土地売却に必要な費用一覧|売却にかかる費用の相場と計算方法を解説

土地 売却 費用

土地売却で発生するお金は、大きく2つに分かれます。

・土地売却そのものにかかる費用(仲介手数料・測量費・解体費)
・土地売却をするとかかる税金(売買契約前後・土地売却後)

今回の記事では、土地売却にかかる費用の項目ごとに

・費用相場
・費用の計算方法

をご紹介します。

この記事を読めば、自分の土地売却にかかるお金を把握することができます。

それでは、土地売却にかかる【費用】と【税金】について、それぞれ詳しく解説してまいります。ぜひ、参考にしてください。

1. 必読!土地の売却にかかる【費用】

土地を売却する際にかかる【費用】について、費用の種類別にお伝えしてまいります。

1-1. 最も費用がかかるのは「仲介手数料」

「仲介手数料」とは、不動産会社に依頼して土地を売却した場合に、不動産会社に支払う報酬のことです。そして、土地を売却したときに最も高額となる費用は、この仲介手数料です。

仲介手数料には、宅地建物取引業法で上限額が定められています。つまり、「法律で定められた上限額以上の仲介手数料を不動産会社に請求をされることはない」ということです。

宅地建物取引業法で定められた仲介手数料の上限額は下記になります。
※不動産の売却価格によって、上限額は変わります。

[仲介手数料の上限額(宅地建物取引業法)]

売却価格

仲介手数料

200万円以下の金額

売却価格の5%+消費税

200万円を超え400万円以下の金額

売却価格の4%+20,000円+消費税

400万円を超える金額

売却価格の3%+60,000円+消費税

[参考]国土交通省HP「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

例)土地を2,000万円で売却した場合
売却価格2,000万円×3%+60,000円+消費税(8)712,800
つまり、土地を2,000万円で売却した場合の仲介手数料の上限額は712,800円ということです。

1-2. 場合によっては「測量費」「解体費」がかかることも

土地の売却にあたり「測量費」と「解体費」がかかることがあります。

●測量費

測量費とは、土地面積や隣地との境などがあいまいな場合に、これらを明確にするためにかかる費用のことです。
土地面積や隣地との境などがあいまいな場合は、測量を実施することになります。

測量は、測量士や土地家屋調査士などのプロに依頼します。費用相場は、3580万円ほど。

●解体費

戸建て付きの土地において「戸建てを解体して土地だけ売却する」場合、戸建ての解体費がかかります。
ただし、売主・買主のどちらが解体費を負担するかは交渉次第。買主が負担するケースもあります。

解体費の相場は、木造の場合45万円/坪ほど。鉄筋コンクリートの場合は木造の倍ほどの費用がかかることもあります。

※上記以外に、土地の売却にかかる費用としては、住民票などの必要書類の発行手数料(1通につき数百円)があります。

2. 要注意!土地を売却すると【税金】もかかる

土地を売却する時にかかるお金は、費用だけではありません。先述の取り、「税金」もかかる可能性があります。下記、かかる可能性のある税金について詳しく解説してまいります。

2-1. 土地の売買契約前後にかかる税金

土地の売買契約前後にかかる可能性のある税金は、「印紙税」「登録免許税」「消費税」です。

●印紙税

課税文書にあたる不動産の売買契約書には、印紙税がかかります。

不動産の売買契約書は2通(売主用・買主用)作成し、売主・買主それぞれ自身が保管する分の売買契約書の印紙税を負担するのが一般的です。

印紙税額は、契約金額によって異なります。

[印紙税額]

 

契約金額

印紙税額

本則税率

軽減税率
2020331日まで

1万円未満のもの

非課税

非課税

1万円以上10万円以下のもの

200円

軽減なし

10万円を超え50万円以下のもの

400円

200円

50万円を超え100万円以下のもの

1,000円

500円

100万円を超え500万円以下のもの

2,000円

1,000円

500万円を超え1,000万円以下のもの

1万円

5,000円

1,000万円を超え5,000万円以下のもの

2万円

1万円

5,000万円を超え1億円以下のもの

6万円

3万円

1億円を超え5億円以下のもの

10万円

6万円

※不動産売買契約書に記載された契約金額が1万円未満は非課税。また、10万円以下のものは、軽減措置の対象とならない。

印紙税は、郵便局等で購入した収入印紙を売買契約書に貼り、署名もしくは捺印して消印することで納税します。

[参考]国税庁HP「印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで」
[参考]国税庁HP「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

●登録免許税

金融機関から住宅ローンなどの融資を受ける際、多くの場合、担保として、不動産に抵当権が設定されています。土地を売却するにあたり、土地にこの抵当権が設定されている場合は、(ローンが残っている場合は、すべて完済し)抵当権を抹消する必要があります。そして、この抵当権抹消の登記には、登録免許税がかかります。

[登録免許税額] 不動産の数×1,000円=登録免許税額

例)土地だけを売却する場合
土地1×1,000円=登録免許税1,000

[参考]法務局HP抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」
※司法書士に抵当権抹消の手続きを依頼する場合は、別途、司法書士への報酬がかかります。

その他、土地の売買契約前後にかかる税金として、仲介手数料にかかる「消費税」があります。
詳細は1-1.最も費用がかかるのは「仲介手数料」をご確認ください。

2-2. 土地の売却後にかかる税金

土地売却後にかかる可能性のある税金は、「住民税」「所得税」「復興特別所得税」です。

「住民税」「所得税」「復興特別所得税」がかかるかどうかは、土地を売却して利益が出たかどうかによって決まります。上記税金がかかるのは、利益が出た場合のみ。損失が出た場合には税金はかかりません。

