マンションの相続でやるべきことは?必要な手続きや支払う税金を解説

マンション

「マンションを相続する際には、どういった手続きが必要なのか?」
「初めての相続で、何から手をつければ良いのか分からない」

など、マンションの相続について疑問や不安をお持ちの方は少なくないでしょう。

ずばり、マンションの相続は、大枠の流れを掴むところからはじめるのがオススメです。大枠の流れを掴んでおけば、なんとなく「いつ(どのタイミングで)・なにをする必要があるか」がわかるため、スムーズに相続を進められるはずです。

この記事では、大枠の流れを掴みやすいよう、全5ステップに分けてマンションを相続する際の流れを解説してまいります。さらに、マンションの相続にかかる税金や費用についても、具体的にご紹介いたします。

マンションの相続について調べている方は、ぜひ、参考にしてください。

1. マンション相続の流れ|全5ステップに分けてわかりやすく解説

ステップマンション相続の流れを全5ステップに分けて解説してまいります。

1-1. ステップ① 遺言書の有無と遺産のすべてを確認する

マンションを相続するために、一番はじめにやるべきことは「故人(被相続人)の遺言書の有無を確認すること」です。

遺言書があり、かつ遺言書でマンションの相続人が指定されている場合は、原則として、遺言書に従い、指定された相続人がマンションを相続することになります。

故人(被相続人)から生前に遺言書の存在や保管場所について知らされている場合は別として、遺言書の有無が分からなければ、遺言書を探す必要があります。

故人(被相続人)がお世話になっていた弁護士や司法書士、行政書士がいる場合、遺言書について相談をしている可能性があるため、まずは、その方々に確認をしてみるのが良いでしょう。

次に、「公正証書遺言」の有無も確認してみてください。公正証書遺言の有無は、公証役場で調べてもらえます。
※1989年(平成元年)以降に作成された公正証書遺言についてはコンピューター管理されているため、どの公証役場へ行っても有無を調べることができます。

それでも遺言書が見つからない場合は、最後に念のため、「自筆証書遺言(自筆で書いた遺言書)」がないか探してみると良いでしょう。故人(被相続人)の自宅以外にも、銀行の貸金庫などに保管している可能性もあります。

[補足]公正証書遺言「以外」の遺言書の場合、家庭裁判所の検認が必要!

「自筆証書遺言」など公正証書遺言以外の遺言書については、家庭裁判所の検認が必要となります。なお、封印のある遺言書は、法定相続人等の立会いのうえ家庭裁判所で開封しなければなりません。

家庭裁判所の検認を受けていない遺言書は、相続登記の申請書類として使用することはできません。

ちなみに、公正証書遺言の場合は、家庭裁判所の検認は不要です。遺言書をそのまま相続登記の申請書類として使用することができます。

遺言書の有無の確認とともに、故人(被相続人)が所有していた財産についても確認します。
プラスの財産はもちろん、借金などのマイナスの財産も洗い出します。
※マンションなどの不動産、現金や預貯金、株や保険など、すべての財産(遺産総額)から最終的に相続税がいくらになるのかを計算するため、マンション単体での相続税の計算は行いません。(2-2を参照)

残された家族や親族にとって、この財産の洗い出しは多くの場合、負担となります。
生前に所有財産を整理し目録にしておき、遺言書に含めておくことで、このような事態を回避することができるでしょう。

次に、「遺言書がない場合」もしくは「遺言書でマンションの相続人が指定されていない場合」は、法定相続人全員で話し合いをして、相続人を決めることになります。詳細はステップ②③を参照ください。

「遺言書があり、かつ遺言書でマンションの相続人が指定されている場合」は、ステップ②③は不要となりますので、次はステップ④となります。

※この記事では、「マンションの相続」に絞ってまとめておりますが、マンション以外の遺産についても、遺言書で相続人が指定されていない場合は、法定相続人で話し合いをして(ステップ②③を参照)、相続人を決めることになります。

1-2. ステップ② 法定相続人を明らかにする

法定相続人とは、民法で定められた、遺産を受け取る権利のある人のことを言います。遺言書がない場合、もしくは、遺言書でマンションの相続人が指定されていない場合は、マンション相続の権利を有する、すべての法定相続人を明らかにする必要があります。

