いつか家を買うなら覚えておこう!買うのを避けたい家チェックポイント18

買うのを避けたい家

今はまだ無理だけど、いつかマイホームを持ちたいな…。

だったら「買うのを避けたい家チェックポイント18」を網羅したこの記事は、そのいつかのために、ぜひ覚えておいて欲しいのです。

家を買うなら当たり前ですが、〈買うのを避けたい家〉は買いたくないものです。

でも初めて家を買う方は〈買うのを避けたい家〉を、パッと一目で見抜けませんよね?

ここでは、買うのを避けたい家について重要なチェックポイントをご紹介します。チェックポイントはわかりやすく分類しました。

基本的には中古物件の判定ポイントですが、新築物件にも共通するチェックポイントも多いので新築の購入を考えている方にも是非読んでいただきたい内容です。新築購入だからこその注意事項も紹介します。

すでに家探しをスタートしている方もまだ間に合いますから、いますぐチェックを始めましょう。

もうすぐ家を買おうと考えている方は、是非読んでから家探しをスタートしてくださいね。

1. こんな家は買うのを避けよう!18のチェックポイントで見抜こう!

買うのを避けたい家をチェック買うのを避けたい家とは、一言で言えば「長年に渡って安心・安全・快適に過ごせるとは言えない家」ということです。

家の購入は慎重すぎるくらいでいいのですが、買いたい気持ちが強くあって、表面的な確認をしたところで気に入ってしまうと、欠点はつい見逃してしまいがちです。素敵な家だな、いますぐ買いたいな、と思った時こそ、冷静になってチェックをしてみましょう。

1-1. 危険な土地の家は買うのを避けよう!【土地のチェック2つ】

危険な土地家を買うということは、土地を所有するという意味にもなります。まずはハザードマップなどを事前にチェックして危険な場所にある家は避けるようにしたいものです。

一般的に、埋立地や盛り土をした造成地は避けたほうがいいと言われています。この後ご紹介するサイトで簡単に確認することができますが、心配な方は、売主や市区町村役場へ問い合わせたり地盤調査を行うことをおすすめします。

日本は災害の多い国。完全にノーリスクの土地など存在しません。どこへ住んでも、災害を想定した防災の意識をしっかり持つことを忘れないでくださいね。

ハザードマップをチェック
◆国土交通省 ハザードマップポータルサイト
ハザードマップとは、災害時に予想される被害の範囲や程度、避難経路や避難場所なども掲載された地図のことです。買おうとしている家の周辺は災害時にどんな状況になるんだろうか、指定された避難場所まではどういう経路で逃げればいいのだろうか、などと日頃からシミュレーションをしておくことも大切です。

◆国土交通省 わがまちハザードマップ

◆以下のハザードマップを各地域ごとに公開しています(地域によってはないものもあります)

・洪水ハザードマップ
河川の氾濫、堤防の決壊などによる水害

・内水ハザードマップ
市街地に降った雨が排水処理能力を超えてしまい氾濫して起きる水害
ゲリラ豪雨の増加とともに、最近多くなっている

・高潮ハザードマップ
台風や発達した低気圧が湾岸を通過する際に海面が上昇することにより
陸地にも海水が押し寄せて被害を及ぼす

・津波ハザードマップ

・土砂災害ハザードマップ
土石流、ガケ崩れの危険

・火山ハザードマップ

・地震防災危険度マップ

・液状化ハザードマップ
地震の振動によって地盤が揺さぶられ、液体状になること
液状化によって、道路や建物が沈下したり傾いたりする被害が出る

◎土地の地形から自然災害リスクをチェック
◆国土交通省(国土地理院)土地条件図
土地条件図とは、昭和30年代から実施している土地条件調査の成果を基にして、主に地形分類(山地、台地・段丘、低地、水部、人工地形など)について示した地図です。防災対策や土地利用・土地保全・地域開発等の計画策定に必要な土地の自然条件等に関する基礎資料を提供することを目的として作られています。

