私が中古マンション選びで決め手にした5つのポイントと購入前入念に行った5ステップ

中古マンション 購入

ついに……ついに、念願のマイホームが見つかった!

都内の中古マンション探しを始めて、物件とめぐりあうまで約半年そして、このマンションに決めた!と意思決定するまでに14日間その間、様々な調査を行いました。私が中古マンションを購入する決め手にしたポイント、そして、購入するまでに調べた内容を細かく記したいと思います。

マイホーム購入は、一生の中でも一番高い買物になる場合も多く、それだけに、とても悩まれる方が多いかと思います。この記事が、私と同じような状況で、マイホーム購入を検討されている方の背中を押すことができれば幸いです。

1、中古マンション購入時に決め手となったポイントBEST5

私が購入したマンションは、世田谷区にある築40年の中古マンション。南東向きの1階に位置した、道路沿いの角部屋でした(憧れだった小さな庭付き!)。2年前に購入し、その当時、私は32歳、妻は31歳(妊娠中)でした。

それまで賃貸に住んでいた私たちが購入を考えた理由は、大きく2つありました。

・これから生まれてくる子供の為に、良い環境に引っ越したい
・月々の住居費を安くしたい

更に、私がマイホーム購入を決める際に、決め手としたポイントが5つあります。それは、この大きな2つの軸に沿って検討したものになります。

ここでは、私がマイホーム探しを行った時に決め手としたポイントをご紹介します。

<私のマンション購入時の決め手BEST5>
1位 子育て環境
2位 月々の支払い(住宅ローン+管理費共益費)
3位 間取り
4位 治安
5位 駅までの距離

BEST1 「子育て環境」を考えることがなによりも重要!

子育て環境

私が家を購入する際に最も重要だと考えたことは「子育て環境」でした。なぜなら「環境」は、私たちの力ではどうすることもできない影響外にあるからです。多少の不便は、工夫やアイディアでなんとかできますが、環境はどうにもできません。子供の幸せの為の環境は、私たち親が準備する必要があると考えました。

私たちが子育て環境として考えたものは、以下の3つでした。

自然環境
(街に緑が適度にあって、土や草花を感じられる場所が近くにあるか?)
教育環境
(学校の評判はよいか?学校ではトラブルは発生していないか?)
住居環境
(マンション内のご近所づきあいはあるか?)

何よりも、この子育て環境が整った街、場所、そして家を見つける事が、子供にとって、私たちにとってなによりも重要なことと位置づけました。

ポイント1
お子様が産まれるのをきっかけに家の購入を検討されている方は、ぜひ子育て環境に注目してみてください。大人は工夫次第でいくらでも快適な生活を送る事ができますが、子供にそれはできません。「子供に、どんな成長をしてほしいか?」で、家選びを検討してみてはいかがでしょうか?

BEST2 「月々の支払い」は賃貸時よりもいくら抑えることができるか?を重視!

月々の支払い

次に重要視したのは、「月々の支払い」です。「月々の支払い」は、住宅ローン管理費共益費を合算したもので考えました。住宅ローンを安く抑えられても、管理費共益費が高ければ、「月々の支払い」は大きくなってしまいます。

そして、賃貸時よりも広い家、かつ月々の支払いが賃貸時よりも少ない、というのが購入の条件でした。なぜなら、賃貸で妻と二人暮らしをしていた時よりも支払いが多くなってしまっては、子供の為の資金を貯めるどころか、増える子供分の費用をまかなえず赤字になってしまう状況にあったからです。
我が家では、子供が産まれてからざっくりと月々1〜2万円程の出費が増えました。

また、しばらくは妻が働けなくなることもあり、可能な限り月々の支払いを抑える必要もありました。このような状況から、購入後の月々の支払いは、賃貸時に比べていかに抑えるか、が重要なポイントでした。

ポイント2
住宅ローンは「返せる額」でなくてはいけません
。一般的に、住宅ローンの年間返済額は、年収の25%と言われています。ただ、月々の食費、光熱費、娯楽費等がいくらになるか?で「返せる額」が変わってきます。普段から家計簿をつけて、月々いくらまでなら安定して返せるか?を計算することをおすすめします。

BEST3 「間取り」は子供の成長に合わせて考える

子供を考えた間取り

間取り」は、子供の成長に合わせて考えました。子供は将来何人欲しいか?成長してきたらどの部屋を子供部屋にするか?子供との団らんはどの部屋で過ごすか?頭の中でシミュレーションしました。こうすることで、子供が◯歳まではこの家で大丈夫だけれど、成長して◯歳になって、しかも家族が増えたら引越を検討しなければ!というライフプランも立てることができました。