法定相続人は、故人(被相続人)の出生時から死亡時までの戸籍謄本(除籍謄本、改製原戸籍謄本)で調べることができます。
※戸籍謄本は故人(被相続人)の本籍地の役所に請求して取得します。結婚や転籍などで本籍を移している場合は、以前の本籍地へも戸籍謄本(除籍謄本、改製原戸籍謄本)を請求する必要があります。

「誰が法定相続人かは明らか」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、必ず確認してください。万が一の確率で、思ってもみなかった法定相続人の存在が発覚することもあります。「実は、故人(被相続人)に隠し子がいた」ということもあるかもしれません。

※法定相続人を確認した結果、法定相続人は一人だけだったという場合は、ステップ③は不要となりますので、次はステップ④となります。

[補足]法定相続人となるのは誰?

法定相続人の範囲や法定相続分は民法で定められています。

故人(被相続人)の配偶者は常に法定相続人となります。配偶者以外は、下記順序で配偶者と一緒に法定相続人となります。

1順位

故人(被相続人)の子ども

2順位

故人(被相続人)の直系尊属(父母や祖父母など)

3順位

故人(被相続人)の兄弟姉妹

※第2順位の人は第1順位の人がいないときに法定相続人となります。第3順位の人は第1順位&第2順位の人がいないときに法定相続人となります。
※内縁関係の人は法定相続人に含まれません。

●法定相続分の主な例
子どもがいる場合|法定相続人⇒配偶者・子ども

法定相続分

配偶者

1/2

子ども

1/2(人数分に分ける)

子どもがいない場合|法定相続人⇒配偶者・直系尊属(父母や祖父母など)

法定相続分

配偶者

2/3

直系尊属(父母や祖父母など)

1/3(人数分に分ける)

子どもも直系尊属(父母や祖父母など)もいない場合|法定相続人⇒配偶者・兄弟姉妹

法定相続分

配偶者

3/4

兄弟姉妹

1/4(人数分に分ける)

子ども・直系尊属・兄弟姉妹がそれぞれ2人以上いるときは、原則として均等に分けます。
必ずしも上記の相続分で遺産を分割しなければらないわけではありません。 

【参考】国税庁HP「相続人の範囲と法定相続分」
【参考】国税庁HP「財産を相続したとき」

1-3. ステップ③ どのように遺産を分けるかを決める

法定相続人が明らかとなったら、法定相続人全員で話し合い、「誰がマンションを相続するのか」「どうやってマンションを分割して相続するか」などを決めることになります。ちなみに、法定相続人全員で行う話し合いのことを、「遺産分割協議」と言います。

◎法定相続人が複数いるが、誰か一人がマンションを相続する場合

法定相続人が複数いても、誰か一人がマンションを相続することも可能です。誰か一人がマンションを相続する場合、マンションを相続しない法定相続人は、その他の財産を相続するなど、話し合いによって決めることになります。(「現物分割」と呼ばれる分割方法)

◎法定相続人が複数いて、複数人でマンションを相続する場合

マンションを複数人で相続する方法は、「代償分割」「換価分割」「共有分割」の4つありますが、現実的な方法は下記「代償分割」「換価分割」の2つです。

・代償分割
特定の相続人(一人または数人)がマンションを相続し、マンションを相続しなかった法定相続人に相応の代償金を支払う方法。たとえば時価5,000万円のマンションに対し法定相続人が二人いる場合、一人がマンションを相続し、もう一人に代償金として2,500万円を支払うことになる。

・換価分割
マンションを売却して現金化し、法定相続人で分ける方法。厳密にいうと、マンションの売却額から売却費用(仲介手数料など)や税金を差し引いた残金を分けることになる。現金なので、平等に分割して相続することができる。
マンションを売却するためには、相続登記(名義変更)が必要となるため、一度、全員もしくは代表者がマンションを相続してから売却する流れとなる。

