終活で不動産はどうすべき?処分?活用?5つのパターンを徹底解説

不動産

終活(しゅうかつ)とは「人生の終わりのための活動」を略した言葉で、2010年ごろから使われ始め、現在ではすっかり定着して、ごく普通に使われるようになりました。

終活では、生前のうちに自分自身の葬儀やお墓の準備をしたり、財産の相続がスムーズにいくように計画を立てるなど、さまざまな「悔いなく人生の終わりを迎える」ための活動を行います。

資産にはいろいろな種類がありますが、資産整理も終活の一環として進める方が増えています。不動産もそのひとつです。

「終活を始めたいが、所有している不動産はどうするのが最適なのだろうか?」

不動産物件は、売却や賃貸、土地活用、生前贈与やそのまま手を付けず相続まで所有しておくなどいろいろな選択肢があるため、自宅をはじめ、その他の不動産を資産として所有している方の中には、どれを選べばいいのか悩んでしまう方もいらっしゃるでしょう。

そこで、この記事では、

・不動産の終活の5つのパターン
・一番良い不動産の終活を選ぶ3つのステップ
・不動産関連の終活でスムーズな相続のために準備しておくこと

をご紹介します。

誰にでも必ず訪れる人生の最期。不動産についてもしっかりと終活を行えるように、今から準備を始めてください。

1. 終活で不動産をどうするか考えることは非常に大切!

考える男性終活と一言で言っても、その範囲は、長年つけてきた日記帳の処分方法のようなごく個人的なものから、自宅の相続といった、事前の話し合いや関係各所に対して書類の準備が必要になる大掛かりなものまで幅広くあります。

まずは、終活とはどんなものか、そして不動産の処分方法がなぜ終活において重要なのかについて解説します。

1-1. そもそも終活とは

冒頭でも簡単にご紹介しましたが、終活とは「人生の終わりのための活動」のことを指します。自分の生きてきたこれまでの人生と向き合い、訪れる死までの間にしたいこと・やっておくべきことを整理整頓して、最後まで自分らしい人生を送るための準備をする活動です。

終活を行う範囲は主に5つの項目に分かれます。

◎終活の5つの項目

①医療・介護
②財産
③住まい
④相続
⑤葬式・お墓

不動産は、上記の②③④に絡んでくるため、終活を行うことは非常に重要になります。

1-2. 相続問題にも絡む不動産の処分方法は終活において非常に重要

終活の主な5項目をご紹介しましたが、その中でも一番大掛かりになるのは「相続」です。なぜなら、相続はもっとも後々のトラブルにつながりやすいものだからです。

また、前章で不動産は終活において、②財産③住まい④相続に関係することをご紹介しましたが、不動産は相続問題だけでなく、財産の問題や住まい(終の住処をどうするか)の問題にも関係してくるので非常に重要となるのです。

遺言書を作成しておくことも有効ですが、自分一人で決めるのではなく、配偶者、子や孫、親族などとの話し合いが必要となるケースも多く、財産の分割方法を巡って揉めたり、時には訴訟が起きたりすることもあります。

特に不動産については、売却、賃貸もしくは土地活用、生前贈与など、さまざまな処分方法が考えられるので、終活において一番頭を悩ませることが多いと言っても過言ではありません。

最適な不動産の処分方法を選ぶことができれば、その後の残りの人生を穏やかに過ごすことが可能になりますから、次章の終活の5つのパターンをしっかりと把握してください。

2. 不動産の終活の5つのパターン|終活においてのメリット・デメリット

5パターン不動産の処分の方法には、大きく分けて5つのパターンがあります。

・売却する
・賃貸活用する
・土地活用する
・生前贈与を行う
・新しく購入する(移住等による買い替え)

それぞれのパターンのメリット・デメリットをご紹介します。

2-1. 売却する|現金化して老後の資金にできる

自宅や所有する不動産物件を売却して現金化します。自宅売却の場合は、売却後に子供と同居する、老人ホームなど高齢者向け施設に入所するなど、さまざまなケースがあります。

メリット
・現金化によって、老後に必要となるさまざまな資金として使うことができる
・不動産物件として相続を行うよりもトラブルが防げる
・固定資産税を払う必要がなくなる

