不動産仲介の基礎知識を徹底解説!あなたの不安や疑問を解消します

不動産 仲介

あなたは、不動産仲介についてどれくらいの知識がありますか?

「所有している物件を手放したいがどこに依頼したらいいのか?」
「仲介手数料ってどうやって計算しているんだろう?」
「具体的にどうやって売り出せばいいのか、良くわからない。」

不動産売却が未経験の上、不動産仲介に関する知識がないと、失敗したり損したりしないかな?と不安になってしまいますよね。

でも安心してください、今から不動産仲介会社に仲介を依頼する場合でも『これさえ覚えておけば大丈夫』と自信を持って進めるための、不動産仲介の基礎知識をメリット・デメリットも含めてお話しさせて頂きます。

さらに、基礎知識だけでなく、気になる仲介手数料のことや、仲介を依頼する不動産仲介会社の選び方も知っておきたいですよね。

そこでこの記事では不動産仲介の基礎知識に加え、仲介手数料の計算方法や信頼できる不動産仲介会社の選び方・見極め方のコツなど、不動産売却の際に必ず知っておきたいポイントを実践的にまとめました。

ぜひ最後まで読んで、不動産売却を成功させてください。

尚、不動産仲介には、賃貸仲介や買主向けの仲介などもありますが、ここでは「不動産売却時」の仲介に絞って解説をします。

1. 必ず押さえておきたい不動産仲介の基礎知識

不動産仲介の基礎知識不動産仲介とは、不動産の売買の際に、売却希望者(売主)と購入者(買主)の間に立って、売買契約を成立させることを言います。

一般的に不動産売却は、個人で購入者(買主)を見つけることがむずかしいので、不動産仲介会社に仲介を依頼することになります。

ここでは不動産仲介のしくみや不動産仲介会社の行う業務など、押さえておくべき基礎知識についてくわしく解説します。

1-1. 不動産仲介のしくみ

 不動産仲介の売買のしくみは、一般的な品物の売買における流れとは全く異なりますので、図で説明します。

不動産仲介の仕組み

*不動産仲介会社AとBが同一の場合もある

不動産仲介会社は、売却物件を購入してから買主に売るのではありません。あくまでも仲介業務をすることで成功報酬(仲介手数料)を手にします。

ちなみに、1社の不動産仲介会社が売主と買主のどちらからも仲介手数料を得るパターンがあります
・両手仲介……売主からも買主からも、仲介手数料を受領して仲介を行う
・片手仲介……売主もしくは買主の片方だけから仲介手数料を受領する

1-2. 不動産仲介会社が行う業務

不動産仲介会社が行う主な業務が、どのタイミングでどんな業務が行われるのか、時系列で見るとわかりやすいと思いますので、不動産売却の流れを表にしました。

◎不動産売却における不動産仲介会社の主な業務
・物件の査定
・売却に関する情報の調査(公法上の権利関係、周辺との相隣関係など)
・広告宣伝、集客業務(売主が買主を見つけるための活動代行)
・購入検討者に対する物件案内
・売買契約書作成、重要事項説明等の手続き
・売主と買主との間でトラブルがおきた際の仲裁役
・代金の支払い確認業務

不動産売却における不動産仲介会社の主な業務

1-3. 売却までにかかる期間

一般的には、売ろうかな?と考え出してから3ヶ月から6ヶ月程度かかるのが普通です。おおよその期間は以下の図のようになります。

売却までにかかる期間

購入者希望者が早く見つかる場合と時間がかかる場合で期間が変わります。

一概には言えませんが、マンションはこれより早くなる傾向があり、戸建ては遅くなる傾向があります。戸建てが遅くなる原因は、隣地との境界線を明確にするための測量調査等が必要になる場合があるためです。

2. 仲介を依頼するメリット・デメリット

不動産仲介のメリット・デメリット不動産仲介会社を通さず、個人で不動産売却を行うことも可能ですが、ほとんどの方が不動産仲介会社に依頼します。それは大きなメリットがあるからです。一方、デメリットもありますので合わせてご紹介します。

