不動産はできるだけ高く売却したいと思われていることでしょう。一方、高く売れたときに気になるのが税金（利益にかかる譲渡所得税）です。
節税のために、利益を出さないようマイホームを安く売るというのは得策でしょうか。いいえ、ほとんどの場合、「マイホームはできるだけ高く売却するほうが、税金を払う必要が生じたとしても、お得」と言えます。
なぜなら、マイホームの売却では、一定の要件を満たせば納税額を大きく減らすことができる「3,000万円特別控除」の制度を利用することができるため、相当な利益が出ない限り、納税額ゼロもしくは少額で済むというケースが大半を占めているからです。
3,000万円特別控除は、マイホーム（居住用財産）を売却したときに受けられる特例のひとつで、その控除額の大きさから、適用を受けられれば高い節税効果を得られます。
この記事では、マイホーム売却の際、どれくらいの税金が発生するのか気になっている方に対して、譲渡所得の計算方法から特例の適用要件まで、具体的なシミュレーションを用いながらお伝えします。また、その他の特例も含め、可能な限りマイホーム売却時の税金を安く抑えられる方法も探ります。
マイホーム売却をスムーズに進めるためにも、お得な制度は事前に知っておくべきです。ぜひ、「3,000万円特別控除」を含め特例を最大限に活用してください。
目次
1.不動産売却で税金を納める必要があるのは、こんな場合！
不動産売却の際、購入時より高く売れると、利益が生じます。利益があるとその利益額（譲渡所得）に応じて税金を納める必要があります。利益がなければ、所得税は課税されません。
1章では、利益額つまり譲渡所得を求める計算方法をお伝えします。
1-1.課税譲渡所得の計算
まずは、納税額を計算するもとになる課税譲渡所得の計算です。
課税譲渡所得は以下のように計算します。
譲渡価額（不動産の売却額） －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額＝ 課税譲渡所得金額
参考：国税庁ＨＰ「土地や建物を売ったとき」
取得費とは売却する不動産を取得したときの費用、譲渡費用とは売却するときに要した経費のことを指します。
ただし、取得費のうち建物部分については、年数の経過による減価償却分を差し引く必要があります。
例えば、3,000万円（税別）で購入した不動産（木造建物2,000万円、土地1,000万円）を20年後に4,000万円で売却するようなケースでは、減価償却費は1,116万円となり、取得費に含むその他費用が116万円の場合は3,000万円+116万円-1,164万円=1,500万円で取得費を算出します。譲渡費用を500万円とすると、控除前の課税譲渡所得金額は、4,000万円－（1,500万円〔取得費〕＋500万円〔譲渡費用〕）＝2,000万円となります。
課税譲渡所得金額の計算内訳について、詳しくはこちらの記事の1章をご参照ください。
1-2.譲渡所得の税率
上で計算した課税譲渡所得金額に対し、譲渡所得の税率を掛け合わせることで納税額を計算できます。
土地・建物の譲渡所得については、土地や建物の所有期間に応じて以下のように税率が定められています。
| 所有期間 | 所得税※ | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
※復興特別所得税分（2.1％）を含む
このため、先ほどの例で言えば、納税額は、2,000万円×20.315%〔長期譲渡所得〕＝406万3,000円となります。
ここで、課税譲渡所得の計算式を思い出してみましょう。
譲渡価額（不動産の売却額） －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額＝ 課税譲渡所得金額
参考：国税庁ＨＰ「土地や建物を売ったとき」
このように、最後に特別控除額を差し引くことができるようになっています。
3,000万円特別控除の適用を受けると、この部分で3,000万円を差し引くことができるようになります。
このため、上記例であれば4,000万円－（1,500万円〔取得費〕＋500万円〔譲渡費用〕）－3,000万円〔特別控除〕＝-1,000万円と、課税譲渡所得がマイナスとなり、ひいては納税額を0円にすることができます。
