賃貸併用住宅|押さえておくべきメリット・デメリットを徹底解説!

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅に興味をお持ちの方は少なくないでしょう。

なかには、賃貸併用住宅について具体的に考えており、「情報を調べて、賃貸併用住宅をはじめるかどうか検討したい」という方もいるかもしれません。

賃貸併用住宅とは、「自身(オーナー)の住まい」と「賃貸物件」を併設した住宅のことです。

賃貸併用住宅について詳しくは、1-1にて解説いたします。

この記事では、賃貸併用住宅に興味をお持ちの方に向けて、

・賃貸併用住宅とは?
・賃貸併用住宅に向くのはどんな人か?
・賃貸併用住宅のメリット・デメリット
・賃貸併用住宅をはじめる前に考えておくべきこと

などを解説してまいります。ぜひ、参考にしてください

1. 賃貸併用住宅をプロが徹底解説!

解説この章では、1-1で「そもそも賃貸併用住宅とは何か」、1-2で「賃貸併用住宅に向く人の特徴」を解説してまいります。

1-1. 賃貸併用住宅とは?

先述の通り、賃貸併用住宅とは、「自身(オーナー)の住まい」と「賃貸物件」が併設した住宅のことです。

賃貸併用住宅は、2階建て・3階建て・中高層タイプなどがあります。

たとえば、2階建ての場合は1階を賃貸・2階を自宅にしたり、逆に1階を自宅・2階を賃貸としたり。中高層タイプの場合は、建物の一部を自宅としたり。

建物の形状や間取りに決まりはありません。

[参考]賃貸併用住宅は横割り・縦割りの2つの設計タイプがある

2~3階建てであれば、一般的に賃貸併用住宅の建物設計は大きく分けて横割り・縦割りの2つのタイプに分けられます。

●横割りタイプ

上下で住居を分けるタイプ。

たとえば、2階を自身(オーナー)の住まいとして、1階を賃貸物件とするといった分け方。他にも、3階と2階の半分が自身(オーナー)の住まい、2階のもう半分と1階が賃貸物件といった分け方も。

●縦割りタイプ

縦割りして分けるタイプ。

たとえば左側の1階と2階を自身(オーナー)の住まいとして、右側の1階と2階を賃貸物件とするといった分け方。

1-2. ズバリ「賃貸併用住宅に向く」のはどんな人?

賃貸併用住宅への理解を深めていただくために、ここでは賃貸併用住宅に向く人の特徴をご紹介いたします。

おおよそ、どんな人が賃貸併用住宅に向いているかを参考に、自身が賃貸併用住宅に向いているかどうか、ざっくり掴んでみてください

[賃貸併用住宅に向く人]

■ご自宅の減築を検討している人&自宅を建てるには広すぎる土地を所有している人

お子さまの独立など家族構成の変化で、「自宅を広く感じるようになった」「古くなった家の建て替えを検討している」といった人には、賃貸併用住宅がぴったりです。

賃貸併用住宅ならば、これまでと同じサイズの建物を建てても、ご自宅部分をダウンサイジングすることが可能で、残りの部分を賃貸として活用することが可能です。

また、「戸建てを建てるには広すぎる」と感じるような土地や広い旧家を相続した人も、引き続きその土地に住みたいという場合は、賃貸併用住宅を建てる(建て替える)ことを検討してみても良いかもしれません。

■老後の不労所得を確保したい人

賃貸併用住宅では、家賃収入を得ることができます。老後の不労所得を確保したいという人にも、賃貸併用住宅は選択肢の一つとなるでしょう。

■人気の居住エリアに土地を持っている人

賃貸併用住宅も、人気の居住エリアの土地活用法の一つです。人気の居住エリアは賃貸物件の空室リスクが低く、安定した家賃収入が期待できるため、賃貸経営に最適です。賃貸併用住宅の場合、自身も人気の居住エリアに住めるというメリットも。

■ローンの負担なく(もしくは負担少なく)住まいを手に入れたい人

「ローンの負担なく(もしくは、負担少なく)、家やアパートなどの住まい手に入れたい」という人にも、賃貸併用物件はオススメです。

賃貸併用住宅ならば、家賃収入をローンの返済にあてることができるため(詳細は2-1-2&2-1-3を参照)、ローンの負担なく(もしくは、ローン負担少なく)、住まいを所有することができます。