2-1. 仲介を依頼するメリット

不動産仲介会社に依頼するメリットは、大きく分けると次の2つになります。

(1)売却に関するわずらわしい手間が省ける
不動産売買には、手間がかかる業務がたくさんあります。特に書類作成は専門知識がないと大変な手間がかかってしまいます。そういった業務の一切を不動産仲介会社が請け負ってくれます。また、買主を見つける手段として、ストックしている豊富な情報や広告・宣伝を駆使してくれるので、売却までのスピードも早くできます。

(2)売却価格の適正価格がわかる
適正価格がわからないまま、個人で売却の交渉を始めてしまうと、相場よりも安い価格で購入されてしまったり、逆に相場に見合っていない高い価格で売り出してしまい、なかなか売れないという事態に陥ってしまう可能性もあります。

不動産仲介会社は過去の膨大な不動産データをもとに査定を行い、売却価格を設定しますので、安心して交渉を行うことができ、さらには大きな損失を出す可能性を減らすことができます。

2-2. 仲介を依頼するデメリット

デメリットは仲介手数料がかかることです。売却までに不動産仲介会社が請け負った一連の業務に関する報酬とお考えいただければ良いと思います。

仲介手数料は売却価格に応じて計算します。また手数料には上限が設けられています。くわしい仲介手数料の計算方法などは、4章にまとめましたので、そちらをお読みください。

3. 媒介契約は3種類ある

媒介契約「媒介契約」とは、不動産売却を始める際に、不動産仲介会社と売主との間で取り交わされる契約で、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

媒介契約を締結する目的は、売主と不動産仲介会社の間の依頼関係を明確にし、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためです。媒介契約書を取り交わし、成約が成立した場合の報酬金額(仲介手数料)のほか、売却物件の売却に関する活動条件なども定めます。

3種類の契約は、それぞれに特徴があり、メリット・デメリットがあります。考えている売却方針などを考慮してどの媒介契約を選べばいいか、よく検討してから選択しましょう。

◎一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い

一般媒介

2社以上の不動産仲介会社と契約できるか

◯できる

自分で買主を探して直接取引できるか

◯できる

不動産仲介会社から受ける活動報告の頻度

法令上の定め無し

不動産仲介会社のレインズへの登録義務

法令上の定めなし

契約期間

法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内

 

専任媒介

2社以上の不動産仲介会社と契約できるか

×できない

自分で買主を探して直接取引できるか

◯できる

不動産仲介会社から受ける活動報告の頻度

2週間に1回以上

不動産仲介会社のレインズへの登録義務

媒介契約から7日以内

契約期間

3ヶ月以内

 

専属専任媒介

2社以上の不動産仲介会社と契約できるか

×できない

自分で買主を探して直接取引できるか

×できない

不動産仲介会社から受ける活動報告の頻度

1週間に1回以上

不動産仲介会社のレインズへの登録義務

媒介契約から5日以内

契約期間

3ヶ月以内

 一般媒介契約の場合、複数の不動産仲介会社に仲介依頼ができることがメリットですが、最終的に成約にこぎつけられるのは1社です。そのため、不動産仲介会社が販売宣伝活動にあまり積極的になってくれないことがあります。

ただし、一般媒介契約は、所有物件が人気エリアにあり、確実に高価格で売れると判断できる場合などであれば、不動産仲介会社が積極的に販売活動をしてくれるのでお勧めできます。

専任媒介・専属専任媒介は媒介契約を結ぶことができるのは1社ですから、一般媒介と比べると、不動産仲介会社が売却に積極的になってくれるといわれており、そうした特典のある会社を選ぶといいでしょう。

さらに、専任媒介・専属専任媒介契約を結んだ場合、特典が用意されている会社もあります。よくあるのは、最終的に売れなかった場合に買取保証をしてくれる特典です。買い替えを考えていて、決められた期限内で売ってしまいたいというような事情がある方であれば、ぜひ利用したい特典です。