デメリット
・自宅の売却の場合は、売却後の住む場所を考えなくてはいけなくなる
・希望する売却価格よりも高く売れなかった場合、資金計画が狂ってしまうこともある

2-2. 賃貸活用する|収益をあげて老後の資金にできる

所有不動産を賃貸物件として貸し出して収益を上げるというパターンもあります。

メリット
・定期的な収入が手に入るので安心
・老後の生活資金として活用できる

デメリット
・最寄駅から遠い、物件周辺の利便性が低いなど、賃貸需要が薄い場所の物件は賃貸活用は難しい
・定期的に修繕を行う費用や維持管理費などのランニングコストがかかる

2-3. 土地活用する|収益をあげて老後の資金にできる

建物が古くなり老朽化も激しい場合には、解体して土地として活用するというパターンもあります。土地活用の方法としては、駐車場、トランクルーム、マンション・アパート経営、場所によっては賃貸農園や太陽光発電といった活用方法もあります。

メリット
・相続税対策になる
・様々な税金の優遇措置が受けられる
・定期的な収入が手に入るので安心
・老後の生活資金として活用できる

デメリット
・土地に合った活用方法を選ばないと収益が上げられない恐れもある
・初期投資に費用がかかり維持管理費する費用もかかる
・利益が上がるまで、一定の時間や手間がかかる

2-4. 生前贈与する|税金対策ができる場合も

不動産整理の方法には、生前贈与という方法もあります。被相続人がまだ生きているうちに不動産を相続人に贈与しておくというパターンです。贈与する側が相手を自由に選ぶことができるので、死後に揉めたりトラブルになる確率を減らすことができます。

メリット
・被相続人が生前中に相続人と話し合うことができるので、不動産の相続でもめることが少なくなる
・被相続人が不動産を受け継ぐ人を直接指定するので、異論や反論が出ることがあまりない
・生前贈与することで、相続財産が減る

*2015年1月に法律が改正され、相続税の基礎控除額が引き下げられたが、生前贈与の対象となった財産に対しては相続税がかからない

デメリット
・税金が高くなる場合もある
*登録免許税や不動産取得税といった費用が発生してしまう。相続時(被相続人の死後)に土地・不動産を取得した際にはほとんど発生しない。
*タイミングによっては、相続と変わらない場合も。

相続のトラブルを避けるために、家族信託を検討されている方も増えています。
詳しくは、こちらの記事をご参照ください。

2-5. 新規購入する(移住等で買い替え)|老後に新しい人生をスタートできる

移住等をしたい場合は、2-1.と同様、まずは物件を売却して現金化し、新しい家を購入して住み替えをするパターンです。

メリット
・気分を一新して新しい生活ができる
・移住先によっては新しい家を安く購入でき、物価も安ければ悠々自適に暮らせる

デメリット
・移住先が合わないことに気づいても、自宅がないので戻れない
・移住先の家も最終的にどう処分するかを考えなくてはいけない

3. 失敗しない一番良い不動産の終活を選ぶ3つのステップ

契約不動産の終活の5つのパターンから自分に最適な選択をするために、3つのステップを行うようにしてください。

(1)不動産の終活を行う目的をはっきりさせる
(2)所有不動産の価値を知る
(3)査定額も参考にしながら、家族で「不動産の終活」について話し合う

特に、不動産査定のステップは重要になります。査定によって出された金額によっては、もっと良い不動産の処分方法や活用方法が見つかる可能性もあるからです。

3-1. 不動産の終活を行う目的をはっきりさせる

まず最初に行うことは、不動産の終活を行う目的をはっきりさせることです。目的をはっきりさせることで、売却するのか、生前贈与するのか等、最善の不動産の終活を選ぶことができるからです。

所有している物件の条件や自分自身の置かれている状況から判断することでも目的は変わります。自分自身にとって、一番重要なのは何なのかをはっきりとさせてください。

あなたにとって不動産の終活を行う目的は?

・節税
・老後の資金調達
・相続(税)対策
・その他

老後の資金調達であれば「売却」、相続対策であれば「生前贈与」や場合によっては「売却」「家族信託」、相続税対策であれば賃貸住宅などの「土地活用」といった風に、選択肢を絞ることができるでしょう。

エンディングノートにも明確に「不動産の終活の目的」を書いておきます。

エンディングノートとは

エンディングノートとは、自分自身が死亡したときや、判断力・意思疎通能力の喪失を伴う怪我・病気・疾患等にかかったときのために事前に希望する内容を書き記しておくものです。

