誰でもすぐ簡単にわかる!路線価の調べ方を2ステップで徹底解説!

「路線価を知りたいけど、どうやって調べればいいの?」

今年初めて路線価を調べることが必要になった、という方もいらっしゃるでしょう。路線価を知ることで相続税や贈与税の額を算出する際の基準となりますから、ぜひ自分で調べる方法を知っておきたいですよね。

そこで、誰でも簡単にすぐわかる「路線価の調べ方」を2ステップにわけて、わかりやすくご紹介します。路線価がない土地も存在しますので、路線価がなかった場合の計算方法までご紹介します。

読み終わってすぐに調べ始めることができますから、ぜひこの記事を保存してご活用ください。

1. 路線価のくわしい調べ方2ステップ

路線価とは、道路(路線)に面する宅地1平方メートルあたりの土地の評価額のことです。

特に相続税や贈与税について知りたい場合に活用したいのが路線価です。一度計算方法がわかればそれほど難しくありません。基本的に路線価を調べるときに使える情報提供サイトが2つあります。

①国土交通省 路線価
②全国地価マップ

②も国土交通省の情報を用いているのでどちらで調べても同じですが、この記事では、①国土交通省のサイトにアクセスして路線価を調べる方法をご紹介していきます。

下記2つのステップに分けてご紹介いたしますので、実際に国土交通省のページを見ながら本章をお読みください。

  1. 【ステップ1】路線価図の見方
  2. 【ステップ2】土地の評価額の計算方法

1-1. 【ステップ1】路線価図の見方

まず最初に路線価図を見る方法です。

国土交通省の路線価図のトップ画面にアクセスします。大まかな順番としては、調べたい年→都道府県→市区町村→丁番地 と進んでいきます。

【路線価図を見る方法】
①トップ画面の上部から見たい年を選びます。
②調べたい土地がある都道府県を選びます。

③次の画面で「路線価図」をクリックします。

④調べたい市町村区を選んでクリックします。

⑤調べたい土地の所在地(丁・番地)を選んでクリックします。

⑥調べたい場所の路線価図が見れます。

⑦該当する場所が見つからなかった場合は、左サイドの赤で囲んだ部分から隣接地域へ地図を移動することが可能です。

下の図の例では、

地区区分:普通住宅地区
路線価は「195D」=
1平方メートル当たり195,000円(数字は千円単位で表示)
借地権割合:60%

ということになります。次の⑨でくわしく解説します。

⑨地図上部にある記号やアルファベットの見方
地図の上部にある記号とアルファベットの見方を知っておきましょう。

土地の相続税評価額を計算する際、その土地の間口や奥行、その他土地の形状等の補正率を考慮して評価します。その際に重要となるのがその土地の地区区分です。各種補正率は地区区分ごとに異なっているので、以下の表で確認します。

⑧の例のように、特に特殊な記号がない場合は、地区区分は、普通住宅地区となります。

地区および地区と借地権割合の範囲を示す記号

また、路線価の右側についているアルファベットは借地権割合を示しています。

土地全体のうち借地権が占める割合を借地権割合と言います。借地権とは、建物の所有を目的とする地上権や土地の賃借権です。評価したい土地に賃貸アパート等が建築されているような場合や貸宅地などの場合、借地権割合を考慮して評価をします。その際に使われるのが以下の表です。

記号

借地権割合

A

90%

B

80%

C

70%

D

60%

E

50%

F

40%

G

30%

⑧の例の場合、Dだったので、借地権割合は60%となります。

出典:国土交通省「路線価図の説明」

1-2. 【ステップ2】土地の評価額の計算方法

路線価で計算したい土地の場所が特定できたら、次に土地の評価額の計算に入ります。

◉路線価を使った土地評価額の計算式

土地の評価額=1平方メートル当たりの評価額×宅地面積

*1平方メートルあたりの評価額の出し方
 1平方メートルあたりの評価額=路線価×奥行価格補正率

宅地の一面だけが道路に接している場合、通常その路線価に奥行距離に応じて定められた「奥行価格補正率」を乗じて評価額を算出します。

同じ面積であっても、奥行の狭い宅地等は一般的な宅地等よりも相続税評価額を低くするべきだ、という考えから奥行価格補正率が作られており、土地の区分(住宅地、繁華街など)によって奥行価格補正率は変化します。

奥行価格補正率は、国税局のサイト「奥行価格補正率」で調べることができます。改定されることがありますので、過去の土地評価額を算出したい場合は、過去の「奥行価格補正率表」を確認するようにしてください。

◯計算例

 

↓わかりやすく拡大しました↓

 

上の図では、路線価は「190D」奥行20m 宅地面積500平方メートル
この例の場合は、自宅として使用すると仮定しますので、記号D(借地権割合)は無視します。  

*奥行補正率は奥行価格補正率表」から探すと、普通住宅地区なので「1.00」です。

参考:奥行価格補正率表 – 国税庁(平成30年分以降用)