◆国土交通省(国土地理院)土地条件図 ベクトルタイル地形分類
こちらでは、身の回りの土地の成り立ちと、その土地が本来持っている自然災害リスクについて、地図上で確認ができます。画面左サイドの情報リストから「地形分類(自然地形か人口地形か選択する)」を選んで、確認してみましょう。

1-2. 環境のよくないところにある家は買うのを避けよう!【周辺環境のチェック4つ】

環境のよい所土地のチェックの後は、もう少し身近な物件周辺の環境についてチェックします。長い期間接することになる住環境ですから、五感を使ってチェックをしましょう。意外な落とし穴は、日中の時間帯だけをチェックしたのではわからないことが多いということ。

繁華街に近い場合は、日が暮れてから町の雰囲気がガラリと変わってしまうこともありますし、深夜帯の騒音なども見逃してしまいがちです。また、人それぞれ個人的な好みがあるので、ある人には最高の環境でも、ある人にとっては、耐えられないということもありえます。

たとえば、駅や繁華街から遠い郊外の家を買えば静かな環境が得られますが、スーパーに買い物に行くのにも時間がかかってしまいます。反対に、駅近であれば、移動もスムーズですし買い物も楽ですが、騒音に悩まされることも考えられます。

100%満足いく住環境が見つかることは稀です。あなたが得たい環境とその環境を得るために妥協してもいい部分をしっかり把握しつつ、住みよい環境の家を選びましょう。

曜日や時間帯を変えてチェック
平日と休日の朝、昼、夕、夜とチェックできるとよい

利便性チェック
・交通
駅まで何分?始発・終電は? バス運行状況、タクシー乗り場の確認

・公共機関
役所、銀行ATM、郵便局、病院までの距離や利便性を確認

・買い物
スーパー、コンビニ、量販店までの距離や営業時間の確認

◎子育て環境チェック
・保育施設や学校
子供が通える距離にあるか、通学路は安全か確認

・塾や教育施設
学校帰りに安全に通えるか、不便な場所にないか確認

・公園、遊具施設
家の近くにあるか、子供が安全に遊べるか確認

・ファミリー層
ファミリー層が少ないエリアだと子供の友達作りに影響が出る可能性

近隣チェック
・飲食店、娯楽施設、工場、倉庫等
深夜の稼働の有無、営業時間等の確認

・騒音、臭い
気になる臭いや音のチェック。ゴミ収集場所の清掃状況も確認

・道路状況
車通勤の予定なら渋滞状況、交通量と安全面の確認

・コミュニティ
自治会活動の状況、マンションならマンション管理組合の状況など確認

・防犯
犯罪発生状況などを警察のHPで確認、マンションはセキュリティの確認

1-3. こんなスペックの家は買うのを避けよう!【建物自体のチェック7つ】

悪い家のスペック家を買うときにもっとも重点的にチェックするのは、建物自体についてのスペックではないでしょうか。目で確認しやすく、書類などで確認も可能ですし、家を購入する際に多くの人が気にする部分です。

しかし、見えない部分に問題が隠されていることもあります。外側の見た目はキレイだから大丈夫、とはいえないのが建造物です。自分でもチェックできる部分は全部チェックし、判定が難しい部分はプロに任せることも考えましょう。

書類で確認できるところは、保管されている書類も確認します。しかし、古い物件になると設計図書などは残っていないこともあります。設計図書が保管されていない場合、リフォームやリノベーションを行う際に不利になりますから、古い物件の購入の際には設計図書の有無も確認しましょう。

設計図書とは
住宅等を建設する際に必要となる図面(平面図・構造図等)や仕様書です。設計図書が保管されていなかった場合、家のメンテナンスを行う際にも適切な補修方法がわからなくなったりします。改修工事等を行う場合にも、隠れて見えない部分の工事は、予測を頼りにして工事を行うことになるため、追加工事が必要になるケースもあるので、注意しましょう。

