【図解】不動産投資の仕組みとは？利回りから儲けの仕組みまで全解説

「同僚が去年から始めた不動産投資が軌道に乗って、うまくいってるらしい……。かなり、うらやましいんだけど、俺みたいな初心者でもすぐ始められるのかな？」
「〈サラリーマン大家〉とか〈プチ大家〉という言葉、最近雑誌でもよく見かけるけど、そんなに簡単にできるものなの？」

不動産投資に興味はあっても、自分にもやれるのかな？と疑問に思ったままでいる方は、たくさんいるはず。

そこで、

・不動産投資のくわしい仕組み
・初心者におすすめな不動産投資の種類
・〈超初心者向け〉不動産投資の始め方

まで解説します。

私、不動産投資に向いてるの？向いていないの？という疑問にも、しっかり答えますよ。
経験ゼロの人も、読み終わった後には「私、不動産投資やれるかも？」と思えるようになるはず。

仕事が忙しくて今すぐは無理だけど、不動産投資をやってみたいと思っているとか気になっている人は、ぜひ記事を記憶しておいてください。

なお、不動産投資には「インカムゲイン方式」と「キャピタルゲイン方式」の２種類がありますが、キャピタルゲイン方式は大変難易度が高いので、この記事では「インカムゲイン方式」のみを扱います。

さらに、不動産投資初心者のほとんどは「土地を所有していない」ことが多いので、土地を所有していないことを前提として、話を進めますのでご了承ください。

1. 不動産投資の仕組みや種類、なぜ儲かるのかまで徹底解説

不動産投資はどういった仕組みになっているのか、種類にはどんなものがあるのか、株式投資とはどう違うのか、そして不動産投資は儲かるのか。初心者だったら、必ず持つであろう疑問にひとつずつ、丁寧に答えていきます。

できるだけ、専門的な言葉を省いてわかりやすく解説します。わかりづらい用語には解説も入れるようにしました。

これを読んで、今まで不動産投資に抱いていた疑問を一気に解決してしまいましょう。

1-1. わかりやすい！不動産投資の仕組み

記事の冒頭でも解説しましたが、インカムゲイン方式の不動産投資の場合は、まず不動産物件を購入し、それを第三者に賃貸して、家賃収入を得ます。

もちろん、物件購入資金を全額自己資金で賄える人は少なく、ほとんどのケースで、物件購入費用は銀行などのローンを利用します。つまり、家賃収入から銀行へのローン返済額を引いたものが、あなたの利益となるのです。

また、副業として大家業を行う人がほとんどなので、物件自体の管理や入居者の募集などは、通常管理会社に任せます。ここでも、管理を依頼するので「管理委託費」等の支払いが発生します。（余力のある人は、自分で管理を行うことも可能）

不動産投資の仕組み

家賃収入が全てあなたの利益になるわけではなく、その中からローンを返済したり、管理を委託している管理会社に費用を支払う他、固定資産税なども払うことになります。不動産投資には、ある程度のランニングコストがかかることは忘れないようにしてください。（管理委託費や固定資産税等は、必要経費として計上して節税することは可能です）

1-2. 始める前にまず確認！不動産投資の種類

不動産投資の仕組みがわかったところで、不動産投資の種類について解説します。不動産物件と一言で言っても、マンション、アパート、一戸建てなど、さまざまありますよね。その中で、初心者に向くのはどれなのでしょうか。

初心者におすすめするのは、区分マンション投資、一般的にはワンルーム投資と呼ばれているものです。

◇区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンション一棟を購入して貸し出すのではなく、マンションの一部屋もしくは一区画（数部屋）を購入して貸し出す方式のことです。不動産投資の場合、投資に当たるのが「物件購入」ですが、ワンルームマンションであれば、物件購入の資金を低く抑えることができるので、初心者でもスタートがしやすくおすすめなのです。

