東京で不動産売却を成功させるために知っておくことの全て

不動産 売却 東京

日本国内で不動産価格が一番高い都市、それが東京です。

「今東京は不動産売却のチャンスと聞いたけど、本当に今売却しても損はしないのかな?」
「都内に所有している戸建て住宅を売却するチャンスを伺っているが、売却をスタートするタイミングは今なのか、もう少し待ったほうがいいのかわからない……

東京の不動産相場は国内最高値であり、さらに高騰している時ですから、できる限りの高値で売却ができたら理想ですよね。

ですが、ここでは、焦らず冷静に高価格で売却を行うためのポイントを3つに絞って解説します。

1.東京ならではの不動産事情について理解を深める
2.東京での売却だからこそ気をつけたい注意点を確認する
3.不動産会社の選び方を知る

これを読むことで、より高く、早く東京の不動産売却をすすめることができるようになります。

最後まで読んで、東京の不動産売却を賢く有利に行いましょう。

 1. 東京の物件を売るなら知っておくべきこと

東京の物件を売る際にぜひ知っておきたい不動産事情は4つです。

何と言っても一番大きいのは2020年の東京オリンピック開催でしょう。それに関連した東京の不動産動向として、中古・新築、マンション・戸建てに限らず好況が続いているという事実、さらに海外マネーや海外投資家の動向など、東京の不動産売却をお考えであれば、必ず押さえておきましょう。

1-1. 東京オリンピックの影響と2020年問題

東京オリンピックは不動産売却価格に影響を与えます。オリンピック招致が決まった2013年から都内の不動産価格は上昇を続けており、特にマンションの価格はミニバブル状態と言えるほど価格が上昇しています。諸説ありますが、2020年までは上昇傾向が続くとみられています。

一方で気になるのは、メディアでもたびたび取り上げられている2020年問題です。

2020年問題とは、東京オリンピック開催年である2020年を境にして不動産価格が下落すると予想されている問題のことです。

なぜ下落すると言えるのか、その根拠として

・前回(1964年)の東京オリンピック開催後にも景気後退が起きたこと
・消費税額がアップするタイミング(2019年に10%に上がる予定)

などが挙げられています。

2020年問題はあくまで予測であり確定しているわけではありませんが、東京オリンピックがひとつの転換ポイントになることは間違いなさそうです。

1-2. 中古マンションの成約件数が増加傾向

2015年から2017年まで東京都の中古マンションの成約数は、前年比で増加傾向が続いていました。2018年に入り一時的な減少傾向もみられましたが、概ね増加傾向は2020年まで続くとみられています。

中古マンションの成約件数が増加している理由としては、

・新築マンションの値上がりにより、手頃感のある中古マンション購入を希望する人が増えている
・都内の中古マンションを投資目的で購入したい人が多い
・低金利時代が続いており、住宅ローンを利用して購入する人が多い

などが挙げられます。

特に都心部ではマンションの需要が高いので、中古マンションの売却を考えている方にとって、今は良いタイミングと言えるでしょう。

一方、中古戸建ての成約件数ですが、2017年度はやや微減していますが安定しています。中古マンションの人気が高まったことで価格が高騰し、比較的手頃感のある中古戸建ての購入に切り替える人が増えていることから、中古戸建ての売却にも良い状況と言えます。

1-3. 新築マンションの価格が高騰中

東京都内の新築マンション価格は高騰を続けています。

2013年ごろまでは平均4,500万円前後でほぼ横ばいだった東京の新築マンションの価格は、東京オリンピック招致が決まった2013年ごろから上がり始め、現在の平均価格は5,000万円を突破しさらに上昇を続けています。

高騰している理由として挙げられるのは、地価の上昇と建築費の高騰です。

さらにもうひとつの原因として、あまり人気のなかった湾岸エリアの不動産価値がオリンピックの影響で高まり、それにつられる形で都心部の新築マンションの価格もどんどん上がっていったこともあります。

新築マンションの価格が高騰していることを受けて、最初は新築マンションの購入を検討していた人が途中から中古マンションの購入を検討するケースも多くなっていますので、今は不動産売却のチャンスであると言えます。