■二世帯住宅を考えている人

賢く建てれば、たとえば賃貸併用住宅から二世帯住宅にも、二世帯住宅から賃貸併用住宅にもできます。そのため、二世帯住宅を考えている人は、二世帯住宅として使わない時期は賃貸物件として活用することを考えてみるのも良いかもしれません。

2. 押さえておくべき賃貸併用住宅のメリット&デメリット

賃貸併用住宅賃貸併用住宅を検討するにあたり、賃貸併用住宅のメリット・デメリットは押さえておきたいところ。

はじめに下記表を確認いただき、気になるメリット・デメリットについて詳しくは、2-1&2-2をチェックしてみてください。

[賃貸併用住宅のメリット&デメリット]

メリット

デメリット

・家賃収入が得られる
・家賃収入をローンの返済にあてることができる
・住宅ローンを利用して賃貸併用住宅を建てることができる
・節税効果が高い
・ライフステージの変化に柔軟に対応できる

・賃貸併用住宅の建設には相応の費用がかかる
・継続的にランニングコストがかかる
・空室の発生・家賃滞納のリスクがある
・入居者と同じ建物に住むため問題が起こった時は面倒
・売却が難しい

2-1. メリットが本当に多い!賃貸併用住宅のメリット5つ

賃貸併用住宅には5つのメリットがあります。

2-1-1. 家賃収入が得られる

賃貸併用住宅の「賃貸」部分を貸し出すことで、毎月、家賃収入が得られます。不労所得が得られるというのは、賃貸併用住宅の大きなメリットでしょう。

2-1-2. 家賃収入をローンの返済にあてることができる

ローンを利用して住まいや賃貸物件を建てる場合、通常は貯蓄や自身の収入などからローンを返済することになりますが、賃貸併用住宅ならば、家賃収入をローンの返済にあてることができます。

賃貸併用住宅の場合、家賃収入だけでローンの返済ができるようにするなど賢く賃貸経営をすると、自身の住居費を大きく抑えることも可能です。

2-1-3. 住宅ローンを利用して賃貸併用住宅全体を建てることができる

賃貸併用住宅は、条件によっては住宅ローンを利用して建物全体を建てることができます。

通常、賃貸用の戸建てやアパートなどの住宅を建てる際、アパートローンを利用することがほとんどですが、アパートローンは、住宅ローンに比べて金利が高く、審査も厳しいという特徴があります。
ところが、賃貸併用住宅の場合、条件を満たせば、自身の居住部分だけでなく賃貸部分も含めて建物全体の建築に住宅ローンを利用することができるのです。

「住宅ローンを利用して賃貸併用住宅を建てたい」という場合に気をつけておきたいことが2点あります。

1点は、多くの銀行が賃貸併用住宅に住宅ローンを利用する場合の要件として、「自身の居住部分(オーナーの住まい)が賃貸併用住宅の総床面積の50%以上」を設けているということです。自身の居住部分が50%を下回った場合は、住宅ローンを建物全体に利用できなくなる可能性が高まります。

そして、もう1点は、建物の大きさによっては、50%以上を自宅部分としてしまうと大きくなりすぎてしまうため、住宅ローンで建物全体を建てることはあきらめて賃貸部分の割合を増やした方が収益が期待できる場合もあるということです。その場合、銀行によっては、自宅部分は住宅ローン、賃貸部分はアパートローンと分けて利用できる可能性もあるので、金融機関にご相談ください。

2-1-4. 節税効果が高い

賃貸併用住宅は節税効果が高いというのもメリットの一つです。

まず「土地の固定資産税」を節税できます。土地に住まいを建てると固定資産税の[住宅用地の特例 小規模住宅用地の場合]が受けられため、適用要件を満たせば、土地200㎡までは土地の固定資産税が1/6、都市計画税が1/3となります。

さらに、通常(賃貸併用住宅ではなく、戸建て等を建てた場合)は、200㎡を超えた土地については固定資産税が1/3、都市計画税が2/3となりますが、賃貸併用住宅の場合、[土地200㎡×戸数分]の土地の固定資産税が1/6、都市計画税が1/3となるため、より節税効果が高くなります。