このように、一般的なマイホームの売買であれば、購入時よりも高く売却できた場合でも、3,000万円特別控除の適用を受けることで納税額を0円にできることが少なくありません。
2.3,000万円特別控除の適用要件とは
3,000万円特別控除を受けるには、売却する不動産が「マイホームであること」と、「その他一定の要件を満たすこと」が必要です。
以下で、それぞれについて見ていきます。
2-1.マイホームの定義
まず3,000万円特別控除の適用を受けるには、売却する不動産がマイホームである必要があります。
本特例におけるマイホームの定義は以下のようになっています。
2-2.3,000万円特別控除の適用要件
3,000万円特別控除を受けるには、その他以下のような要件を満たす必要があります。
詳しい適用要件については、国税庁のページで確認することができます。
参考：国税庁タックスアンサー「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
3.その他の特例も一緒に使える？
3,000万円特別控除は、他の特例と併用できる場合もあります。
併用できるものと併用できないもの、それぞれについて見ていきましょう。
3-1.3,000万円特別控除と併用できる特例
3,000万円特別控除と重複適用できるものに、「10年超所有の軽減税率」があります。
10年超所有の軽減税率とは、売却した不動産の所有期間が10年超だった場合に適用を受けられるもので、課税譲渡所得が6,000万円までの部分について税率を14.21%とすることができます。
なお、10年超所有の軽減税率の適用を受けるには、3,000万円特別控除と同じく売却する不動産がマイホームであることなど一定の要件を満たす必要があります。
参考：国税庁タックスアンサー「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
3-2.3,000万円特別控除と併用できない特例
一方、3,000万円特別控除と併用できない特例には、住宅ローン控除や特定居住用財産の買換え特例があります。どちらも、買い換え（住み替え）時に検討されることが多い特例です。
住宅ローン控除とは、一定の要件を満たす住宅について住宅ローンを組んで購入した場合、10年間、年末残高の1%を所得税と住民税から差し引くことができる特例です。消費税率10％が適用される住宅の取得をして、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長され、11年目～13年目は、年末残高等〔上限4,000万円〕×１％か（住宅取得等対価の額－消費税額〔上限4,000万円〕）×２％÷３のいずれか少ない額が控除限度額として3年間に渡り所得税の額等から控除されます。
特定居住用財産の買換え特例とは、不動産を買い換えた際、売却価格の内買換え代金より少ない分については次年度以降に繰り延べできるというものです。
例えば6,000万円で不動産を売却し5,000万円で買い換えた場合、この特例を受けると売却価格のうち5,000万円分まで次の課税まで繰り延べることができ、課税譲渡所得を1,000万円とすることができます。
いずれも、場合によっては3,000万円特別控除より高い効果を得られことがあるため、どちらの特例の適用を受けるかしっかり比較検討することが大切です。
なお、いずれの特例も3,000万円特別控除の特例との同時併用は不可ですが、適用を受けてから3年目以降であれば適用を受けることができます。
例えば、不動産を売却して3,000万円特別控除の特例の適用を受けてから3年たがたち、不動産を買い換えるようなケースでは、住宅ローン控除の適用を受けることができます。
参考：
国税庁タックスアンサー「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」
国土交通省すまい給付金サイト「住宅ローン減税制度の概要」
国税庁タックスアンサー「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」
3-3.空き家の売却で使える3,000万円特別控除もある