マンションを相続する場合の分割方法としては現実的ではありませんが、方法としては以下もあります。

・共有分割
マンションの全部もしくは一部を、複数の法定相続人で共有して相続する方法。各法定相続人が法定相続分などの割合で相続することになる。
共有名義となるため、個人の意志だけではどうすることもできない。今後、売却する場合も全員の同意が必要となる。

遺産分割協議にてマンションの相続人が決定したら、遺産分割協議書を作成する流れとなります。

1-4. ステップ④ マンションの相続登記(名義を変更)

マンションの相続人が決定したら、マンションの「相続登記(名義変更)」をします。相続登記とは、マンションの名義を故人(被相続人)から相続人に変更する手続きのことです。

相続登記をするためには、必要書類を揃える必要があります。

[参考]相続登記に必要な書類

・登記申請書
・故人(被相続人)の出生時から死亡時までの戸籍謄本(除籍謄本、改製原戸籍謄本)
・故人(被相続人)の住民票の除票(もしくは戸籍の附票)
・固定資産評価証明書
・遺産分割協議書もしくは遺言書
・不動産の登記事項証明書
・(法定相続人全員分の)印鑑証明書
・(法定相続人全員分の)住民票 等

※場合によっては、相続人の戸籍謄本など、上記以外の書類が必要となることもあります。

必要書類がそろったら、相続するマンションの所在地を管轄する法務局に申請を出します。
相続登記の申請は、法務局の窓口に直接持ち込むか、郵送もしくはオンライン(インターネット)でも可能です。

1-5. ステップ⑤ 相続完了

相続登記が完了すると、法務局より「登記識別情報」が通知されます。
この登記識別情報は、マンションの売却時、マンションを担保にローンを借りる時など必要となるため、大切に保管してください。
※登記識別情報について詳しくは、法務局HPにてご確認ください。

なお、マンション相続後、相続税が発生する場合は、相続税を納める必要があります。相続税について詳しくは、下記2-2を参照ください。

1-6. [補足]マンション相続の手続きは司法書士に依頼するとスムーズ!

マンション相続の流れを解説してまいりましたが、すべてを自分たちだけでやらなければならない、ということはありません。実際、マンション相続の難しい手続きなどは、プロである司法書士にお願いをする方も少なくありません。

司法書士に依頼する内容は、司法書士と相談して決めることができます。
「よくわからないから、すべてお任せしたい」「法定相続人が複数いて大変」といった場合は、遺産分割協議書の作成から必要書類の収集、相続登記の申請まですべてを依頼するのが良いでしょう。費用を抑えたい場合は、相続登記の申請だけを依頼するというやり方もあります。

もちろん、司法書士には依頼せず、自分たちでマンション相続を完結することも可能ですが、相応の手間と時間がかかることは覚悟しておく必要があるでしょう。

※司法書士に依頼をした場合にかかる費用については、3章にて解説をしております。

2. マンションの相続にかかる「税金」|かかる税金額と注意点

税金マンションを相続した場合、税金がかかります。

2-1. 相続登記をする際に「登録免許税」がかかる

相続するマンションの相続登記をする際に(1-4参照)、「登録免許税」がかかります。

いくら登録免許税がかかるかは、自身でも簡単に算出することができます。

固定資産税評価額×税率0.4%=登録免許税

「固定資産税評価額」は、固定資産税の納税通知書(納付書)に添付されている「課税明細書」に記載されています。もしくは、市区町村の役所にて取得できる「固定資産評価証明書」でも確認できます。

※固定資産税評価額の下3桁は切り捨て。
※算出した登録免許税の下2桁は切り捨て。
※算出した登録免許税が1,000円未満の場合、登録免許税は1,000円となる。

【参考】国税庁HP「登録免許税の税額表」

2-2. マンションを相続すると「相続税」がかかることも

マンションを相続すると相続税がかかることがあります。

相続税が「かかる」「かからない」を調べる方法

相続税がかかるかどうかを調べるためには、マンションだけでなく、預貯金や株式など相続した遺産の総額を算出する必要があります。遺産の総額から、債務・非課税財産・葬式費用・基礎控除額を差し引いた額が「プラスとなった場合」に相続税が発生します。

