信頼できる不動産売却の仲介業者を選び抜くための5つのポイント

「成功する不動産売却は業者選びで決まるとか聞くけど、選ぶポイントってあるの?」
「不動産売却の業者選びに失敗したくないけど、注意することはある?」
「不動産物件をできるだけ早く売りたい。そういう場合はどうやって業者を選んだらいい?」

不動産物件の売却が初めてだったり不慣れだと、どうやって不動仲介産業者を探せばいいか、また選べばいいか、手順や基準がよくわからないですよね。

でも安心してください。

あなたの売却物件に合わせて的確な判断ができるように、具体的でわかりやすく不動産仲介業者の選び方を教えます。

不動産仲介業者を選ぶポイントは5つです。

(1)大手がいいか中小がいいか、規模だけで判断しない
(2)査定が出たら必ず根拠を確認する
(3)過去の販売実績を確認する
(4)売却活動をしっかりしてくれる業者を選ぶ
(5)最後は営業担当の対応が決め手となる

それぞれについて、なぜそれが選ぶポイントになるのかまでくわしく解説します。

また、スムーズに、納得のできる価格で不動産売却を行うための見逃せないポイントも5つ挙げています。

これを読み込めば、信頼できる不動産仲介業者を選び抜くことができるはずです。最後まで読んで、不動産売却を成功させましょう。

なお、不動産業者に関しては、不動産仲介を行う会社の他に、物件の買取を行う会社もあります。不動産買取については、売れなかった時の最終手段ですから、ここでは、仲介業者に絞った内容をご紹介いたします。

1. これなら確実!不動産仲介業者の選び方

不動産仲介業者の選び方を具体的に解説します。

不動産会社と一言で言っても、その範囲は非常に広く、仲介専門の会社もあれば、賃貸業務のみの不動産会社も存在します。またインターネット上に会社の案内を載せている会社もあれば、ホームページさえ持っていない会社もありますから、ネット検索をすればわかるといった簡単なものでもありません。

ここでは、「なんとなく、こっちかな?」といったあいまいな基準ではなく、自分の物件だったらこっちだろうな、と判断ができる具体的な理由を含めた解説をします。

じっくり読み込んで、不動産仲介業者を選びましょう。

1-1. 大手がいいか中小がいいか、規模だけで判断しない

一番最初に思いつく判断基準として会社の規模がありますが、規模だけを基準にしないようにしましょう。

大手には大手の、中小には中小の得意・不得意があり、売却物件の性質や売却の条件、できるだけ早く売りたい、売却価格にこだわりたいなど、ケースによって判断する基準が変わってくるからです。

◎大手不動産会社のメリット
・広く情報を集めることができる
大規模な広告や宣伝が実施できる
・組織的に対応できる

◎大手不動産会社のデメリット
・地元や狭い地域の濃い情報収集が不得意

◎中堅・小規模不動産会社のメリット
・地域に密着した情報収集が得意
・顧客ごとの柔軟な対応が可能
・売るための創意工夫をしてくれる

◎中堅・小規模不動産会社のデメリット
大規模広告宣伝が実施できないため物件認知上げられず購入希望者められない
・複雑な案件への対応が不得意

売却物件の状態や売却の条件などによるので一概に決められませんが、できるだけ早く売りたいのであれば、情報量と広告宣伝力で勝る大手に頼るほうがいいかもしれませんし、こだわる売却の条件が色々あり、時間はかかってもその条件通りに売りたいという方は、地域密着型の中堅・小規模を頼ることをおすすめします。

1-2. 査定が出たら必ず根拠を確認する

不動産売却で大切なことは、まず最初に複数の不動産会社に査定をしてもらうことですが、その査定額の根拠を確かめることはもっと大切です。なぜなら、根拠がいい加減ということは、提出された査定額もいい加減な金額である可能性が高くなるからです。

査定額がバラついた時はもちろんですが、あまり査定額が変わらなかったとしても、必ず会社ごとに「査定額の根拠=何を評価して何を評価しなかったのか」を確かめましょう。納得のいく回答が得られた会社を選ぶようにしてください。