3,000万円特別控除はマイホームを売却したときに適用を受けられる特例ですが、相続した空き家については、マイホームでなくとも一定の要件を満たすことができれば、マイホームと同じく3,000万円特別控除を受けることができます。
この特例の適用を受けるには、以下のような要件を満たす必要があります。
本特例は要件を満たせば、マイホームの3,000万円特別控除や特定居住用財産の買換え特例のいずれかとの併用が可能です。ただし、同じ年に3,000万円特別控除と併用する場合は、2つの特例を合わせた控除額の合計が3,000万円となります。また、住宅ローン控除との併用も可能です。
参考：国税庁タックスアンサー「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
4.シミュレーションで「3,000万円特別控除」の節税効果を実感！
ここでは、3,000万円特別控除やその他の特例の適用を受ける場合のそれぞれの節税効果をシミュレーションしていきます。
節税効果を比較することで、どの特例を活用すべきかを知ることができるでしょう。
3つの条件に分けてシミュレーションしていきますが、いずれの場合も以下の内容でマイホームを売却したこととします。（少し極端な数字になるかもしれませんが、わかりやすい例としてご紹介いたします。）
4-1.3,000万円特別控除+所有期間10年超軽減税率
まずは、3,000万円特別控除と所有期間10年超の軽減税率の適用を受けたケースを計算してみましょう。
7,000万円－（1,000万円〔取得費〕＋500万円〔譲渡費用〕）－3,000万円〔特別控除〕＝2,500万円〔課税譲渡所得〕
2,500万円〔課税譲渡所得〕×14.21%〔所有期間10年超軽減税率〕=355万2,500円〔税額〕
3,000万円特別控除と所有期間10年超の軽減税率を適用した場合の納税額は、355万2,500円です。
4-2.住宅ローン控除を利用する(買い換え)
次に、買い換えをする場合で住宅ローン控除を利用するケースを見ていきましょう。
3,000万円特別控除と住宅ローン控除は、同時併用（3年以内の重複適用）はできないため、どちらを適用するほうがお得なのかを計算します。
売却時の納税額は以下のように計算します。
7,000万円－（1,000万円〔取得費〕＋500万円〔譲渡費用〕）＝5,500万円〔課税譲渡所得〕
5,500万円〔課税譲渡所得〕×20.315%〔長期譲渡所得〕＝1,117万3,250円〔税額〕
3,000万円特別控除を適用しない場合の納税額は、1,117万3,250円です。
また、住宅ローン控除は「住宅ローンの年末残高の1%」について、「13年間」、「各年最大40万円まで」控除できるというケースで計算してみます。
借入額が8,000万円なので、8,000万円（実際には住宅ローン年末残高）×1%=80万円ですが、各年の控除の上限額は40万円となります。所得税額と控除対象住民税の合計が上限額40万円を上回る年収であれば、単純に計算すると、40万円×13年=520万円分の控除を受けられる計算になります。
住宅ローン控除を適用した場合の控除額は、520万円です。
1,117万3,250円(譲渡所得の納税額)から520万円(住宅ローン控除の合計額)を差し引くと、差し引き納税額は597万3,250万円となります。
このケースでは3,000万円特別控除の適用を受けたほうがお得という計算結果となりました。
4-3.特定居住用財産の買換え特例
最後に、特定居住用財産の買換え特例を適用した場合を見てみましょう。
特定居住用財産は、売却価格のうち買換え資産の購入価格以下の分について、次回の売却まで課税を繰り延べできる制度でした。
- 1回目の売却
-
1,000万円で取得したマイホームを7,000万円で売却し、8,000万円のマイホームに買い換える場合、本特例の適用を受けることで最初の売却の譲渡益にかかる課税を繰り延べし、納税額を0円とすることができます。
ちなみに、特定居住用財産の買換え特例を適用しない場合（「4-1.3,000万円特別控除+所有期間10年超軽減税率」を参照）の納税額は、355万2,500円でした。
売却した年だけを見ると、本特例の適用を受けることで支払うべき税金がすぐに発生しないため、一見お得に見えます。ただし、本特例で繰り延べた課税譲渡所得は、次回売却時に繰り延べられることになります。
