよそ比較・検討できるはずです。もしくは、インターネットの検索窓に「不動産 一括査定サイト 実績」といったキーワードを入れて検索をすると、一括査定サイトの実績を比較しているサイトも簡単に見つかります。

[番外編]全国対応している
「信頼できるかどうか」とは別の観点ではありますが、一括査定サイトのなかには、対応エリアが狭いものもあります。「必要事項を入力したのに、対応不可だった…」とならないよう、一括査定サイトを利用する前に対応エリアは必ず確認しましょう。

この【3つのチェックポイント+番外編】をクリアし、非常に信頼性の高い一括査定サイトと言えるのがHOME4U(ホームフォーユー)です。

☑️運営母体がしっかりしている 
⇒NTTデータグループのNTTデータ・スマートソーシングが運営!

☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている 
⇒サイトに登録しているのは、厳しい審査をクリアした信頼できる不動産会社だけ! 
⇒利用者がなにか困ったときに相談できる「何でも相談窓口」を設置!

☑️不動産の査定実績が豊富にある 
⇒売却査定数 累計30万件!(2018年1月時点)

☑️[番外編]全国対応している 
⇒HOME4Uは全国対応のため、ほとんどの物件で対応が可能!

ちなみに、HOME4Uのサービス内容は・・・住所や間取り、築年数などの情報を入力すると、厳しい審査をクリアした信頼できる全国約1,300社(業界最大級)の不動産会社の中から、お持ちの物件の売却を得意としている不動産会社をHOME4Uのシステムが自動的にピックアップします。ピックアップした不動産会社に対して、最大6社にまとめて査定を依頼できます。

ぜひHOME4Uを利用して売却をスムーズに進めましょう。

3-2. 必ず査定額の根拠を確認する

必ず査定額の根拠を確認するようにしましょう。査定額は複数の指標から判定し、導き出された金額ですから必ず根拠があります。その根拠がはっきりしないということは、査定額も正確性を欠いているということになります。

複数の不動産会社に査定依頼をすると、査定額に数万円から多いときは数百万円もの違いが出ることがあります。その場合には、必ず各不動産会社に査定額の根拠を聞くようにしましょう。

査定価格の根拠をはっきりと説明できる不動産会社は仲介依頼をしても問題がないと言えます。査定額の算出根拠を聞いてみて、きちんとした説明をしてくれない会社は契約候補から外しましょう。

3-3. 査定額だけで仲介依頼する不動産会社を選ばない

査定額だけで仲介依頼をする不動産会社を選ばないようにしましょう。査定額だけで選んでしまうと、最終的に値引きをしなければ売れなくなることがあるからです。

査定額は見込み価格なので、必ずその額で売れるというものではありません。高額な査定額につられて契約をしてしまわず、営業担当者が真摯な対応をしてくれたかどうかも選ぶ際の参考にするようにしてください。

4. マンション査定後の2つの確認事項

一括査定サイトを利用して査定が終わったら、次のステップに進みますが、その前に確認しておくことがいくつかあります。

ここでは、次のステップに進む際に注意しておきたい2つの確認事項をご紹介します。

1.売り出し価格は相場価格と査定額を参考に不動産会社と相談して決める
2.購入希望者の内覧前に徹底的に掃除をする

この2つをしっかり実行しておくことで、あなたのマンションが高く売れる可能性が上がりますから、しっかり実行するようにしましょう。

4-1. 売り出し価格は相場価格と査定額を参考に不動産会社と相談して決める

売り出し価格は相場価格と査定額を参考に不動産会社と相談しながら決めるようにしましょう。売り出し価格を相場価格からきく外してしまえば、損をしたり売れ残ってしまうこともあります。

売り出し価格は、相場価格とともに、複数の不動産会社から算出された査定額などをベースにして総合的に判断して決めるのが一般的です。特に相場価格より高くしてしまうと、周辺の類似物件と比べられて売れ残ってしまう可能性が高くなってしまいますので注意しましょう。

早く売りたいときは査定額に近い価格にしたほうがよく、売却期間に余裕がある場合は、査定額より若干高めの売り出し価格でスタートし、状況を見ながら値下げをしていくといいでしょう。

4-2. 購入希望者の内覧前に徹底的に掃除をする

購入希望者の内覧の前には、徹底的に掃除をするようにしましょう。購入希望者が内覧する際に、どれだけ部屋をキレイに見せられるかが、マンションの売れ行きを左右するからです。購入希望者の購入意欲を下げることがないよう、内覧の前に徹底的に掃除を行いましょう。

見落としがちなポイントは、部屋の明るさとニオイです。暗い部屋は敬遠されますし、ニオイは住んでいる人間には気づきにくいもの。とにかく部屋を明るく見せる工夫と、換気を十分に行うようにしてください。この二つは照明器具や消臭剤を新たに購入するなど、多めの出費になっても改善したほうがいい重要なポイントです。

また、購入希望者は収納力を気にします。収納力がわからないと、購入しても大丈夫なのか不安になってしまうので、押入れ・クローゼットの内部は整理整頓をしておき、必ず見せるようにしてください。

売却時期を早められるかどうかも、内覧でどれだけ好印象を持ってもらえるかで決まってきますから、手抜きをせずにキレイにすることを心がけてください。

5. まとめ

いかがでしたか。

ご紹介した重要事項をマンション査定の前後に確認しておくことで、迷ったり悩んだりせずに売却活動をスムーズに進めることができますし、早期の売却や満足のいく取引が実現できる可能性が高まります。

特に、一括査定サイトを利用することで大幅に手間が省け、時短もできます。さらに信頼のおける一括査定サイトを利用すれば、時間をかけずに仲介依頼をする不動産会社選びもできますから、まさに一石二鳥です。

賢くマンション査定を行って、マンションを高く売りましょう。

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