不動産の査定書とは？査定書の正しい読み方・見分け方と入手方法

「不動産の査定書って具体的にどういうもの？」
「不動産査定書をもらったけど、イマイチ読み方が分からない。査定額ってどうやって計算されたの？」

そう疑問に感じて不動産査定書について調べていませんか？

不動産査定書は「不動産がどのように評価されたのか？」「なぜ、この査定額が導き出されたのか？」という査定額の根拠が記載された書類です。

この査定書で不動産が適切に評価されていると判断できることが不動産売却を成功させるために重要です。

しかし、多くの人は、不動産査定書を「読み方・見方」がわかっていないために、損をしています！

そこで、この記事では、不動産の査定額を適切に判断するために不動産査定書の「読み方・見方」について詳しく解説します。

また、不動産査定をもとに損をしない不動産会社の選び方もお伝えします。

この記事を読むだけで、不動産査定書の内容が理解できるようになり、査定額の根拠や不動産をより高く売却する知識が身につくので是非、参考にして頂ければと思います。

1. 不動産査定書とは

不動産査定書とは査定額と査定額の算出根拠が記載された書類です。

不動産査定書には不動産会社が作成する無料の不動産査定書と、国家資格である不動産鑑定士が作成する有料の不動産査定書の2つの種類があり、目的によって依頼先が異なります。

不動産売却を目的とする場合は、不動産会社が無料で不動査定書を作成します。一方で、相続や財産分与、企業間の不動産の売買の際は、不動産鑑定士が不動産を査定し、有料で不動産査定書を作成します。

	不動産会社	不動産鑑定士
査定依頼の目的	不動産売却	相続、財産分与、企業間の不動産売買
費用	無料	有料（30万〜50万）

このように不動産査定書は、不動産の査定結果を証明した書類ですが、目的によって依頼先が異なることを事前知識として覚えておきましょう。

この記事では不動産売却を目的とする不動産会社が作成する無料の査定書について解説しています。

【不動産鑑定士とは】
不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格であり、不動産の経済価値に関する専門家です。
価格をー般に公表するための、地価公示や地価調査、 公共用地の取得、相続税標準地の評価、固定資産税標準宅地の評価、裁判上の評価、など公的な不動産の価値を証明する専門職です。

2. 不動産の査定書の構成と重視して読むべき3つの項目

不動産会社を選ぶ際は、査定額だけではなく査定書に記載されている査定額の根拠がしっかりと記載されているか確認することが重要です。

特に、査定額の根拠となる計算方法は不動産査定書に於いて最も重要な項目であり、計算方法や評価ポイントに関する記載が十分でない査定書は不動産の価値を適切に評価されていない可能性があるので注意が必要です。

まずは不動産査定書の理解を深めるために、査定額の根拠や売り出し価格が詳細に記載されている不動産査定書のお手本となるサンプルを確認しましょう。（愛知宅建サポート株式会社より出典）

不動産査定書サンプル

不動産査定書は不動産会社によって記載されている内容や構成は異なります。

不動産査定書に記載されている内容を適切に理解するために、一般的に不動産査定書に記載される項目について説明します。

2-1. 査定価格

査定価格は不動産会社の媒介（仲介）契約期間中に「この価格なら売却できる」と不動産会社が予測した価格です。

そのため、査定価格が高額であっても、買主がつかない場合は販売価格を下げるため、査定価格は実際の売却価格ではないことを事前知識として覚えておきましょう。

例えば、査定額2,000万円であっても買主が現れなかった場合、1,800万円と販売価格を下げて売り出します。査定額よりも実際の売却価格は低くなるのが一般的です。

2-2. 査定価格の計算方法　

査定価格の計算方法は不動産査定書の中でも特に重要です。

「どのように査定価格が計算されたのか？」「どのような評価ポイントがあったのか？」という査定額を算出した根拠が記載されており不動産会社の誠実性や熱意、知識が反映されるポイントになるからです。

査定価格の計算方法は、類似物件の過去の成約事例をもとに査定物件を比較する「取引事例比較法」で計算されるのが一般的です。過去に成約事例のある類似物件をもとに、物件の広さや間取り、方位などの項目ごとにプラスのポイントやマイナスポイントを決めていきます。