具体的には、下記計算式の「課税遺産総額」がプラスとなると、相続税が発生します。

遺産総額-債務-非課税財産-葬式費用-基礎控除額=課税遺産総額 

遺産総額

 

マンションをはじめとした不動産、現金、預貯金、株式など
相続した遺産はすべて遺産総額に含まれる
株式などは、時価がそのまま相続税評価額となりますが、不動産は「時価相続税評価額」です。詳細は下記の[参考]を参照ください。

債務

借金やローン残高など

非課税財産

墓所や仏壇など
生命保険金(500万円×法定相続人の数まで)
死亡退職金(500万円×法定相続人の数まで)
【参考】国税庁HP「相続税の課税対象になる死亡保険金」
【参考】国税庁HP「相続税の課税対象になる死亡退職金」

葬式費用

葬式費用

基礎控除額

3,000万円+600万円×法定相続人の数=基礎控除額
【参考】国税庁HP「財産を相続したとき」

※基礎控除の他にも、要件を満たせば、「配偶者の税額軽減(配偶者控除)」「未成年者控除」などの税金控除が受けられることもあります。詳しくは国税庁HPにてご確認ください。

[参考]マンションの「相続税評価額」はいくらになる?

先述の通り、マンションの相続税評価額は時価ではありません。とすると、気になるのは「一体いくらなのか」でしょう。

マンションの相続税評価額は、「マンション(建物)」と「土地」で算出方法が異なります。

●マンション(建物)の相続税評価額
ずばり、「マンション(建物)の相続税評価額=固定資産税評価額」です。
2-1にてお伝えした通り、固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書(納付書)に添付されている「課税明細書」もしくは市区町村の役所にて取得できる「固定資産評価証明書」にて確認できます。

★相続したのが賃貸物件(収益物件)の場合、相続税評価額が変わります。
「賃貸物件(収益物件)(建物)の相続税評価額=固定資産税評価額×70%」となります。

●土地の相続税評価額
土地の相続税評価額は、「路線価方式」もしくは「倍率方式」にて算出します。

「路線価方式」
路線(道路)に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額(路線価)をもとに、土地の相続税評価額を算出する方法。

路線価×補正率×土地面積=土地の相続税評価額

計算例)
30万円(路線価)×1.00(補正率)×180(面積)=5,400万円(土地の相続税評価額)

※路線価は、国税庁の「路線価図」(http://www.rosenka.nta.go.jp/)にてご確認ください。
※補正率については、国税庁「土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表」にてご確認ください。

「倍率方式」
路線価が定められていない地域では、その土地の「固定資産税評価額」に一定の倍率を掛けて、その土地の相続税評価額を算出します。

固定資産税評価額×倍率=土地の相続税評価額

計算例)
固定資産税評価額が4,000万円、倍率が1.1の場合
4,000万円×1.1=4,400万円(土地の相続税評価額)

※倍率は、国税庁の「評価倍率表」にてご確認ください。
※2-1にてお伝えした通り、固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書(納付書)に添付されている「課税明細書」もしくは市区町村の役所にて取得できる「固定資産評価証明書」にて確認できます。

★相続したのが賃貸物件(収益物件)の土地の場合、相続税評価額が変わります。
「賃貸物件(収益物件)の土地の相続税評価額=路線価評価額×(1-借地権割合×借家権割合)」となります。

【参考】国税庁HP「土地家屋の評価」

また、「小規模宅地等の特例」の適用を受けられる場合もあるため、詳しくは税務署にお問い合わせください。

【相続税がかかるかどうかを簡単にシミュレーションする方法】
国税庁の「相続税の申告要否判定コーナー」を利用すれば、相続税がかかるかどうかを簡単にシミュレーションすることができます。また、相続税額のシミュレーションも可能です。

【参考】国税庁HP

相続税がいくらかかるか調べる方法

相続税の税額は、2-1-1でご紹介した「課税遺産総額」を1-2でご説明した法定相続人に基づき各人が法定相続分で相続したと想定して相続税の総額を求めます。※実際の分割割合に関係なく、まずこの計算をします。

課税遺産総額×法定相続割合×税率(*下記参照)-控除額=法定相続分で分けた時の相続税
*「課税遺産総額×法定相続割合」で算出された金額を下記「法定相続分に応ずる取得金額」に照らし合わせて税率と控除額を確認してください。