間取りは、すぐに大きくなる子供の成長をイメージして決める事がポイントとなります。

ポイント3
子供の成長は早く、どんどん周りに物が増えていくため、想定しているよりも気持ち広い家を検討されるとちょうど良いかもしれません。現に、今の家に住み始めた頃(妻と二人の時)は広いと思っていた家ですが、子供が産まれ、すぐに子供用品が溢れて狭く感じるようになりました。3LDKの家ですが、あと1部屋、もしくは10㎡広い家でも良かったと感じています。
お子様がいらっしゃる(もしくは予定されている)方は、『散らかるおもちゃ』も想定して間取りを決められると良いかもしれません。

BEST4 「治安」は家族を守る為に必須。過去トラブルの無い場所を選ぶ

治安

家の周りの治安も、家族の幸せにとっては大事なポイントです。いつどんな犯罪に巻き込まれるか分からない昨今、できる限り治安は良いほうが好ましいです。治安を判断する材料として検討したのは以下の4つ。

・過去、近隣で犯罪やトラブルは起こっていないか?
・駅やコンビニにはどんな人が多くいるか?
・駅から家までの道のりは暗くないか?人通りは少なすぎないか?
・学校から家までの道のりは暗くないか?人通りは少なすぎないか?

未来を予測することはできませんので、過去と現在を総合して判断するしかありません。一番使うであろう、家から駅、そして家から学校のルートを中心に、どんな人がいてどんな施設があってどんな環境なのかを調べる事が重要だと考えました。

ポイント4
考えたくもありませんが、実際に年少者(13歳未満)に対する犯罪は発生しています。(参照:警視庁|こんな時間、場所がねらわれる
年少者の犯罪の発生時間と場所は、「学校から帰って来た家の中(これはあくまでも予想ですが、家に子供一人の時)」そして「下校時間の道路上」がそれぞれ30%と高いようでした。やはり、家の周辺の環境と、家までのルートは入念に調べる必要がありそうです。

BEST5 「駅までの距離」は近からず遠からず

駅までの距離

駅までの距離は、近過ぎても遠過ぎてもいけないと考えました。

近過ぎるといけない理由
・物件価格が高くなる
・日々の運動量が減る

遠過ぎるといけない理由
・日々の駅までの移動で体力を使う
・悪天候の日や、暑過ぎる/寒過ぎる日はつらい

私が出した結論は、駅まで徒歩10分。距離にして約800m(徒歩1分80mで計算)でした。実際、この距離くらいから物件価格は下がる傾向を感じていましたし、私や妻の体感も10分であればストレス無く歩く事ができました。賃貸に住んでいた頃は駅まで徒歩12分程度で、正直大変さを感じる距離でした。そういった過去の経験もあり、10分が良いと考えました。
(ちなみに、ベビーカーを押しながらだと約12分かかります。)

ポイント5
予算があるのであれば、近ければ近いほどよいと考えます。
なぜなら、大人は平気でも、子供にとってはより遠く感じるはずだからです。また、駅から遠ければ遠いほど人通りも少なくなり、犯罪にあう可能性も高くなるかもしれません。子供のことを考えると、駅から家までは近い方が良いかもしれませんね。

2、購入前に(入念に)行った5つのステップ

物件探しを始めて約半年、前章の5つのポイントがクリアになった物件が、ようやく見つかりました。ここで私と妻は更に深く悩むことになります。

『ここに決めて本当によいのだろうか?』

この疑問を解決すべく、以下の5つのことを入念に行う事にしました。

STEP1 ご自宅拝見(内覧)

内覧

不動産会社に頼んで、現在住んでいる家を見せてもらえるよう、オーナー様(その当時家に住んでいた方)に交渉いただきました。快く受けてくださり、内覧をすることができました。(1度では足りず、2度も内覧をさせていただきました。)

内覧をする目的としては、以下の4つがありました。

・間取りはどうなっているのか?
・どの部屋をどのように使っているのか?
・住み心地はどうか、ご本人に伺うため
・住んでいて良かった点、悪かった点を伺うため

内覧をして更に、話を伺って得られたことは以下の6つです。

・小学生のお子様がいらっしゃったので、私たちの、子供のいる将来の家を想像できた
・お隣さんがとても優しい方だと知る事ができた
・8年前にリノベーションを行ったおかげで、見えない部分(電気、ガス、給排水、の各種配管)も新しくなっていた(※築40年のマンションとしては)
・学区内の小学校は、近隣でも評判の学校だと分かった
・車の騒音はあるが、すぐに気にならなくなるという話を伺えた