また、突出して高額な査定額を提示してきた会社がある場合はさらに注意が必要です。契約を取り付けたいので、他社と比較して高額な価格を提示しているだけということもあります。査定額はあくまでも「売れると思われる予想価格」なので、査定額通りで売れるわけではありません。

実際に売り出す時になってから査定額よりも値下げして、現実的に売れそうな価格に設定する場合もあるので気をつけましょう。

1-3. 過去の販売実績を確認する

過去1年程度の期間で、自分が売ろうとしている物件(戸建てなら戸建て、マンションならマンション)の売却実績がどのくらいあるかをチェックしましょう。売却物件に類似した物件の取引経験が少ない会社に依頼してしまうと、売れるのが遅くなったり、最悪売れなくなってしまう可能性が高くなってしまいます。

不動産会社には得意・不得意があることは1-1.でも解説しましたが、マンションの売却が得意な会社、逆に一戸建ての売却のほうが得意な会社とさまざまです。過去の販売実績を確認することで、会社の得意分野があなたの売却物件に合っているかわかります。

類似物件の実績が豊富な会社であれば、安心して依頼することができるでしょう。さらに、過去の類似物件の売却価格や売却の状況など実績の内容まで調べることで、自分の物件売却の見通しを立てることができます。

1-4. 売却活動をしっかりしてくれる業者を選ぶ

仲介依頼を考えている会社の売却活動も確認しておきましょう。売却活動は物件の売れ行きに大きく影響する重要な業務です。早く売りたい、高く売りたい、など希望があると思いますが、売却活動に積極的な会社を選ばないと、売却がスムーズに進まない恐れがあります。

不動産売却であっても現在主流の広告手法はインターネット掲載です。ほとんどの会社は、インターネットサイトに売却物件情報を掲載する広告手法を取っているはずですが、どのようなサイトに掲載する予定か、各会社に聞いて比較検討することもお勧めします。

買い手の目に留まりやすい広告量が多い大手サイトに掲載されているかどうかなどもチェックします。

また、ネット以外の宣伝活動はどんな手法なのかも確認しましょう。売却活動の種類が多ければ多いほど、購入希望者(買主)の目にとまりやすくなり、早く売却できる可能性が高くなります。

1-5. 最後は営業担当の対応が決め手となる

不動産仲介業者選びの最後の決め手となるのは、営業担当者です。営業担当者は、売却に関する言わば「窓口」となる人ですから、積極的に動いてくれて買主からも好印象が得られる人に依頼したいですよね。また売却活動の途中で不安に思ったり疑問に思うことが出てきたときにも、誠実な対応をしてもらえる人が理想です。

依頼をしても問題がない担当者かどうかは、不動産仲介業者を選択する時点で生じた疑問や不安を、各会社の営業担当者にぶつけてみることで大体判断できます。その際に丁寧な対応をしてくれたか、また不安を払拭するような回答をしてくれたか、回答までに長時間待たされたりしなかったか、などをチェックして最終的に契約する会社を決定しましょう。

2. 高価格、短期間で不動産売却を成功させる方法5つ

できれば高価格、短期間で不動産売却ができたら理想ですよね。

全く何も知らずに売却を始めてしまったら、せっかくの成功を逃してしまいます。これからご紹介する5つの方法をしっかり実行することで、短期間・高価格の売却を実現させることに近づきます。

5つ全部の実行は難しいかもしれませんが、ひとつでも多く実行することで相乗効果が期待できますので、ぜひやってみてください。

2-1. 売れるタイミングを逃さない

不動産には売れるタイミングがありますので、売れるタイミングを逃さないように、最新の情報をキャッチして下準備をしておくことが大切です。時期を外してしまうと、売却が遅くなってしまったり値下げをしないと売れなくなる場合もあるからです。

今、本当に売っていいタイミングなのかチェックする項目は以下の通りです。

①今が売却に適切な季節かどうか確認する
一般的に売れやすいと言われている時期は、春先の年度末(1〜3月)と言われています。

年度末は、学校なら卒業のシーズンですし、会社なら就職・退職・異動・転勤などがあり、いろいろと生活環境が切り替わる季節です。それに合わせて家の購入も盛んになるシーズンですから、売却するほうにとってもシーズンとなります。

