土地売却の方法｜流れや高く売れるポイントから費用・税金まで全解説

「土地を売却を成功させるために抑えておくべきポイントが知りたい」
「土地売却をどう進めて良いのかわからない」
「土地売却にどのくらいの費用がかかるのだろうか」

と土地を売却するに当たって気になることは多いと思います。

できるだけ高額で土地売却を進めて、費用もできれば抑えたいですよね。

結論を言うと、賢く土地を売却するためには、“押さえておくべき知識”というものがあります。

もし「少しでも高く、スムーズに売却したい」と思うならば、これからご紹介することを押さえて土地売却を進めましょう。

この記事では、

・土地売却の流れ
・土地を少しでも高く売却するポイント
・土地売却かかる費用と税金
・事前に頭に入れておくべき土地売却の3つのこと

をご紹介します。

これを読むことで、土地売却を正しく進めることができます。一般の方にもわかりやすいよう、かみ砕いて解説してまいります。ぜひ、参考にしてください。

1. ［プロが解説！］土地売却の流れ

まずは、土地売却の流れをご紹介いたします。

戦略的に売却を進めるためにも、大枠の流れとともに、いつ・何をする必要があるのかも掴んでおきましょう。

1－1. ステップ① 自分で土地の相場を調べる

特に、「そもそも、いくらぐらいで土地を売却できるのだろう…？」と疑問に思われている方や、「土地の売却額によって、売却するかどうかを決めたい」という方は、まず自分で相場を調べてみるところからはじめるのが良いでしょう。

「自分で色々調べるのは面倒…」「いち早く売却したい」という方は、ステップ②からスタートしていただいても何ら問題はありません。

自分で土地の相場を調べるならば、信ぴょう性の高い「土地の売却額情報」が入手できる下記2つのサイトを活用するのがオススメです。どちらも、実際の売却額が掲載されているので、「似たような土地が実際にいくらで売却されたか」が調べられます。　

■国土交通省の土地総合情報システム
■国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するレインズマーケットインフォメーション（不動産取引情報提供サイト）※直近１年の売却額のみ検索可。

もしくは、不動産物件の情報サイト等で、「売りに出されている土地の価格をチェックする」という方法もあります。ただし、この方法で調べられるのは、あくまで「売却希望額」です。実際の売却額ではないので、参考程度に活用するのが良いでしょう。

1－2. ステップ② 複数の不動産会社に査定を依頼

ある程度、自分で相場を掴んだら、実際に不動産会社に土地の査定を依頼しましょう。査定は、目ぼしい複数社の不動産会社に依頼するのがオススメです（複数社の不動産会社への依頼をオススメする理由について詳しくは、2-1を参照ください）。

実際に土地の査定を受ける際には、適切な査定額を算出するために土地測量図などの書類が必要となりますので、事前に不動産会社に確認しておきましょう。また、査定時には立ち会いが求められます。

1－3. ステップ③ 不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定の後、依頼する不動産会社を選び、その不動産会社と媒介契約（専属専任媒介契約／専任媒介契約／一般媒介契約のいずれか）を結びます。媒介契約を結ぶと、いよいよ販売活動がスタートします。

ちなみに、媒介契約は、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約がオススメです。

不動産会社は売買契約を締結してはじめて報酬を得ることができますので、売却活動が成果に結びつく可能性が高い、自社だけに売却を依頼する契約である専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約の案件を、より注力する傾向にあることは間違いありません。

1－4. ステップ④ 不動産会社による販売活動

不動産会社は、レインズ（不動産流通標準情報システム）への不動産物件の登録、土地を探している購入希望者への案内、チラシ配布などの販売活動を行ない、土地の買い手を探します。

※不動産会社がどのような販売活動を行なうかは、各不動産会社のサービス内容によって異なります。

契約内容によっては、販売活動の内容や進捗状況について、不動産会社から活動報告が入ります。活動報告の有無や頻度は、契約内容によって異なるため、事前に確認しておきましょう。ちなみに活動報告は、専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合は必須、一般媒介契約の場合は任意となっています。

1－5. ステップ⑤ 購入希望者の見学対応＆条件交渉

その土地に興味のある購入希望者があらわれると、土地の見学を実施することになります。

土地の見学は、基本的に不動産会社が対応してくれるので、売主の立ち会いは不要です。

見学では、見た目の印象も重要なポイントとなりますので、置きっぱなしにしているものなどがあれば、片付けておきましょう。空地となっている場合、ごみなどが不法投棄されていることもありますので、事前に確認しておくと安心です。

見学後には、不動産会社を通じて購入希望者から価格交渉等を持ちかけられることもあります。

交渉を持ちかけられた際には、まず自身のスタンスを明らかにすることが重要です。購入希望者の交渉に応じるのか、応じる場合はどこまで譲歩できるのかなどを明確にしたうえで、不動産会社の営業担当者とも十分に相談し、納得のできる売却ができるよう、戦略的に交渉に臨みましょう。