1-4. 海外マネーや海外投資家の動向

海外の富裕層や投資家も東京の不動産物件を積極的に購入しています。その主な理由としては

・円高ドル安の傾向が続いていること
・世界の主要都市に比べて東京の物件が割安なこと
・東京のブランド力

などとなっています。加えてオリンピック開催を控えた土地という理由もあるでしょう。

海外投資家が目をつけることが多いのは、やはり都心部の人気エリア(港区・中央区・渋谷区など)にあるマンションが中心です。競技場新設などで建築ラッシュを迎えている東京湾湾岸のタワーマンションは中国・台湾などのアジア圏の投資家に人気があります。

あなたの売却物件に高い価値があると判断できるようであれば、海外投資家にも高値で売却することは可能ですが、先ほども紹介した通り、海外投資家の好む物件は一部の地域に限られているのが現状です。都内の物件であれば、どこであっても海外投資家が興味を持ってくれるというわけではありませんので、期待を持ち過ぎないようにしましょう。

2. 東京の不動産価格相場を知る

東京の不動産物件の価格相場を確認しておきましょう。23区内でも場所によってかなりの差があります。また区外でも人気エリアの相場は高い傾向があります。

ここに掲載しているのは、201810月現在、「中古住宅HOME4U」に掲載されている物件の平均価格から割り出した額です。
参考:「中古住宅HOME4U

中古マンションは、シングル需要が多い1LDK2DK、カップル向けの2LDK3DK、ファミリー層向けの3LDK4DKの平均相場です。

中古一戸建ては、取引きのボリュームゾーンである2LDK3DK3LDK4DKの2つの間取りで平均相場を出しました。

不動産相場は坪単価や建物の築年数などでも大きく変わるので、ここでは、あくまでも地域ごとの相場感を掴んでいただきたいと思います。

地域の区分けは以下のようになっています。

◎エリアの分類

都心5区

千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

23区東部

墨田区、江東区、足立区、葛飾区、江戸川区

23区北部

文京区、台東区、豊島区、北区、荒川区

23区西部

中野区、杉並区、板橋区、練馬区

23区南部

品川区、目黒区、大田区、世田谷区

多摩北部

立川市、武蔵野市、三鷹市、青梅市、昭島市、小金井市、小平市、東村山市、国分寺市、国立市、福生市、東大和市、清瀬市、東久留米市、武蔵村山市、羽村市、あきる野市、西東京市、西多摩郡瑞穂町、西多摩郡日の出町、西多摩郡檜原村、西多摩郡奥多摩町

多摩南部

八王子市、府中市、調布市、町田市、日野市、狛江市、多摩市、稲城市

2-1. 中古マンション

中古マンションの、各エリアごとの平均価格は下記のようになっています。

◎各エリアごとの平均値

単位:万円

1LDK〜2DK

2LDK〜3DK

3LDK〜4DK

都心5

4,937

7,259

10,473

23区東部

2,823

3,520

3,767

23区北部

3,499

4,563

4,999

23区西部

2,742

3,572

4,239

23区南部

3,328

4,628

5,657

多摩北部

2,174

2,793

3,196

多摩南部

1,838

2,616

2,956

都心5区に加えて、都心へのアクセスが良い23区北部と人気の湾岸エリアを含む23区南部が高価格となっています。

ちなみに、3LDK4DKでは、特に、23区北部の文京区(平均6,961万円)、23区南部の品川区(平均7,172万円)、23区南部の目黒区(平均6,663万円)は高価格となっています。多摩地区内でも、人気エリアの吉祥寺を抱える武蔵野市は平均5,824万円と高価格です。

シングル需要の高い1LDK2DKでは、若者に人気のエリアである目黒区が平均4,172万円と高価格です。

2-2. 中古一戸建て

中古一戸建ての、各エリアごとの平均価格は下記のようになっています。

◎各エリアごとの平均値

単位:万円

2LDK〜3DK

3LDK〜4DK

都心5区

10,117

11,680

23区東部

3,552

4,192

23区北部

5,849

6,439

23区西部

5,224

5,576

23区南部

6,624

7,045

多摩北部

3,711

3,854

多摩南部

3,583

3,695

都心5区内の中古一戸建ての件数は非常に少ないのですが、マンションと同じく突出して高価格となっています。

なお3LDK4DKでは、ファミリーが住みやすい区と言われている23区西部の杉並区(平均6,503万円)や23区南部の世田谷区(7,614万円)の人気が高く高価格となっています。

