「土地活用or土地売却」どちらを選択すべき?土地のプロが徹底解説!

「土地の活用を考えているが、場合によっては売却も検討したい」という方は少なくないでしょう。なかには、「土地活用か土地売却か、メリットの大きい方を選択したい」という方もいると思います。

ずばり、土地活用と土地売却のどちらを選択するのが良いかは、土地の特徴によって異なります。活用がオススメな土地もあれば、売却がオススメな土地もあります。また、自身が土地を使って何を得たいか、その「目的」によっても活用を選ぶべきか、売却を選ぶべきかが変わります。このあたりの内容について詳しくは、本章(1章)で詳しく解説いたします。

この記事では、[土地活用と土地売却、どちらを選択すべきかを検討している方]に向けて、

・失敗しない「土地活用or土地売却」の選び方
・土地活用・土地売却それぞれのメリット&デメリット

などの情報をお伝えしてまいります。ぜひ、参考にしてください。

1. 失敗しない「土地活用or土地売却」の選び方

土地活用土地活用にするか・土地売却にするかの選択は、「土地の特徴」「目的」を軸に考えると失敗がありません。

1-1. 「土地の特徴」で選ぶ

この節では、「活用に向いている土地」の特徴と、「売却に向いている土地」の特徴をご紹介します。

1-1-1. 活用に向いている土地の特徴

一口に土地活用といっても、賃貸住宅や駐車場、太陽光発電など様々あり、活用法によって「どういった特徴の土地が向いているか」は、大きく異なります。そこで、ここでは、土地の活用法別に、向いている土地の特徴をご紹介します。

[土地の活用法別!向いている土地の特徴まとめ] 

土地の活用法

向いている土地の特徴

賃貸住宅
(アパート・マンション・賃貸併用住宅)

・駅やバス停などが徒歩圏内
・地価が高く中高層の建物が多いエリア

賃貸住宅
(戸建住宅)

・住宅街にある
・スーパーや学校などが近い(利便性が高い場所にある)
・土地の大きさ・広さは問わない(狭い土地や変形地などでも活用できる可能性がある)

介護施設

・少なくとも200300坪の広さがある

貸店舗・貸事務所

・オフィス街や繁華街にある

駐車場

月極駐車場

・駅の近く、または住宅地などで、車の通れる道路に接している
・建物を建築しにくい、長方形でない土地や狭小地でも可能

 

コインパーキング

・商業施設や病院、駅・オフィス街や繁華街などの近くにある
・建物を建築しにくい、長方形でない土地や狭小地でも可能

トランクルーム

・都市部の住宅地の近く、事務所の多いエリアなど
・土地の大きさ、広さは問わない(狭い土地や変形地などでも活用できる可能性がある)

太陽光発電

・日当たりがよい
4050坪以上の広さがある
・郊外・田舎でも電柱が近くにある
・地盤が固い

貸農園

・周辺に住宅が多いエリア
・地価が安い

等価交換・土地信託

・好立地(
※等価交換の場合は開発事業者(ディベロッパーなど)、土地信託の場合は信託会社が、収益が見込めると判断した土地
・そのエリアで需要がある建物を建てられる広さがある

※土地活用について詳しくは、こちらの記事をぜひ参考にしてください。
土地のプロが教える!オススメの土地活用法9選と失敗しない活用法の選び方

1-1-2. 売却に向いている土地の特徴

売却に向いている土地の特徴は、以下の通りです。

・土地の活用が難しい(収益が見込めない)土地
土地の活用が難しい土地は、ある意味、売却向きの土地と言えます。
土地活用が難しい土地は、所有をしていても、固定資産税がかかるばかり。空地のまま放置すれば、「雑草が生い茂る」「ゴミを不法投棄される」といったリスクもあります。
活用するのが難しい場合は、「自身が別荘等を建てる」といった方法も考えられますが、持て余してしまうぐらいであれば、売却するというのも一つの手でしょう。

・価格が急騰している土地
何らかの要因で価格が急騰している土地は、活用をするよりも、売却する方が得というケースは少なくありません。急騰しているタイミングで売却をすれば、自身で土地を活用するよりも、大きく利益を得られる可能性があります。売却益で、他の不動産を購入して資産を組み変えるという選択肢もあるでしょう。
地価の急騰はいつまでも続くわけではありません。高値で売却するためには、急騰しているタイミングを逃さないことが重要です。

※上記、活用に向いている土地の特徴、売却に向いている土地の特徴でご紹介した内容は、あくまで傾向です。土地によっては、「売却向きの土地かと思っていたら、土地活用がうまくいった」ということもあります。
そこで、実際に土地活用or土地売却を考える際には、上記も参考に、土地の特徴を踏まえて自身である程度、検討をつけた後、プロに相談するのがよいでしょう。詳細は3章を参照ください。

1-2. 「目的」で選ぶ

所有している土地をつかって何を得たいのか、その「目的」によっても、選ぶべきは土地活用か土地売却かが変わります。

たとえば、土地をつかって「相続税対策がしたい」「節税したい」「収益を得たい」という場合は、土地活用を検討すべきでしょう。一方で、「まとまった現金をすぐに手に入れたい」という場合は、土地を売却した方がよいかもしれません。

そこで、土地活用or土地売却を考える際には、所有している土地をつかって何を得たいのか、その「目的」を明らかにすることも重要です。

ぜひ、2章でご紹介する「土地活用・土地売却|それぞれのメリット&デメリット」も参考に、目的を考えてみてください。

2. 土地活用・土地売却|それぞれのメリット&デメリットは?

