不動産売却で損をしないために！売却時の手数料を徹底解説

不動産会社に依頼して建物や土地などの不動産を売却すると、“仲介手数料”がかかります。

この仲介手数料、安くない金額となることも多いため、「提示された仲介手数料は、妥当な金額なのだろうか」と思っている人もいるかもしれません。

そこで、不動産売却の仲介手数料の相場や売却時にかかる諸費用について解説をしていきます。

また、「少しでも仲介手数料を安く抑える方法が知りたい！」という方の為に値下げ交渉の方法も紹介しています。

この記事をしっかりと読んでいただくことで、不動産売却時の仲介手数料を安くする方法や売却時の手数料について知ることができます。

不動産売却を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

1. 不動産を売却するのにかかる仲介手数料はいくらが妥当？

1-1. 法律で定められた上限額以上の仲介手数料がかかることはない

実は、不動産の売却にかかる仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限額が定められています。つまり、この上限額以上に仲介手数料を請求されることはない、ということです。

仲介手数料の妥当額を探るうえで、法律で定められた上限額は一つの目安となるはずです。

［仲介手数料の上限額（宅地建物取引業法）］

売却価格	仲介手数料
200万円以下の金額	売却価格の5％＋消費税
200万円を超え400万円以下の金額	売却価格の4％＋20,000円＋消費税
400万円を超える金額	売却価格の3％＋60,000円＋消費税

参考：国土交通省

※2018年（平成30年）1月1日に仲介手数料の率が改正され、400万円以下（価格が安い空き家など）の売買価格の場合、現地調査などの費用を要するものについては、現行の報酬上限額に加えて当該現地調査などに要する費用相当額を合計した金額18万円（消費税相当額を含まない）を上限に売主側から受領できるようになりました。

具体例で考えてみましょう。
●不動産を1,000万円で売却した場合
　1,000万×3％＋60,000＋消費税＝360,000＋消費税
　⇒仲介手数料の上限額は、360,000円＋消費税となります。

一つ押さえておきたいのは、法律で定められているのは、あくまで“上限額”であるということですが、一般的には、この上限額が仲介手数料として求められる額になることが多いようです。

1-2. 仲介手数料の値引き交渉は“あり”

先述の通り、仲介手数料を上限額以下のいくらにするかは、不動産会社と売主の任意です。

そのため、たとえば、上限額を仲介手数料として提示された場合に、値下げの交渉を申し出ても何ら問題はありません。

やみくもに値下げを迫るのはオススメできませんが（詳細は、下記の枠内を参照）、場合によっては、仲介手数料を抑えることができるかもしれません。

交渉をするならば、不動産会社に売却を依頼する前、具体的には不動産会社と媒介契約を交わす前のタイミングが鉄則です。契約後に値下げ交渉をするのは、至難の業でしょう。

もしかすると、仲介手数料を抑える方法を調べていて、「仲介手数料が無料もしくは半額になる」という不動産会社の情報をキャッチされた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

無料や半額にできる理由は、「両手仲介」と呼ばれる取引方法にあります。

両手仲介とは、売主の依頼を受けた不動産会社が、買主を探し、売買契約をまとめることです。

この両手仲介の場合、不動産会社は売主だけでなく、買主からも仲介手数料を受け取ることができるため、買主と売主どちらか一方の仲介手数料を半額もしくは無料とする会社もある、というわけです。

ちなみに、売主から依頼を受けた不動産会社が、他社の不動産会社を通して買主を探し売買契約をまとめることを片手仲介と呼びます。

「それならば、費用の抑えられる両手仲介が良い！」と思われるかもしれませんが、両手仲介には、注意点もあります。

片手仲介の場合、売主と買主の不動産会社が異なるため、売主側の不動産会社は売主の利益を、買主側の不動産会社は買主の利益を追求して交渉を進めることができます。

一方で、両手仲介の場合、１つの不動産会社が売主と買主の両方の利益を追求する必要性が生じるため、交渉が難航してしまうケースもあるようです。

1-3. “仲介手数料は安ければ安いほどお得”とは限らない

不動産の売却において、損得を左右するのは仲介手数料だけではありません。

少しばかり手数料が高くても、不動産を高額で、こちらの条件に沿う内容で売却できれば、結果的に“お得”に取引できたということになるでしょう。

一方で、どんなに仲介手数料を抑えられても、不動産の売却額が低く、条件交渉に難航するようなことになれば、お得とは言えない結果となるはずです。

もちろん、仲介手数料を抑えることは利益をより多く確保する手段の一つではありますが、それだけにとらわれて判断するのではなく、その他、様々な要因も見つめ、広い視野を持って損得を判断することが重要です。

2. 把握しておきたい！不動産売却の仲介手数料を払うタイミング

不動産売却の仲介手数料は、成果報酬です。そのため、売買契約が締結してはじめて、不動産会社に報酬を支払うことになります。

仲介手数料を支払うタイミングは、契約がまとまった売買契約後に半分、もう半分は残代金決済時に支払うのが一般的です。

成果報酬ということは、つまり、不動産会社がどんなに売却活動を行なっても、契約がまとまらなければ、仲介手数料を支払う必要はないということです。

ただし、売買契約の締結後に、契約違反等によって解除となった場合などには、基本的に仲介手数料が発生します。

3. ［参考］仲介手数料以外にも、不動産売却には諸費用がかかる

不動産を売却するにあたり、最も高額の費用は仲介手数料ですが、その他にも様々な諸費用がかかります。

以下、費用と税金にわけてまとめております。ぜひ、参考にしてください。

■不動産売却時にかかる費用一覧

仲介手数料	仲介手数料については１章を、支払いのタイミングについては２章を参照
証明書の発行手数料	高額ではありませんが、場合によって、住民票や印鑑証明書等が必要になることもあります。

その他、必要に応じて測量費用（３５～８０万円前後）、解体費、引っ越し費用などがかかることもあります。

■不動産売却時にかかる税金一覧

印紙税 （印紙代）	※売却価格によって異なる。 例） ５００万円超１,０００万円以下：１万円 １０００万円超５,０００万円以下：２万円
登録免許税 （抵当権抹消登記）	不動産の数×１,０００円 ※司法書士に手続きを依頼する場合は、別途司法書士への報酬がかかります。

その他、不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税や住民税、所得税などがかかります。

まとめ

いかがでしたか？
仲介手数料について押さえておきたい内容をまとめてご紹介してまいりました。

特に、下記３つのポイントは頭に入れておきましょう。
・仲介手数料は法律で上限額が定められていること
・この法律は上限額＝仲介手数料というわけではなく、交渉の余地があること
・仲介手数料が安ければ安いほどお得とは限らないこと

仲介手数料についてしっかりと理解した上で売却を進めていきましょう。