また、春と同じような理由ですが、切り替わりの季節として秋(9〜11月)も売却に向いていると言えます。

売却を本格的に始めるまでは、「物件を査定してもらう」「売却を依頼する仲介業者を選定する」等の下準備が必ず必要になってきます。この下準備には、1ヶ月から2ヶ月程度かかります。売れるタイミングを逃さないように下準備を終了できるようスケジュールを立てておきましょう。

②売却物件の周辺で同時期に類似物件が売り出されないかチェックする
見落としがちですが、売却物件の近隣で、同時期に同じような物件が売り出されないかも必ずチェックが必要です。なぜなら、その影響で売却価格を低くしなくては売れなくなったりするケースがあるからです。

新築マンションができると、買い替えのために大量の中古マンションが売りに出されることがあります。同じような間取りで築年数もほぼ同じマンションがいっせいに売り出された場合など、周辺一帯で値崩れを起こすこともあります。

あなたが物件を売ろうと考えている時期前後の周辺の不動産状況はどんな感じか、必ず確認をしておきましょう。場合によっては、売却計画を早めることも考えてください。

③売却のタイミングによって税率が上がることを知っておく
不動産を売却して得た利益のことを「譲渡所得」と言います。この譲渡所得には所得税(復興特別所得税を含む)や住民税が課税されるのですが、実は売却した不動産を所有していた期間によって税率が変わります。知らないで売却してしまうと、高い税率で支払うことになる可能性があるので注意しましよう。(売却で損をした場合は、課税されません)

所有期間ごとの譲渡所得にかかる税率の違い

所有期間

所得税

住民税

5年以下

*30.63%

9%

5年超

*15.315%

5%

10年超
(居住用財産のみ)
(軽減税率の特例)

課税譲渡所得の内 6,000万円以下の部分

*10.21%

4%

課税譲渡所得の内 6,000万円超の部分

*15.315%

5%

*税率には復興特別所得税2.1%を含みます

上記の表をご覧の通り、所有期間が短いほど税率が高くなっています。

気をつけることは、所有期間のカウント方法が「売却した年の1月1日時点」となっていることです。たとえば、購入してから5年経ったといってその年のうちにすぐに売ると税金が高くなります。年を越して翌年になってから売れば、5年超となって約半分の税率になります。

物件を所有してから5年未満の方は、売却のタイミングを間違うことがないように注意してください。

2-2. 必ず複数の業者に査定を依頼する

不動産仲介業者を選ぶ際には、必ず複数の会社に査定を依頼してから比較検討して選びましょう。依頼社数は多すぎると手間がかかりますので、3〜6社程度で十分です。

複数の不動産仲介業者に査定を依頼する理由は3つあります。

①1社のみの査定額では適正額なのか判断ができないから
②算出された複数の査定額を見て相場感が得られる
③仲介依頼をする不動産会社や担当営業マンを比較できる

査定額は査定の根拠によって、数万円から数百万円もの差が出ると言われています。よって、複数の業者に査定依頼をすれば必ず差が出ます。1社だけの査定では、それが適正額であるのか判断がつきません。複数の査定額が出そろうことで相場感をつかむことができます。

さらに、1-2.で査定の根拠を確かめることを推奨しましたが、複数の査定額と査定の根拠を確かめることで、最終的に仲介契約を結ぶ不動産仲介業者を決めることができますので、必ず査定は複数の業者に依頼しましょう。

2-3. 一括査定サイトを利用する

不動産売却をできるだけ手間なく行いたいという方にピッタリなのが、不動産一括査定サイトを利用することです。

複数の不動産仲介業者に査定を依頼するのは、実はかなり手間がかかります。お勤めをしながら自分ひとりでやろうとすれば、大変な労力を使います。しかし、不動産一括査定サイトなら、数分程度で複数の会社に一括で査定依頼をすることができるのです。