建築年代のチェック(中古一戸建て・中古マンション共通)
1981年に「新耐震設計基準」が導入
2000年に木造軸組構造(戸建てのみ)の耐震基準が変更

上記の年以前に建築された家は、新基準に合わせて耐震補強工事などが行われているかどうか確認すると良いでしょう。

また、2003年に建築基準法改正による「シックハウス対策」が導入されましたが、あまりに古い物件の場合はホルムアルデヒドなどの対策がされていない可能性があります。リノベーションが静かなブームになっていますが、リノベーション目的で古い物件(築年数30年以上)を探している方は、対策がなされているかどうか、必ず確認するようにしてください。

築年数のチェック
住宅には耐用年数があります。マンションなどの鉄筋コンクリートは47年、木造一戸建てでは22年となっています。
参照:国税庁「耐用年数(建物・建物附属設備)

古いからといって全ての物件の状態が悪いというわけではありませんが、一般的に戸建てで築30年を越える物件は、将来的に売却を考えた時、なかなか売れない可能性がありますので、覚えておくようにしましょう。また購入の際は、大規模リフォームやリノベーションを行える資金を用意しておきましょう。

中古マンションも、築年数を経たマンションは大規模修繕工事などが行われることも多くなります。価格の安さに惹かれて中古マンションを購入したものの、入居直後に工事が始まり、修繕積立金が足りないという場合には値上げされることもありますので、修繕工事の履歴や計画を必ずチェックしましょう。

建物自体のチェックポイント
一戸建て、マンションともに、クラック(ヒビ割れ・亀裂)の幅が大きく、0.5ミリ以上開いている建物は要注意物件です。特に一戸建ての場合、基礎に大きなクラックがある家は傾いてしまう危険があります。 

中古一戸建ての場合
リフォーム前提で購入を考えているとしても、大規模リフォームになってしまうと新築を購入するのと費用があまり変わらなくなってしまうこともあります。リフォーム費用を抑えるためにもメンテナンス状態の良い家を買うようにしましょう。

<外回りのチェック>
・基礎
クラック(ヒビ割れ・亀裂)のチェック

・外壁
クラック(ヒビ割れ・亀裂)のチェック

・屋根
屋根材・雨樋の破損、塗装の剥がれ

・軒裏
雨の染み、ヒビ割れ・亀裂、塗装の剥がれ

<室内のチェック>
・建具・窓・収納
扉や窓の建て付け、スムーズに開閉できるか、収納部分のカビ臭さチェック

・クロス・壁
ヒビ割れ、剥がれ、浮きがないか

・キッチン下
下水の臭いがしないか、漏水していないか

中古マンションの場合
マンションは集合住宅ですから、建物の状況とともにゴミ置場の清掃状況などもチェックして、住んでいる人の雰囲気などもしっかり確認してください。またマンション管理組合の運営状況がよくないと思われるマンションは買ってはいけないマンションです。同時に修繕計画のチェックも大事です。建物の修繕・補修を計画的に行わないようなマンションを買ってしまわないように注意してください。

<専有部分(居住空間)のチェック>
・中古一戸建ての室内チェック項目全て
・カビのチェック(マンションは気密性が高いため)
・思い通りのリフォームが実現できるか

<共用部分(エントランス・廊下・エレベーター等)のチェック>
・壁
ヒビ割れ・亀裂のチェック

・バルコニー防水状況、床材の割れや排水溝の割れ、排水口周りの劣化の確認

・エントランス・廊下・階段
清掃状況

・ゴミ置場
清掃状況

・修繕計画のチェック
大規模修繕工事を行なっているか、修繕履歴をチェック

・マンション管理組合
掲示板の張り紙などで運営状況をチェック 

・管理人の人柄もチェック

プロ目線でチェック *ホームインスペクター(住宅診断士)に診断依頼
中古物件の場合、素人の目線ではどうしても見抜けない欠陥が隠されている場合もあります。特に築年数の経過した物件は、外側はキレイにリフォームされていて問題がないように見えても購入に不安を感じることもありますよね。