土地活用「土地活用or土地売却で迷っている」という方は、まずは、それぞれのメリット・デメリットを比較してみるのがオススメです。

まずは、下記表をチェックしていただき、気になるメリット&デメリットについて詳しくは、「2-1.土地活用のメリット&デメリット」「2-2.土地売却のメリット&デメリット」にて確認してみてください。

土地活用

土地売却

【メリット】
・相続税対策になる
・様々な税金の優遇措置が受けられる
・収益が得られる

【メリット】
・まとまった現金が手に入る
・固定資産税の支払いがなくなる
・相続時のトラブルを避けやすくする

【デメリット】
・リスクもある
・費用(初期投資・維持管理費)がかかる
・一定の時間や手間がかかる

【デメリット】
・資産(今ある土地と将来そこから収益を得るチャンス)を手放すことになる
・必ずしも希望額で売却できるとは限らない
・土地の売却に一定の費用・税金がかかる

2-1. 土地活用のメリット&デメリット

この章では、土地活用のメリット&デメリットについて詳しく解説してまいります。

2-1-1. 土地活用のメリット

土地活用のメリットは、以下の3つです。

・相続税対策になる
大切な土地を子や孫へ継承したいと思っている方は多いことでしょう。
土地だけでも現金資産に比べ相続税対策にはなりますが、土地活用で建物を建てることで、さらに財産評価額を下げることが可能です。

・様々な税金の優遇措置が受けられる
土地活用をすることで、様々な税金の優遇措置が受けられることもあります。
たとえば賃貸経営、住居系の介護施設(サ高住、老人ホームなど)を賃貸する場合などは、適用要件を満たせば、土地の固定資産税が1/6、都市計画税が1/3になる[住宅用地の特例 小規模住宅用地の場合]が受けられます。もちろん、建物を建てると建物の固定資産税が発生しますが、土地の固定資産税が減ることと賃貸収入などが発生するため、税金の負担は軽くなることがほとんどです。

・収益が得られる
固定資産税を払っているだけの土地でも、土地活用をすることで新たな収入源とすることができます。うまく土地活用できれば、長期的に安定した収入を得ることも可能となります。

2-1-2. 土地活用のデメリット

土地活用のデメリットは、以下の3つです。

・リスクもある
土地活用には、リスクもあります。建物を建てる場合、ある程度の初期投資が発生します。失敗をして投資分を回収できない(損をしてしまう)可能性もあるということは、頭に入れておく必要があるでしょう。
基本的には、収益性が高いほど、リスクも大きい傾向にあります。そのため、「あまり大きなリスクをとりたくない…」という場合は、高い収益は見込めないけれどもリスクは小さい、たとえば駐車場やトランクルームなどの土地活用法を選択するのがオススメです。

・費用(初期投資・維持管理費)がかかる
初期投資や維持管理費がかかる、というのもデメリットの一つでしょう。
ちなみに、“どのぐらいの額”の初期投資や維持管理費が必要かは、土地活用法によって大きく異なります。アパートやマンションなどの賃貸経営や介護施設の場合、それなりの額が必要となります。一方で、駐車場やトランクルームなどの場合、低額で済むケースが多い傾向にあります。

・一定の時間や手間がかかる
どういった土地活用をするのか決めるまで、そして土地活用をスタートしてからの維持・管理にも、一定の時間や手間がかかります。「土地活用は、初めて」という方は特に、大変に感じることもあるかもしれません。
「時間や手間をかけたくない…」という場合は、土地活用をスタートしてからの維持・管理については、業者に委託してしまうという手もあります。

2-2. 土地売却のメリット&デメリット

この章では、土地売却のメリット&デメリットについて詳しく解説してまいります。

2-2-1. 土地売却のメリット

土地を売却した場合のメリットは、以下の3つです。

・まとまった現金が手に入る
土地売却の最大のメリットは、まとまった現金が手に入ることでしょう。土地を現金化することで、土地活用以外の資産運用をすることも可能となります。

・固定資産税の支払いがなくなる
土地を所有している限り、毎年支払う必要のある「固定資産税」ですが、売却してしまえば、当然、支払わなくてよくなります。
注意したいのは、売却した年の固定資産税。固定資産税は、1月1日の所有者に課税されるため、年の途中で売却した場合も、その年の固定資産税を納める義務があります。
ただし、年の途中で売却した土地の固定資産税については、買主との話し合いも可能です。法の定めはありませんが、不動産の引渡日を基準に、日割り計算をして、それぞれの負担額を決める(清算する)というのが一般的です。