査定額が出たら、それを参考に比較・検討して、自分の条件に合う2~3社の不動産仲介業者をセレクトすることが可能です。

一括査定サイトには、さまざまなタイプの査定サイトが存在するので、どのサイトを選べばいいか迷うかもしれません。そこで、信頼できる一括査定サイトを見極める3つのチェックポイントをご紹介します。

[3つのチェックポイントで、信頼できる一括査定サイトを見極める!] 
☑️運営母体がしっかりしている
「一括査定サイトの運営母体が、どういう会社なのか」というのは、一括査定サイトの信頼性を見極める一つの指標となります。やはり、一定の基盤のある会社の方が、より安心感があり、サービス内容においても充実度が高い傾向にあることは間違いありません。

☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている
営利ばかりを重視するのではなく、“利用者のことも考えたサイト運営をしているか”というのは、一括査定サイトの信頼性を見極めるうえで非常に重要なポイントです。具体的には、「サイトに登録する不動産会社をしっかり審査しているか」「不動産会社とのやり取りでトラブル等が発生した場合に、利用者が相談できる窓口を設けているか」は、必ずチェックしておきたいところ。上記2つのポイントをチェックするだけでも、利用者のことを考えているか、そうでないかが見えてくるはずです。

☑️不動産の査定実績が豊富にある
実績は、それだけ多くの利用者に選ばれてきたという証でもあります。とすると、査定実績が豊富にある一括査定サイトの方が、より信頼できる可能性が高いというのは間違いないでしょう。査定実績の確認方法ですが、多くの一括査定サイトがサイト内で謳っているので、それらをチェックするだけでも、実績の豊富さはおおよそ比較・検討できるはずです。

[番外編]全国対応している
「信頼できるかどうか」とは別の観点ではありますが、一括査定サイトのなかには、対応エリアが狭いものもあります。「必要事項を入力したのに、対応不可だった…」とならないよう、一括査定サイトを利用する前に対応エリアは必ず確認しましょう。

HOME4Uは【3つのチェックポイント+番外編】はすべてクリアするなど、非常に信頼性の高い一括査定サイトと言えます。

☑️運営母体がしっかりしている 
⇒NTTデータグループのNTTデータ・スマートソーシングが運営!

☑️利用者のことを考えたサイト運営をしている
⇒サイトに登録しているのは、厳しい審査をクリアした信頼できる不動産会社だけ! 
⇒利用者がなにか困ったときに相談できる「何でも相談窓口」を設置!

☑️不動産の査定実績が豊富にある 
⇒売却査定数 累計30万件!(2018年1月時点)

☑️[番外編]全国対応している 
⇒HOME4Uは全国対応のため、ほとんどの物件で対応が可能!

ちなみに、HOME4Uのサービス内容は・・・住所や間取り、築年数などの情報を入力すると、厳しい審査をクリアした信頼できる全国約1,000社(業界最大級)の不動産会社の中から、お持ちの物件の売却を得意としている不動産会社をHOME4Uのシステムが自動的にピックアップします。ピックアップした不動産会社に対して、最大6社にまとめて査定を依頼できます。

HOME4U(ホームフォーユー)

2-4. 類似物件の売却実績が豊富な不動産仲介業者を選ぶ

1章でも触れましたが、不動産仲介業者には得意・不得意があるので、あなたが売ろうとしている物件の売却に強い会社を選ぶようにしてください。売却物件の類似物件を売却した経験が豊富な会社であれば問題ないでしょう。

売りにくい場所にある物件や、いわゆるワケあり物件など、売却が難しいと言われている物件を売りたいという方は、特殊な物件を専門に取り扱う会社に依頼した方が無難です。

2-5. 媒介契約の選択に気をつける

「媒介契約」とは、不動産売却を始める際に、不動産仲介業者と依頼者(売却希望者)との間で取り交わされる契約で、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