取引事例比較法では単純にプラス・マイナスといった評価点数だけではなく、「閑静な住宅地」や「変形地」などの理由（コメント）を確認することが重要です。

適切に不動産を市場に売り出すためにプラス評価・マイナス評価に一喜一憂するのではなく、査定価格が「どのように算出されたのか」という査定価格の根拠を、他の査定書と比較しながら確認するようにしましょう。

2-3. 対象不動産の概要

土地の広さや建物の大きさなど不動産の概要が記載されます。

実際の地積（土地面積）や建物の広さが登記簿謄本と異なると、売却後に境界トラブルなどに発展する可能性があります。

不動産査定書に記載されている不動産の概要と登記簿謄本を比較し違いが生じていないかを事前に確認しておくと安心です。

3. さらに！不動産査定書で押さえておきたい4つの項目

下記の4つの項目は不動産査定書に必ず記載される項目ではありませんが、内容を理解しておくことで、より具体的に査定価格の妥当性等を判断できるようになります。記載があった場合にチェックするべきポイントについてまとめました。

3-1. 売り出し価格

売り出し価格は不動産を売り出す際の不動産会社からの提案価格です。不動産会社の過去の成約実績や得意なエリアなどの不動産会社の強みが反映されるポイントです。

売り出し価格は査定価格と異なり、実際の売却価格にもなり得るため、住宅ローンを完済し、仲介手数料などの費用を支払ってもマイナスにならない価格であることが重要です。

・「売却価格 ≧ 住宅ローン残高 ＋ 売却費用」

上記の計算式で不動産を売却によって資金がマイナスになる可能性がある場合は、不動産会社と相談して損益分岐点を下回った際の対処方法について決めておくようにしましょう。

このように売り出し価格は不動産を売り出す際の提案価格ということを覚えておきましょう。

3-2. 仲介手数料

仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が決められており、売却価格に応じて利率が変動します。

不動産売却の諸経費（支出）になる金額なので、不動産査定書に記載されていない場合でも査定段階から仲介手数料の金額を把握しておくことが重要です

売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料は下記の計算式で算出します。

仲介手数料 ＝ 売買価格 × 3％ ＋ 6万円
※別途消費税がかかります。

例えば、1,000万円で不動産が売却できた場合、売却価格が400万円以上なので、「1,000(売却価格)×0.03 (利率) ＋ 6万円＝36万円(仲介手数料)」になります。これに消費税を加えた金額が仲介手数料の合計金額になります。

仲介手数料は不動産売却の諸経費となり、大きな支出額になるために査定書を確認する際は必ず、仲介手数料と利率を確認して費用を事前に把握しておきましょう。

3-3. 成約物件事例

不動産の成約物件事例は査定価格の計算方法の「取引事例比較法」で使用した物件が掲載されるのが一般的です。売却価格はもちろん、売却期間も掲載されてるのが理想です。

また、過去の売却者情報はあまり不動産査定書に記載される内容ではありませんが、家族構成や世帯年収、不動産の売却理由などといった情報を確認することで査定額の根拠を評価する資料になります。

例えば、成約物件事例が査定物件の半径500m以内の物件で、同じ市内の事例だった場合は、成約物件事例として再現性が高いと言えます。

一方で、3km以上離れた物件で、転勤などの理由で不動産を売却した成約物件事例の場合、物件との距離や不動産の売却理由として再現性が低く、参考にならない成約物件事例と言えます。

このように成約物件事例は建物の比較だけではく、成約事例の再現性も確認することができるので、不動産査定書に記載されていない場合は、売却者の情報も含めて不動産会社の担当者に確認しましょう。

3-4. 売り出し物件事例

現在、対象物件の周辺で売り出されている物件があれば記載されます。お問い合わせの状況や見込み客のタイプを確認すると地域別の購入者層が見えてくることがあるので、参考までに担当者に聞いてみましょう。