4. 仲介手数料について理解する

仲介手数料仲介手数料は売却が成立した時点で発生するもので、売主から不動産仲介会社に報酬として支払われるものです。仲介手数料の金額は宅地建物取引業法で上限が定められています。また、不動産売却には仲介手数料だけでなく諸費用がかかります。しっかり認識しておかないと、後で痛い出費になりますので注意しましょう。

4-1. 仲介手数料の計算方法

仲介手数料の計算方法は以下の通りになります。仲介手数料の計算式を知っておくことで、適正な請求が行われているか確認をすることができます。

仲介手数料の上限

売却価格

仲介手数料の上限

200万円以下

取引額の5%以内

200万円を超え400万円以下

取引額の4%以内+2万円

400万円を超える額

取引額の3%以内+6万円

※仲介手数料は消費税の課税対象なので別途消費税がかかる

売買価格が400万円を超える場合は、上記の計算を簡易にしたものがあります。

売買価格×3%6万円+消費税=仲介手数料

◎計算例:売買価格1,000万円の場合

1,000万円×0.033%)=30万円

30万円+ 6万円+消費税28,800円(8%で計算)=388,800

仲介手数料の上限は、388,800円となります。

4-2. 仲介手数料に関する注意事項

仲介手数料に関する注意事項は3つあります。仲介手数料が発生するタイミング、支払いの条件などは契約時によく確認をしておくことが大切です。また口コミなどで言われている値引き交渉は、基本的におすすめしません。

①売買契約成立後に仲介手数料が発生する
仲介手数料は成功報酬です。つまり、不動産売買の仲介では、売買契約が成立した時に不動産仲介会社の仲介手数料の請求権が発生するのです。よって、原則としては売買契約が成立するまでは仲介手数料を支払う必要はありません。

②手数料の支払い条件について協議を行う
売買契約が成立すると、不動産仲介会社に仲介手数料の請求権が発生します。ただし、契約締結時点で引き渡しまで完了していないことが多く、契約締結時に仲介手数料の50%を支払い、引き渡し完了時に残りの50%を支払うことが一般的ですので、両者間で協議を行なってください。

③値引き交渉はできるがオススメしない
仲介手数料には上限が決められているので、上限以上は請求されませんが値引き交渉することは可能です。しかし、ほとんどのケースで媒介契約書に手数料が明記されており、媒介契約締結後に変更することは難しいのが現状です。仮に締結前に値引きを求めて成功したとしても、値引きをしたぶん、広告宣伝費用が抑えられたりして売却に影響が出ることは必至です。値引き交渉はしないほうがいいでしょう。

4-3. 仲介手数料以外の費用

仲介手数料以外にも諸費用がかかります。主な諸費用としては「印紙税」と「抵当権抹消費用」があります。仲介手数料ほどの大きな金額にはなりませんが、これらの諸費用もしっかりと把握して予算に組み込んでおかないと、後から出費することになりますので気をつけましょう。

これ以外にも、引越しの必要がある場合は引越しの費用、売却で利益が出た際には譲渡所得税などが発生する場合もあります。売却をスタートする前に予見できる諸費用はしっかり予算を組んでおきましょう。

①印紙税
印紙代は売買契約書を成立させる上で必要な「税金」になります。

一般的に取引される不動産価格での印紙税です。(物件価格は税抜の金額)

500万円超~1,000万円以下………… 5,000
1,000万円超~5,000万円以下……… 10,000
5000万円超~1億円以下……………30,000

*印紙税は軽減措置が取られており、上記の金額は平成32年(2020年)331日までの適用です。

②抵当権抹消費用(住宅ローンを組んでいた方に該当)
もし所有している不動産をローンを組んで購入していた場合には、銀行などの借入機関から抵当権が設定されています。これらの権利は物件を引き渡しまでに解除する必要があり、その抵当権を抹消する際に費用がかかります。

