土地のプロが教える!オススメの土地活用法9選と失敗しない活用法の選び方

土地活用

一口に[土地活用]と言っても、さまざまな方法があります。そのため、「使っていない土地を活用したいと思い立ったものの、どの土地活用法がいいのか、よくわからない…」と悩まれる方は少なくありません。

ずばり申し上げると、「この土地活用法がベスト!」という方法は残念ながらありません。どの方法がベストかは人それぞれ。所有している土地や各人の希望などによって、選ぶべき方法は異なります。つまり、土地活用を考えている方は、それぞれが自身にベストな土地活用法を見つける必要があるということです。

そこで、この記事では、土地活用に悩まれている方が、自身にとってベストな土地活用法を見つけるために必要な情報をまとめてご紹介いたします。土地活用のプロがわかりやすくお伝えしてまいりますので、ぜひ、参考にしてください。

1. 土地活用法を検討する前に!はじめにやっておくべき3つのこと

土地活用土地活用法について具体的に考える前に、やっておくべきことが3つあります。納得のいく土地活用ができるかどうかは、この3つのことをはじめにやっておくかどうかで決まるといっても過言ではありません。

1-1. 「土地活用の目的」を明確化する

まずは「なぜ、土地活用をするのか」「土地活用をした結果、何を得たいのか」、土地活用の目的を明らかにすることからはじめましょう。なぜならば、その目的によって、選ぶべき土地活用法が大きく変わるためです。

たとえば、「利益を得る」という目的の場合と、「節税対策がしたい」という目的の場合では、当然ながら、選ぶべき土地活用法は異なります。さらに、「利益を得る」という目的の場合も、「どれぐらいの利益を得たいのか」によっても、どれを選択すべきかが変わります。

具体的な目的が明らかになっているほど、選ぶべき土地活用法が絞り込めることは間違いありません。そこで土地活用法について考える前に、まずは、自身がなぜ土地活用をしたいと考えているのか、その目的を明らかにすることが重要です。

※目的別の土地活用法について詳しくは、3章にて解説しております。

1-2. 土地の特徴を知る

所有している土地の特徴を知ることも、土地活用法について考える前にやっておくべきことの一つ。その理由は、土地の特徴によって、選ぶべき土地活用法が異なるためです。具体例で考えると、わかりやすいかもしれません。たとえば、都会か田舎かでも選ぶべき土地活用法は異なります。人口の多い都会では賃貸住宅経営や駐車場経営などが考えられますが、人口の少ない田舎では、賃貸住宅経営や駐車場経営は難しい場合が多く、太陽光発電などの方が向いている、というのはイメージできるのではないでしょうか。

押さえておくべき土地の特徴としては、立地条件や面積などです。資産価値などの難しいことを探る必要はありません。あくまで客観的に、どういった特徴がある土地なのかを知ることが重要です。

[押さえておくべき土地の特徴例]
・都会か、田舎か。
・ビジネス街か、住宅地か。
・車でのアクセスはどうか。
・最寄りに公共交通機関があるか。
・どのぐらいの広さか。
・どんな形の土地か。 他

[注意]所有する土地が都市計画区域にある場合、自由に土地活用ができない可能性も!

土地の面積や立地条件とあわせて、「都市計画区域」についても事前に確認しておくのがオススメです。「都市計画区域」とは、“一体の都市として総合的に整備・開発・保全する必要がある区域のこと”(大阪府HPより引用)。この都市計画区域にある土地には、建物が建てられなかったり、建てられる建物に制限があったりする場合があります。つまり、都市計画区域内に土地がある場合、自身の思う土地活用法ができない可能性もあるということです。

所有する土地が都市計画区域かどうか、また建物が建てられない等の制限があるかどうかは、各自治体で調べることができます。もしくは、各自治体によっては都市計画区域を確認できるサイトがある場合もあります。