1－6. ステップ⑥ 売買契約の締結

売主と買主の双方が売買条件に合意すると、いよいよ売買契約を締結します。

契約締結時までに売主が準備しておく書類（登記済権利証もしくは登記識別情報、印鑑証明書など）もありますので、事前に不動産会社に確認しておきましょう。

売買契約の締結は、売主、買主、双方の不動産会社が集まって行ないます。

まず重要事項説明書と売買契約書の読み合わせを行ない、売主・買主ともに理解・納得したうえで、署名・押印する流れとなります。その後、手付金の授受を行ないます。

売買契約後、今後のスケジュールについてもすり合わせておくと、良いでしょう。

1ー7. ステップ⑦ 残金決済～土地の引き渡し

残金決済の手続きも、売主と買主、双方の不動産会社が集まって行ないます。また、場合によっては司法書士も同席します。
※買主が融資を受ける場合は、金融機関にて行ないます。

まず買主から売主へ残金を支払います。その後、売却する土地にローンが残っている場合は、残分のローンを完済し、抵当権抹消の手続きを行ないます（※抵当権抹消の手続きは、事前に申し込みが必要です）。

あとは、土地の引き渡しを行なって、土地の売却は完了となります。

1－8. ステップ⑧ 確定申告

土地を売却すると、確定申告が必要となる場合もあります。「うっかり、忘れていた」とならないよう、注意しましょう。

基本的には、確定申告が必要なのは、土地の売却によって利益が出た場合だけ。損失が出た場合には、確定申告の義務はありません。ただし、損失が生じた場合には、確定申告をすることで税金控除が受けられることもあります。

確定申告書類等は、売却した年の翌年2月16～3月15日の間に提出する必要があります。期限を過ぎると、無申告加算税・延滞税がかかることもありますので、必ず期限内に提出しましょう。

提出は、税務署に持ち込むか、もしくは郵送でも提出できます。近年は、ｅ－Ｔａｘ（国税電子申告・納税システム）を使って、インターネットで提出することも可能となっています。
※ｅ－Ｔａｘを利用する場合、電子証明書およびＩＣカードリーダライタ等の準備が必要です。

土地売却後の確定申告については、こちらの記事も参考にしてください。
不動産売却後の確定申告は必ずやるべき！申告の手順や必要書類を解説

2. 土地を少しでも高く売却するために、一括査定サイトを利用すべき2つの理由

「できれば少しでも高く売却したい…！」という方は少なくないでしょう。ここでは、土地を少しでも高く売却するために一括査定サイトを利用すべき2つの理由をご紹介します。

2－1. 簡単に複数社の査定額が比較できる

一括査定サイトを利用すれば、簡単に複数社の査定額が比較できます。

もちろん、自身で複数の不動産会社に依頼して査定額を提示してもらうこともできますが、かなりの手間がかかります。また、「どの不動産会社に依頼すればいいかわからない」という場合もあるでしょう。一括査定サイトであれば、手間なく、不動産会社にあてがなくとも、査定を依頼することが可能です。

そもそも、なぜ複数の査定額を比較する必要があるかというと、不動産知識のない一般の方が、1社からの査定額だけを頼りに、その妥当性を判断するのは困難だからです。

たとえば、1社だけに依頼して、査定額を提示してもらったとします。仮にその査定額が相場より安くても、自身でそれに気づくのはまず無理でしょう。もちろん1-1でご紹介した方法などで、自身でおおよその相場感を掴むことはできますが、やはりプロに提示してもらった査定額が高いか安いかを自信をもって判断するのは容易ではありません。

ですが、複数社分の査定額があれば、査定額を比較することができるため、査定額が「極端に安い」といったことは簡単にわかるというわけです。

少しでも高く売却するためには、複数の不動産会社への査定依頼は必須です。一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

2－2. 複数の不動産会社の営業担当者を比較できる

一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社に査定を依頼することになるため、結果的に複数の営業担当者を比較することも可能となります。

なぜ営業担当者の比較が必要かというと、少しでも高く土地を売却できるかどうかは営業担当者の手腕によるところも大きいためです。やはり、高い交渉力があり豊富な知識量をもった営業担当者に依頼する方が、少しでも高く、より好条件で土地を売却できる可能性が高まることは間違いありません。

依頼する不動産会社を選ぶ際には、営業担当者もよくよくチェックしましょう。一般の方が営業担当者の交渉力や知識量を見抜くのは難しい面もありますが、たとえば、営業担当者とのやり取りを通して、「少しでも高く土地を売却するための、市況観や不動産知識をもっているか」「提示した査定額に対して、根拠のある、現実的な説明をしてくれるか」といったポイントを確認するだけでも、垣間見れることは少なくないはずです。