1平方メートルあたりの評価額=195,000×1.00=195,000
②土地の評価額=195,000×500=97,500,000

この土地の評価額は97,500,000円となります。

1-3. 【補足】路線価がない土地の計算方法

路線価がない地域は、倍率地域と記されています。路線価がない土地の評価額を出したいときは評価倍率表を使って計算します。

①評価倍率表を見るには、左側サイドバー内の囲みをクリックします。

②評価倍率表の中から該当の地域を探します。例の地域の倍率は「1.3」となります。

◉倍率方式の土地評価額の計算式
固定資産税評価額×倍率=土地の評価額

例の土地の固定資産税評価額が1,000万円とした場合、土地の評価額は 1,000(万円)×1.3=1,300万円となります。

固定資産税評価額は市町村が決定し3年ごとに改定されます。土地を所有しているのであれば、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書で確認することができます。また市町村役場の固定資産課税台帳で確認することもできます。

2. 路線価について知っておきたいこと

路線価を調べるときに知っておきたいことがいくつかあります。相続税、贈与税に関係する情報ですので、必ずチェックしてください。

2-1. 路線価は毎年7月1日に更新される

路線価はその年の1月1日時点の評価ですが、計測地点が多く集計をする時間の関係で公開されるのは毎年7月となっています。

今年の路線価を調べたい場合には調べる日時に気をつけてください。毎年7月1日に更新となりますので、7月以前に調べた場合は、その年の路線価ではなく前年の路線価です。相続税の件で路線価を調べている場合、相続のあった年(亡くなった年)の路線価を調べないと意味がないので注意しましょう。

2-2. 路線価には相続税路線価と固定資産税路線価の2つがある

実は、路線価には2つの種類があります。相続税や贈与税の産出の際に基準となる「相続税路線価」と固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算出の際に基準となる「固定資産路線価」の二つです。通常、単に「路線価」と言った場合には、「相続税路線価」のことを指します。

1章でご紹介しているのは、相続税路線価です。

「相続税路線価」は国税庁(税務署)が決定しますが、固定資産税路線価は原則として3年に1度見直され、各市町村(東京都23区内は東京都知事)が決定します。東京都の場合、東京主税局のサイトで確認できます。

相続税・贈与税の算出には「相続税路線価」、固定資産税の算出には「固定資産路線価」を使うと覚えておけば間違いないでしょう

2-3. 路線価は、地価公示価格・実勢価格と異なることに注意する

路線価以外にも、土地価格の評価の指標である地価公示価格と実勢価格について知っておきましょう。路線価と関連があるので知っておくと混乱することがなくなります。この機会にぜひ覚えておきましょう。

路線価と地価公示価格・実勢価格の違いも合わせてご紹介します。

・地価公示価格
地価公示価格とは、地価公示法に基づいて国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公表する土地の価格を指します。

全国の都市計画区域内で設定された標準地について、毎年1月1日時点の1平方メートル当たりの正常な価格を判定し、その年の3月に公表しているものです。複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会が審査をしたうえで決定、公表してします。

公共事業のための用地はこの価格を基準に決めることになっており、固定資産税評価や相続税評価の基準にもなっています。

参考:国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

・実勢価格
実勢価格とは、その土地が実際に市場で取引される際の額を指します。土地には定価がなく、時価で売買されるため、過去に売買取引があればそれが実勢価格となります。

注意したいのは、不動産広告に掲載されているのは「販売価格」であり、売主の希望する価格であるということです。売却が完了するまでに売主と買主との間で価格の交渉が行われて金額が修正されるのが普通なので、実勢価格とは異なります。

・路線価と地価公示価格・実勢価格との違い
路線価と地価公示価格や実勢価格との違いをご紹介します。もし、あなたが土地の売却を考えているのであれば、必ず知っておいてください。路線価と地価公示価格・実勢価格には差があるからです。

相続税路線価は地価公示価格の8割程度に設定されており、固定資産税路線価は地価公示価格の7割程度に設定されていると言われています。路線価は地価公示価格より低く設定されているため、実勢価格よりかなり低い価格になります。

路線価<地価公示価格<実勢価格  

特に、土地売買に関して路線価は使わないほうがいいと言われているのは、実勢価格とかなり乖離した価格になってしまう可能性が高いからです。

土地や不動産の売却等を考えている方で実勢価格や相場を知りたい場合は、レインズマーケットインフォメーションもしくは土地情報システムを利用しましょう。

参考:レインズマーケットインフォメーション
参考:土地情報システム

さらにくわしく不動産相場を調べる方法が知りたい場合は、こちらの記事もぜひお読みください。
不動産相場や不動産市況を自分で簡単に調べる方法を解説!

まとめ

いかがでしたか。

路線価の調べ方は、国土交通省の路線価図のトップ画面にアクセスして、調べたい年→都道府県→市区町村→丁番地と進み、該当の土地のある地図で確認することができます。

土地の評価額も計算式は簡単ですからすぐに算出することができます。また路線価がない土地であっても、評価倍率表を使えば簡単に計算することが可能です。

事前に路線価を調べておけば、相続税、贈与税について慌てることもなくなります。ぜひこの記事をご活用ください。

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