土地の特徴は、土地活用法を選ぶ際の重要な判断材料となりますので、必ず押さえておきましょう。特に、土地活用を検討している土地に「住んだことがない」「あまり訪れたことがない」といった場合は、その土地の訪れてみる、インターネットでリサーチするなどして、改めて土地の特徴について調べることを強くオススメいたします。

1-3. 土地活用にいくら費用をかけるのかを算出する

土地活用法によって、かかる費用額は大きく異なります。大きく費用がかかる活用法があれば、あまり費用がかからない活用法もあります。
そのため、土地活用に、
「いくら、かけられるか」
「いくら、かけても良いか」
を算出するだけでも、自身に合う土地活用法がかなり見えてくるはずです。

2. プロが教えるオススメ土地活用法9選|メリット・デメリットも紹介

活用方法この章では、プロが教える土地活用法9選をご紹介いたします。それぞれの活用法についてメリット・デメリット含めて、詳しく解説していまいります。

まずは、下記表にて「どんな活用法があるのか」を把握いただき、それぞれの活用法について詳しくは、2-1~2-9にてご確認ください。

【オススメ土地活用9選|比較表】

 

節税効果

収益性

費用
(初期投資含)

リスク
※1

転用性

社会貢献性

賃貸住宅経営
・アパート
・マンション
・戸建賃貸
・賃貸併用住宅

〇~

高額
※規模による

△~×

×~

介護施設

×/
※施設による

〇~

かなり高額

△~×

×~

貸店舗・貸事務所

×

〇~

高額

〇~

駐車場

×

低額

トランクルーム

×

低額
※事業内容による

△~〇

太陽光発電

×

高額

〇~

△~〇

貸農園

×

低額

等価交換

軽い


※事業内容による

×

×

土地信託

軽い

×

×

※1リスク高⇒×、中⇒△、低〇、なし⇒◎

2-1. 賃貸住宅

アパートやマンション、戸建を建てて、入居者から家賃収入を得るという賃貸住宅の経営も人気の土地活用法の一つ。もしくは、自身の住まいと賃貸物件が併設する賃貸併用住宅(戸建やアパート)という方法もあります。
不動産管理会社に管理を委託すれば、さほど手間をかけずに賃貸住宅経営をすることができます。また、建設から管理までトータルで依頼できるハウスメーカーも多数あります。

アパート

[メリット]
・収益性が高い。
・節税効果が高い(3-1を参照)。

[デメリット]
・建物の建設に費用がかかる。
・継続的に維持・管理の費用がかかる。
・空室が発生する(入居者が見つからない)リスクがある。
・入居者トラブル、家賃滞納のリスクがある(管理方法によって異なる)。

 

マンション

[メリット]
・賃貸住宅経営の中では最も収益性が高い。
・節税効果が高い(3-1を参照)。

[デメリット]
・賃貸住宅経営の中で最も建物の建設に費用がかかる。
・継続的に維持・管理の費用がかかる。
・空室が発生する(入居者が見つからない)リスクがある。
・入居者トラブル、家賃滞納のリスクがある(管理方法によって異なる)。

戸建賃貸

[メリット]
・「土地だけ」を貸すよりも収益性が高い。
・節税効果が高い(3-1を参照)。
・狭い土地や変形地などでも建設可。

[デメリット]
・建物の建設に費用がかかる。
・継続的に維持・管理の費用がかかる。
・空室が発生する(入居者が見つからない)リスクがある。
・入居者トラブル、家賃滞納のリスクがある(管理方法によって異なる)。

 

賃貸併用住宅

[メリット]
・家賃収入をローンの返済にあてることができる。
・住宅ローンを建物全体に利用できる場合もある。
・節税効果が高い(3-1を参照)。

[デメリット]
・建物の建設に費用がかかる。
・継続的に維持・管理の費用がかかる。
・空室が発生する(入居者が見つからない)リスクがある。
・入居者と同じ建物に住むため、入居者トラブルが起こった時は面倒(管理方法によって異なる)。
・家賃滞納のリスクがある。