住み心地は、実際に住む方に話を伺うのが早いと思います。チャンスがあって話を伺えるのであれば、住んでいて良いこと不満に思っている事など、気になる事は全部聞くようにしましょう。

STEP2 マンションの周りの安全性・治安を確認

夜道

生活している実際のお宅を見させていただいた後に行ったことは、周辺が安全かどうか?でした。
この周辺調査は、平日の昼と夜休日の昼と夜、計4回ほど行いました。

なぜこんなにも何度も見に行ったかというと、平日と休日では人通りが全く違うことがありますし、昼と夜とで雰囲気がガラリと違う街も少なくありません。様々な角度から調査することが重要だと思い、時間をずらして4回の調査を行いました。

調査したことは以下の3点

<調査内容>
・人通りの量
・夜間の周辺の明るさ
・近くのコンビニの客層

調査の結果、昼夜、平日休日問わず、人通りや交通量は多く、常に人目がある為、泥棒に入られる等の犯罪の可能性は低くなるのではと考えました。また、駅からの帰り道も同様の理由で安全性は高いと判断しましたし、暗く危険な場所は無いように思えました。コンビニの客層も、サラリーマンや学生が多く、近寄りがたい方達は見受けられませんでした。調査を行う事で、安心材料が増えました。

STEP3 マンションの周りを歩いて周辺施設や利便性を確認

公園

マンション周辺の安全性確認と合わせて行ったことは、どこに何があるのか?便利な施設やお店はないか?など、住むメリットを見つけようと歩き回ることでした。

歩いたことにより分かったことが以下の3点でした。

・小学校までの道のりが意外と近かった
・実は家の近くにスーパーがあった
・レビューサイトで評価の高い焼き肉屋さんがあった!

歩き回ったことで、思いがけない良い発見があり、より一層『この家にしよう!』と思いました。

STEP4  不動産会社の営業マンに疑問をぶつける

営業マン

『この家にしたい!』と決めてからは、あとは不安材料を消していくだけとなります。この物件に関して疑問に思っていることを、不動産屋さんを通じて質問しました。

Q 近年、この辺りで大きな事件や事故はありましたか?
A 特にあった記憶はありません。

Q このマンションで、隣人トラブルはありましたか?
A 大きなトラブルは起こっていません。

Q この学区の小学校はどこになりますか?
A 家から近い、評判の良い小学校ですよ。

これらを聞いて安心しました。ただ、不動産の営業マンの言う事ですから、「本当だろうか……?」という思いも少しだけあったことを覚えています。

STEP5 周辺住民への聞き込み調査

おばあちゃん

最後のステップです。実際に住んでいる方に声をかけ、聞き込み調査を行いました。これを行うことで、実際に、どんなところが良くて、どんなところに不満があるかも知る事ができます。

また、先ほどの疑問は「住んでいる人に確認を取る」ことで確かなものにすることができるとも考えました。話を伺ったのは、優しいと評判のお隣のおばあちゃん。たまたま外に出て来ていたので話を伺うことができました。

STEP4の質問を同様にした所、同じような答えが返ってきました。とても安心しました。おばあちゃんはこのマンションに15年程住んでおり、更に、生まれも育ちもこの街とのこと。

おばあちゃん曰く、「いい街だし、このマンションに不満はほとんど無いわと。この一言で私の気持ちは固まりました。

3、住んでから気づいた、問題点と解決方法

その後、本契約が順調に進み、ようやくマイホームを手に入れることができました。がんばって調べたおかげで、私も妻も、納得のいくマンションを手に入れることができました。そして、ここから、このマンションでの新しい生活がスタートすることになります。

しかし、全てが想定通りうまくいったわけではありませんでした。住んでから知ったり気づいたりすることも多くありました。ここでは、住んでみて始めて気づいた問題点と、解決方法も合わせてご紹介します。

3−1 築年数が古いとトラブルが多い

家のトラブル

築40年のこのマンションは、見た目は整っていましたが、実は「中身」は老朽化が進んでいるようでした。他の住人の話を聞くと、下の階への水漏れが発生した部屋があったり、玄関のドアに不具合(郵便受けが壊れていて外の風が入ってくる)のあるお宅もあるそうでした。

<対策>
中古マンションを購入する際は、自分の家となるところだけではなく、周辺の部屋のことも調べることをオススメします。不動産会社に、ここ数年間、このマンションでどんな問題(工事や修繕)が発生したのかを調査してもらうとよいかもしれません。