また、最初に売却したマイホームの取得価額（取得費と譲渡費用）が引き継がれ、さらに買換え資産の購入価格と売却価格の差額（持出額）の1,000万円が取得費に追加されます。
- 2回目の売却
-
8,000万円で買い換えたマイホームを次回12年後に9,000万円で売却するケースでは、単純計算すれば実際の譲渡益が1,000万円であるのに対し、5,500万円（繰り延べられた課税譲渡所得）を加えた6,500万円から譲渡費用を差し引いた額に対して課税されます。（本来は、減価償却の考慮が必要）
なお、3年以上間を空けていれば3,000万円特別控除の適用を受けることが可能で、2回目売却時の譲渡費用が300万円だった場合、以下のように計算できます。9,000万円-（2,000万円〔取得費〕+500万円〔譲渡費用１〕＋300万円〔譲渡費用２〕）－3,000万円〔特別控除〕＝3,200万円〔課税譲渡所得〕
3,200万円×14.21%〔所有期間10年超の軽減税率〕=454万7,200円
特定居住用財産の買換え特例を適用した場合の納税額は、454万7,200円です。最初の売却時に買い替え特例を使わず、3,000万円特別控除と所有期間10年超軽減税率を適用していれば、納税額は355万2,500円でした。
次回の売却では再度3,000万円特別控除と所有期間10年超軽減税率を適用することで税額はゼロになるため、合計355万2,500円となり、結果、このケースでは「特定居住用財産の買換え特例」を適用しないほうが有利であることがわかります。
参考：国税庁タックスアンサー「No.3362 居住用財産の買換えの特例を受けて買い換えた資産の取得価額とされる金額の計算」
5.3,000万円特別控除の手続きと必要書類
3,000万円特別控除の適用を受けるには、確定申告をする必要があります。
最後に、3,000万円特別控除を受ける際に必要となる確定申告の必要書類と申告方法について確認していきます。
5-1.必要書類
まず、不動産を売却したときの確定申告に必要な書類として以下のようなものがあります。
3,000万円特別控除の適用を受けるため、こちらの書類も必要です。
5-2.確定申告の日程
所得税の確定申告は例年2月16日～3月15日（土日の場合は後ろにずれることもあり）の間に行う必要があります。
期間中いつ確定申告をしても構いませんが、遅くなればなるほど税務署が混む可能性が高いことや、土日などは税務署が開いておらず確定申告できないことに注意が必要です。
5-3.確定申告の申告方法
確定申告は、申告書類を作って上記期間中に税務署に持ち込む方法の他、郵送する方法と電子申告する方法があります。おすすめは電子申告です。
国税庁の確定申告用のサイト「e-Tax」であれば、インターネット上で確定申告書類を作成できます。事前に準備していれば、作成した書類をそのままインターネットから提出することも可能です。
これまで、電子申告をするにはマイナンバーカードや住基カードなどのICカードと、それを読み取るためのカードリーダーが必要でしたが、税務署にIDとパスワードを発行してもらうことで、2019年よりカードリーダーなしで電子申告できるようになりました。
電子申告を考えている方は、あらかじめ税務署に足を運んでIDとパスワードを発行してもらうとよいでしょう。
まとめ
3,000万円特別控除について、譲渡所得の計算方法や特例の内容、他の特例との重複適用などをお伝えしました。
ほとんどのケースで、3,000万円特別控除の適用を受けると納税額を0円にできたり、もしくはかなり安く抑えられることが多いので、マイホームを売却する予定のある方は、特例の内容について知っておくとよいでしょう。
もちろん、不動産売却にかかる税金は譲渡所得税だけではないため、その他多少の負担があることについてもあわせて知っておく必要があります。
条件によっては他の特例の適用を受けたほうがお得になるケースもあるため、住宅ローン控除や特定居住用財産の買換え特例などについても知っておくことをおすすめします。
「3,000万円特別控除」をはじめ、さまざまな制度について事前に把握しておくことで、不動産売却をより納得のいくものとすることができるでしょう。
ぜひ、マイホームの売却で損することのないよう、本サイトの記事をお役立ていただき、賢く情報収集を進めてみてください。