[相続税の速算表]

法定相続分に応ずる取得金額

税率

控除額

1,000万円以下

10%

1,000万円超から3,000万円以下

15%

50万円

3,000万円超から5,000万円以下

20%

200万円

5,000万円超から1億円以下

30%

700万円

1億円超から2億円以下

40%

1,700万円

2億円超から3億円以下

45%

2,700万円

3億円超から6億円以下

50%

4,200万円

6億円超から

55%

7,200万円

各相続人分の法定相続分で分けた時の相続税をすべて計算し、合計したものが相続税の総額です。

★相続税の総額がわかれば、最後に実際に相続する割合で按分し、各相続人の支払うべき相続税が算出できます。

相続税の総額 × 各人の課税価格 ÷ 課税価格の合計額 = 各相続人等の税額
マンションだけを相続する相続人の場合であれば、「マンションの相続にかかる相続税」というイメージで算出できます。

マンションのみを相続する人が支払うべき相続税=相続税の総額×マンションの相続税評価額/課税価格の合計

相続税の一般的な計算手順については、下記国税庁のページをご参照ください。
国税庁タックスアンサー「No.4152 相続税の計算」

[補足]相続税の申告&納税は税理士に依頼すべし

相続税の算出方法をご紹介いたしましたが、一般の方が相続税の税額を算出するのは至難の業。特に、土地の相続税評価額の算出は難易度が高く、一般の方が正確に相続税の税額を算出するのは、まず無理です。

そのため、相続税がかかる場合、相続税の申告&納税はプロに依頼することを強くオススメいたします。

要注意!相続税には申告&納税の期限がある

ずばり、相続税の申告&納税の期限は、相続の開始があったことを知った日(通常は被相続人が死亡した日)の翌日から10ヶ月以内です。故人(被相続人)の住所地の所轄税務署に、申告&納税をしなければなりません。申告&納税の必要がある場合は、期限があることを頭に入れておいてください。

期限を過ぎて申告&納税をした場合は、加算税および延滞税がかかる可能性があります。

相続税の期限については、国税庁HPにてご確認ください。

2-3. [参考]マンションを売却しない限り固定資産税が毎年かかる

マンションを相続した後にかかる税金に「固定資産税」があります。
固定資産税とは、毎年1月1日時点でのマンション(土地や建物など)の所有者に課せられる税金のこと。マンション相続後、マンションを所有している限りは、毎年、固定資産税を支払うことになります。

固定資産税の税額は、各市区町村より送付される納税通知書(納付書)にて確認できます。
もしくは、下記の計算式で算出することもできます。
固定資産税評価額×標準税率1.4%=固定資産税
また、市区町村によっては、別途、都市計画税0.3%以下が加算されることもあります。

固定資産税は、毎年、春頃に各市区町村より送付される納税通知書(納付書)にて支払うのが一般的です。市区町村によっては、銀行振替に変更することも可能です。

固定資産税について詳しくは、下記記事も参考にしてください。
【参考】固定資産税評価額って何?評価額の調べ方~各税額の計算まで解説!

3. マンション相続にかかる「費用」

計算マンションの相続にかかる費用は、「必要書類の取得費用」と「司法書士へ支払う報酬」です。

●必要書類の取得費用
マンションの相続登記に必要な書類を市区町村の役所や法務局などで取得する際に、数百円程度/1通の費用がかります。
具体的に必要書類の取得費用がいくらかかるかは、必要書類の種類等によって異なります。

※遠方の市区町村の役所などに必要書類を請求する場合、郵送費や交通費なども必要となります。

●司法書士報酬
相続の手続きを司法書士に依頼した場合には、司法書士に支払う報酬がかかります。

[司法書士報酬の相場]

相続登記(申請のみ)を依頼した場合:約4~10万円
相続登記の申請だけでなく、必要書類の収集、遺産分割協議書の作成等も依頼した場合は、上記よりも費用がかかります。