※固定資産税とは、毎年1月1日時点での土地や建物などの固定資産の所有者に課せられる税金で、固定資産のある市町村(東京23区は都)に納めます。
※土地に新たに賃貸併用住宅を建てた場合は、プラスα、建物に対する固定資産税等が発生することになります。そのため、土地の税金は減額となりますが、「支払う税金の総額」は増える可能性があります。

また、住宅ローンを活用した場合、自身の居住部分の割合については住宅ローン控除を受けることができます。さらに、賃貸部分については相続税の優遇措置も受けられる可能性があります。

2-1-5. ライフステージの変化に柔軟に対応できる

ライフステージによって使い方を柔軟に変えることができるのも、賃貸併用住宅の魅力。

将来、どういった使い方をするかを想定したうえで賃貸併用住宅を建てると、賃貸併用住宅の活用の幅がぐっと広がります。

具体的例を挙げると、たとえば、ワンルームの賃貸部屋をつくっておき、将来は子どもの勉強部屋として活用することもできます。ゆくゆくは二世帯住宅としても活用できるような賃貸併用住宅も考えられるでしょう。逆に、二世帯住宅として利用した後、賃貸併用住宅にできるように建てておくという手もあります。

※ライフステージにあわせて活用できるような賃貸併用住宅を建てるためには、「暮らしをイメージしておくこと」も重要です。このあたりの内容について詳しくは、3-1を参照ください。

2-2. 賃貸併用住宅を選ぶならば把握しておきたい5つのデメリット

賃貸併用住宅には5つのデメリットもあります。

2-2-1. 賃貸併用住宅の建築には相応の費用がかかる

賃貸併用住宅を建てるのには、少なからず費用がかかります。賃貸併用住宅の規模によっては、高額の費用がかかるケースも。

気をつけておきたいのは、ローンを利用する場合。借入ができるからとむやみに借入額を増やすのではなく、空室の発生(※詳細は2-2-3を参照)なども想定して、はじめに資金計画・収支計画を立てておくことが重要です。
※資金計画・収支計画について詳しくは、3-2を参照ください。

2-2-2. 継続的にランニングコストがかかる

賃貸併用住宅にも、賃貸の戸建やアパートと同じようにランニングコストがかかります。

入居者募集などの仲介や賃貸併用住宅の管理を委託する場合は、不動産会社に支払う仲介費用・管理費用もかかります。

さらに、定期的に内装・外装の修繕費などもかかってきます。空室を発生させないために、将来的には一定の費用をかけてリフォームをする必要も生じるかもしれません。

「予想外にランニングコストがかさみ、賃貸経営が赤字に…」といった事態を防ぐためにも、資金計画・収支計画は、ランニングコスト(定期的かかる費用・不定期でかかる費用)も踏まえたうえで立てておく必要があります。
※資金計画・収支計画について詳しくは、3-2を参照ください。

2-2-3. 空室の発生・家賃滞納のリスクがある

賃貸の戸建やアパートと同じく、賃貸併用住宅にも当然、空室の発生や家賃滞納のリスクはあり、想定していた家賃収入が得られないこともあるかもしれません。仮に家賃をローン返済にあてている場合は、家賃収入が途絶えると、ローンの返済負担が重くのしかかってくることに。

賃貸併用住宅をはじめる場合、こうしたリスクは大前提として理解しておく必要があります。

そして、間違っても家賃収入が途絶えた瞬間にローン返済が立ち行かなくなるといったことのないように、空室の発生や家賃滞納によって家賃収入が途絶える可能性があることも見込んで、資金計画・収支計画を立てておくことが重要です。
※資金計画・収支計画について詳しくは、3-2を参照ください。

[参考]空室の発生に不安がある場合は「サブリース契約」を結ぶのも一つの手

不動産会社とサブリース契約を結び、不動産会社に賃貸物件を貸し、自身(オーナー)に代わって不動産会社に賃貸物件を賃貸(転貸)してもらうという方法もあります。

サブリース契約を結ぶと、不動産会社が入居者の募集から管理業務まですべて対応してくれます。また、オーナーには入居者の有無に関係なく家賃が支払われるため、空室の発生や家賃滞納などの心配をする必要がなくなります。