2-2. 介護施設

高齢者向けの介護施設を建設し、介護事業者に建物を貸し出すことで収益を得るという土地活用法です。自身が介護施設を経営するわけではなく、あくまで介護事業者に土地と建物を貸し出すだけのため、介護に関する知識がなくとも問題ありません。

介護施設には、さまざまな種類があります。
・民間が運営する高齢者向け住宅
┗介護付き有料老人ホーム、住宅型有料老人ホーム、サービス付高齢者向け住宅(サ高住)
・デイサービス、ショートステイ
・公的施設
┗特別養護老人ホーム、介護老人保健施設 他

[メリット]
・(長期契約・一括貸しの場合)長期にわたり安定収入が得られる。
・節税効果が高い(3-1を参照)。
・サービス付き高齢者向け住宅の建設には、国から補助金・助成金の給付が受けられる可能性がある。

[デメリット]
・初期費用が高額。
・介護施設は設備・間取りなどが特殊なため、建物をその他の用途に転用するのは難しい。

2-3. 貸店舗・貸事務所

オフィス街や繁華街などの土地は、貸店舗・貸事務所を建設して貸し出すという土地活用法も選択肢の一つになります。場所によっては、1階を貸店舗や貸事務所に、2階以上を居住用のマンション・アパートにするのもよいでしょう。

[メリット]
・居住用の賃貸物件よりも、賃料の坪単価を高く設定できる。
・地価の高い土地を有効に活用できる。

[デメリット]
・場所によっては、借り手がなかなか見つからないというリスクがある。

2-4. 駐車場

土地活用法を考えたときに、多くの方が一度は考えるのが駐車場経営ではないでしょうか。駐車場には、「月極駐車場」と「コインパーキング」の2つの方法があります。住宅地などに土地がある場合は「月極駐車場」、街中や商業施設等の近くに土地がある場合は「コインパーキング」が向いています。

駐車場は専門会社に管理を委託することも可能です。もしくは、専門会社に土地を貸して、駐車場の稼働率にかかわらず一定の賃料を得るという方法もあります。

[メリット]
・初期費用が低額。
・更地へ戻す費用・時間がかからないため、他の土地活用法への転用が容易。

[デメリット]
・アパート・マンション等の賃貸住宅経営等に比べると、収益性は劣る。
・空車が多い場合、収益が下がる(※経営方法によっては、収益が変わらない場合もある)。
・節税効果は期待できない。

2-5. トランクルーム

収納場所の確保が難しい都心部で人気の土地活用法です。
トランクルーム経営の方法はいくつかあり、1つは、コンテナ設置など自身で設備投資をして、トランクルーム業者に貸し出す「一括借上方式(リースバック)」と呼ばれる方法。もう1つは、集客や集金、管理などだけを委託する「業務委託方式」という方法です。さらに、トランクルームの専門会社に土地を貸して、「土地の」賃料を得るという方法もあります。

[メリット]
・(建物を建てるのではなく、コンテナを設置する場合)初期費用が低額。
・日当たりが悪いなどの住環境としてのマイナス面が問題になりにくい。
・狭い土地や変形地でも経営可能。

[デメリット]
・アパート・マンション等の賃貸住宅経営等に比べると、収益性は劣る。
・所有している土地があるエリアに、トランクルームのニーズがあるのか見極めが難しい。

2-6. 太陽光発電

日当たりがよく、一定以上の広さがある土地の場合、太陽光発電という土地活用法もあります。具体的には、所有する土地に太陽光発電パネルを設置し、発電した電力を電力会社に販売して収益を得ます。

太陽光発電には、2019年7月現在発電した電力を電力会社が一定価格で一定期間(※)買い取ることを国が約束する『固定価格買取制度(FIT制度)』が活用できるため、安定した収益を得ることができるという魅力があります。
※10kW以上⇒20年間、10kW未満⇒10年間