◎抵当権抹消にかかる費用の内訳
・手続きをする司法書士に対する報酬料
・謄本代
・登録免許税

不動産の種類や不動産仲介会社によって司法書士に払う金額なども違うので一概には言えませんが、45万円程度かかります。

5. 失敗しない不動産仲介会社の選び方

不動産仲介会社の選び方ここまで、仲介の基礎知識についてご説明してきました。

ここからは、あなたの不動産売却を成功させるために、最も重要になる不動産仲介会社の選び方について解説します。不動産仲介会社と言っても、会社ごとに扱うジャンルが細かく分かれており、仲介業務を行なっていない不動産仲介会社も存在します。ここでは、一番わかりやすい指標として、まずは、会社の規模による特徴を紹介します。

次に会社規模には関係なく、安心して売却依頼できる不動産仲介会社を選ぶためのチェックポイントを紹介します。漠然とした感覚的なものではなく、はっきりと見極めることができるチェックポイントですから、必ず確認をするようにしてください。

5-1. 会社の規模による特徴

大手の不動産仲介会社と中堅・小規模の不動産仲介会社ではメリット・デメリットが異なり、得意・不得意に差があります。あなたの売却物件の特性によって、どちらが適切かをよく考えてから選んでください。

大手不動産仲介会社のメリットは、広く情報を集める力が強く、広告宣伝力も高いことです。またスタッフが多いので、担当者が風邪を引いてしまった、というような場合にも代わりの担当者をすぐに用意してもらえる対応力もあります。さらにスタッフ教育も行き届いていることが多く安心できます。大手のデメリットとしては、地元の情報に弱いことがあります。

一方で、中堅・小規模のメリットは、地域密着型で柔軟な対応をしてもらえることです。部屋を撮影した動画を宣伝活動に使うなど、大手にはできないアイデアを出してくれる会社もあります。デメリットは、知名度の点でどうしても大手に劣ってしまうので、買主への認知度をあげるのが難しいことでしょう。また、スタッフ数が少ないので、難易度の高い物件は扱ってくれない可能性があります。

売却物件の状態や売却の条件などによるので一概に決められませんが、早く売りたいのであれば、情報量と広告宣伝力で勝る大手、こだわる売却の条件があり、その条件通りに売りたいという方は、地域密着型の中堅・小規模に依頼してみることをおすすめします。

5-2. 信頼できる不動産仲介会社を見極めるポイント5

絶対に比較すべきポイントを5つに絞って解説します。後から「失敗した」と思わないためにも、必ず複数の会社をしっかり比較検討してください。

①査定額の違いをみる
不動産売却で一番最初にすることは、査定額の算出です。複数の不動産仲介会社に査定を依頼すると、各社で査定額が異なるケースがあります。

突出して高額を提示してきた会社がある場合は注意が必要です。契約を取り付けるため、他社と比較して高額な価格を提示しているだけということもあります。実際に売り出す時には査定額よりも値下げして、現実的に売れそうな価格に設定する場合もあるので気をつけましょう。

②査定額の根拠をチェックする
複数の不動産仲介会社から査定額が出揃ったら、各会社に、「なぜこの査定額になったのか」を聞いてみましょう。その会社が「物件の何を評価し、何を評価しなかったのか」といった根拠をしっかりとヒアリングします。そして、自分自身の物件に対する評価と比較して、査定額とともに納得できる回答かを確認してください。

査定額の根拠があいまいだったり不明瞭な会社は候補から外しましょう。

③類似物件の過去の売却実績を確認
過去1年くらいの期間で、自分が売ろうとしている物件(戸建てなら戸建て、マンションならマンション)の売却実績がどのくらいあるかをチェックしましょう。実績が豊富な会社であれば、安心して依頼することができます。

④売却活動の具体的な内容を聞く
不動産売却であっても広告手法はインターネット掲載が現在の主流です。ほとんどの会社は、インターネットサイトに売却物件情報を掲載する広告手法を取っているはずですが、どのようなサイトに掲載する予定か、各会社に聞いて比較したほうがいいでしょう。SUUMOなど有名なサイトに掲載されるかなどもチェックしましょう。