まずは、一部屋から不動産投資を始め、少しずつ部屋数を増やしていくのが、無理のない不動産投資の進め方です。

その他、区分マンション投資が初心者に向いている理由をまとめました。

・リスクが低い
大きな資金は必要がなく、低い投資金額で始められる

・物件の管理がラク
自分が所有する部屋の管理だけ行えばよい

・融資が受けやすい
投資額が低いので融資額も低くて済むので融資が受けやすい

・流動性が比較的高い
物件を手放したくなった時にも売却しやすい

区分マンション投資以外の種類についても知っておきましょう。

◇一棟マンション投資

マンション一棟を購入して賃貸し、収益を上げていきます。マンション一棟は中古であっても購入時に億単位の資金が必要となりますので、初心者がいきなり始めるには難易度が高く、向いていません。一棟全体の維持費用を負担したり、税金の面でもかなり大きな負担がのしかかってきますから、マンションオーナーとして経営の知識をつける必要があります。

反面、所有するマンションの部屋数のぶんだけ収入になるので、得られる家賃収入は区分マンションよりも多くなります。仮に空室ができたとしても、一気に収入ゼロにはならないので、区分マンションより空室リスクは低いと言えます。

◇一棟アパート投資

一棟マンションと同じく、アパート一棟を購入して家賃収入を得ますが、アパートの場合は、すでに土地を持っている方が、税金対策などのためにアパートを立てて、オーナーとなるケースが非常に多いです。土地を探して購入し、アパートを立てるパターンもありますが、初心者には難しいでしょう。

中古アパートを購入する場合も、マンションと違ってアパートは老朽化が早いことや、耐震性などが劣るため、修繕費などが高額になり災害時に倒壊するリスクも高いので、不動産投資に慣れた方向けです。

◇戸建て投資

一戸建て住宅を購入して貸し出し、家賃収入を得ます。中古物件を安く購入してリノベーションし、賃貸することが多いですが、土地から探して新築を建てて貸し出すケースもあります。入居者はほとんどがファミリーとなるので、長期間借りてくれることが多く、需要もそれなりにあるので空室のリスクが少ないことが特徴です。

中古の一戸建て住宅は、手頃な価格で売り出されていることも多く、戸建て投資は初心者にもできそうですが、銀行などから物件の価値が低く見られる傾向があり、融資を受けるのが難しいというデメリットがあります。また、物件購入後に瑕疵が見つかり、大規模な修繕が必要になって多大な出費になってしまうこともありますので、ある程度、不動産投資の経験と知識が身についてから挑戦したほうがいいでしょう。

区分マンション投資とその他の種類については、表にしてまとめました。

不動産投資の種類	初期投資リスク	物件の 維持経費	運営の 難易度	利回り	初心者 向け
区分マンション	低	低	低	低	◎
一棟マンション	高	高	高	中	△
一棟アパート	高	高	高	中	△
一戸建て	中	高	中	中	△

＊利回り：投資した額に対しての利益率のこと（３章でくわしく解説します）

1-3. 不動産投資と株式投資との違い

不動産投資と株式投資はどう違うのかについて解説します。

記事の冒頭で、「インカムゲイン方式」と「キャピタルゲイン方式」の２種類について説明しましたが、株式投資はキャピタルゲイン方式です。

簡単に言えば、“安く買って高く売る”のがキャピタルゲイン方式であり、株式投資なのです。FXや仮想通貨などに関しても同じです。

もうひとつ言えることは、株式投資では価格の変動が大きく、短期間で大きな利益を得ることが可能になるということです。逆に短期間で大きな損失を出す可能性も高くなります。ハイリスク・ハイリターンと言われるのはそのためです。元本保証もありませんから、最悪の場合、紙くずになってしまうこともあります。

一方、インカムゲイン方式の不動産投資（家賃収入）では、株式のように大きな価格変動が少なく、安定して利益を得ることも可能です。そのぶん、短期間に大きな利益を得ることはできませんが、長期的に見たときには、株式投資よりも大きな利益を得る可能性もあります。

1-4. 一番知りたいこと｜不動産投資でなぜ儲かるのか？

不動産投資の最大の利点は長期的・安定的に収益をあげることができることです。

不動産投資歴が1年や2年程度では、ローンの返済も同時進行で行われるので、利益が出てもほんの少額であることがほとんどです。しかし、計画的にローンの返済を続けて数年後、ローンを完済してしまえば、その後は家賃収入は全てあなたの収入とすることができるようになります。