23区西部は、2LDK〜3DKの相場は3LDK4DKとあまり変わりませんが、新宿区の隣接区であり、ほぼ都心と言える中野区が平均6,392万円と高価格になっています。

多摩地区では都心へのアクセスが良い三鷹市が平均5,088万円と高価格となっています。

3. 東京で不動産売却をする際の注意点

地方と違って東京で不動産売却をする際にはいくつか注意することがあります。地方に比べて東京では高く売れるからといって、全ての物件が高価格で売却できるわけではありません。また、売却がうまくいき予想以上に高く売れた場合には、税金がかかることも忘れてはいけません。

高く売れるからこそ、冷静になり慎重な売却ができるように心がけましょう。

3-1. 価格設定を高くしすぎない

まれにですが、東京では不動産が高く売れるからと強気になり、高過ぎる価格設定をしてしまう方がいます。しかし、あまりにも相場価格から外れてしまった物件は逆に売却がうまくいかず、最終的には価格を下げないと売れない結果を招いてしまいます。

重要なことは、高過ぎず低過ぎず、相場を踏まえた適切な価格設定をすることです。

必ず周辺地域の類似物件の相場を調査したうえで、複数の不動産会社に査定を依頼してから売値を決めましょう。

3-2. 節税の知識も備えておく

不動産売却では、利益が出た場合に税金がかかることがあります。こういった税に関する知識も、無関心でいると結果的に不利益を被ることになります。

一般的な不動産売却において取得費よりも高く売却できるケースはあまりありません。しかし、東京では中古物件であっても高値で売れることが多いので、取得費よりも高く売却できるケースも多くあります。後でこんなはずではなかった、とならないためにも節税の知識も備えておきましょう。

◎譲渡所得から3,000万円を控除できる特例
不動産は取得費よりも高く売却できると、その売却益(譲渡所得)に対して税金(所得税、復興特別所得税、住民税)がかかりますが、自宅(居住用財産)の売却であれば、譲渡所得から3,000万円を控除できます。

取得費……売却する物件の購入額(建物は減価償却後の価額)

控除には条件が定められているので、全ての方に当てはまるわけではありませんが、所有物件が条件に当てはまっているかどうか確認をしておきましょう。

◎特例の適用条件
・自分が居住している家屋を売ること。その家屋と共に敷地・借地権を売ること。

・転居した場合は、転居後の3年後の1231日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用)

・転居後に家屋を取り壊した場合、転居してから3年後の1231日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外)

・売った年の前年及び前々年に、この特例や「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと。

・売った年、その前年・前々年にマイホームの買い替え・交換の特例の適用を受けていないこと。

・売った家屋や敷地について他の特例を受けていないこと。

・災害等で居住していた家屋が滅失した場合、滅失日から3年を経過する日の属する年の1231日までに売ること。

・売り手と買い手が特別な関係でないこと(親子、親族、内縁関係など)

3,000万円の特別控除の特例が適用になった場合、税額は以下の計算になります。

(譲渡所得-3,000万円)×税率=税額
*注意:税率は売った自宅の所有期間が「5年以下」の場合と「5年超」の場合で異なります。
5年以下の場合……30.63% 5年超の場合……15.315%(税率には復興特別消費税2.1%を含む)

売却物件によってはこれ以外にも節税できることがありますので、不動産会社に相談しましょう。

4. 東京で売却するための不動産会社の選び方

不動産会社を明確に選ぶためのチェックポイントも確認しておきましょう。不動産会社の選び方に地域による違いはほとんどありません。しかし、不動産会社の選定が売却の成功の鍵を握っているといってもおかしくないのですから、必ず確認をしてください。

4-1. 査定額の違いをみる

不動産売却のスタート時にすることは、査定額の算出です。必ず複数の不動産会社に査定を依頼して査定額の違いをチェックしましょう。査定額の違いを見ることで、相場感を得ることができるからです。

複数の不動産会社に査定を依頼すると、各社で査定額が異なるケースがありますが、突出して高額を提示してきた会社がある場合は注意しましょう。特に東京は査定額も高額になりますので、一層の注意が必要です。