3−2 管理費が安いとマンションに住む労力は増える

私のマンションの管理費は、他に検討したマンションよりも管理費が1万円ほど安いのが魅力でした。しかし、安いのには理由がありました。マンションの管理運営は自分たちでやっているからでした。戸数が少ないため、管理会社には任せず、『自主管理』という形でやっていたのです。

例えば、「週一回の玄関掃除」、「輪番制の理事会役員(入居後すぐに理事になりました。)」特にこの『理事会役員』は大きな労力を必要とすることになりました。(詳しくは次の章でご紹介します。)

<対策>
ここに関しては考え方を変えることが重要ではないでしょうか?「玄関掃除をすることで、一緒に住む方々へのコミュニケーションがとれる」「理事会役員になることでこのマンションのことを深く知れる」「他の理事会役員であるマンションの先輩方の話が聞ける」というメリットに目を向ける事は、『面倒』というデメリットよりもはるかに大きなことだと思います。

3−3  突然やってきた大規模修繕

一番誤算であったのは、入居の1年後に大規模修繕が決まったことでした。予定は今のところ無いと聞いていたのに……。その当時は確かに無かったのかもしれません。ただ、前述したとおり、このマンションは老朽化が進んでおり、やらなくてはいけない状況にありながら、大規模修繕は予算の関係上先延ばしにしてきたという事実があったようでした。

ここで問題だったのが、修繕積立金が足りず、もしかしたら、修繕費用を臨時で数十万〜百数万円を徴収する可能性がある、ということでした。 マンション購入直後で、ここに使えるまとまったお金は正直厳しかったのです。幸い大規模修繕は、積立金内で納まりましたが、積立金が不足していたらどうにかお金を工面しなくてはいけなくなるところでした。

<対策>
中古マンションを購入する前に、前回いつ大規模修繕を行ったかを、不動産会社を通じて調べる事をオススメします。前回の大規模修繕がいつか分かれば、大体いつ頃大規模修繕が行われるか予測がつけられるかもしれないからです。国交省のガイドラインには、大規模修繕を行う周期は12年程度と記載されています。(参照:長期修繕計画標準様式 長期修繕計画作成ガイドライン
大規模修繕が控えているのであれば、それ用の資金は用意しておく必要があるのかもしれません。

4、住んでから分かった、ここに決めて良かった点

上記のように、住んでみていくつか問題点がでてきましたが、私自身、このマンションに決めて良かったと改めて今感じています。なぜなら、住んでからメリットに気づくことが多くあったからです。

4−1 1階角部屋だったこと

1階の道路側の部屋は、防犯面で不安がありましたが、その心配の大部分は、周辺環境に守られていたことが分かりました。

日中夜間共に、人通り、車通りが多い道路側の部屋であるため、常に人の目があります。この環境は、泥棒は入りにくいようでした。泥棒が侵入を諦める理由の63%は「近所の人に声をかけられたから」ということです(参考:泥棒が侵入を諦めるポイントセントラル警備保障)つまり、人目につきやすい私の家は、泥棒にとって難しい家ということになります。(しかしながら、1階は狙われやすい傾向にありますので、施錠は常にするように心がけています。)

4−2  戸数が少なかったこと

戸数が少ないため、マンション管理を自分たちでやらなければいけなかった事に不便を感じたこともありましたが、今は、このくらいの戸数で良かったと思っています。理由は大きく2つあります。

・マンションに住んでいる方の顔を全員知る事ができ、マンション付き合いが円滑になった
・自主管理となっていることで毎月の管理費が安く、家計に余裕ができた

「環境」と「月々のお金」を気にする私たちにとって、この2つは住んでよかった点となりました。

4−3 大規模修繕があったこと

大規模修繕は、購入前の想定ではなかったことですが、今思えばあってよかったことでした。なぜなら、理事会に入ることで、マンションの先輩方と仲良くなれたことと、このマンションについて色々と知る事ができたからです。

例えば、理事会の場では私も気兼ねなく意見を言えるようになりましたし、他の部屋の状況や、過去このマンションでどんなことがあったのかを知るきっかけになりました。

大規模修繕を行ったことで、このマンションに住む方々の性格や考え方を知ることができ、そして、力を合わせた結果、大規模修繕はトラブル無く順調に終わらせることができました。現在は、大規模修繕前よりもはるかに快適に日々を過ごす事ができています

まとめ

ここまで、私がこのマンションを買うまでに行ったことをまとめました。住めば都と言いますが、やはり、購入前にいかに調査を行い、自分が気に入る点はどこか?気に入らない点はどうすれば解消できるかを考える必要があると考えます。

この記事が、中古マンションの購入を検討する方々のお役に少しでも立てれば幸いです。

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