不動産投資に慣れてきたら、管理するマンションの部屋数を増やしていってもいいでしょう。部屋数を増やせば、入ってくる家賃収入も増えた部屋数分だけ増やせます。

小さな苗木を大木になるまで大事に育てていくイメージなのが不動産投資です。

株やFXその他の金融商品などのように、一攫千金狙いはできませんが、低いリスクで始めることができ、利益を上げることが狙える手堅いビジネスモデルだから儲けられる可能性があるといえるのです。

2. 不動産投資を私が始めても大丈夫？ コレを読んで確認しましょう

１章を読んで、不動産投資をやりたい気持ちが高まったという方もいるでしょう。やりたくなったけど自分にもできるかどうかは、まだわからないな、という方も多いはず。

あなたがこれから不動産投資を始めても大丈夫かどうか、あなた自身で判断できるように、不動産投資のメリット・デメリットから、不動産投資が向く人・向かない人チェックまでご紹介します。

不動産投資に向かない人がどうしたらカバーできるかも紹介しますので、ぜひ読んでみてください。

2-1. 不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のメリット・デメリットを整理してみましょう。

〈メリット〉 ・安定した収入が確保できる ・老後に（家賃収入が）年金の代わりになる ・相続税などに対して節税効果がある ・ローンが組めるのでレバレッジを効かすことができる ・生命保険の代わりになる

〈デメリット〉 ・空室リスク（入居者がいなければ収入がなくなってしまう） ・初期投資費用が大きい ・管理・維持コストがかかる ・年を経ると資産価値が下がっていく ・災害時に建物が倒壊・消失してしまう可能性

メリットの「ローンが組めるのでレバレッジを効かすことができる」について解説しておきます。

レバレッジとは、「テコの原理」のことで、経済用語としての意味は、少ない自己資金で大きな利益を得ることを言います。不動産投資の中級者クラス向けですが、自己資金が少なくても、ローンを使ってマンションやアパート一棟を購入し、大きな利益をあげることが可能になります。

もうひとつのメリットである「生命保険の代わりになる」も解説しておきましょう。

不動産物件の購入資金を金融機関から融資を受ける場合には、団体信用生命保険に加入しなければなりません。そして、何らかのアクシデントによりローン返済期間中に死亡または高度障碍者となった場合は、団体信用生命保険が適用されて、ローンの残債は保険金から返済されることになります。

残された家族は、その後も家賃収入を手にすることができますので、生命保険代わりにできます。

2-2. 不動産投資に向く人・向かない人

誰でも参入することができる不動産投資ですが、向く人と向かない人には、どんな違いがあるのでしょうか。

◎不動産投資に向く人

・計画性がある人
・チャレンジ精神のある人
・勉強することが好きな人
・コツコツ努力ができる人
・不動産会社等と親しい関係が築ける人
・安定した職業についている人（融資が受けやすい）

自分はこんなタイプじゃないし、不動産投資は無理なのかな？と思われましたか。しかし、安心してください。これは、「不動産投資を始めるための必要条件」ではありませんから、どれかひとつでもできそうだな、と思えるなら大丈夫です。特に不動産投資は短期間に結果を出すものではないので、コツコツ努力を続けることができれば合格です。

◎不動産投資に向かない人

・楽して稼ぎたい人
・気が短く、飽きやすい人
・お金の流れを把握したり計算することが苦手な人
・他人に仕事を任せられない人
・人生設計がきちんとできていない人
・収入が不安定な人（融資を受けづらい）

不動産投資はじっくり時間をかけて利益を得る方法なので、短期間で大金を得たいギャンブラー体質の人やせっかちで飽きっぽい人には向かないでしょう。一般的には不動産投資は不労所得であると思われていますが、実際のところは、全く何もしないでお金が入ってくるわけではなく、地道な日々の努力が必要になります。