契約を取り付けるため、他社と比較して高額な価格を提示しているだけということもあります。実際に売り出す時には査定額よりも値下げして、現実的に売れそうな価格に設定する場合もあるので気をつけましょう。

4-2. 査定額の根拠をチェックする

複数の不動産会社から査定額が出揃ったら、「なぜこの査定額になったのか」その根拠を各会社にヒアリングしましょう。査定額の根拠がはっきりしないということは、査定額も適当に算出された可能性が高いということです。

査定額の算出には「物件の何を評価し、何を評価しなかったのか」といった根拠が必ずあるはずなので、根拠があいまいだったり不明瞭な会社は候補から外しましょう。

4-3. 類似物件の過去の売却実績を確認

類似物件の売却実績数も確認しておきましょう。過去1年くらいの期間で、自分が売ろうとしている物件(戸建てなら戸建て、マンションならマンション)の売却実績がどのくらいあるかをチェックします。

売却物件の類似物件の売却経験が少ない会社に依頼してしまうと、売却活動がうまくいかなくなることもあるからです。

不動産会社にはそれぞれ得意・不得意がありますので、売却物件に近い類似物件の売却経験が少ない会社に依頼してしまわないように気をつけてください。実績が豊富な会社であれば、安心して依頼することができます。

4-4. 売却活動の具体的な内容を聞く

売却活動の内容を確認するのも非常に大切です。物件の売れ行きは、売却活動の内容によって左右されると言っても過言ではないからです。積極的な売り出しや購入希望者に対して魅力を伝える宣伝を行ってくれる会社を選びましょう。

 不動産売却であっても現在の広告手法の主流はインターネット広告です。ほとんどの不動産会社は、インターネットサイトに売却物件情報を掲載する手法を取っているはずですが、どのようなサイトに掲載する予定か、各会社に聞いて比較したほうがいいでしょう。

東京は物件数が多いので、情報が埋もれてしまわない工夫をしてくれているかの確認も忘れずにしておきましょう。

また、ネット以外の宣伝活動はどんな手法なのかも確認しましょう。活動の種類が多ければ多いほど、購入希望者(買主)の目にとまりやすくなり、早く売却できる可能性が高くなります。

4-5. 信頼できる営業担当者か確認する

不動産売却の窓口となる営業担当者は、売却を成功させるための鍵を握っていると言ってもいい存在です。担当者が信頼できるかどうかの確認は必ずしましょう。

まず不動産会社を選択する時点で生じた疑問や不安は、各会社の営業担当者にぶつけてみましょう。その際に、対応は親切で丁寧だったか、不安を解消するような提案をしてくれたかなどをチェックしてから最終的に契約する会社を決定しましょう。

5. 一括査定サイトの

東京は不動産会社数でも、物件の取引数においても、国内最高の場所です。いざ東京の物件を売却するとなったら、どの不動産会社に依頼をすればいいのかわからない。そんな風に悩む方も非常に多いです。

不動産一括査定サイトは、無料で利用でき、情報入力の時間も数分程度しかかからない上に、複数の不動産会社に査定を依頼できるとても便利なサイトです。

一括査定サイトには、さまざまなタイプの査定サイトが存在するので、どのサイトを選べばいいか迷うかもしれません。そこで、信頼できる一括査定サイトを見極める3つのチェックポイントをご紹介します。

堅実な運営母体
消費者のことを考えたサイト運営
不動産の査定実績が豊富

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③不動産の査定実績が豊富にある
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ぜひ、手軽で信頼のおける一括査定サイトを利用して、不動産売却に関わる手間を省き、効率よく不動産売却を行なってください。

6. まとめ

いかがでしたか。
東京で不動産売却を行う際に必ず押さえておきたい3つのポイントについてくわしく解説してきました。

1.東京ならではの不動産事情について理解を深める
2.東京での売却だからこそ気をつけたい注意点を確認する
3.不動産会社の選び方を知る

高値で売れると言われている東京の不動産物件ですが、これらのポイントに気をつければ、さらに高値を狙える可能性も高まります。

ぜひ参考にして、東京での不動産売却を成功させてください。

 

 

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