3. 土地を売却すると、費用＆税金はいくらかかる？

ここでは、土地を売却する時にかかる費用＆税金について、詳しく解説してまいります。

3－1. 土地の売却にかかる【費用】

不動産会社に土地の売却を依頼した場合、不動産会社に支払う仲介手数料がかかります。基本的には、土地売却にかかる費用の大半は、この仲介手数料です。

具体的に、仲介手数料がいくらかかるかというと、不動産会社によって、また土地の売却額によって異なります。ただし、宅地建物取引業法で仲介手数料の上限額は定められているので、不動産会社に上限額以上の仲介手数料を請求されることはありません。

［仲介手数料の上限額（宅地建物取引業法）］

売却価格	仲介手数料
200万円以下の金額	売却価格の5％＋消費税
200万円を超え400万円以下の金額	売却価格の4％＋20,000円＋消費税
400万円を超える金額	売却価格の3％＋60,000円＋消費税

［参考］国土交通省HP「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

例）土地を2,000万円で売却した場合（消費税10％）
2,000万円×3％＋60,000円＋消費税(10％)＝726,000円

つまり、土地を2,000万円で売却した場合の仲介手数料の上限額は726,000円ということです。

仲介手数料以外には、住民票や印鑑証明書などの発行手数料（１枚につき数百円）がかかります。また場合によっては、測量費、解体費などがかかることもあります。

※測量費がかかる場合について詳しくは、4-1を参照ください。

3－2. 土地の売却にかかる【税金】

土地を売却すると、売買契約前後に「印紙税」「登録免許税」「消費税」が、不動産売却後に「住民税」「所得税」「復興特別所得税」がかかる可能性があります。

なぜ「可能性がある」という言い方をしているかというと、土地を売却した時に上記の税金すべてが絶対にかかるわけではないためです。どの税金がどれぐらいかかるかは、場合によって異なります。

どの税金がどれぐらいかかるか、詳しく知りたい方は、下記記事を参照ください。
不動産売却にかかる税金一覧｜計算方法と控除額から必要な額かわかる

4. ［要注意］事前に頭に入れておきたい！土地の売却に関する3つのこと

4－1. 売却前に土地の測量が必要な場合がある

一般的に、売却時には土地面積や隣地との境などについて明示する必要があります。そのため、土地面積や隣地との境などがあいまいな場合は、測量を行なわなければなりません。

まずは自宅に「現況測量図」「筆界確認書」などの保管がないかを確認してみてください。

測量の必要有無は、不動産会社と相談して判断するのがよいでしょう。

測量は、測量士や土地家屋調査士などのプロが行ないます。費用相場は、35～80万円程。また、測量には3～4ヶ月と一定の時間もかかります。

4－2. 相続登記せずに土地を売却することはできない

相続した土地を売却するためには、「相続登記」と呼ばれる不動産の名義を相続人に変更する手続きが必要となります。この相続登記をせずに土地を売却することはできません。

相続登記には専門知識が求められるため、その道のプロ、司法書士に依頼するのがオススメです。自身で相続登記をすることもできますが、相当の時間と労力をかける覚悟が必要でしょう。

ちなみに、司法書士に依頼した場合の報酬相場は、相続登記申請のみで4～10万円程。相場登記だけでなく、必要書類の収集、遺産分割協議書の作成等も依頼した場合は、さらに費用がかかります。

4－3. ［戸建て付の土地の場合］戸建ては解体せずに売却した方が良いこともある

戸建てが古く値がつかない場合でも、売却前に解体した方が良いとは限りません。解体せずに売却する方が買手にとって嬉しいこともあるのです。

まず、戸建て付の土地として売却すれば、買手は住宅ローンを組むことができます。

住宅ローンが組めるのは、住宅を購入する場合のみ。土地だけを購入する場合は、住宅ローンを組むことはできません。

さらに、戸建てが建っていることで、買手は自身が戸建てを建てたときのイメージがわきやすいという利点も。土地の活用イメージを描くうえでも、戸建てが建っている方が良いこともあります。

ただし、解体せずに売却をする場合、「すぐに新築を建てたい」という買手には選ばれにくくなります。また、すぐに新築を建てたいという買手の場合、買手の方から解体費用について売主負担を求めて交渉してくることもありますので、覚えておきましょう。

売却前に解体するかどうかは、各不動産の状況や売手の要望等にもよるので、まずは不動産会社に相談してみるのがオススメです。

5. まとめ

「土地を売却するならば、これは押さえておくべき！」という知識をまとめてご紹介してまいりましたが、いかがでしたか。

土地を少しでも高くスムーズに売却するためには、基本的な情報を押さえておくことが重要です。ぜひ、本記事でご紹介した土地売却の基本情報［土地売却の流れ］［土地を少しでも高く売却するために、一括査定サイトを利用すべき理由］、［土地を売却するのにかかる費用＆税金］を参考に、土地売却を賢く進めてください。

（2019/12/18追記：本記事の掲載内容は、2018/12/11公開日時点での情報です。消費税増税に伴い、一部の表記を修正いたしました。）