・相続時のトラブルを避けやすくする
相続人が複数で、土地があることでトラブル発生が予想される場合は、売却して現金化しておくことで、平等に相続する準備をすることができます。ただし、相続税対策のため土地活用をする方法が適している場合もあるので、慎重に検討する必要があるでしょう。

ちなみに、土地を売却して現金化し、相続人で分けることを「換価分割」と言います。
土地自体を分けて相続する「現物分割」、特定の相続人が相続し、土地を相続しなかった相続人に相応の代償金を支払う「代償分割」という方法もありますが、平等に分けるという点では、難しい面もあります。また、複数の相続人で共有して相続する「共有分割」という方法は、共有名義となるため、個人の意志だけでは土地をどうすることもできず、長い目で見ると、オススメの相続方法とは言えません。
もちろん、どの相続方法も良い面・悪い面はありますが、「平等に分割する」という点では、土地を売却して現金化し、相続人で分ける換価分割が最適です。

※相続した土地の売却について詳しくは、下記の記事をぜひ参考にしてください。
【参考】相続した不動産を売却する方法&相続と売却にかかる税金・費用まとめ

2-2-2. 土地売却のデメリット

土地を売却した場合のデメリットは、以下の3つです。

・資産(今ある土地と将来そこから収益を得るチャンス)を手放すことになる
売却をすれば、当然ですが、「土地」という資産を手放すことになります。一度、手放してしまうと、将来その土地をつかって収益を得るチャンスも失うことになります。

・必ずしも希望額で売却できるとは限らない
いくらで売却ができるのかは、実際に売りに出してみないとわかりません。希望額で売却ができる可能性もありますが、自身が想定しているよりも低い額でしか売却ができないということもあり得ます。
もちろん、希望額で購入してくれる買主が現れるまで売却しないという選択もできますが、その場合、長期戦になることも覚悟しておく必要があるでしょう。

・土地の売却に一定の費用・税金がかかる
土地を売却すると「一定の費用と税金がかかる」ということも、デメリットとして捉えられるかもしれません。
※「土地の売却額=手元に残るお金」ではありません。土地の売却額から、費用や税金を差し引いた分が、手元に残るお金となります。

【費用】
仲介手数料・測量費
不動産会社に依頼して土地を売却すると、不動産会社に支払う「仲介手数料」がかかります。また土地面積や隣地との境などがあいまいな場合には「測量費」がかかることもあります。

【税金】
売買契約前後にかかる税金|印紙税・登録免許税
不動産売却後にかかる税金|住民税・譲渡所得税・復興特別所得税
必ずしも、上記すべての税金がかかるとは限りません。売買額や諸条件によっては、そもそも税金がかからなかったり、税金控除を受けられたりすることもあります。

※土地売却にかかる費用・税金について詳しくは、下記の記事を参考にしてください。
【参考】[保存版]土地の売却にかかる費用&税金まとめ

※土地売却について詳しくは、こちらの記事をぜひ参考にしてください。
【参考】初めての土地売却もこれで安心!売却流れ~費用&税金まで徹底解説!

3. 【参考】土地活用or土地売却で迷った場合|プロへの相談方法

不動産屋土地活用or土地売却で迷っている場合は、「まずは土地活用ができるかを相談(3-1)」して、その後、「土地売却も検討してみる(3-2)」という流れで進めると、失敗がありません。もちろん、「売却したい」という場合は、売却の相談からはじめても問題ありません。

3-1. まずは土地活用できるか相談すべし

まずは、土地活用の可能性についてプロに相談してください。
具体的には、「所有している土地は活用向きなのか」「自身が思っているような土地活用ができるのか」「どのぐらいの収益が見込めるか」など、土地活用について気になるポイントをずばり聞いてみるのがよいでしょう。

「どこに相談すればいいか、わからない…」という方は、土地活用の一括プラン請求サイト『HOME4U 土地活用』を活用するのも一つの手。

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信頼できる企業に提示してもらった複数プランを比較・検討することで、自身にとってベストな土地活用法が見つかるはずです。もしくは、複数プランを提示してもらうことで「所有している土地では、思うような土地活用ができなさそう…」といったことが確認できることもあるでしょう。

3-2. 場合によっては、土地売却も検討してみる

土地活用の可能性について探った結果、「所有している土地では、自身が思っていたような土地活用は難しそう…」「思ったような収益が期待できない」という場合は、売却も視野に入れて考えてみるとよいでしょう。

もしくは、土地活用も土地売却もプロに相談してみて、メリットが大きい方に決めるというのも一つの戦略です。

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まとめ

土地活用と土地売却について解説してまいりましたが、いかがでしたでしょうか。

まずは、所有している土地の特徴から、活用or売却を探るところからはじめるのがよいでしょう。あわせて、所有している土地をつかって何を得たいのか、その「目的」を明らかにすることで、活用を選ぶべきか、売却を選ぶべきかが見えてきます。

また、土地活用or土地売却を選ぶうえで、それぞれのメリット・デメリットを比較・検討することも有効です。2章で詳細をまとめておりますので、ぜひ参考にしてみてください。

「自身ではどうにも決められない」という場合は、3章の情報も参考に、プロに相談してみてはいかがでしょうか。

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