やっぱり自分は向いていないかも？と思った方でもあきらめることはありません。基本的に不動産投資には特別なスキルやノウハウは必要ないのです。そして人間興味のあることには、勝手に努力が続くものです。もし、不動産投資をやりたい気持ちが少しでもあるのであれば、初心者向けの書籍などを、まず１冊買って読んでみることをおすすめします。

3. 【超初心者でもわかる】不動産投資の始め方

ここから不動産投資の具体的な始め方について解説をします。初心者向けの「区分マンション」の不動産投資の始め方に絞って解説をしていきます。

1-2.の表で少し触れた「利回り」ですが、実はこれが不動産投資の重要な部分です。この利回りについても具体的に解説します。

では、最初に大まかな流れを把握しておきましょう。基本はこの3つです。

3-1. 物件を選ぶ｜成功できる物件の選び方

物件選びは不動産投資の流れの中でも非常に重要なポイントです。なぜなら、いい物件を選べば、家賃収入が途切れることなく安定して収益をあげることができますが、物件選びを間違えると、空室リスクが高まってしまうからです。

ひとつずつ解説します。

（1）都市中心部の中古マンション

初心者は空室リスクが低い物件を選ぶのがコツです。地方在住の方であっても、東京23区内（特に人気エリア）のマンションを購入したほうがいいと言われているのは、空室リスクがとても低いからです。過疎地のマンションでは空室リスクが高くなりますので、できるだけ人口密度が高く、人の流入量が多い場所のマンションを購入するようにしましょう。

また、新築マンションの方が人気があるので新築がいいと思われるかもしれませんが、新築マンションは高価格なので、初期費用の負担が重くなります。中古マンションは価格も手頃ですし、入居者がいる状態で売り出されているケースもあり、その場合は家賃収入をすぐに手にすることができるのです。

（2）ファミリータイプではなく単身者向けのワンルームマンション

単身者向けのワンルームは入れ替わりサイクルが短いため空室期間が少ない傾向があります。またファミリータイプに比べて入退室時のリフォーム費用があまりかからないというメリットもあります。

（3）駅から徒歩10分以内

駅から徒歩10分以内のマンションの需要は非常に高く、単身者のサラリーマンなどは通勤が便利な駅近のマンションを好みます。退去者が出ても、すぐに次の入居者がみつかりやすいので空室リスクが低いのです。

（4）「実質利回り」が高い物件

「利回り」の計算方法には「表面利回り」と「実質利回り」があります。表面利回りで物件を選んでしまわないように気をつけましょう。

表面利回りだけ見ると、収益率が高く見える物件でも、実質利回りで見てみると、実は利益があまり出ないことがわかったりします。

・表面利回りの計算式

実際に計算してみましょう。

この利回りが高ければ高いほど収入は増える…と思いたいところですが、実際は多くの経費がかかっているので、実質的な利回りは低くなります。

・実質利回りの計算式

◆運営に掛かる費用内訳
・マンション管理費・修繕積立金
・固定資産税
・賃貸管理費（管理会社への支払い）

◆購入時の諸経費内訳
・仲介手数料
・ローン手数料
・登記費用
・不動産取得税
・火災保険料、リフォーム代など

ワンルームマンションの場合、運営費は家賃収入の約25%前後、購入時諸経費は物件価格の約10%程度と言われていますので、先ほどの例で計算し直してみましょう。

表面利回りでは12％でしたが、実質利回りで計算してみると8.1％となりました。

不動産投資を始める場合は、表面利回りではなく実質利回りで必ず試算してから購入物件を決めることが重要です。さらに、空室期間の発生や突発的な修繕費の支出等、リスクがあることも想定しておくようにしましょう。投資用不動産物件を紹介するサイトなどでは、表面利回りを掲載していることが多いので注意が必要です。

3-2. 物件を買う｜ローン利用の注意事項

購入する物件が決まったら、購入の手続きに入ります。ほとんどの方はローンを利用して購入することになりますので、ローン利用についての注意点を解説します。

不動産投資ローンを使う

自分で住むためにマンションを買うのと、投資目的に買うのでは使えるローンが違ってきます。自宅を購入する際には住宅ローンを利用しますが、投資用には不動産投資ローンを利用します。