※上記費用はあくまで相場です。司法書士報酬は各司法書士が自由に設定できるため、依頼内容が同じでも、依頼する司法書士によって報酬額が大きく異なることもあります。

4. 相続したマンションに住まない場合|相続後の活用まで早めに考えておくと安心

家「相続後、誰もマンションに住まない」という場合は特に、相続後マンションをどうするのかまで、早めに考えておくのがオススメです。

4-1. 誰も住んでいなくても税金や費用はかかり続ける

押さえておいていただきたいのは、たとえ誰もマンションに住んでいなくても、「固定資産税(2-3を参照)」「マンションの管理費・修繕積立金」はかかり続けるということです。ただただ固定資産税や管理費・修繕積立金を支払い続けるというのは、もったいない話です。

また、長らく誰も住んでいないと、老朽化が進みやすくなります。当然、老朽化が進めば、マンションの価値は下がります。

そのため、「相続後、誰もマンションに住まない」という場合は、売却(4-2を参照)もしくは賃貸物件としての活用(4-3を参照)を早々に検討するのが良いでしょう。

4-2. 売却するのも一つの手

「相続したマンションに、今後も誰も住む予定がない」という場合は、マンションの売却を検討してみても良いかもしれません。(マンションなどを相続したことで)相応の相続税を支払わなければならない場合は、マンション売却できれば、売却額を相続税にあてることもできます。

ちなみに、相続後すぐにマンションを売却する場合も、相続登記(1-4を参照)は必要です。相続登記をせずに、故人(被相続人)名義のままマンションを売却することはできません。マンションを売却できるのは、マンションの名義人だけです。

相続したマンションの売却について知りたい人におすすめ

[補足]マンションの売却を依頼する不動産会社の見つけ方

いざマンションを売却したいと考えた時に、多くの人が迷うのは、「どの不動産会社に依頼をするか」です。かなりの数の不動産会社があるため、どこに依頼すればいいかわからず途方に暮れてしまう人も少なくありません。

そんな「どの不動産会社に依頼をすれば…」と迷ってしまった時に頼りになるのが、一括査定サイトです。
一括査定サイトならば、売却したいマンション情報(立地や広さなど)から、そのマンションの売却にぴったりの不動産会社を簡単に見つけることができます。

なかでも、オススメなのが一括査定サイト「HOME4U」です。
一括査定サイト『不動産売却 HOME4U』は、売却査定数累積40万件(2020年3月時点)と査定実績も豊富。また、サイトに登録しているのは、厳しい審査をクリアした信頼できる不動産会社だけなので、非常に安心です。
「どの一括査定サイトを使えばよいかわからない…」という方は、ぜひ、チェックしてみてください。

マンション売却について知りたい人におすすめ

4-3. 賃貸物件として活用するという方法もある

相続したマンションに住まない場合は、賃貸物件として貸し出すという方法もあります。「相続したマンションを手放したくない」「今は住まないが、将来的には住むかもしれない」という場合は、売却よりも賃貸物件としての活用を考えるのが良いでしょう。

賃貸物件として活用をすれば、一定の不労所得を得ることができるというメリットがあります。一方で、継続的に維持・管理の費用がかかる他、空室のリスクがあるといったデメリットもあります。賃貸物件としての活用を考えるのであれば、このあたりのメリット・デメリットをしっかり検討をする必要があります。

[補足]初めてでも大丈夫!マンションの賃貸経営を簡単にはじめる方法

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賃貸経営「HOME4U」を活用して信頼できる不動産会社が見つかれば、安心して賃貸経営をはじめられるはずです。

まとめ

マンションの相続について解説してまいりましたが、いかがでしたでしょうか。

まずは、マンション相続の流れを掴むことからはじめるのがオススメです(1章)。細かいところまで覚える必要はありませんが、大枠を掴んでおけば、なんとなく「いつ・なにをする必要があるか」がわかるため、スムーズにマンションの相続を進められるはずです。相続に関するややこしい手続き等は司法書士に依頼することを検討してみるのもよいでしょう。

さらに、この記事では、マンション相続にかかる税金(2章)や費用(3章)についてもご紹介しております。特に相続税については(2-2)、支払い忘れ等のないよう、期日も含めて頭に入れておくと安心です。

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