4. 不動産会社を選ぶポイント

4-1. 不動産会社の担当者に販売戦略を確認してしっかり説明できるか確認する

不動産会社の担当者が売り出す物件に対して売却までの販売戦略をストーリー立てて説明できることが重要です。

販売戦略を説明できる担当者はこれまでの販売実績から、物件の強みに対する購入者の層を把握しており、このような経験豊富な担当者に不動産の売却を依頼することで不動産を高く・早く売却できる可能性を高めることできるためです。

具体的には過去の成約実績や広告の成功事例から不動産ポータルサイトや地域へのポスティング広告といった広告の活用方法について説明できる担当者は信頼できます。

物件のアピールポイントを適切に判断し、「二世帯住宅に最適」などのキャッチコピーや、掲載する写真にこだわった物件の提案ができる担当者は優秀な担当者といえます。

このように不動産会社を選ぶ際は、「どのように見込み客を集客するのですか？」と担当者に質問し、販売戦略をしっかりと説明できるかを確認することが重要です。

4-2. 「不動産会社」や「担当営業者」の強みを確認する

不動産会社を選ぶ際は不動産会社と担当営業者の強みを確認することが重要です。不動産会社の得意分野や担当者の知識レベルによって販売価格や販売までの期間に差がつくからです。

例えば、不動産会社は大手・中小などの会社の規模によって集客する見込み客の層が異なります。

大手不動産会社はテレビCMを積極的に行ってるため、知名度があり30代〜40代のファミリー層の集客に強みを持っています。そのため、駅近のマンションなどは集客する見込み客とマッチするために大手不動産会社の方が有利です。大手不動産会社が進出していない郊外の不動産の場合は、地域密着で長年営業を続けている中小の不動産会社が影響力を持っているために、大手に比べて有利になります。

このように不動産会社によって得意な客層やエリアがことなるために、不動産会社を選ぶ際は「得意なエリアはありますか？」「どのような客層が多いですか？」と担当者に質問し、不動産会社の強みを確認することが重要です。

また、不動産売却は担当者の知識レベルによっても差が生じます。

不動産売却の際に担当者に求められる知識は、不動産売買だけの知識だけではなく、保険やローンなどの金融に関する知識など多岐に渡ります。担当者の知識レベルを判断する指標として、宅建の資格保有を一つの目安にすると大きく外れることはありません。

5. 不動産売却で失敗しない不動産査定書の取得方法

不動産売却で失敗しないために不動産一括査定サイトを利用することがオススメです。なぜなら、効率的に複数の不動産会社を比較できるからです。

不動産の一括査定サイトとはインターネット上で複数の不動産会社に不動産の査定を依頼できるサイトですが、不動産一括査定サイトを利用することで、自分で不動産会社を探す手間が省けるために不動産売却までの期間を短縮できます。

また、物件の種類や地域性に合わせて最適な不動産会社が複数自動でピックアップされるので、査定額の相場が分かると同時に、不動産会社を選択する際のミスマッチの危険を回避することができます。

このような理由から不動産売却で失敗しないために不動産一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に査定を依頼することをオススメします。

6. まとめ

いかがでしたか？不動産査定書の読み方・見方についてご理解いただけたかと思います。

不動産査定書を読む際に押さえるべき重要なポイントをご紹介しました。

重要なポイントとしては、以下の内容をお伝えさせて頂きました。

・査定価格はあくまでも販売予想価格
・査定額の計算方法や評価ポイントを確認する
・不動産査定書の物件情報の内容と登記簿謄本の内容が異なっていないかを確認する
・売り出し価格が住宅ローンを下回らないように注意する
・仲介手数料の費用をあらかじめ把握しておく
・成約物件事例で売却者情報を確認する
・周辺の売り出し物件事例を確認する

また、実際に不動産の仲介を依頼する不動産会社の選び方についても紹介しました。

不動産査定書は査定額だけでなく、不動産会社の信頼性や営業力を確認するツールでもあります。

不動産売却を成功させるためにこの記事でお伝えした不動産査定書の読み方・見方を理解して適切にあなたの不動産を評価してくれる不動産会社に売却を依頼することが重要です。