終活を行う際には、「エンディングノート」を作成して項目ごとにきちんと整理して記入をしておくようにします。
エンディングノートは普通のノートで作成しても構いませんが、最近では、エンディングノート専用のノートが発売されていますので、それらを利用すると書き方などに迷うことがないのでおすすめです。

3-2. 所有不動産の価値を知る

どんな処分方法を選ぶにしても、まずはその不動産(土地・建物)の価値を知ることが大切です。
売却を視野に終活を進めるのであれば、不動産会社に査定を依頼して、物件にどのくらいの価値があるのかをはっきりさせることをおすすめします。また、新たな土地活用を選択肢に入れているのであれば、その土地にベストな方法を見つけるためにも土地活用の専門家の意見を聞いてみる必要があるでしょう。

不動産会社や建築会社などから出される評価や提案によっては、よりよい不動産の終活の方法が見つかるかもしれません。また、思ったよりも価値が低かった場合にも、できる限り最善の処分方法を見つける機会になります。

・スピーディーに査定額を知りたい場合には、一括査定サイト
・その土地に適した土地活用方法を知りたい場合には、土地活用の一括プラン請求サービス
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3-3. 査定結果や土地活用プランも参考にしながら、家族で「不動産の終活」について話し合う

「不動産の終活の目的」をはっきりさせて、不動産の価値を知るための査定や土地活用プランの請求も済ませたら、家族や親族とじっくり話し合う場を設けてください。

率直な話し合いを行うことで、配偶者や子・孫の思いや考えを把握し、所有している不動産をどうするか、最終的な決断ができるはずです。

4. 不動産関連の終活でスムーズな相続のために準備しておくこと

リスト不動産の相続は、想定以上に手間や時間がかかるものです。スムーズに相続を行うためにもしっかりと準備をしてください。

特に、物件を売却せずに活用する場合や自宅に死ぬまで住む予定の場合は、かならず相続の準備をしておくべきです。なぜなら、亡くなった人(被相続人)の意思や意向がわからないまま、残された家族・親族だけで相続の話を進めるとトラブルを招きやすいからです。

4-1. 法定相続人を確認して、不動産を含めた全財産の分割方法などもある程度想定しておく

法定相続人とは、民法で定められた相続人のことをいいます。法定相続人が誰になるか、何人いるかを必ず確認しておき、不動産を含めた全財産の分割方法などもある程度想定しておくようにしてください。

法定相続人になれるのは、配偶者と血族です。法定相続人の範囲は「戸籍謄本」で確認します。同じ順位の人が複数いる場合は、全員が相続人となります。また、先順位の人が1人でもいる場合は、後順位の人は相続人になれません。

法定相続人以外に相続させたい人(遺贈)がいる場合、遺言書を作成していても、死後に突然公表するとトラブルに発展しやすいので、生前に法定相続人の理解と認識を得ておくようにすることも大切です。

4-2. 遺言を書いて権利を確定し、場合によっては家族信託や後見制度を活用する

遺言がない場合、遺族は遺産分割協議を行うことになります。相続させる者(被相続人)の意思や意向が不明な場合は、遺産の分割方法を巡って揉めごとが起こってしまうこともあります。

遺言を残すことによって、誰に何を遺すか、被相続人の意思を明確にして権利を確定しておきます。認知症発症リスクの対策には、家族信託や後見人制度を活用することも考えておくようにしてください。

4-3. 相続税について調べ、ベストな相続(税)対策を立てておく

相続税率は、資産を土地や建物で残した場合と、現金化して残した場合とでは異なります。また、土地・建物を賃貸活用していれば、さらに異なる相続税率が適用されることになります

どのように不動産を処理すれば、残された家族の負担を軽減できるのか、効率的に資産や権利を継承することができるのかについて、相続税の仕組みについて知識を得ておき、しっかりと対策を立ててください。

相続税については個人だけで情報を収集してもわかりづらいため、相続にくわしい税理士や弁護士、公認会計士、金融機関などに相談するなど、専門家の意見を聞くことも大切です。

まとめ

いかがでしたか。

不動産の終活には、5つのパターンがあります。

・売却する
・賃貸活用する
・土地活用する
・生前贈与を行う
・新しく購入する(移住等による買い替え)

どのパターンにもメリット・デメリットがあり、所有している物件の性質や状況、ご本人の目的によって最適なパターンは異なります。

ベストな不動産の整理・処分方法を選ぶためには、物件の価値を明らかにしておくことが重要です。

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