住宅ローンは消費のためのローンですから、金利も安く審査もそれほど厳しくありません。しかし、不動産投資ローンの場合は、物件を担保にしてお金を借りることになりますので、ある程度審査が厳しくなります。

住宅ローンの場合、借りた本人の返済能力が審査されるのみで、物件の価値については審査されません。しかし、不動産投資ローンの場合は、購入した物件の価値が返済金を生み出すことになるため、まず最初に物件の収益性が審査されます。さらに、本人審査（勤務先や年収等）も追加されるので、厳しい審査となるのです。

金利は金融機関によって違うことが多く、物件の収益性と本人の返済能力を合わせて総合的な判定の上で決定される場合もあり、基本的に住宅ローンの金利よりも高くなります。

不動産投資をしつつ、自宅を購入することも可能

不動産投資はスタートが早い（年齢が若い）ほど有利になると言われているので、自分が住む家を買う前に不動産投資を始める方もいますが、不動産投資ローンを抱えていたとしても、自宅を購入することはできます。ただし、借入金額の制限がつきますし、金融機関によっては住宅ローン審査に通らない場合もあります。

住宅ローンは年収のおおよそ8〜10倍まで、不動産投資ローンは年収の10〜30倍借入が可能です（金融機関によって異なる）

単純計算ですが、年収500万円の人なら、住宅ローンはフルで5,000万円借りられます。自宅を購入する前に不動産投資をスタートして、仮に2,000万円の不動産投資ローンを利用していた場合は、住宅ローンは3,000万円しか借りられなくなります。

できるだけ自己資金を用意して住宅ローンの借入を減らし、配偶者がいるのであれば、配偶者名義で住宅ローンを借りるなど工夫をすれば、自宅を購入することは可能です。

3-3. 物件を賃貸する｜オーナーになった後にやること

不動産投資は、不労所得なので、物件を購入した後は何もしなくていい、と思われるかもしれません。しかし、マンションのオーナーになったということは、実は経営者になったということでもあります。

副業として不動産投資を行なっている方も多いことからわかるように、それほど時間や労力は使いませんが、マンションオーナーとしての自覚を持って、物件の賃貸業務を行なってください。

管理会社を選ぶ

余力があれば、自力で大家業を行うことも可能ですが、ほとんどの方は管理会社に任せています。管理費として家賃の5％程度を払うことになりますが、家賃入金の確認や物件の清掃・管理、入居者のトラブル対応などまで行なってもらえます。

管理会社選定のポイントですが、「空室時の入居者募集」を積極的に行なってくれる会社を選ぶことです。入居者募集の方法・手段や募集をかけるエリアなど、しっかり確認をするようにしましょう。

入居促進・空室対策

空室リスクの低い物件を選んだとしても、退去者は必ず出るものです。特に単身者向けのワンルームの場合は、入居・退去の入れ替わりのサイクルが短い傾向があるので、常に空室対策については考える必要があります。

管理会社も入居促進を行なってくれますが、オーナーであるあなたも、入居促進をする方法や空室対策をしっかり考えるようにしましょう。

マンション管理組合の総会に出席する

所有する物件は集合住宅の一部ですから、その管理組合の総会などにも積極的に参加しましょう。区分マンション投資の場合、自分が管理するのは所有している部屋だけでいいので、共用部分の管理については、つい忘れがちになります。しかし、共用部分の状態も入居希望者にとってはチェックポイントになることを忘れてはいけません。

共用部分の管理状態が悪ければ、空室リスクが高まってしまいます。共用部分の管理状態を把握するためにも、管理組合の総会には出席するようにしましょう。

4. まとめ

不動産投資の経験が全くない方も、「これなら私にもできるかも？」と思っていただけたと思います。

地道な勉強が必要な不動産投資ですが、今から始めれば、数年後には大きな収益を得ることが可能になります。

ローリスクで始められるので、これまで躊躇していた方も、ぜひ不動産投資の世界に一歩足を踏み出してみてくださいね。