ただし、サブリース契約を結ばず自身で賃貸経営をした場合に比べると、取得できる家賃額は下がります。

※サブリース契約には、家賃額が下がる以外にも押さえておくべき注意点があります。詳しくは国土交通省HPにてご確認ください。

2-2-4. 入居者と同じ建物に住むため問題が起こった時は面倒

入居者間のトラブルや、何かが壊れたなど、さまざまな問題が起こることもあるでしょう。
こうした時、賃貸併用住宅では自身(オーナー)も同じ建物に住んでいるために、思いがけず問題に巻き込まれてしまう可能性があります。また、自身がトラブルの当事者となってしまうこともあるかもしれません。

こうした事態に備えて、管理業務については不動産会社へお願いをして(詳細は4-2を参照)、何かあった時には、間に入ってもらい解決を目指すのが得策です。

さらに、マンションのような規模の賃貸併用住宅であれば、そもそもオーナーが同じ建物に住んでいることを伏せておくというのも一つの手。オーナーが同じ建物に住んでいることを知らなければ、入居者が「直接オーナーに…」とやってくるといった事態は防ぐことができるはずです。

2-2-5. 売却が難しい

そもそも「賃貸併用住宅がほしい」という買い手が少ないため、賃貸併用住宅は売却が難しい傾向にあります。買い手を見つけるためには値下げをするしかないことも多く、希望額で売却するのは相当難しいと考えて間違いありません。

そのため、将来、賃貸併用住宅を手放す可能性がある場合は、収益物件として売却できるように一般的なマンションやアパートに近い設計にしておいたり、そもそも賃貸併用住宅ではなく、自身の住まいと賃貸物件(アパートやマンションなど)を別々に所有したりと、賃貸併用住宅以外の方法を考えた方が良いかもしれません。

3. 賃貸併用住宅をはじめる前に!考えておくべき2つのこと

考える賃貸併用住宅をはじめる前に考えておくべきことが2つあります。下記、詳しく解説しておりますので、ぜひ参考にしてください。

3-1. 暮らしをイメージしておくことが大切

賃貸併用住宅をはじめたいと考えた時に、まずやるべきは暮らしをイメージすることです。

具体的には…

・現時点でどういう暮らしがしたいのか
・将来的に誰と暮らすのか、どんな暮らしがしたいのか
・入居者とは、どのぐらいの距離感で生活をするのが理想か
・「◎◎のような入居者と一緒に暮らしたい」といった入居者属性の希望はあるか
・老後も住み続けるのか

などなど、現時点の暮らしと将来の暮らしをイメージして考えることが大切です。同居する家族がいる場合には、家族にも考えてみてもらうのがオススメです。

暮らしをイメージしていくと、たとえば、

「入居者と頻繁に顔をあわせなくてすむように、階段を分けよう」
「賃貸部分はファミリー層をターゲットにした間取りにしよう」
「将来は賃貸併用住宅を二世帯住宅として活用できるようにしよう」

といった、理想の賃貸併用住宅像がみえてくるはずです。

3-2. 資金計画・収支計画を現実的な観点で立てておくと安心

賃貸併用住宅をはじめる前に、暮らしをイメージするとともに、資金計画と収支計画も立てておくと安心です。

具体的には…

・賃貸併用住宅にどのくらいの費用をかけるのか
・賃貸併用住宅にかけられる預貯金はどのくらいあるか
・住宅ローンなどのローンを利用するのか
・(ローンを利用する場合)毎月、どのぐらいの返済をしていくのか
・家賃はいくらに設定するのか
・ランニングコストはどのくらいかかるか

といったことは、考えておきたいところ。

とはいえ、「自身で資金計画・収支計画まで考えられない…」「どのぐらいの費用がかかるのか、検討もつかない」「どのぐらいの空室を見込んでおくべきかなどは、自身では想像もできない」という方も少なくないでしょう。

こうした場合は、ある程度、自身で考えた後、プロに相談するのがオススメです。プロへの相談については、下記5章を参照ください。

4. 賃貸併用住宅をはじめる方へ|押さえておきたいこと

ポイントこの章では、賃貸併用住宅をはじめるにあたり、押さえておきたいことを2つご紹介いたします。

4-1. 入居者のニーズを満たす賃貸物件にすることが成功のカギ

2-2-3でご紹介した通り、賃貸併用住宅には空室発生のリスクがあります。できるだけ空室を発生させないためには、入居者ニーズを満たす賃貸併用住宅を考えて建てる必要があります。