3種類の契約は、それぞれに特徴があり、メリット・デメリットがあります。考えている売却方針などを考慮してどの媒介契約を選べばいいかよく検討してください。

売却方針に合っていない契約をしてしまうと、売れるのが遅くなったり、価格を下げなくてはいけなくなる場合もあります。

それぞれの特徴にまとめると下記のようになります。

◎一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い

一般媒介

2社以上の不動産仲介業者と契約できるか

◯できる

自分で買主を探して直接取引できるか

◯できる

不動産仲介業者から受ける活動報告の頻度

法令上の定め無し

不動産仲介業者のレインズへの登録義務

法令上の定めなし

契約期間

法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内

専任媒介

2社以上の不動産仲介業者と契約できるか

×できない

自分で買主を探して直接取引できるか

◯できる

不動産仲介業者から受ける活動報告の頻度

2週間に1回以上

不動産仲介業者のレインズへの登録義務

媒介契約から7日以内

契約期間

3ヶ月以内

専属専任媒介

2社以上の不動産仲介業者と契約できるか

×できない

自分で買主を探して直接取引できるか

×できない

不動産仲介業者から受ける活動報告の頻度

1週間に1回以上

不動産仲介業者のレインズへの登録義務

媒介契約から5日以内

契約期間

3ヶ月以内

 

①専属専任媒介契約
契約した不動産仲介業者1社に全面的に売却活動を依頼する

◆メリット
・売主が販売状況を把握しやすい
・売却までの期間が比較的早い

◆デメリット
・複数の不動産仲介業者に依頼できない
・自分で見つけてきた購入希望者(親戚・知人と直接交渉した場合等)は、依頼した不動産仲介業者を通して取引することが契約で義務づけられている

 

②専任媒介契約
契約した不動産仲介業者1社に全面的に売却活動を依頼する
専属専任媒介契約と違い「自己発見取引」ができる

◆メリット
・自分で見つけてきた購入希望者(親戚・知人と直接交渉した場合等)と不動産仲介業者を通すことなく契約することが可能(これを自己発見取引と言います)

◆デメリット
・複数の不動産仲介業者に依頼できない
・1社のみに任せるので、売却の時期や価格が仲介会社の力量で決まってしまう可能性がある

 

③一般媒介契約
同時に複数の不動産仲介業者に売却活動を依頼できる

◆メリット
・売却物件が公にならないので、隣近所に知られず売却ができる
・自分で見つけてきた購入希望者(親戚・知人と直接交渉した場合等)と不動産仲介業者を通すことなく契約することが可能

◆デメリット
・販売状況の報告義務がないので、売却の状況がわかりづらい
・自社で売却できるとは限らないので、積極的な販売活動をしてくれない可能性もある

ケースバイケースですが、一般的に「専属責任媒介契約」と「専任媒介契約」に向いているのは、買い替えを予定し売却を急いでいる人や、最終的に売却できなかった場合は不動産仲介業者に買い取って欲しいと考えている方です。

さらに、「専任媒介」もしくは「専属専任媒介」契約を結んだ場合には、特典を用意している会社もあります。よくあるのは、最終的に売れなかった場合に買取保証をしてくれる特典です。決められた期限内で売ってしまいたいというような事情をお持ちの方であれば、ぜひ利用したい特典です。

一方、「一般媒介契約」が向いている人は、近所に知られずに売却をしたい人です。また一般媒介は、上記の解説のとおり、不動産仲介業者が積極的な販売活動をしてくれない可能性があるというのがデメリットですが、所有物件人気エリアにある場合は、購入希望者がそもそも多く、販売活動に積極的にならずとも売却ができるため、そうした物件であれば一般媒介がおススメです。

3. まとめ

いかがでしたか。

最後にもう一度、具体的な不動産仲介業者の選び方5つを復習しておきましょう。

(1)大手がいいか中小がいいか、規模だけで判断しない
(2)査定が出たら必ず根拠を確認する
(3)過去の販売実績を確認する
(4)売却活動をしっかりしてくれる業者を選ぶ
(5)最後は営業担当の対応が決め手となる

しかし、複数の不動産仲介業者に査定を依頼するのは、とても手間がかかります。

ぜひ、一括査定サイトを活用していただき、不動産売却成功させましょう。

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