素人ではわかりにくい屋根裏、床下などの調査は、ホームインスペクター(住宅診断士)に依頼するのもひとつの手です。調査の所要時間は23時間程度。費用は目視のみであれば56万円程度、機材を使った調査になると10万円を超えることもあります。(実施会社や地域によって異なる)

1-4. まだある!買うのを避けたい家!【その他チェック事項2つ】

あまり検討しないで、価格に引かれて家を買ってしまう方というのも稀にいます。しかし、きちんと調査をしないまま家を購入してしまうと、後から後悔することになります。

購入後に後悔しないためにも事前のチェックは必ずするようにしましょう。

再建築不可の物件
改正された建築基準法によって、いますでに建てられている建物を一度壊してしまうと、二度と立て直しができないというのが再建築不可物件です。非常に価格が安く(市場平均価格の3割から4割安、場所によっては5割安ということもある)、建て替えはできないものの、リフォーム・リノベーションは可能なので、不動産投資物件として購入する方も結構います。

しかし、住宅ローンが使えず、リフォーム・リノベーション費用も新築並みに高額になります。安価に売り出されているからと飛びつかず、購入前にしっかり確認をしましょう。

売るときに苦労する家
売却時の売れやすさを考えておかないで、今の自分の希望を優先して家を購入してしまった場合、売りたくなった時に、なかなか売れない、高く売れないといったことが起こる可能性が高くなります。

「家を買うのは人生一度きり」と考えている方も多いと思いますが、最近は、家族のライフスタイルの変化によって二回三回と、家の買い替えをする方も増えてきています。できれば数年後には買い替えたいな、と考えているなら、売却時のことも想定しながら購入する家を選びましょう。

1-5. 新築物件も早まってはいけない!【新築購入時の注意事項3つ】

新築物件も注意新築物件は中古物件に比べて人気が高いですが、新築だから大丈夫と安心はできません。確かに、新築物件は、最新の防災、防犯設備などを備えていることも多く、安心できる材料が多いことは大きな魅力でもあります。だからと言って新築を選べば大丈夫ではありません。

新築物件の場合は、「入る前にチェックできないことが多い」というのが一番のデメリットです。自力で調べることができないことが多いですが、販売元の不動産会社に問い合わせるなど、できる限り調べられることは調べておくことが、入居後に後悔しない秘訣です。

新築マンション購入の注意事項
・住民
隣人(左右だけでなく上下も)は、どんな人が入るのかわからない

・騒音
入居後に、想定外に音が響きやすいことがわかった、といったことがある

・間取り
下がり天井や梁など、平面図だけでは気づくことがむずかしい

一戸建て(建売住宅)購入の注意事項
・手抜き工事や欠陥住宅の恐れがないか、確認する必要がある
・オプションの内容を確認しておかないと、家購入資金とは別途資金が必要になることもある

一戸建て(注文住宅)購入の注意事項
・完成するまで実物が見れないため、完成後に「使い勝手が悪い」と後悔することがある
・隣接する家との距離をしっかり取らずに建築してしまい、騒音トラブルになることがある

2. まとめ

買うのを避けたい家を見抜く18のチェックポイントを、5つのカテゴリに分けて紹介しました。

【土地のチェック2つ】
【周辺環境のチェック4つ】
【建物自体のチェック7つ】
【その他チェック事項2つ】
【新築購入時の注意事項3つ】

家を買うのはまだまだ先だよ、という方も、この記事を保存しておいて将来のマイホーム選びの際にはぜひお役に立てていただきたいと思います。

家を買うのに、こんなにたくさんチェックしなくてはいけないなんて、ちょっと大変だなあと思われた方もいるかもしれません。

しかし、面倒くさいなあと思わずに、家の購入を踏み切る前にご紹介したチェックポイントを一度確認してみてください。きっと、入居後にあのときちゃんと調べておいて良かった!となるはずです。

今まさに家を買おうとしている方は、このチェックポイントをすぐに活用してくださいね。

この記事が、あなたにとって最適な家を購入する参考になり、役に立つことを願っています。

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