【参考】経済産業省 資源エネルギー省「固定価格買取制度」

[メリット]
・固定価格買取制度(FIT制度)により、20年間もしくは10年間は安定した収益が見込める。
・維持・管理の手間・費用があまりかからない。

[デメリット]
・太陽光パネルの設置費用はそれなりにかかる(初期費用は1kWあたり30~40万円前後が目安)。
・設備にも固定資産税がかかるなど、節税効果が薄い。
・アパート・マンション等の賃貸住宅経営等に比べると、収益性は劣る。
・日射量(天候・季節)に収益が左右される。

2-7. 貸農園

将来、何かに利用することが決まっている土地などは、ひとまず、貸農地として活用するというのも一つの手でしょう。

さほど収益は見込めませんが、貸農地にすることで、手間をかけずに土地の維持・管理ができるというメリットがあります。空地のまま放置しておくと生じるデメリット「雑草が生い茂り、草刈りが大変」「ゴミを不法投棄される」等は、貸農園にすることで防ぐことができます。

[メリット]
・初期費用が低額。
・空地のまま放置しておくことで生じるデメリット(雑草が生い茂る、不法投棄など)が防げる。
・はじめやすく、やめやすい。他の土地活用法への転用も容易。

[デメリット]
・収益性が低い。
・節税効果は期待できない。

2-8. 等価交換

等価交換とは、文字通り、「等しい(同じ)価値のものを、交換する」という土地活用方法。
土地の所有者は土地を出資、開発事業者(ディベロッパーなど)は建物(マンションやオフィスビルなど)の建設費を出資。建物の完成後、土地所有者は事業者と、土地と等価の「(所有している不動産に新築した)建物」を交換します。つまり、土地所有者は、新たな費用をかけず、建物を取得することができるというわけです。

土地所有者は取得したマンションやオフィスビルの所有部分を貸し出して利益を得ることが可能となります。もしくはマンションの場合、自身で住むこともできます。

[メリット]
・新たに資金を出すorローンを組むことなく、建物を所有できる。
・建物の建設については、すべて事業者(ディベロッパーなど)がやってくれる。
・相続が発生した時に遺産分割がしやすい。

[デメリット]
・所有している土地(場合によっては一部)を手放すことになる。
・「土地」に対して、「建物」の等価分はどのぐらいか、事業者との交渉に労力を要する場合がある。

2-9. 土地信託

「面倒なことは一切したくない」「一切合切、誰かにお任せしたい」という方にオススメなのが、土地信託と呼ばれる土地活用法です。
土地信託とは、信託会社に土地を預け(信託会社と信託契約を結び、信託会社が土地の所有者となる)、投資会社に土地を運用(アパート・マンション経営など)してもらうというもの。契約期間中、運用して得られた利益から経費や信託会社の仲介手数料などを差し引いた額が信託配当金として支払われます。契約満了後には、土地と建てた建物が戻ってきます。

[メリット]
・初期投資金などの資金は不要。
・信託会社にすべてお任せするので、全く手間がかからない。
・節税効果がある。
・契約が終了すると土地や建物は戻ってくる。。
・相続時のトラブルを避けられる。

[デメリット]
・収益の保証はない。
・運用に失敗するリスクもある。
・信託会社に手数料を支払う分、自身で運用するよりも収益が下がる。
・契約終了時に建物部分にローンが残っている場合、返済義務が残る。

2-10. [参考]土地を売却するのも一つの手

さまざまな土地活用法をご紹介いたしましたが、もしかすると「どれも大変そう…」「土地活用に失敗して損をするのは嫌だ」と思われる方もいるかもしれません。
そんな方は、[土地の売却]を検討するのも一つの手でしょう。

土地を売却すれば、大小あれど売却代金が手に入ります。また、売買は一度きりのことなので、土地活用のように継続的に手間がかかるということはありません。そして、売却後は、固定資産税を支払う必要もなくなります。

土地売却について詳しくは、下記記事を参考にしてください。
【参考】初めての土地売却もこれで安心!売却流れ~費用&税金まで徹底解説!
【参考】[保存版]土地の売却にかかる費用&税金まとめ
【参考】相続した不動産を売却する方法&相続と売却にかかる税金・費用まとめ