利益が出たかどうかは、下記の計算式によって算出します。下記の課税譲渡所得金額がプラスとなった場合は税金がかかります。マイナスとなった場合、税金はかかりません。

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)-特別控除額= 課税譲渡所得金額

譲渡価額

土地の売却価格のこと。

取得費

過去に、土地(今回売却する土地のこと)を取得する際に支払った費用。

譲渡費用

土地の売却にかかった費用。
例)仲介手数料、印紙税、登録免許税など

特別控除額

適用要件に該当すると、控除が受けられることがあります。詳しくは、2-3を参照ください。

[参考]国税庁HP「譲渡費用となるもの」

そして、「住民税」「所得税」「復興特別所得税」の税額は、下記計算式にて算出します。

譲渡所得金額×税率=住民税、所得税・復興所得税

[税率]
不動産を売却した年の11日現在で、その不動産の所有期間が5年を超える場合[長期譲渡所得]、5年以下の場合[短期譲渡所得]となります。

 

住民税

 

所得税・復興特別所得税
(復興特別所得税は2037年まで)

長期譲渡所得
5年を超える場合)

5%

15.315%

短期譲渡所得
(5年以下)

9%

30.63%

[参考]国税庁HP「譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」

2-3. 土地を売却した時に、受けられる可能性のある「税金の優遇措置」

●マイホームを売却|3,000万円の特別控除の特例

基本的には、マイホームを売却した場合に受けられる特例ですが、土地のみの売却であっても「住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合」は下記2つの要件を満たせば、控除が受けられる可能性があります。

・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の1231日までに売ること。

・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

[3,000万円の特別控除の特例]
譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)-3,000万円= 課税譲渡所得金額

※譲渡所得【譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)】が3,000万円に満たない場合は、特別控除額は、譲渡所得の金額が上限となる。

上記以外にも適用要件があります。3,000万円の特別控除の特例について詳しくは、国税庁HPにてご確認ください。
[参考]国税庁HP3,000万円の特別控除の特例」

●所有期間10年超のマイホームを売却|軽減税率の特例

マイホームを売却した年の11日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合に受けられる特例ですが、土地のみの売却であっても「住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合」は、下記3つの要件を満たせば、控除が受けられる可能性があります。

・取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。

・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

※マイホームを売却した場合に受けられる「3,000万円の特別控除」(上記参照)と、あわせて受けることができます。

課税譲渡所得金額

住民税

所得税・復興特別所得税
(復興特別所得税は2037年まで)

6,000万円までの部分

4%

10.21%

6,000万円を超える部分

5%

15.315%

上記以外にも適用要件があります。軽減税率の特例について詳しくは、国税庁HPにてご確認ください。
[参考]国税庁HP「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

●2009年(平成21年)・2010年(平成22年)に取得した土地を売却|1,000万円の特別控除の特例

2009年(平成21年)に取得した土地を2015年(平成27年)以降に売却、もしくは2010年(平成22年)に取得した土地を2016年(平成28年)以降に売却した場合、1,000万円の特別控除が受けられる可能性があります。

1,000万円の特別控除の特例について詳しくは、国税庁HPにてご確認ください。
[参考]国税庁HP「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」

※上記以外にも、「特定のマイホームを買い換えたとき」「公共事業などのために土地を売った場合」「特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合」「特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合」「農地保有の合理化などのために土地を売った場合」に税金の特例を受けられる可能性があります。
詳しくは、国税庁HPを参照ください。
[参考]国税庁HP「特定のマイホームを買い換えたときの特例」
[参考]国税庁HP「譲渡所得の特別控除の種類」

[補足]土地を売却して損失が出た場合も、税金控除が受けられることも!
土地を売却して損失が出た場合、税金はかかりません。つまり、確定申告の義務はありません。しかしながら、確定申告をすることで、税金の控除が受けられることもあります。

●マイホームを売却して、新しくマイホームを買い換えた場合の特例
マイホームの譲渡損失の金額(マイナスの課税譲渡所得金額)について、損益通算および繰越控除できます。
こちらは、マイホームを売却した場合に受けられる特例ですが、「住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合」は、下記3つの要件を満たせば、土地のみの売却であっても、控除が受けられる可能性があります。

・取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の11日において所有期間が5年を超えるものであること。

・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の1231日までに売ること。

・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

<その他、特例の適用要件>※一部
・新たなマイホームの取得
・新たに取得したマイホームの住宅ローン(償還期間10年以上)

上記以外にも適用要件があります。マイホームを売却して、新しくマイホームを買い換えた場合の特例について詳しくは、国税庁HPにてご確認ください。
[参考]国税庁HP「マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

●マイホームを売却して、新しくマイホームを買い換えない場合の特例
売却したマイホームの住宅ローン残高から譲渡価額(売却額)を差し引いた残額を限度として、損益通算および繰越控除できます。
こちらは、マイホームを売却した場合に受けられる特例ですが、「住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合」は、下記3つの要件を満たせば、控除が受けられる場合があります。

・取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の11日において所有期間が5年を超えるものであること。

・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の1231日までに売ること。

・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

<その他、特例の適用要件>※一部
・売却したマイホームの住宅ローン残高

上記以外にも適用要件があります。マイホームを売却して、新しくマイホームを買い換えない場合の特例について詳しくは、国税庁HPにてご確認ください。
[参考]国税庁HP「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

3. まとめ

土地の売却にかかる費用と税金について解説してまいりましたが、いかがでしょうか。

最もかかる費用は「仲介手数料」。その他、場合によっては「測量費」や「解体費」がかかることもあります。税金は、土地の売買契約前後に「印紙税」「登録免許税」「消費税」が、土地の売却後に「住民税」「所得税」「復興特別所得税」がかかる可能性があります。

ぜひ、ご紹介した内容を参考に、土地の売却を始める前に、費用感を押さえておきましょう。

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