建築する前に、まずは周辺環境等から入居者層(単身者/ファミリー層、若者/年配、男性/女性など)を想定するのがオススメ。

たとえば、学生が多いのか、ファミリー層が多いのか、治安はどうかなどを探っていくことで、おおよそ、どんな賃貸物件が求められているか見えてくることも多いのでは。

そして、想定した入居者層のニーズにあわせて設計や設備、デザインをするとともに、入居者層にあわせた家賃設定とすることで、より入居者を集められるはずです。

4-2. 入居者募集・管理は不動産会社に任せるのがオススメ

強いこだわり等がなければ、仲介・管理に強い不動産会社にお願いするのがオススメです。

自身で入居者募集・管理をした場合、不動産会社に支払う費用を抑えることができるというメリットもありますが、特に「賃貸経営は今回が初めて…」といった、入居者募集・管理に不慣れな方が自身で対応するのは容易なことではありません。

自分で対応するとなると、相応の時間と労力がかかることは覚悟しておく必要があります。

一口に仲介・管理といっても様々あり、具体的には、下記のような業務を不動産会社にお願いすることが可能です。

・入居者募集
・清掃、照明などの交換
・家賃の入金管理
・入居者のトラブル対応
・修繕の対応
・入居者の退去時の対応

※上記すべてを不動産会社にお願いすることも可能ですが、費用を押さえたい場合などは、一部だけをお願いすることもできます。

不動産会社によって対応してくれる業務の範囲が様々なので、まずは、どの業務をお願いしたいかを考えてから、不動産会社を探すのがオススメです。

5. 信頼できる賃貸併用住宅建築・賃貸の相談先を探す方法

相談賃貸併用住宅を検討されている場合、相談先は、「建築」についてはハウスメーカーや建築会社、「仲介・管理」については不動産会社となります。

●建築は、ハウスメーカーや建築会社へ相談

賃貸併用住宅を成功させるためには、建築前の資金計画・収支計画が非常に重要となります。

そこで、まずは複数のハウスメーカーや建築会社に資金計画・収支計画を提案してもらい、比較・検討したうえで、自身にとってベストな提案をしてくれるハウスメーカーや建築会社に依頼をするのがオススメです。

●入居者募集・管理は、不動産会社へ相談

一口に不動産会社といっても、なかには売買を専門とする会社もあるなど、すべての不動産会社が賃貸併用住宅の依頼を受けられるわけではありません。

そこで、不動産会社へ相談する際には、賃貸併用住宅の仲介・管理ができる会社を選んで相談をする必要があります。

賃貸併用住宅の仲介・管理ができるかどうかは、HP等で確認できます。もしくは、電話で問い合わせても良いでしょう。大手ハウスメーカーに建築を依頼した場合は、グループ会社や提携している管理会社を紹介される場合も少なくありません。

「実際にどのハウスメーカーや建築会社、不動産会社に相談すればいいか、わからない」という方は、まずは一括見積りサイト「HOME4U 土地活用」でハウスメーカーや建築会社を見つけるところからはじめるのがオススメです。

さらに、不動産会社については、一括見積りサイト「賃貸経営 HOME4U」にて見つけることが可能です。「HOME4U 土地活用」「賃貸経営 HOME4U」ともに、提携しているのは、信頼できる優良会社だけなので、安心して利用できます。

まとめ

賃貸併用住宅について解説してまいりましたが、いかがでしたでしょうか。
賃貸併用住宅とは、「自身(所有者)の住まい」と「賃貸物件」が併設した住宅のことです。

賃貸併用住宅をはじめるかどうかで迷っている方は、メリット・デメリットを比較して、検討してみるのがオススメです(2章を参照)。賃貸併用住宅をはじめることに決めた方は、ぜひ2つの考えておくべきことをチェックしてみてください(3章を参照)。

そして、賃貸併用住宅をはじめるかどうかで迷っている方も、はじめることに決めた方も、最終的にはプロに相談するのが確かで間違いありません。プロへの相談については5章にまとめておりますので、参考にしてみてください。

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