3. 土地活用法は「目的」で選ぶと失敗しない

目的土地活用法9選をご紹介いたしましたが、なかには「どの土地活用法を選べばいいか、わからない」という方もいるでしょう。ずばり、迷ったときは、なぜ土地活用をするのか、その「目的」に立ち返って選ぶと失敗がありません。

そこで、この章では、目的別に土地活用法をご紹介いたします。

3-1. 節税対策が第一の場合

節税対策を第一に考えるならば、賃貸住宅経営がオススメです。

アパートやマンション、戸建賃貸、賃貸併用住宅は「住宅」にあたるため、適用要件を満たせば、土地の固定資産税が1/6、都市計画税が1/3になる[住宅用地の特例 小規模住宅用地の場合]が受けられます。さらに、相続税などの優遇措置が受けられる可能性もあります。

また、「住居系」の介護施設(サ高住、老人ホームなど)を賃貸する場合も、賃貸住宅経営と同じく固定資産税・都市計画税、相続税などの優遇措置が受けられる可能性があります。

ただし、賃貸住宅も、住居系の介護施設も、新たに建物を所有することになるため、プラスα、建物に対する固定資産税等が発生することになります。そのため、土地の税金は減額となりますが、「支払う税金の総額」は増える可能性があります。

固定資産税について詳しくは、下記記事を参考にしてください。
【参考】最大限節税しよう!固定資産税を節税する3つの方法を徹底解説

3-2. 高収益を求める場合

収益性を重視する場合に選ぶべき土地活用法は、下記の2つです。
・賃貸住宅(アパート・マンション)
・貸店舗・貸事務所 

特に戸数の多い賃貸マンションは、一気に空室になるというリスクが低く、安定した収益が期待できます。また、貸店舗・貸事務所は、所有している土地が人通りの多い道路に面しているなど、立地条件によっては、高い収益が見込めます。

高収益が見込める分、当然、高いリスクもあります。そのため、高収益が見込める土地活用法は、リスクをとれる方にオススメとも言えるでしょう。

3-3. 初期投資を抑えたい場合

・駐車場
・トランクルーム
・貸農園

以上が、初期費用を抑えたい場合にぴったりの土地活用法です。
どれも建物等を建てる必要がないため、初期費用があまりかかりません。費用があまりかからないということは、万が一、土地活用がうまくいかなかった時にもダメージが少なくてすむ、リスクの少ない土地活用法とも言えます。

もしくは、等価交換、土地信託も初期費用を抑えたい場合にオススメです。初期費用は一切かかりません。ただし、等価交換の場合、所有している土地(場合によっては一部)は手放すことになります(詳細は2-8を参照)。

4. 押さえておきたい!土地活用の相談先

相談自身で比較・検討して、ある程度、良さそうな土地活用法を絞り込めてきたら、プロに相談をして、具体的に話を前に進めていきましょう。とはいえ、「どこに相談をすればいいか、検討もつかない…」「ハウスメーカーや建築会社などたくさん企業がありすぎて、サービスも多種多様で、どこに相談をすればいいかわからない…」という方も多いのでは。

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まとめ

土地活用について解説してまいりましたが、いかがでしたでしょうか。

土地活用をするにあたり、まずは「土地活用の目的を明確化すること」「土地の特徴を知ること」「土地活用にいくら費用をかけるかを算出すること」からはじめるのがオススメです。

そして、本記事では、土地活用法9選をご紹介いたしましたが、どれもメリットがあれば、デメリットもあります。まずは、比較・検討するとともに、土地活用をするにあたり、何を目的に土地活用をするのか(3章)も踏まえて、自身にぴったりの土地活用法を見つけてみてください。

「どの土地活用法を選べばいいか、よくわからない」「どこに相談すればいいかわからない」という方は、あれこれ悩まず、『HOME4U土地活用』を活用して、実績のある確かな会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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