また、ネット以外の宣伝活動はどんな手法なのかも確認しましょう。活動の種類が多ければ多いほど、購入希望者(買主)の目にとまりやすくなり、早く売却できる可能性が高くなります。

⑤営業担当者の態度もチェックする
営業担当者は不動産売却を成功させるためのキーマンと言える存在です。不動産仲介会社を選択する時点で生じた疑問や不安は、各会社の営業担当者にぶつけてみましょう。その際に、対応は親切で丁寧だったか、不安を解消するような提案をしてくれたか、などをチェックして最終的に契約する会社を決定しましょう。

とはいえ、そもそも

「複数の不動産仲介会社はどうやって探せば良いのかわからない」
「査定依頼を複数の不動産仲介会社に依頼するのは面倒くさい」

という方もいらっしゃるかと思います。

そこで、次章では簡単に複数の不動産仲介会社を見つける方法をご紹介します。

5-3. 一括査定サイトを使ってみる

「何から手をつけたらいいかわからない」という方は、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「HOME4U(ホームフォーユー)」で不動産仲介会社選びをスタートしてみてはいかがでしょうか。

インターネット上で複数の不動産仲介会社に一括で不動産の査定依頼を行うことができ、自分で会社を探す労力と手間を省くことができます。

また、HOME4Uは、厳しい審査を通った全国約1,000社の信頼できる不動産仲介会社の中から、物件の種類や地域性に合わせて最適な不動産仲介会社を自動でピックアップしてくれます。

複数の会社の査定額を取り寄せることができるので、相場が分かると同時に、各社の査定額を比較することで最高価格を見つけることができます。

特に費用等はかかりませんので、ぜひ、お気軽にご活用ください。

6. 不動産仲介における注意点

不動産仲介における注意点最後に、不動産仲介会社を決める前に知っておきたい不動産仲介における注意点を2点ご紹介します。囲い込みも瑕疵担保責任も、ほとんどの方は該当することなく売却を終了するものですが、全く知らなかったことで不利益を被るケースもありますので、確認をしておきましょう。

6-1.囲い込み

他社から問い合わせがあっても断ることを囲い込みと言います。全ての不動産仲介会社がそうではないのですが、一部の不動産仲介会社は囲い込みをする場合があります。

売却したい物件情報は指定流通機構「レインズ」という情報共有のシステムへ登録することが義務付けられ、登録された情報をもとに、不動産会社は依頼者が望む物件を探します。特に両手仲介の場合、自社で利益を上げるために他社からの問い合わせを断り、囲い込みをしてしまう会社が残念ながら存在するようです。

囲い込みされると、売れるまで時間がかかったり、金額を下げられたりすることもあります。売却活動をしても問い合わせや見学が少なかったり、すぐに値下げの話をしてくる会社には注意しましょう。

6-2.瑕疵担保責任

不動産売買において、当該物件に万が一欠陥(瑕疵)があった場合は、売主が瑕疵担保責任を負うことになっています。瑕疵担保責任は物理的なものに限らないとされています。

買主が注意しても表面からは見つけられなかった欠陥を瑕疵といい、たとえば、雨漏り、シロアリ被害、水回りの欠陥、地中に埋められたゴミなどがあります。こういった情報を隠したり、故意に伝えなかったりした場合、売主は物件を補修や損害賠償を求められたりします。欠陥が重大で補修しても住めないような場合は、契約の解除を求められることもあるので注意が必要です。

7.まとめ

いかがでしたでしょうか。

不動産知識がない方も、すぐに理解できるように、不動産仲介に関する基礎知識をできる限り噛み砕いて説明いたしました。これを読んでから不動産売却に取りかかれば、迷ったり大きく道を外れることなく売却完了までスムーズに行動できると思います。

しかし、まず一番肝心なのは仲介を依頼する不動産仲介会社の選定です。情報収集が完了したら、すぐに信頼できる不動産仲介会社選びをはじめましょう。

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